Минск против Дубая: цены, ипотека, окупаемость

Что вы получаете за свои деньги, выбирая между покупкой квартиры в Дубае или в Минске? Мы решили проанализировать эти два рынка и сравнить их между собой по таким критериям: цены на жилье, ставки по ипотеке, налоги, сроки и процесс покупки, а также долгосрочная окупаемость инвестиций (ROI). Исходя из этого вы сможете сделать для себя вывод: где логичнее покупать недвижимость для жизни, а где — для инвестиций.

Важные оговорки

Об обменных курсах

Все расчеты в долларах США зависят от текущих курсов. По состоянию на декабрь 2025 года:

• 1 USD = ~3,20 BYN (диапазон 2,87–3,20).
• 1 USD = 3,67 AED (курс привязан, стабилен).

При планировании инвестиций используйте более консервативные курсы и пересчитывайте каждый месяц.

О региональных различиях в Дубае

Цены, указанные в этом материале, типичны для районов среднего уровня (JVC, Dubai Silicon Oasis, Arjan). Премиум-районы дороже в 1,5–2,5 раза. Бюджетные районы дешевле на 20–40%.

О статусе покупателя в Дубае

Ваш статус (гражданин ОАЭ, резидент, нерезидент) влияет на ставки по ипотеке и требуемый взнос. Для получения статуса резидента часто требуется 1–2 года работы или наличие контракта.

О прогнозах на 2026

Прогнозы основаны на текущих макроэкономических данных, политической ситуации и денежной политике ЦБ обеих стран. Любые значительные изменения в этих факторах могут сдвинуть прогнозы.

Теперь перейдем непосредственно к нашему материалу.

Цены на недвижимость: Минск vs Дубай

Минск (декабрь 2025)

По данным портала Pro-N.by, стоимость квадратного метра в белорусской столице на начало декабря 2025 составляла $1784. За год, с января по декабрь, цены выросли на 16,5%, с $1530 до $1784.

На вторичном рынке средние цены по типам жилья:

• Однокомнатная: $1880/м².
• Двухкомнатная: $1920/м².
• Трехкомнатная: $1850/м².

Абсолютные цены при покупке:

• Однокомнатная: $75,000–92,000 (варьируются по районам: от $70,000 в удаленных до $100,000+ в центре).
• Двухкомнатная: $79,000–108,000.
• Трехкомнатная: $95,000–150,000.

В третьем квартале 2025 года новостройки оценивались в среднем в $1883/м², что на $99 выше, чем на вторичном рынке.

Дубай (декабрь 2025)

Средняя цена квадратного метра в Дубае зависит от района и методики расчета. По последним данным, она составляет от AED 17,500 до 20,700 (примерно $4770–5640 при курсе 3,67 AED/USD).

Разберем ценовые диапазоны по районам:

Средний сегмент (JVC, Dubai Silicon Oasis):

• 1-комнатная квартира: AED 700,000–1,200,000 (~$191,000–327,000).
• 2-комнатная квартира: AED 1,600,000–2,500,000 (~$435,000–681,000).

Премиум-районы (Downtown Dubai, Dubai Marina):

• 1-комнатная квартира: AED 1,200,000–2,200,000 (~$327,000–599,000).
• 2-комнатная квартира: AED 1,900,000–3,200,000 (~$517,000–871,000).
• 3-комнатная квартира: AED 2,500,000–4,500,000 (~$681,000–1,224,000).

Сравнение двух городов:

Ипотека: ставки и условия в двух городах

Минск (декабрь 2025)

Беларусбанк продлил акционную ставку 13,75% годовых (ставка рефинансирования + 4 пункта) для новостроек до 15 декабря. После этого стандартные ставки зависят от типа застройщика: 16,65% для коммерческих застройщиков, 15,25% для государственных, 13,25% для малых поселков.

На вторичном рынке ставки выше:

• Большинство банков: 17–18,5%.
• МТБанк: 16,5–17,91%.
• БелВЭБ: 17,9%.

Дубай (декабрь 2025)

Понижение ставок Центральным банком ОАЭ на 25 базовых пунктов (с 3,90% до 3,65%) привело к рекордно низким показателям:

• Резиденты с переводом зарплаты: от 3,70% (фиксированная ставка на 3 года) или 0,65% + EIBOR.
• Нерезиденты: на 0,5% выше — от 4,19%.
• Резиденты без перевода зарплаты: 4,0–4,5%.

Справочно: текущий 3-месячный EIBOR, используемый в переменных ставках, составляет ~3.70–3.75%.

Разница в ставках: 4,5–5 раз в пользу Дубая

Это не опечатка. Минские ставки в 4,5–5 раз выше дубайских. Такой разрыв — следствие разных макроэкономических условий и денежной политики.

Параметры кредитования:

Расчет ежемесячных платежей

Сравним платежи при покупке однокомнатной квартиры в Минске за $70,000 при ставке 17,5% годовых на 15 лет и в Дубае за $327,000 на 25 лет.

Затраты на покупку: от первого взноса до регистрации

Минск:

Дополнительные затраты при продаже (для нерезидентов): 13% налог на прирост стоимости.

Для примера: однокомнатная за $70,000.

• Затраты при покупке: $700–$1400.
• Затраты при продаже за $85,000: $1950 (налог на прирост).

Дубай:

При продаже: 0% налога на прирост капитала (полная tax-free прибыль), но DLD transfer fee (4% от суммы) платит каждая из сторон. При продаже за $400,000 это составит ~$16,000 в совокупности ($8000 продавец + $8000 покупатель).

