Как купить заброшенный дом в России и оформить его в собственность

Заброшенными домами называют объекты недвижимости, которые по юридическим, экономическим или социальным причинам утратили владельца или они их больше не используют. По данным Росреестра, только в 2023 году в России насчитывалось более 1,5 млн объектов недвижимости, подходящих под данное определение. 

В последние годы, на фоне возрастающих цен на жилье, все больше оборотов набирает тенденция к выкупу заброшенных домов для восстановления и последующего проживания. Даже с хорошим ремонтом такая покупка чаще выходит в разы дешевле, чем строительство нового дома или покупка готового в хорошем состоянии.

Однако покупка заброшенного дома — далеко не простой процесс, и в нем есть свои нюансы. Мы подготовили подробный материал, в котором рассмотрим, как купить заброшенный дом в России, какие бывают заброшенные дома на продажу, какие документы нужны для оформления права собственности на бесхозное имущество, и какие риски подстерегают покупателя.

Что считается заброшенным домом

Мы уже отметили, что заброшенные дома — это объекты без активного собственника или те, что не находятся в эксплуатации. Однако под эту категорию также подходят дома , которые находятся в непригодном для проживания состоянии. Больше всего таких объектов в сельской местности, малонаселенных регионах или на территориях, пострадавших от экономического спада.

С точки зрения российского законодательства, отдельного понятия «заброшенный дом» нет, но есть пара категорий, которые можно к нему отнести. Первая — это бесхозяйное имущество (ст. 225 ГК РФ), то есть то, у которого нет собственника, либо собственник неизвестен. 

Заброшенный дом может быть признан бесхозяйным, если:

• Собственник добровольно отказался от дома и подтвердил это, подав заявление в Росреестр.
• Дом не зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), и данные о владельце отсутствуют.

Вторая категория — выморочное имущество (ст. 1151 ГК РФ), под нее подпадает имущество, у которого либо нет наследников либо они отказались от права собственности. Дома обеих категорий переходят в собственность государства или муниципального образования

В некоторых регионах муниципалитеты разрабатывают свои критерии для признания дома заброшенным. Например, это может быть отсутствие эксплуатации в течение определенного периода (обычно 3–5 лет), неуплата налогов на имущество или коммунальных платежей, а также физическое состояние дома (разрушение, непригодность для проживания).

Как отличить бесхозное имущество от обычного

Не каждый пустующий дом является бесхозяйным. Проверить статус выбранного вами объекта можно через ЕГРН, заказав выписку из него через Росреестр, МФЦ или портал «Госуслуги». В выписке будет указано, есть ли у дома зарегистрированный собственник, а также наличие обременений (например, ипотека, арест, сервитут).

Признаки заброшенности:

• Физическое состояние. Заброшенные дома часто находятся в плачевном состоянии. Однако на внешний вид стоит полагаться лишь косвенно, так как собственник может просто не использовать дом или запустить его.
• Отсутствие активности. Если заметно, что дом запущен и предположительно не используется, стоит проверить наличие на имуществе задолженностей по коммунальным платежам и налогам.

Провести проверку можно через местную администрацию. Обратитесь в муниципалитет по месту нахождения дома с запросом о его статусе. Если дом признан бесхозяйным, он уже может быть поставлен на учет (согласно ст. 225 ГК РФ, это занимает не менее 1 года с момента выявления). Если дом не числится в реестре, но выглядит заброшенным, муниципалитет может начать процедуру признания его бесхозяйным по вашему заявлению. Но этот процесс не быстрый и может занять от 6 месяцев до нескольких лет.

Как купить заброшенный дом в России — пошаговая инструкция

Заброшенные дома в России можно купить, но их поиск не всегда прост. Местные администрации (муниципалитеты) ведут учет бесхозяйного имущества на своей территории и, согласно статье 225 Гражданского кодекса РФ, обязаны поставить такой объект на учет. Через год после этого его признают муниципальной собственностью. Срок в год нужен, чтобы прекратить или приостановить дело в случае появления собственника или наследника. Это называется сроком невостребованности, он означает, что после начала процедуры перехода в муниципальную собственность никто не возражал и не предъявил права на объект.

Что нужно делать:

• Обратитесь в администрацию (сельского поселения, городского округа и т.д.) по месту нахождения дома. Запросите информацию о бесхозяйных объектах недвижимости. Этот шаг можно пропустить, если администрация публикует списки заброшенных объектов на своем сайте.
• Подайте письменный запрос, указав адрес дома или его кадастровый номер (если известен). Запрос можно направить лично, через МФЦ или в электронном виде через портал «Госуслуги» (если такая услуга доступна в регионе).
• Если дом не числится в реестре бесхозяйного имущества, вы можете подать заявление о его выявлении. Муниципалитет обязан провести проверку, что может занять от 1-го до 6-ти месяцев, в зависимости от региона и сложности ситуации.

Также можно напрямую обратиться в реестр. Закажите выписку из ЕГРН на интересующий объект через сайт Росреестра, МФЦ или портал «Госуслуги». В выписке будет указано, есть ли зарегистрированный собственник, обременения (арест, ипотека, права третьих лиц) или отметка о бесхозяйности.

