Рынок недвижимости 2025: итоги года и прогнозы на 2026 от директоров агентств из разных стран
Каким был уходящий год для международного рынка недвижимости? Ответ будет меняться в зависимости от точки на карте, поэтому для составления некого среза лучше всего ознакомиться с реальным опытом людей, которые каждый день работают «в поле». Мы попросили директоров агентств недвижимости из разных стран честно рассказать, каким был для них 2025 год, что изменилось на их рынках и чего они ждут от наступающего 2026-го.
Кирилл Егоров, руководитель агентства зарубежной недвижимости «Estabro», Индонезия:
— Я бы охарактеризовал 2025 год как рабочий и переходный для индонезийского рынка недвижимости. Мы увидели заметное смещение фокуса застройщиков и агентств с русскоязычной аудитории и рынка стран СНГ в сторону международного, прежде всего англоязычного спроса. Существенно изменился и сам рынок: цикл сделки для русскоязычных и англоязычных покупателей практически сравнялся — это серьезный сдвиг по сравнению с 2022–2023 годами, когда клиенты из СНГ принимали решения значительно быстрее. Сегодня застройщики все чаще ориентируются на требования европейских, австралийских и американских инвесторов, адаптируют договоры и финансовые модели под их ожидания, сохраняя при этом конкурентные планы оплат.
Второй ключевой тренд года — заметное ужесточение регулирования. Рынок Бали начал переходить от во многом стихийной модели к более системной и правовой. В 2025 году мы увидели приостановку ряда строек из-за проблем с разрешительной документацией, а новые проекты стали запускаться уже после получения полного пакета разрешений. Это привело к смещению фокуса агентств и инвесторов с проектов «на бумаге» на объекты с реальной стадией строительства и подтвержденным бэкграундом.
Существенно вырос спрос на застройщиков с трек-рекордом, реализованными проектами и понятной историей для инвесторов. В целом это здоровое изменение: рынок становится более зрелым, а на него приходят инвесторы, которые внимательно смотрят на документы и проводят полноценный due diligence.
Если говорить об итогах и ожиданиях, главный результат года — это переход рынка в более урегулированное и устойчивое правовое поле. Новых застройщиков появилось немного, громких стартов было всего несколько, среди которых особенно выделяется запуск проекта Aura от Samolet Property Group. Большинство действующих девелоперов в этом году сосредоточились на выполнении ранее взятых обязательств, а не на массовом запуске новых проектов.
В 2026 году мы ожидаем выхода рынка из этого переходного периода: активного прогресса по текущим стройкам, завершения проблемных объектов, появления успешных кейсов и, как следствие, роста доверия. Уже сейчас виден оживляющийся спрос как со стороны зарубежных инвесторов, так и со стороны покупателей из стран СНГ, и мы рассчитываем, что следующий год будет более насыщенным по количеству сделок и общей динамике развития рынка недвижимости на Бали.
Подборка жилой недвижимости в Индонезии
Наталия Зайцева, CEO и риелтор Etalon Estate Group, Польша:
— Для риелторского бизнеса в Польше этот год был не про скорость и не про количество сделок. Он был про качество решений. Про системность, аналитику и умение работать с цифрами, а не с ожиданиями.
Рынок в целом оставался стабильным, но спрос стал заметно более осознанным. Импульсивных покупок стало меньше, а интерес сместился в сторону инвестиционно понятных объектов — тех, где логика доходности и риска ясна ещё до сделки. К концу года, на фоне снижения ипотечных ставок, активность покупателей выросла, но уже на другом уровне зрелости.
Отдельно отмечу рост интереса к зарубежной недвижимости. Всё чаще местные клиенты смотрят шире польского рынка, рассматривая и альтернативные, в том числе нетипичные направления — не из-за моды, а из-за диверсификации и стратегического мышления.
Этот год четко показал: рынок перестал быть равным для всех. Самостоятельные сделки без опыта все чаще приводили к юридическим и финансовым ошибкам. Там, где раньше рынок прощал, сегодня он требует профессионализма. И клиенты это хорошо почувствовали.
В 2026 году я хочу видеть рынок, в котором цена формируется качеством объекта, его локацией и реальной экономикой сделки — а не переговорной тактикой или эмоциональным фоном новостей. Рынок, где ценится не громкость заявлений, а глубина экспертизы.
Для меня главный итог года очевиден: недвижимость в Польше остается надежным активом, но только в руках тех, кто умеет с ней работать профессионально. Рынок стал взрослее. И, как практик, я считаю это его самым здоровым и важным достижением.
Подборка жилой недвижимости в Польше
Вячеслав Маевский, основатель агентства MD Realty в Черногории:
— 2025 год стал годом трансформации. Рынок входил в него с инерцией прошлых лет, но со временем стало ясно, что привычные сценарии больше не работают. Активность снизилась, клиенты начали принимать решения медленнее и осознаннее. Для нас этот год стал временем переосмысления, а не быстрых сделок — мы настраивали процессы, фильтровали спрос, искали новые точки роста. В такие периоды рынок может не расти внешне, однако он заметно взрослеет изнутри. Хочется верить, что и мы вместе с ним.