Для долгосрочного инвестора дубайский вариант становится выгоднее. Вы платите больше при покупке, но экономите на налогах при продаже и в течение всех лет владения (нет годового налога на имущество для физических лиц).

Пример:

• Купили квартиру в Дубае за $327,000 (затраты на покупку: $25,100).
• 10 лет владения (0 подоходного налога, 0 налога на имущество).
• Продали за $400,000 (0% налога на прирост, но DLD transfer fee ~$16,000).
• Расчет: $400,000 – $327,000 – $25,100 – $16,000 = $31,900.
• Чистая прибыль: $31,900.

В Минске тот же сценарий:

• Купили за $70,000 (затраты $700–$1400).
• 10 лет владения.
• Продали за $85,000 (налог на прирост $1950).
• Чистая прибыль: $13,000 (после налогов).

Процесс покупки: от поиска к регистрации

В Минске процесс выглядит проще:

1. Поиск квартиры: 1–4 недели.
2. Подписание договора купли-продажи: 1–2 дня.
3. Платеж или предоплата: 1–3 дня.
4. Регистрация в Регистрационной службе: 3–5 рабочих дней.
5. Получение свидетельства о праве собственности: 1–2 дня.

Среднее время: 2–4 недели. Документы: паспорт, налоговый номер.

В Дубае:

1. Предварительное одобрение ипотеки (если нужна): 2–3 дня.
2. MoU и депозит (5–10%): 1–2 дня.
3. NOC от застройщика (для новых): 2–3 дня.
4. Оформление ипотеки: 3–5 дней.
5. Регистрация в DLD: 2–3 дня.
6. Финальная регистрация: 1–2 дня.
7. Подключение коммунальных услуг (DEWA): 2–3 дня.

Среднее время:

• При оплате наличными: 3–5 недель.
• При ипотеке: 4–8 недель.
• Для нерезидентов: +1–2 недели (проверка источников средств).

Дубай требует больше документов, чеков и проверок, но процесс хорошо отработан.

Налоговый режим

Прямое сравнение:

Влияние на чистый доход

Минск (резидент): при владении квартирой более 5 лет налог на прибыль при продаже = 0%; при владении менее 5 лет = 13% на прибыль.

Дубай: зарплата $5500 → минус налог 0% = $5500 чистого.

Отсутствие подоходного налога увеличивает покупательную способность на 13% в Дубае. Если даже не все получают $5500 (средний доход ниже), даже при $3000 разница значительна.

Стоимость проживания и коммунальные услуги

Ежемесячные затраты на содержание в Минске:

Ключевое отличие — в сезонности

В Дубае летние счета за электричество могут быть в 2–3 раза выше, чем зимой, из-за кондиционирования. В Минске разница меньше благодаря отопительному сезону.

Вывод: летом Минск дешевле на коммунальные услуги ($80–110), зимой расходы примерно равны ($200–250). Дубай летом потребует $430–900 на коммунальные услуги, Минск летом — $150–250.

Визы и долгосрочное проживание

Минск

Иностранцы могут свободно покупать квартиры в Беларуси, но это не дает автоматического права на визу или гражданство. Для долгосрочного проживания нужно:

• Оформить визу отдельно.
• Работать или учиться в стране.
• Инвестировать около €170,000+ для получения долгосрочного статуса (уточняйте возможность такой процедуры в органах иммиграции).

Дубай

В ОАЭ предусмотрены несколько опций:

Получить Golden Visa можно, если вложить в собственность от AED 2 млн. Никаких ограничений по профессии, никаких дополнительных условий работы.

Окупаемость инвестиций (ROI) в двух городах

Разница в доходности от сдачи в аренду — один из главных факторов долгосрочной окупаемости. 

10-летняя перспектива инвестиций

Сценарий 1: однокомнатная квартира в Дубае (средний сегмент, JVC)

Сценарий 2: однокомнатная квартира в Минске (вторичный рынок):

Что в итоге

Дубай обеспечивает более высокий годовой ROI, что при инвестировании $327,000 означает разницу в $20,000–25,000 дополнительного дохода ежегодно. Эта разница растет по мере увеличения периода владения благодаря сложному начислению процентов.

Минск позволяет войти на рынок с 4–5 раза меньшей суммой ($70,000 vs $327,000), что может быть более доступно для формирования первичного портфеля, хотя абсолютная прибыль будет скромнее.

Прогноз на 2026: что ждет оба рынка

Минск

Высокие ставки по ипотеке (17–18,5%) на вторичном рынке становятся тормозом спроса. Цены начали корректироваться уже в IV квартале 2025 года, хотя официальная статистика это отражает не полностью. 
Есть смысл дождаться стабилизации ставок или хотя бы их снижения, а также следить за темпом ввода новых квартир (если вводов будет много, цены упадут больше).

Дубай
В среднем сегменте (JVC, Dubai Silicon Oasis, Arjan) ожидается коррекция 5–15% из-за планового ввода 150,000+ единиц жилья. Премиум-сегмент (Downtown, Marina, Palm Jumeirah) останется более стабильным. 

Финальное сравнение

Представим данные в итоговой таблице:

Статья основана на данных Pro-N.by, Dubai Property Finder, официальных сайтов банков Беларуси и ОАЭ, DLD (Dubai Land Department), EIBOR и обменных курсов по состоянию на декабрь 2025 года.