Недвижимость в Черногории

Проверить юридическую чистоту можно через кадастр, запросив "лист непокретности" (title deed) для проверки собственности, обременений, долгов и легальности строительства. Также можно нанять юриста, который сделает все сам, но за €500–1000.

Дополнительные налоги и сборы включают: налог на передачу собственности (3–6% от рыночной стоимости, прогрессивный), нотариальные сборы (0,01–0,5% + фиксированные), юридические услуги (0,5–1%), регистрация в кадастре (около €100–200), комиссия агента (2–3%, часто делится с продавцом), НДС (21% для новостроек, если применимо). Общие дополнительные расходы — 4–8% от цены.

Знание черногорского языка для покупки недвижимости в Черногории не обязательно, так как многие риелторы, нотариусы и юристы говорят по-английски. При подписании договора требуется судебный переводчик (если вы не понимаете текст), который предоставляется нотариусом.

Лучшим городом для активной жизни считается Будва. Спокойный Котор предлагает старые улочки и аутентичный опыт. Более современным является Тиват, в котором строят жилье класса люкс. 

Для тех, кто планирует найти работу внутри страны, лучше выбрать Подгорицу и Герцег-Нови — тут есть все для проживания семей. В крайнем случае можно остановиться на Улцине как бюджетном варианте на южном побережье.

В Черногории относительно низкая стоимость жизни (на 30–40% дешевле ЕС), красивая природа (море, горы), низкий уровень преступности. Минусы: сезонность туризма (зимой тихо и скучно в прибрежных городах), бюрократия в госорганах, слабая инфраструктура в глубинке, высокие цены на импортные товары, языковой барьер.

Лучшие места для инвестиций — это прибрежные зоны: Будва, Котор, Тиват, Герцег-Нови. Вложиться в арендное жилье можно также в Колашине и Жабляк (зимний туризм).

Для иностранцев нужен действующий загранпаспорт, налоговый идентификационный номер (TIN, оформляется в налоговой Черногории за 1–2 дня), договор купли-продажи (на черногорском языке с переводом), подтверждение оплаты (банковский перевод). Если через представителя — нотариальная доверенность с апостилем.

Покупка недвижимости позволяет получить временный вид на жительство (ВНЖ) на год с возможностью ежегодного продления, пока вы владеете объектом. Минимальная сумма инвестиций €200,000, а имущество должно быть жилым и пригодным для проживания.

К стоимости недвижимости в Черногории добавляется ее ежемесячное содержание, которое включает: коммунальные услуги (электричество, вода, отопление) — €50–120, обслуживание жилого комплекса (management fee) — 0,2–0,4 €/м², ежегодный налог на недвижимость — 0,25–1% от кадастровой стоимости (примерно €100–500 в год). В туристических зонах добавляются сезонные расходы на кондиционирование и уборку. Общий бюджет на содержание — €200–500 в месяц для средней семьи.

Иностранцы могут свободно приобретать жилье (квартиры, дома, коммерческую недвижимость) в Черногории без каких-либо ограничений, на равных правах с гражданами страны. Для этого он должен предоставить загранпаспорт и задаток на выбранный объект. Как правило, сумма предоплаты составляет 10% от сделки.

Многие девелоперы предлагают рассрочку платежей (например, с первоначальным взносом 10–30% и остатком в течение 1–2 лет). Для кредита иностранцы могут обратиться в местные банки, но требуется первоначальный взнос 40–50%, а процентные ставки выше для нерезидентов.

Покупка недвижимости в совместную собственность доступна для всех желающих. Доли каждого собственника указываются в договоре и кадастре. Количество собственников не ограничено законом.

Иностранцы имеют равные права с гражданами на наследование недвижимости. Процесс регулируется Законом о наследстве: имущество передается по завещанию или по закону (прямым наследникам — супругу, детям, родителям). Нет налога на наследство для прямых родственников; для других — 3–5% от рыночной стоимости. Требуется нотариальное оформление и регистрация в кадастре.

Закон о легализации объектов недвижимости вышел в 2016 году.

Легализация — это процесс официального признания зданий, построенных без разрешения. Он включает подачу заявления, экспертизу и оплату штрафов/сборов. Без легализации нельзя выйти на официальный рынок недвижимости в Черногории, обеспечить юридическую безопасность объекта, продать или купить объект.

Объект недвижимости, не имеющий разрешения на строительство, но вписанный в кадастр, может покупаться и продаваться без ограничений. К объекту, у которого есть разрешение, применимы те же условия.

Под снос в Черногории могут попасть объекты, которые:

• расположены в местах, в которых планом градостроения предусмотрены другие объекты строительства;
• не соответствуют зданию, построенному без разрешения;
• расположены на первой береговой линии (если министерством «морско добро» или детальным урбанистическим планом там было предусмотрено строительство гостиницы или других объектов, а здание, построенное без разрешения, не соответствует плану градостроения).

Если же здание было построено в месте, где нет детального урбанистического плана, внесено в кадастр и подано на легализацию, то оно легально. Все действия по купле-продаже, дарению, наследованию и получению ВНЖ являются правомерными и не имеют никаких ограничений.

Да, можно оформить право собственности на ребенка. Если вы решите продавать свою недвижимость до того, как ребенок достигнет совершеннолетия, от вас потребуется дополнительное взаимодействие с органами опеки.

Договор подписывается на черногорском языке. Если покупатель иностранец и не владеет языком, то требуется присутствие судебного переводчика для устного перевода на родной язык.

Переход права собственности происходит после 100% оплаты недвижимости покупателем.

Потенциальный доход зависит от локации и типа объекта. Средняя годовая доходность (rental yield) — 4–7% нетто для долгосрочной аренды. В туристических зонах (Будва, Котор) для краткосрочной аренды недвижимости в Черногории доходность может достигать 8–11% брутто с учетом сезонности (85% занятости в пиковый сезон).

Большую часть операций с недвижимостью можно оформить через доверенное лицо (адвоката или представителя). Для этого нужна нотариально заверенная и апостилированная доверенность (power of attorney), оформленная в стране проживания покупателя.

Например, компания «MontBel» имеет богатый опыт проведения сделок через удаленное оформление по доверенности. С продавцом и покупателем связываются посредством видеозвонка. На сделке обязательно присутствуют юрист и судебный переводчик. 

Заключение договора в удаленном формате ничем не отличается от сделки, проводимой при личной встрече. С помощью видеосвязи клиент контролирует условия и процесс подписания договора.
 

Ежегодный налог на недвижимость (Real Estate Tax) составляет 0,25–1% от кадастровой стоимости объекта. При покупке взимается налог на передачу собственности — 3–6% от рыночной стоимости (прогрессивная шкала).