Земля в Черногории: цены, районы, как купить участок иностранцу
Рынок земли в Черногории вступил в новую фазу развития — за последний год цены выросли в среднем на 20,8%, а на побережье почти на 50%. Раньше иностранцы в основном покупали готовые апартаменты в Будве или Тивате, но сейчас все больше инвесторов смотрят именно на земельные участки. В этом материале Вячеслав Маевский, основатель агентства MD Realty с 15-летним опытом работы на Балканах, рассказывает, где и как покупать землю, какие документы проверять обязательно, и почему 80% участков имеют какие-то нюансы, о которых продавец может «забыть» упомянуть.
Также читайте наш аналитический материал о том, сколько зарабатывают и тратят семьи в Черногории.
Текущая ситуация на рынке земельных участков Черногории
Долгое время интерес инвесторов фокусировался на апартаментах в прибрежных городах — Будве, Тивате и Которе. Однако сегодня основным драйвером роста становится именно рынок земельных участков.
Он формируется под влиянием нескольких факторов. После распада Югославии многие земли были приватизированы частными владельцами, что привело к сильной фрагментации. Сейчас все чаще на рынок выходят наделы, переданные по наследству — их владельцы переезжают, не имеют возможности развивать участок или просто предпочитают конвертировать актив в деньги. Это создает широкое предложение, в том числе в редких и ранее недоступных локациях.
Урбанистическое развитие и влияние интеграции с ЕС
Черногория активно урбанизируется. Муниципалитеты регулярно пересматривают территориальные планы, включая в зону застройки земли, ранее считавшиеся сельхозугодьями. Это создает постоянный поток новых предложений.
В Будве, Баре, Тивате и Подгорице местные власти работают над новыми ДУПами (детальными урбанистическими планами). Каждый утвержденный план сразу дает старт новой волне предложений. Для инвестора важно следить за этими документами — от них зависит, можно ли строить и что именно.
Параллельно усиливается экономическое ожидание — Черногория уже несколько лет находится в процессе интеграции в Европейский союз. По опыту Хорватии и Словении, вступление в ЕС приводит к существенному росту цен на недвижимость. Многие инвесторы, особенно из Германии и Швейцарии, рассматривают покупку земли здесь как стратегическую инвестицию на горизонте 5–10 лет.
Кто сегодня покупает землю в Черногории
Портрет покупателя становится все более международным. По данным MD Realty, наиболее активными остаются граждане Сербии и Турции — первые чувствуют культурную и языковую близость, вторые ищут альтернативу перегретым средиземноморским рынкам.
Инвесторы из США и Германии оценивают Черногорию как перспективный аналог Хорватии, куда можно войти на ранней стадии роста. Клиенты из ОАЭ и Великобритании интересуются преимущественно участками вблизи премиальных проектов, включая Porto Montenegro.
Покупатели из Восточной Европы чаще всего строят дома для личного проживания или релокации. Все чаще к покупке земли обращаются и местные жители, рассматривая небольшие участки как инструмент накопления капитала или будущий источник дохода через аренду туристам.
Как классифицируется земля и что реально можно купить
В Черногории ключевое значение имеет статус земли — урбанизированная она или нет. Детально-урбанистический план (ДУП) дает право строить на земле по четким правилам и границам.
«Мы всегда объясняем клиентам: если в документах не указан детальный урбанистический план, значит, строить на участке нельзя. Иногда покупатели ведутся на красивые виды и низкую цену, но потом выясняется, что участок имеет сельскохозяйственное назначение, и любое строительство на нем будет юридически ограничено. Поэтому первое, что мы делаем, это запрашиваем урбанистическо-технические условия (УТУ) и детальный урбанистический план (ДУП)», — говорит Маевский.
Урбанизированные участки доступны иностранным физическим лицам площадью до 5000 м². Для покупки более крупных площадей или неурбанизированных земель требуется регистрация компании в Черногории — процедура несложная и вполне стандартная для инвесторов.
География спроса: от Будвы до горных долин
Лидером рынка остается Будванская ривьера — сердце туристической активности. Участки здесь стоят от 200 до 900 евро за квадратный метр, а на первой линии у моря цена может достигать 3000 тысяч евро.
