Черногория – это живописная страна с мягким климатом, чистым Адриатическим морем и благоприятными условиями для жизни и инвестиций. Новостройки в Черногории пользуются особенной популярностью, потому что для получения вида на жительство (ВНЖ) достаточно приобрести недвижимость без минимальных требований к стоимости.
Особенности новостроек Черногории
В туристических городах Черногории действуют строгие требования к внешнему виду. Новое жилье в Черногории должно гармонировать с окружающей архитектурой, сохраняя традиционный стиль региона. Поэтому много внимания уделяется внешнему виду и архитектурному стилю новых зданий.
Новостройки в Черногории отличаются:
- Качеством строительства. Как и в других странах Европы, застройщики в Черногории используют современные стандарты при возведении зданий. Новостройки оснащены тепло- и шумоизоляцией и представляют собой просторные квартиры с панорамными окнами и террасами с видом на море.
- Развитой инфраструктурой. Недвижимость Черногории от застройщика строится в зонах с хорошей инфраструктурой и включает паркинг, бассейны, зоны отдыха и коммерческие помещения.
- Гибкими условиями покупки. Застройщики идут навстречу покупателям и предлагают ипотеки под сниженный процент и рассрочку с поэтапным внесением средств.
Нюансы покупки недвижимости от застройщика в Черногории
Новостройки могут продаваться как от частных компаний, так и от крупных международных девелоперов, поэтому при покупке квартиры важно убедиться, что объект зарегистрирован в кадастре и не имеет обременений.
Другие нюансы:
- Налоги и сборы. Налог на покупку нового жилья составляет 3%, а при покупке на стадии строительства можно сэкономить на НДС.
- Оформление на иностранцев. Иностранцы могут приобретать недвижимость без ограничений и даже получить ВНЖ на основании покупки жилья.
Стоимость нового жилья в Черногории
Современные жилые комплексы в Черногории часто расположены в прибрежных районах, горных курортах или в столице. Покупателям доступны апартаменты, студии, таунхаусы и виллы как для постоянного проживания, так и для инвестиций.
Ценовая тенденция показывает общий рост рынка новостроек. В третьем квартале 2025 года средняя цена покупки составила €2228 за квадратный метр, а в прибрежных зонах — €2458. По предварительным прогнозам, этот тренд будет усиливаться по мере миграции капитала в более дешевые страны Европы.
Средняя стоимость нового жилья в Черногории:
| Город / Район |
Диапазон цен за м² |
| Будва (Будванская Ривьера) | €2700–5000 (обычные квартиры). В отдельных премиум‑объектах до ~€6000+/м² |
| Котор (Бока‑Которская бухта) | €2200–3700 (апартаменты), премиум сегмент от €3700–5300+/м² |
| Тиват (включая Porto Montenegro) | €2500–4000, в престижных комплексах от €5000+/м², а люксовые проекты иногда превышают €10,000/м² |
| Подгорица (столица) | €1700–2 250/м² для квартир вторичного сегмента. Для новых — €2500–2650/м² |
| Бар | Бюджетные варианты €1700–2100/м². Для домов или вилл — €2000–3000/м² |
| Херцег-Нови | Для прибрежной недвижимости €2500–4500/м² |
Премиум-сегмент новостроек Черногории держится на уровне около €3800 за квадратный метр, а на дома — €3600. Однако в элитных комплексах цены могут достигать €8500 за квадратный метр и даже пересекать планку в €10,000.
Популярные города и районы Черногории для приобретения недвижимости от застройщика
Ландшафт страны неоднороден, и прибрежные районы и города часто пользуются большим спросом, чем внутренние — цены на новостройки в Черногории именно внутри страны гораздо привлекательнее и, как правило, ниже на 10-20%.
Наиболее привлекательные места:
- Будва. Туристический центр страны, привлекающий инвесторов благодаря высоким доходам от аренды.
- Тиват. Быстроразвивающийся город с элитным комплексом Porto Montenegro, где расположены роскошные новостройки.
- Бар. Идеальный вариант для постоянного проживания, так как цены здесь более доступны для среднего класса.
- Котор. Исторический город с уникальной атмосферой, внесенный в список ЮНЕСКО. Строительство в районе города ограничено и выбор новостроек не так велик.
- Херцег-Нови. Спокойный город с обилием зелени, идеальный для семейной жизни и уединенного отдыха.
Полезные материалы по покупке новостроек в Черногории
Часто задаваемые вопросы о покупке нового жилья в Черногории
На какие преимущества можно рассчитывать после покупке квартиры в новостройке в Черногории?
В каких черногорских городах недвижимость пользуется наибольшим спросом?
Какие документы нужны для покупки новой недвижимости в Черногории?
Для покупки как физическому лицу требуется загранпаспорт. Если покупка на юридическое лицо — уставные документы компании и доверенность. Основные этапы: подписание договора купли-продажи у нотариуса, внесение депозита (обычно 10%), оплата налогов и регистрация в кадастре (лист непокретности). Процесс занимает 15–20 дней, но может быть ускорен за дополнительную плату. Рекомендуется проверка объекта на обременения через адвоката.
Какой налог на покупку недвижимости в Черногории?
Налог на оборот недвижимости (налог на покупку) в Черногории прогрессивный и зависит от стоимости объекта. Для объектов до €150,000 ставка составляет 3%. Для сумм от €150,001 до €500,000 — фиксированные €4500 плюс 5% от превышения. Для объектов свыше €500,000 — €22,000 евро плюс 6% от разницы.
Где лучше всего покупать жилье в новостройке Черногории?
Лучшие места зависят от целей: для туризма и аренды — Будва, Тиват и Котор с их пляжами и инфраструктурой. Для спокойного проживания — Герцег-Нови или Бар. В горных районах, как Колашин, популярны новостройки для горнолыжного отдыха. Побережье Бока-Которской бухты предлагает премиум-варианты. Северные районы, такие как Никшич, дешевле, но менее развиты.
Что дает покупка новой недвижимости в Черногории?
Покупка дает право на ВНЖ при покупке недвижимости от €200,000. Дополнительно, если сдавать недвижимость в аренду, то можно выйти на неплохой доход в 5–7% годовых.
Какова средняя стоимость новых квартир и домов в Черногории?
Средняя стоимость квартир от застройщика в Черногории составляет примерно €2200–2300 за м². В прибрежных зонах (курорты, побережье, популярные города) цены достигают €2700–5000 за м², а в премиум‑сегменте — от €5000 до €10,000+ за м². В более доступных регионах (внутренние, центральные, север) можно найти объекты от €1000–1800 за м².
Почему Черногория привлекательна для инвестиций в недвижимость?
Страна привлекает быстрым ростом рынка (до 24%-годового прироста цен), прозрачными процедурами покупки, возможностью получения ВНЖ. Новостройки Черногории от застройщика также дешевле аналогов из ЕС.
