Сколько приносит краткосрочная аренда в Черногории: считаем прибыль на реальных объектах
Черногория продолжает наращивать обороты в туристическом секторе: в августе 2025 года страна установила новый рекорд — 244,904 туриста, что на 2,9% больше, чем годом ранее. При этом более 92% гостей выбирают прибрежные курорты, что создает стабильный спрос на краткосрочное жилье. Разбираемся, как обстоят дела на рынке краткосрочной аренды в Черногории, какие объекты там сдаются, и сколько на них можно заработать.
Цифры, которые не врут
По данным PriceLabs, в стране активно функционируют около 24,100 объектов краткосрочной аренды. Средняя дневная ставка составляет $84, при этом средняя загруженность достигает 32%. В наиболее популярных локациях цифры значительно выше.
Котор лидирует по финансовым показателям — средний годовой доход от краткосрочной аренды здесь составляет $22,000 при загруженности 61% и дневной ставке $101. Будва, самый крупный туристический центр с 2597 активными объявлениями, показывает загруженность 57-58% и средний доход $14,000–16,500 в год. Тиват, несмотря на премиальное позиционирование, демонстрирует более скромные показатели — 28% загруженности на годовой основе, но в летний сезон цифра достигает 45%.
Главный фактор, определяющий доходность
Краткосрочная аренда в Черногории — это история про сезонность. С июня по сентябрь прибрежные объекты генерируют 60-70% годового дохода. В августе топовые объекты в Будве приносят €2000+ в месяц, но уже в ноябре-марте доход падает до €490. Этот контраст заставляет владельцев искать альтернативные стратегии: кто-то переключается на долгосрочную аренду в межсезонье, кто-то ориентируется на цифровых кочевников.
Интересно, что северные горные курорты все активнее привлекают туристов, приезжающих летом за прохладой и природой, а не за переполненными пляжами. Поэтому пространства для маневров в этом бизнесе становится все больше.
Доходность и налоги: считаем реальную прибыль
Средняя годовая доходность краткосрочной аренды в Черногории колеблется от 3,5% до 12,3%, в зависимости от локации и типа объекта. По данным управляющих компаний, реалистичная цифра — 3,5-6,5% чистой годовой прибыли. Объекты на первой-второй линии у моря могут приносить 10-12% годовых.
Налоговая система выглядит достаточно лояльной. При краткосрочной аренде владелец платит 15% налога на доход, но не с полной суммы, а только с 70% — оставшиеся 30% считаются расходами и не декларируются. То есть фактическая налоговая нагрузка составляет 10,5% от валового дохода.
Дополнительно собственники платят туристический налог (туристичка такса) — около €300 в год на прибрежную недвижимость. Для легальной сдачи требуется получить разрешение (категоризация объекта), которое обходится в €50-150.
За неуплату налогов и работу без категоризации предусмотрены серьезные санкции. Для физических лиц штрафы составляют от 2 до 20 минимальных зарплат. С учетом минимальной зарплаты в Черногории €670 (по состоянию на июнь 2025 года), это означает, что штраф составит от €1340 до €13,400. Для юридических лиц штрафы еще выше — от 20 до 200 минимальных зарплат.
Управляющие компании: делегируйте и зарабатывайте
Если вы не живете в Черногории постоянно, управляющая компания — необходимость. Стандартная комиссия составляет 20-30% от дохода, при этом компания берет свой процент только при успешной сдаче. В пакет обычно входит: размещение объявлений на Airbnb и Booking.com, встреча гостей, уборка, оплата счетов, регистрация туристов в налоговой.
Топовые управляющие компании в Черногории — Home In Montenegro (загруженность объектов 35%, средний доход $6118 на листинг), Adriagate Travel Agency (32% загруженность) и Blue Coast Travel (63% загруженность). Престижные комплексы вроде Porto Montenegro предлагают собственные программы управления: например, в рамках Regent Rental Pool Programme распределение дохода составляет 60/40 в пользу владельца.
Горячие локации: где покупать выгоднее
Будва остается безусловным лидером по количеству туристов и объектов аренды. Валовая доходность студий здесь составляет 5,4-6,75%, двухкомнатных квартир — 5,46%. Цены на покупку начинаются от €100,000 за студию, при этом летняя аренда может приносить €1200—1500 в месяц.
Котор привлекает статусом объекта ЮНЕСКО и круизными лайнерами, которые создают ежедневные всплески спроса. Валовая доходность — 4,3–5,49%, средняя месячная аренда €1025. Недвижимость здесь считается особенно ценной из-за охранного статуса и, соответственно, ограниченного предложения.
Тиват позиционируется как премиальное направление благодаря Porto Montenegro. Доходность 4,44–4,81%, но аудитория платежеспособная. Средняя месячная аренда — €1025—2500.
Подгорица — столица и центр долгосрочной аренды, но для краткосрочной не самый удачный выбор. Всего 2,4% туристов здесь ночуют. Впрочем, для делового туризма и транзитных гостей спрос стабилен.
Свети-Стефан и Близикуче — элитный сегмент с виллами и премиальными таунхаусами. Близость к знаковому острову-отелю делает локацию востребованной среди состоятельных туристов, готовых платить €550—639 за сутки.