Бока-Которская бухта, особенно Тиват и Котор, привлекает ценителей комфорта и истории. Проекты рядом с Porto Montenegro пользуются особым спросом среди инвесторов из ОАЭ и Западной Европы. Цены от 250 до 700 евро за квадратный метр, премиум — выше.
Бар и Ульцинь представляют более демократичный сегмент. Здесь можно найти участки от 100 евро за квадрат — при этом море все так же рядом, а инфраструктура активно развивается.
В центральных и северных регионах — Даниловград, Цетинье, Жабляк, Колашин — земля значительно дешевле, но интерес к ней растет за счет экотуризма, горнолыжных проектов и органического земледелия. Стоимость квадратного метра участка стартует от 50 евро.
«Жабляк и Колашин уже не просто деревни в горах — это будущие альпийские курорты Балкан. Мы видим интерес к строительству шале, апарт-отелей, баз отдыха. Для инвестора с долгосрочным горизонтом это отличная точка входа», — отмечает эксперт.
Юридическая прозрачность на рынке Черногории
Юридическая сторона рынка за последние годы стала заметно понятнее. Все сделки проходят через нотариусов, данные фиксируются в кадастре, а государственные органы предоставляют онлайн-доступ к информации о собственниках и обременениях.
«Несколько лет назад можно было купить участок и потом неожиданно узнать о судебном аресте или наследниках, которые “вспомнили” о земле. Сегодня такие случаи редки, но проверка все равно обязательна. Мы в MD Realty не берем в работу ни один объект без актуального листа непокретности и проверки всех кадастровых данных», — подчеркивает эксперт.
С августа 2025 года в Черногории вступил в силу новый закон о легализации недвижимости, который полностью изменил порядок регистрации объектов. Теперь дома, построенные с нарушением градостроительных норм, просто не регистрируются — такие объекты не могут быть предметом сделки. Это значит, что «серая» недвижимость фактически исключена из оборота: нотариусы и банки работают только с проектами, прошедшими все стадии согласования и проверки.
Подводные камни: что может пойти не так
Несмотря на улучшения, рынок земли остается сложным. По оценкам MD Realty, до 80% участков имеют определённые нюансы: от несогласованной дороги до ошибок в кадастре.
Одной из самых частых проблем остается доступ к участку. Бывает, что единственный подъезд проходит по частной земле, и сегодня собственник разрешает проезд, а завтра — нет. Это существенно снижает ценность объекта.
К другим рискам относятся обременения (залог, судебный арест), несогласованные границы, а также покупка участков в зоне Morsko Dobro — прибрежной полосе, где строительство запрещено законом.
Также стоит учитывать расходы на коммуникации. Если участок не имеет близкого доступа к электричеству или водоснабжению, подведение сетей может стоить десятки тысяч евро.
Инвестиционный потенциал: цифры и реальность
По данным MD Realty, в 2024 году средний рост цен на недвижимость составил 20,8%, а на побережье — почти 50%. В 2025 году ожидается дальнейший рост, особенно в Будве и Тивате — до 15%.
Иностранные инвестиции в недвижимость только за первые пять месяцев 2025 года превысили 190 миллионов евро — и речь идет именно о долгосрочных проектах: виллах, апарт-комплексах, курортных резиденциях.
Главные драйверы роста: приближение к ЕС, ограниченное количество земли на побережье, развитие туризма, низкие налоги (9% на прибыль и доход, отсутствие налога на наследство) и стабильная валюта — евро.
Рекомендации инвесторам
Опираясь на более чем 15-летний опыт работы на рынке недвижимости Черногории и Балкан, Вячеслав Маевский выделяет несколько ключевых принципов, которые он называет «золотыми правилами» успешного инвестора:
1. Проверяйте документы лично или через юриста. Не верьте скан-копиям — только официальный лист непокретности из кадастра.
2. Изучайте статус урбанизации. Без утвержденного ДУПа — нельзя строить.
3. Проверяйте подъездные пути и коммуникации. Также не стоит забывать о рельефе участка и последующих инвестициях в земляные работы. Это может оказаться самой дорогой составляющей проекта.
4. Работайте только с агентствами, которые берут ответственность за юридическую чистоту.
5. Думайте стратегически. Земля в Черногории — не спекуляция на год, а актив на десятилетие.
Оставить заявку
Автор
