Как купить недвижимость в Черногории: анализ цен по регионам и процедура покупки

Цены на недвижимость в прибрежных городах Черногории выросли на 49% за последний год, а в престижных районах стоимость квадратного метра уже достигает 10,000 евро. Несмотря на такой рост, эта балканская страна остается одним из самых привлекательных направлений для покупки жилья у моря — как для личного проживания, так и для инвестиций.

Иностранцы могут без проблем купить недвижимость в Черногории — это касается как физических, так и юридических лиц. О поэтапной процедуре оформления сделки, стоимости квартир в разных городах страны, налогах и ипотеке — читайте далее.

Важно. Иностранцам в Черногории запрещено покупать земельные участки, чья площадь больше 5 тыс. кв. м. Если вы хотите приобрести землю в этой стране, необходимо зарегистрировать компанию в Черногории.

Пошаговая процедура покупки недвижимости в Черногории

Процесс покупки состоит из следующих этапов:

1. Выберите недвижимость для покупки и тщательно ее проверьте.

Следует удостовериться, что на недвижимости нет никаких долгов, а также проверить документы на предмет отсутствия там ошибок и неточностей. Как правило, все эти задачи выполняет нотариус до подписания договора.

2. Зарезервируйте объект, сделав предложение продавцу. 

Выбрав нужный объект, сделайте оффер продавцу, желательно в письменном виде. Также для брони объекта нужно заплатить задаток — 10% от покупной цены.

3. Подготовьте договор купли-продажи.

Есть два варианта — подписание предварительного (predugovor) или основного (ugovor) договоров. Предварительный договор обычно заключается при покупке еще строящегося объекта или если на этом по тем или иным причинам настаивает одна из сторон. И тот и другой вид договора составляет и заверяет нотариус. 

Важно. Если покупатель отказывается от сделки после подписания договора, по закону залог ему уже не возвратят. Если же за срыв сделки ответственен продавец, он обязан вернуть залог в двойном размере.

4. Оплатите все расходы по сделке (стоимость объекта, налоги и сборы).

Обычно оплата за объект проводится в безналичной форме со счета, открытого в банке любой страны, на счет продавца или нотариуса. 

Нотариальные сборы достигают 0,01% от стоимости имущества. 

Также после подписания договора купли-продажи, покупатель должен оплатить налог на оборот недвижимости — 3% от рыночной стоимости объекта. Не облагается налогом покупка новостроек у юридического лица — плательщика НДС.

Важно. С 1 января 2024 года налоговая политика в Черногории немного изменилась. Дело в том, что 10 февраля 2023 года правительство страны предложило поправки к закону о налоге на передачу недвижимости. 

Суть поправок:

• Налоговая ставка для объектов стоимостью до €150,000 не изменится и составит 3%. 
• Для объектов же стоимостью от €150,000 до €500,000 налог будет состоять из двух частей: €4500 фиксированно плюс 5% от разницы в стоимости недвижимости. 
• Новым владельцам вторичной недвижимости люксового сегмента придется платить фиксированную ставку €22,000 и добавлять 6% от разницы в стоимости. 

5. Зарегистрируйте право собственности.

В течение 30 рабочих дней после подписания договора нужно зарегистрировать свое право собственности в кадастровом управлении Черногории. Регистрационный сбор составляет 0,5% от кадастровой стоимости объекта. 

Покупка жилья в Черногории в ипотеку

Иностранцы имеют право взять кредит в черногорском банке на покупку недвижимости, и сделать это нетрудно. При этом банк может запросить различные документы, подтверждающие платежеспособность покупателя.

Когда вы подписываете ипотечный договор, деньги будут автоматически переведены на счет продавца после завершения сделки. Сделка пройдет быстрее, если вы ранее открыли счет в черногорском банке.

Актуальные цены на жилую недвижимость в Черногории

Статистическое управление Черногории (Statistical office of Montenegro – MONSTAT) на постоянной основе публикует данные о средней цене квадратного метра квартир в новостройках в зависимости от региона страны.