Год был непростым. Во-первых, глобальная экономическая неопределенность напрямую повлияла на покупательскую активность — люди стали осторожнее с крупными инвестициями. Кроме того, рынок адаптировался к новым правилам: изменения в законодательстве Черногории добавили паузу, особенно для иностранных покупателей.
Отдельно стоит отметить европейский вектор. Движение страны в сторону ЕС — это стратегически сильный и правильный шаг, но на текущем этапе он временно охладил интерес части покупателей из стран СНГ, которые раньше были одними из самых активных. Но это нормальный процесс смены структуры спроса, а не кризис.
Главное — рынок стал более честным и рациональным. Цены перестали расти по инерции, появилось больше качественных предложений, особенно в инвестиционном сегменте и на вторичном рынке.
По сути, в 2025 году изменились правила игры: рынок перестал прощать ошибки и спонтанные решения и начал работать по более рациональной, взвешенной модели. Для кого-то год оказался болезненным, но для инвесторов, которые умеют считать и смотреть на перспективу, — наоборот, открыл новые возможности. Именно в такие периоды формируются сделки, которые через несколько лет выглядят наиболее выгодными.
Я смотрю на 2026 год со сдержанным оптимизмом. Есть ощущение, что рынок постепенно начнет отыгрывать позиции и возвращаться к росту — более спокойному и устойчивому, без прежнего перегрева.
При этом особенно перспективным, на мой взгляд, останется инвестиционный сегмент: проекты в стадии строительства по скорректированным ценам, качественные объекты на вторичном рынке, а также ситуации быстрого входа и выхода. Сейчас часть собственников выходит из рынка, а новые покупатели только начинают заходить — и именно на этом разрыве возникает редкий шанс заработать на правильном тайминге.
Несмотря на цикличность рынка, Черногория сохраняет очень сильный фундамент. Это сочетание моря и гор, мягкого климата, природы, уюта и стабильно высокого туристического спроса.
Для многих клиентов покупка недвижимости здесь — это не просто цифры и доходность. Черногория — это страна, где хочется жить, отдыхать и куда хочется возвращаться. И именно этот человеческии фактор, на мой взгляд, в долгосрочной перспективе поддерживает рынок куда сильнее любых краткосрочных колебаний.
Подборка жилой недвижимости в Черногории
Элиас Марино, основатель агентства недвижимости Geo Estate, Грузия:
— Для меня 2025 год ознаменовался рождением новых идей и смелых решений. В частности, совместно с командой Realting мы привлекли внимание общественности к острым проблемам Батуми: экологии, дефициту парковочных мест и отсутствию инфраструктуры для электромобилей. В результате нами был разработан инновационный проект: автоматический модульный паркинг на 1000 машино-мест, включающий экспресс-зарядки Tesla Supercharger, вертикальное озеленение фасада и солнечную электростанцию на крыше.
Тренд на устойчивое развитие и социальную ответственность не прошел мимо крупных проектов:
1) На искусственном острове Батуми (84 Га) практически половина территории (49%) отдана под парки и рекреационные зоны, а внутреннее передвижение будет осуществляться на электротранспорте.
2) В проекте застройщика из ОАЭ Eagle Hills, планируемом на территории Поничальского заповедника (около 600 Га), будет реализована философия развития с уважением к природе и наследию. Это предполагает сохранение всех старовозрастных деревьев и поддержание естественной среды обитания животного и растительного мира.
В 2026 году мне бы хотелось увидеть в Грузии больше амбициозных и экологически ориентированных проектов. Выдающимся примером служит Elwood by Sobha в Дубае. Представьте: в одной из самых жарких точек планеты, где температура не опускается ниже 30° даже ночью, в пустыню планируют привезти со всех концов света более 10,000 деревьев, чтобы воссоздать 7 великих лесов мира, включая древние кедры леса Якусимы и Баобабы из Южной Африки.
В заключение, хочу подчеркнуть, что для укрепления имиджа Грузии как открытого и гостеприимного государства, а также создания благоприятного инвестиционного и миграционного климата, будет целесообразным повысить уровень доброжелательности и радушия со стороны сотрудников пограничного контроля к экспатам из постсоветских республик и гражданам таких стран, как Вануату. Такой подход станет практическим воплощением архаичного принципа грузинской культуры: «Гость — посланник Бога».
Подборка жилой недвижимости в Грузии
Peter Pollak, CEO агентства недвижимости в Хорватии IC-REAL:
— Рынок недвижимости в Истрии, полуострове на севере Хорватии с его туристическими центрами Ровинь, Пореч, Медулин, Пула и Лабин/Рабац, значительно консолидировался в 2025 году.
После бума последних лет, особенно во время пандемии COVID-19, рынок нормализовался — или, скорее, все еще находится в процессе нормализации. Продажи резко сократились, особенно спрос со стороны покупателей из Германии и Австрии. Сильный спрос из этих стран в последние годы был одним из основных факторов резкого роста цен! В настоящее время цены все еще падают, поскольку ценовые ожидания многих продавцов остаются нереалистичными.