Примеры объектов для аренды на сутки в Черногории
5 реальных объектов на рынке — сколько на них можно заработать?
Рассмотрим конкретные объекты на рынке и, исходя из ценника на их аренду, рассчитаем примерную прибыль, которую они приносят владельцам.
Двухкомнатная квартира в Будве с видом на море
Расположение: Госпоштина, Будва. Новое здание, средний этаж с лифтом и прямым видом на море. Квартира вмещает до 5 человек: две спальни (одна с двуспальной кроватью с ортопедическим матрасом, вторая с раскладным диваном), гостиная, полностью оборудованная кухня с посудомоечной машиной и микроволновкой.
До моря и Старого города — 5 минут пешком, при этом сама локация тихая, без шума ночью. Цены варьируются: май — €95/день, июнь — €150/день. При средней загруженности 57% и работе 4-5 месяцев в сезоне такой объект может генерировать €12,000—15,000 валового дохода в год.
Студия в Porto Montenegro
Тиват, Porto Montenegro, отель Regent 5*.
Студия в Porto Montenegro площадью 40 м² с балконом и видом на горы, расположенная на втором этаже нового корпуса Baia. Владельцы получают бесплатный доступ ко всей инфраструктуре пятизвездочного отеля Regent: бассейны, спа, рестораны, консьерж-сервис.
Апартамент полностью меблирован оригинальной мебелью и техникой отельного стандарта: большая двуспальная кровать, зона отдыха, рабочее место, просторная ванная с ванной и душевой кабиной, мини-кухня с духовкой и варочной панелью. Цена €350/сутки. С учетом премиального сегмента и конкуренции в Porto Montenegro (загруженность около 28% годовых, но до 45% летом), годовой доход может составить €25,000-30,000 валовых, что дает около 4,5-5% доходности при стоимости покупки от €200,000.
Однокомнатная квартира в Будве
Будва, площадь 45 м². Что внутри: прихожая, кухня-гостиная, спальня, ванная, терраса. Вид на море и горы. Квартира оснащена всей необходимой техникой, включая духовку и посудомоечную машину. Минимальная аренда — 7 дней, цена €70/день.
Это типичный объект среднего сегмента для семейных пар или небольших групп. При загруженности 60% в сезон (120 дней) и €70/день — это €8400. Если добавить ещё 40-50 дней в плечевой сезон по €50/день — плюс €2000—2500. Итого €10,400—10,900 валовых за активный период. Стоимость такой квартиры в Будве — €120,000—150,000, что дает валовую доходность 7-9%.
Таунхаус с бассейном в Близикуче
Площадь ~200 м², участок ~200 м², три этажа. Четыре спальни, четыре ванные комнаты, две кухни, две гостиные. Панорамное остекление с видом на море, высококачественная техника и мебель, мультисплит-система, бассейн, гараж на две машины.
Посуточная аренда этой виллы с бассейном в Близикуче — €550, годовая — €3750/месяц + коммунальные платежи. Если сдавать летом посуточно 60-70 дней по €550, это €33,000—38,500. Добавляя 7 месяцев долгосрочной аренды (€3750 × 7 = €26,250), получаем €59,000—65,000 валового годового дохода. Учитывая премиальный сегмент и стоимость таких объектов €800,000—1,200,000, доходность составит 5–8% валовых.
Подводные камни
Краткосрочная аренда в Черногории — не пассивный доход «на автомате». Высокая сезонность означает, что в межсезонье объект может простаивать, если не переключиться на долгосрочную аренду. Управляющие компании съедают 20-30% дохода, но без них удаленное управление практически невозможно.
Легализация — обязательное условие. Нужно получить категоризацию объекта, регистрировать каждого гостя и платить туристический сбор (€1-2/день с человека). Штрафы за неуплату налогов серьезные и могут достигать десятков тысяч евро.
Конкуренция растет. В Будве уже 2597 активных объявлений, в Которе 292, и рынок показывает признаки насыщения в устоявшихся локациях. Успех требует профессионального подхода: качественные фотографии, грамотное ценообразование, быстрая коммуникация с гостями.
Кому подходит этот рынок
Краткосрочная аренда в Черногории — для тех, кто готов активно управлять активом или делегировать это управляющей компании за комиссию. Оптимальная стратегия — сочетание краткосрочной аренды летом и долгосрочной зимой. Это позволяет максимизировать доход в сезон и сохранить стабильность в межсезонье.
Инвестиции оправданы, если вы рассматриваете горизонт от 5 лет и учитываете рост стоимости недвижимости. Рынок показывает заметную волатильность: в 2024 году цены на прибрежную недвижимость выросли на рекордные 20,8%, в III квартале 2025 года зафиксирован рост 10,2% год к году. Эксперты прогнозируют стабилизацию темпов роста на уровне 3-7% годовых в долгосрочной перспективе. Даже при консервативном прогнозе сочетание доходности от аренды 5-8% и прироста стоимости 3-7% дает совокупную доходность инвестиции 8-15% годовых.
Автор