Если дом не зарегистрирован в ЕГРН (например, старые постройки до 1998 года), необходимо запросить в муниципалитете или архивах БТИ данные о возможных правообладателях. Отсутствие сведений в реестре не всегда означает, что дом бесхозяйный, так как, например, в сельской местности многие дома не внесены в реестр из-за отсутствия межевания или старых документов.

Дополнительные источники поиска:

• Порталы недвижимости иногда содержат объявления о продаже заброшенных домов, уже оформленных муниципалитетом или частными лицами.
• В сельской местности полезно пообщаться с местными, чтобы узнать историю дома и возможных собственников.
• Некоторые регионы публикуют списки бесхозяйного имущества на сайтах администраций или в местных СМИ.

Поиск можно полностью исключить, если работать через агентство. При самостоятельном поиске желательно нанять юриста или риелтора. Они помогут не столько сэкономить время, сколько снизить потенциальные риски.

Часто проще найти заброшенный дом через аукцион, чем через частные объявления. Такие торги позволяют купить объект дешевле рыночной цены.

Аукционы по продаже заброшенных домов

Продажа заброшенных домов в большинстве случаев проводится через публичные аукционы. Их проводит либо администрация района, либо назначенная им организация.

Аукционы на продажу заброшенных домов — один из самых прозрачных способов покупки.

Как участвовать:

1. Регулярно проверяйте официальный сайт РФ по реализации государственного и муниципального имущества и сайты местных администраций.
2. Для участия потребуется паспорт, ИНН, заявление на участие, а также квитанция об оплате задатка. Юридические лица дополнительно предоставляют уставные документы.
3. Внесите задаток. Его возвращают, если вы не выиграли аукцион, но он будет удерживаться в случае отказа от подписания договора после победы.

Аукционы могут проводиться очно или в электронном формате. Победителем становится участник, предложивший наивысшую цену. После победы в аукционе заключается договор купли-продажи с муниципалитетом. 

Стартовая цена часто сильно ниже рыночной, но если конкуренция высокая, то к концу аукциона она легко может повысится. Если аукцион признан несостоявшимся (например, из-за отсутствия участников), дом может быть предложен для прямой продажи по фиксированной цене или может быть повторно выставлен на торги.

Судебный порядок оформления заброшенного дома

В ряде случаев проще оформить заброшенный дом через суд по приобретательной давности. Это сложнее, чем через аукцион, и требует юридической подготовки, но он актуален в случаях, когда муниципалитет не инициировал процедуру признания дома бесхозяйным.

Как оформить заброшенный дом в собственность в судебном порядке:

1. Сбор доказательств. Подтвердите, что дом не используется (например, акты осмотра, свидетельские показания соседей, справки об отсутствии коммунальных платежей). Запросите в Росреестре выписку из ЕГРН, а в муниципалитете — данные о статусе объекта.
2. Подача заявления в муниципалитет. Попросите администрацию признать дом бесхозяйным. Если муниципалитет отказывается или не предпринимает действий, вы можете обратиться в суд.
3. Иск в суд. Подайте исковое заявление в районный суд по месту нахождения дома. В иске укажите требование о признании дома бесхозяйным и передаче его в муниципальную собственность. К иску приложите:

• Выписку из ЕГРН.
• Документы, подтверждающие заброшенность (фото, акты осмотра, справки).
• Копию обращения в муниципалитет и ответ (если есть).

Если суд признает дом бесхозяйным, он передается в муниципальную собственность. После этого вы можете участвовать в аукционе или подать заявку на прямую покупку, если аукцион не проводится. Судебный процесс может занять от 3-х месяцев до года, в зависимости от сложности дела и наличия споров (например, если объявятся наследники). Если в процессе появятся претенденты на дом (например, наследники), дело могут приостановить или закрыть.

Документы для оформления собственности

В зависимости от способа приобретения (аукцион, прямая покупка или судебный порядок) варьируется и список документов для покупки заброшенного дома, но есть общий набор, который необходим для завершения сделки.

Заявление и выписка из ЕГРН

Для начала потребуется заявление на регистрацию права собственности — это официальный документ, который подается в Росреестр или МФЦ для регистрации права собственности на приобретенный дом. Форма заявления доступна на сайте Росреестра или в МФЦ. Срок регистрации заявления в Росреестре составляет 7–9 рабочих дней, или 9–12 дней в МФЦ. 

Далее нужна выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Она необходима как на этапе проверки объекта, так и для оформления права собственности. Заказать ее можно через сайт Росреестра, МФЦ или портал «Госуслуги». Для этого нужно знать адрес дома или его кадастровый номер.

Виды выписок:

• Об объекте недвижимости. Содержит данные о собственнике, характеристиках дома (площадь, этажность), обременениях и кадастровой стоимости. Стоимость — 350 рублей (электронная) или 870 рублей (бумажная).
• О переходе прав. Показывает историю собственников. Полезна для проверки, чтобы убедиться, что дом не имеет спорных владельцев. Стоимость — около 400 рублей.