Статистическое управление Черногории выделяет следующие регионы, внутри которых определяет среднюю цену квадратного метра:

• Подгорица – столица страны.
• Приморский регион – включает города Бар, Будва, Герцег-Нови, Котор, Тиват и Улцинь.
• Центральный регион – включает города Цетинье, Даниловград, Никшич, Тузи и Зета.
• Северный регион – включает города Андриевица, Беране, Биело-Поле, Гусинье, Колашин, Мойковац, Петница, Плав, Плевля, Плужине, Рожае, Шавник и Жабляк.

К сделкам купли-продажи, в которых участвуют квартиры в новостройках, относятся сделки между застройщиком и покупателем.

По итогам 2 квартала 2024 года самая высокая средняя цена квадратного метра среди всех анализируемых территорий установилась в Приморском регионе – 2107 EUR/кв.м. В сравнении с прошлым кварталом средняя цена выросла на 13%, а за год цена выросла на 49%. За 5 лет средняя цена в этом регионе выросла на 71%.

Следующим регионом по величине средней цены на первичном рынке является столица страны – Подгорица. Здесь по итогам 2 квартала 2024 года средняя цена квадратного метра составила 1763 EUR/кв.м, что аналогично цене в 1 квартале этого года. Это на 12% больше, чем во 2 квартале 2023 года. За 5 лет рост средней цены на первичном рынке составил 81%.

Далее расположился Северный регион Черногории, где средняя цена установилась на уровне 1200 EUR/кв.м. Рост по отношению к 1 кварталу 2024 года составил 10%, а год назад цена на первичном рынке Северного региона была аналогична нынешней. За 5 лет средняя цена в этом регионе прибавила 51%.

Регионом с самыми доступными ценами является Центральный регион. Здесь средняя цена квадратного метра составила 960 EUR/кв.м, что аналогично цене в предыдущем квартале — за год цена выросла на 34%, а за 5 лет — на 43%.

На платформе Realting представлено более 10,000 предложений продажи жилой недвижимости в Черногории. Большинство этих объектов расположено в Приморском регионе страны – в городах Будва, Бар, Тиват, Бечичи и их пригородах. Эти города расположены на побережье Адриатического моря и являются популярными туристическими местами с множеством курортных и историко-культурных объектов. Все 4 города и их пригороды славятся своими пляжами и средиземноморской природой.

Рассмотрим какие средние цены на продажу квартир и домов установились в этих городах:

Будва и пригород

Самый популярный курорт Черногории. Недвижимость здесь пользуется высоким спросом как у туристов, так и у постоянных жителей.

Бар и пригород

Второй по величине порт страны с более демократичными ценами на недвижимость по сравнению с Будвой. Город привлекает живописной набережной, множеством пляжей и хорошей транспортной доступностью.

Тиват и пригород

Город-порт, известный своей престижной мариной Porto Montenegro и близостью к аэропорту. Здесь самые высокие цены на недвижимость в стране, что обусловлено элитным статусом района и постоянным притоком состоятельных покупателей.

Бечичи

Популярный курортный поселок рядом с Будвой, который предлагает более спокойную атмосферу, чем Будва, но с таким же высоким потенциалом для инвестиций в недвижимость.

Подгорица

Подгорица – столица и самый крупный город страны. В сравнении с вышеперечисленными городами имеет куда более скромную туристическую привлекательность за счет того, что расположен не на побережье, следовательно, обделен морскими пляжами и курортами. Город не является туристическим центром, и его инвестиционная привлекательность намного ниже, чем у городов, лежащих на побережье.

Цены на жилую недвижимость в Подгорице на порядок ниже, чем в прибрежных городах.

Рынок жилой недвижимости Черногории в последние несколько лет находится на подъеме. Многие эксперты на рынке жилья Черногории сходятся во мнении, что в ближайшее время ожидать снижения цен не стоит, так как сейчас в стране множество факторов, которые оказывают положительное влияние на цены – экономическое развитие, рост одобренных жилищных кредитов, повышенный спрос и платежеспособность среди покупателей.

Стоит отметить и то, что Черногория привлекает множество иностранных инвестиций в сферу недвижимости, при этом большинство этих инвестиций идут на недвижимость в курортных городах. Именно в прибрежных городах цены растут быстрее всего — так в некоторых престижных районах цена квадратного метра может стартовать от 10,000 EUR.