Налоги на недвижимость в Черногории

Черногория — одна из самых интересных стран балканского региона. Основная часть страны лежит в гористой местности, но при этом обладает выходом к Адриатическому морю по достаточно протяженной линии. В последние годы интерес к стране переживает заметные колебания из-за пандемии. Но спустя пять лет интерес к стране восстановился, и 2024 год перекрыл достаточно умеренные результаты 2023-го.

Прямые иностранные инвестиции в черногорскую недвижимость в 2024 году достигли 455 миллионов евро, что на 1,7% меньше, чем в 2023 году. Несмотря на резкое падение на 9% в первой половине года, сильный скачок во второй половине года сократил разрыв. Граждане следующих стран были наиболее активными покупателями черногорской недвижимости: Сербия, Турция, США, Россия и Германия.

Однако объем инвестиций сместился по сравнению с 2023 годом. Инвестиции в недвижимость из России сократились на 32%, Германии — на 30%, Сербии — на 12%, в то время как Турция зафиксировала рост на 21%, а США — на 11%.

В данной статье мы подробно рассмотрим налоги в Черногории, которые касаются владельцев недвижимости в Черногории, а также все изменения, которые могут повлиять на налоговую нагрузку, как, например, введение прогрессивного налога на имущество. 

Налог при покупке черногорской недвижимости

Основным налогом, который оплачивается при покупке недвижимости на вторичном рынке, является налог на передачу собственности. Ставка этого налога составляет 3–6% от стоимости недвижимости (ставка прогрессивная). Она определяется либо на основании стоимости сделки, либо на основе кадастровой оценки имущества. Налог надо уплатить в срок до 30 дней после регистрации сделки в кадастровом реестре.

При этом следует учитывать, что на первичном рынке недвижимости, например, при покупке новой квартиры в Черногории или дома от застройщика налог на передачу собственности не взимается. Вместо этого применяется НДС по ставке 21%, который оплачивается застройщиком.

При покупке недвижимости на вторичном рынке действует прогрессивная шкала налога на приобретение недвижимости. Ставки напрямую зависят от стоимости объекта, и чем он дороже, тем более высокий процент взимается. Прогрессивный налог был введен вместо единой фиксированной ставки с целью повышения налогообложения премиум-сектора недвижимости с сохранением стандартного процента для жилья среднего и низкого ценового диапазона.

Ежегодный налог на содержание недвижимости

Владельцы недвижимости ежегодно уплачивают налог на недвижимость в Черногории (налог на имущество). Его ставка варьируется от 0,25% до 1% от кадастровой стоимости объекта. Конкретная ставка определяется местными муниципальными властями и зависит от:

• Типа недвижимости (жилые помещения, коммерческие объекты, земельные участки и т.д.).
• Расположения (недвижимость в туристических зонах или крупных городах облагается по более высокой ставке).
• Назначения объекта (коммерческая и арендная недвижимость облагается большим процентом налога).

Туристический налог может быть отменен, а налог на имущество значительно снижен (до 50%) в случае наличия ПМЖ или гражданства Черногории и использования данного объекта для личного проживания.

Налог при сдаче недвижимости в аренду в Черногории

При сдаче недвижимости в аренду на длительный срок (например, на год) собственник обязан уплачивать налоги в Черногории для физических лиц, связанные с доходом. С 2022 года ставка этого налога составляет 15% от облагаемой базы. При этом 30% от общего дохода освобождаются от налогообложения, как предполагаемые расходы на содержание и амортизацию, а налог взимается с оставшихся 70% дохода.

Пример расчета:

• Месячная арендная плата: €150.
• Годовой доход: €150 × 12 месяцев = €1800.
• Облагаемая часть: €1800 × 70% = €1260.
• Налог: €1260 × 15% = €189.

Местные муниципалитеты могут взимать дополнительные сборы. Например, в Баре применяется дополнительный налог в размере 13% от суммы основного налога. Исходя из данных примера, сумма составит €24,57 и увеличит итоговые налоговые обязательства до €213,57.

Отдельный туристический налог в Черногории не взимается — вместо него нужно уплачивать туристический сбор. Он оплачивается всеми иностранными гостями страны. Размер сбора варьируется в зависимости от муниципалитета и составляет от €0,1 до €1 в день на человека. Дети до 12 лет освобождены от уплаты, а для подростков от 12 до 18 лет ставка снижается на 50%.

Регистрацию и оплату туристического сбора нужно произвести в течение 24 часов после въезда в страну. Если турист проживает в отеле или съемной квартире, ответственность за регистрацию и уплату сбора ложится на принимающую сторону. В случае самостоятельного размещения необходимо самостоятельно обратиться в местное туристическое бюро или муниципалитет для регистрации и оплаты.

Регистрация и уплата налогов:

• Собственник обязан зарегистрировать договор аренды в налоговых органах по месту нахождения недвижимости.
• Налоговая декларация подается ежегодно, с указанием доходов от аренды за предыдущий год.
• Срок уплаты налога на доход от аренды обычно до 31 марта следующего года.

Налоги на продажу, наследование и дарение недвижимости

Налоговое резидентство Черногории гарантирует, что налог на прирост капитала при продаже недвижимости нужно будет оплачивать, только если стоимость объекта увеличилась с момента его приобретения. Ставка налога составляет 15% от полученной прибыли. Однако налог не взимается, если владелец более трех лет использовал объект для личного проживания.

Налог на наследование и дарение недвижимости в Черногории составляет 3% от рыночной стоимости передаваемой недвижимости. Налог не взимается при передаче недвижимости близким родственникам (дети или супруги). 

Налог с продажи недвижимости, включая случаи дарения и наследования, нужно оплатить в течение 15 дней с момента принятия налоговым органом решения об уплате налога. В случае просрочки за каждый день задержки начисляется пеня в размере 0,03% от стоимости недвижимости.