Причины нынешнего снижения спроса многообразны: многие потенциальные покупатели из ЕС уже инвестировали в недвижимость в Истрии и не покупают бесчисленное количество дополнительных объектов. Немецкие и австрийские банки стали очень ограничивать выдачу кредитов на покупку недвижимости. А экономический кризис в Германии еще больше усугубляет проблему: у людей больше нет средств для инвестиций в собственную недвижимость в курортном раю Хорватии.
В 2025 году туризм в Истрии снова вырос — на 2% в этом году. В частности, межсезонье по-прежнему предлагает инвесторам и арендодателям много возможностей для расширения своего бизнеса. Летом, когда туристов много, высокое качество обслуживания становится ключевым фактором. Большое количество людей — это проблема не только Истрии/Хорватии, но и некоторых регионов Италии и Испании.
Немецкие и австрийские покупатели теперь ищут дома, построенные по их собственным спецификациям. И особенно ценится качество — с точки зрения местоположения и строительства. Огромное количество заурядных домов с бассейнами и дешевыми базовыми удобствами больше никому не интересны в качестве второго дома. На рынке слишком много предложений, и по-прежнему строится много второсортных объектов, не отвечающих ожиданиям клиентов.
Мы хотим воспользоваться этим развитием рынка. Весной 2026 года мы запустим в Истрии эксклюзивные дома из массива дерева в сотрудничестве с австрийскими производителями. Это индивидуально спроектированные и построенные жилые и курортные дома, где качество и функциональность будут идеально сочетаться с ценой.
Вся эта модель особенно привлекательна для инвесторов на рынке аренды недвижимости для отдыха, поскольку строительство может быть завершено очень быстро! Каждый клиент имеет возможность построить дом в месте своей мечты по разумной цене. Или даже многоквартирный дом. Использование дерева как строительного материала делает эти дома экологически устойчивыми, в отличие от кирпича и бетона.
Подборка жилой недвижимости в Хорватии
Александр Уфнаровский, СЕО компании Estate-Service24, Германия:
— 2025 год для рынка недвижимости Германии стал годом стабилизации после резкой коррекции предыдущих лет. После спада 2022–2024 рынок постепенно адаптировался к новым условиям — высоким процентным ставкам, ужесточению требований к финансированию и изменившемуся поведению инвесторов и покупателей.
В сегменте жилой недвижимости спрос сместился в сторону качества: энергоэффективные дома, новостройки, хорошие локации. Старый фонд с низким энергетическим классом продавался хуже и часто с дисконтом. Арендный рынок оставался напряженным: нехватка жилья, рост арендных ставок в крупных городах и университетских центрах.
В приоритете инвесторов объекты с долгосрочной арендой, надежными арендаторами и регионы за пределами «топ-7 городов»
Ожидаем, что в 2026 году рынок окончательно адаптируется к новой процентной среде, участники будут действовать увереннее, объемы сделок начнут умеренно расти, хотя до уровней 2021 года еще далеко. Речь идет не о «буме», а о здоровом, структурированном росте.
В отличие от более волатильных рынков (Испания, Португалия, Восточная Европа), Германия почти не зависит от краткосрочных иностранных спекулятивных потоков. Даже в годы коррекций рынок демонстрировал отсутствие резких обвалов, высокую правовую защиту собственности, предсказуемость регулирования. Поэтому недвижимость Германии традиционно воспринимается как инструмент сохранения капитала и получения стабильного дохода в долгосрочной перспективе.
Подборка жилой недвижимости в Германии
Акмал Рустами, руководитель департамента внешних связей, международных отношений и работы с инвесторами по странам СНГ в Umed properties, ОАЭ:
— В 2025 году рынок недвижимости в ОАЭ стал более зрелым и динамичным. Теперь каждый брокер, оставшийся в Эмиратах, должен не только убеждать инвесторов в привлекательности своих проектов, но и быть в курсе глобальных инициатив, таких как D-33 Agenda и Dubai 2040 Urban Master Plan.
Рынок недвижимости открыл новые горизонты. Абу-Даби запустил множество крупных проектов, Аджман стал полностью доступным, появилось много waterfront-объектов, а Умм-аль-Кувейн также открылся для инвесторов. Мы активно работаем в этих эмиратах, а дубайские застройщики активно расширяются в Рас-аль-Хайме.
Главные итоги 2025 года:
- Цены на студии в Дубае, которые уже приближаются к миллиону дирхамов (около 274,000 долларов), продолжат расти и в 2026 году.
- Конкуренция на рынке очень высока во всех эмиратах.
- ОАЭ остаются самым стабильным, безопасным и экономически устойчивым государством как на Ближнем Востоке, так и в мире.
Мы ожидаем, что в 2026 году поток инвесторов из Африки, Восточной Европы, Канады, Великобритании и США значительно возрастет. Рынок продолжит расти, и почти все эмираты будут открыты для инвестиций, что очень выгодно для инвесторов. Также мы ожидаем, что с 2026 года акцент сместится на таунхаусы и виллы, поскольку ожидается рост числа релокаций.
Подборка жилой недвижимости в ОАЭ
Автор