Если дом не зарегистрирован в ЕГРН, потребуется его постановка на кадастровый учет. Для этого необходимо провести межевание земельного участка и техническую инвентаризацию дома через кадастрового инженера. Стоимость таких услуг варьируется от 10,000 до 30,000 рублей в зависимости от сложности работ.

Дополнительные документы для подачи заявления:

• Договор купли-продажи (если дом приобретен через аукцион или прямую сделку с муниципалитетом).
• Протокол аукциона (если покупка осуществлялась через торги).
• Решение суда (если дом приобретен через судебный порядок).
• Паспорт заявителя и квитанция об оплате госпошлины.

Перед подачей документов убедитесь, что все данные в выписке из ЕГРН совпадают с информацией в договоре или протоколе аукциона. Ошибки в адресе, кадастровом номере или характеристиках объекта могут привести к отказу в регистрации.

Подтверждение права муниципалитета на дом

Для оформления собственности на заброшенный дом необходимо подтвердить, что он находится в собственности муниципалитета или признан бесхозяйным. Обратитесь в администрацию района с письменным запросом, что вам нужны документы, подтверждающие право муниципалитета на объект.

Если дом не оформлен в муниципальную собственность, регистрация права собственности невозможна, пока администрация не завершит процедуру признания объекта бесхозяйным.

Риски покупки заброшенного дома

Главные риски покупки заброшенного дома связаны с долгами и техническим состоянием.

Обременения и долги предыдущего владельца

Заброшенные дома, даже находясь в собственности местной администрации, могут иметь обременения или долги. Это значит, что после покупки такого дома вам переходят и долговые обязательства по нему.

Виды обременений:

• Арест имущества. Если на имущество по судебному решению наложен арест, то до его погашения не получится зарегистрировать право собственности. Наличие ареста обычно отмечается в реестре.
• Ипотека. Если дом является залогом для непогашенной ипотеке или кредиту, то банк имеет право претендовать на объект, даже если он перешел в муниципальную собственность.
• Права третьих лиц. Например, сервитут (право прохода или проезда через участок), аренда или права наследников, которые не вступили в наследство, но могут объявиться позже.

В случае с ипотекой разбираться придется с банком, но нового владельца вряд ли обяжут закрывать чужую ипотеку. Более того, на него в целом могут перевести только те долги, которые касались конкретно объекта собственности, то есть задолженности по налогу на имущество, коммунальные долги, штрафы и пени.

Проверить задолженности можно через:

• Реестр. Выписка «О переходе прав» покажет историю собственников и возможные споры.
• Выписку из ФНС по налогу на имущество.
• Ресурсоснабжающие организации (электросети, водоканал и т.д.), запросив данные о долгах по счетам.
• Администрацию района. Если дом уже в муниципальной собственности, часть долгов аннулируют, но это нужно подтвердить документально.

Техническое состояние и затраты на ремонт

Заброшенные дома часто находятся в плачевном состоянии. Восстановление таких объектов может потребовать значительных финансовых и временных затрат, которые иногда превышают стоимость самого дома. Поэтому перед покупкой лучше провести экспертизу дома, которая покажет, какие элементы требуют ремонта или замены.

Примерные расходы:

• Косметический ремонт. От 50,000 до 200,000 рублей (покраска, замена окон, ремонт полов).
• Капитальный ремонт. От 300,000 до 1,500,000 рублей (замена кровли, фундамента, несущих стен).
• Подключение коммуникаций. Подключение к электросетям — от 10,000 до 100,000 рублей; водоснабжение и канализация — от 50,000 до 300,000 рублей; газификация — от 100,000 до 500,000 рублей (в зависимости от удаленности сетей).

Если бюджет ограничен, выбирайте дома с минимальными структурными повреждениями и возможностью поэтапного ремонта. Также рассмотрите возможность получения субсидий или грантов на восстановление недвижимости в сельской местности, которые предоставляются в рамках программ развития сельских территорий.

Сколько стоит заброшенный дом в России

Цена заброшенного дома в России может составлять от 100 тыс. рублей в глубинке до 2 млн в Московской области. Однако общие затраты включают не только цену дома, но и расходы на оформление, возможные налоги и сборы, а также последующий ремонт.

Средние цены по регионам

Цены на заброшенные дома сильно зависят от региона: в европейской части России они выше из-за близости к крупным городам, в Сибири и на Дальнем Востоке ниже, но с учетом транспортных расходов. Для наглядности мы сделали таблицу с ценами за дом с участком 10–20 соток.

Средняя цена заброшенного дома:

Стоимость оформления и налоговые сборы

С 1 января 2025 года госпошлины выросли вдвое и зависят от кадастровой стоимости (КС) объекта. Для заброшенных домов КС часто низкая (до 300,000–500,000 руб.), что минимизирует сборы. Налог на заброшенное имущество отсутствует: нет НДФЛ с покупки (налог на доход продавца), но возможен налог на имущество уже после регистрации (0,1–0,3% от КС ежегодно). Общие затраты на оформление составляют 10,000–50,000 руб — чем ближе к крупным городам, тем дороже.

Ключевые расходы на оформление: