7 ошибок, которых стоит избегать при инвестировании в недвижимость Бали

Рынок недвижимости Бали интересен для инвестиций за счет высокого туристического потока. По данным статистического управления Индонезии, в 2023 году Индонезия приняла 11,68 млн иностранных туристов, что почти в 2,5 раза выше показателя 2022 года. Более того, за первые 9 месяцев 2025 года число прибытий на Бали составило порядка 5,3 млн, что на ~11,5% больше, чем за аналогичный период 2024-го.

Однако вместе с ростом привлекательности растет и количество ошибок, которые допускают инвесторы. Особенно это актуально для тех, кто впервые сталкивается с особенностями индонезийского земельного законодательства, климатическими требованиями к строительству и спецификой туристического спроса.

В нашей статье мы подробно разберем наиболее распространенные ошибки, которые можно совершить при покупке недвижимости на Бали, и объясним, как их избежать.

Неправильный выбор района для инвестиций

Выбор локации является ключевым фактором, так как на Бали разница в средней заполняемости вилл между районами может достигать 20–30 процентных пунктов, что напрямую влияет на ROI.

Почему локация критически влияет на окупаемость:

• Инфраструктурный разрыв между районами. Концентрация ресторанов, коворкингов, фитнес-центров и туристических сервисов в Чангу и Семиньяке в 2–3 раза выше, чем в районах северного и восточного побережья.
• Потенциал роста стоимости земли. Стоимость аренды земли (leasehold) в популярных районах выросла за 2020–2024 гг. в среднем на 35–50%, в то время как в развивающихся районах рост держался на уровне 15–25%.

Как выбрать локацию правильно:

• Оценивать данные по средней цене аренды, загрузке и срокам окупаемости именно в этом районе — не по всему острову.
• Проверять присутствие популярных кафе, клубов, инфраструктуры — это прямой индикатор спроса.
• Сравнивать динамику развития за последние 2–3 года: открытие отелей, рост цен на землю, появление дорог и коммерческих объектов.
• Анализировать целевую аудиторию района: семейный туризм, серфинг, премиум-сегмент, цифровые кочевники — от этого зависят сроки и стоимость бронирования.

Отсутствие проверки юридической чистоты сделки

Иностранные инвесторы сталкиваются с самым высоким уровнем риска именно на этапе юридического оформления. Земельное право Индонезии существенно отличается от европейских систем. По данным Ассоциации нотариусов Индонезии, до 27–30% сделок с земельными участками на Бали требуют корректировок или выявляют нарушения после юридической проверки.

Правовые нюансы владения недвижимостью иностранцами:

• Иностранцы не могут владеть землей напрямую. По закону иностранный гражданин не может иметь полного права собственности. Поэтому используются альтернативные формы — Leasehold (аренда земли) и Hak Pakai (право пользования).
• Проверка статуса земли. Каждый участок на Бали имеет классификацию, и только определенные статусы позволяют строить виллы или использовать их для коммерческой аренды. Yellow / Residential — разрешено строительство жилья. Pink / Tourism — подходит для коммерческой деятельности (гостевые дома, виллы для аренды), а Green / Agricultural — строительство запрещено или крайне ограничено.

Как избежать юридических ошибок:

• Проводить полную проверку земли: границы, титул, владельцы, статус, история сделок.
• Проверять наличие сертификата эксплуатации (SLF).
• Заключать договор у независимого нотариуса, а не рекомендованного продавцом.
• Обязательно регистрировать договор аренды в реестре.
• Требовать включения в договор условий продления лизхолда с фиксированной формулой стоимости.

Ошибки при расчете доходности

Неверные финансовые расчеты — одна из самых частых причин разочарований инвесторов. На Бали можно получить высокую доходность, но только при понимании реальных цифр: средней загрузки, стоимости суток, расходов на операционное управление и сезонности. Ошибка в одном параметре способна снизить фактический ROI вдвое.

По данным управляющих компаний Бадунга и Чангу за 2023–2024 гг., средняя доходность профессионально управляемых вилл составляет 12–18% годовых, однако инвесторы, неверно оценивающие расходы и сезонность, часто получают лишь 6–9%.

Как правильно рассчитать доходность:

• Использовать помесячный анализ загрузки с учетом сезонности.
• Брать реальные данные управляющих компаний по району, а не средние цифры по острову.
• Обязательно учитывать комиссии управляющей компании.
• Закладывать резерв расходов 10–15% на непредвиденные траты.
• Сравнивать несколько сценариев: оптимистичный, базовый и консервативный.

Выбор надежного застройщика

По данным местных девелоперских ассоциаций, до 35% задержек новых проектов на Бали связано с нарушением строительных сроков или финансовой несостоятельностью подрядчиков.

Для инвестора это означает заморозку капитала, необходимость дополнительных вложений и сдвиг ожидаемой доходности на годы. Параллельно с этим качество управления готовым объектом может изменять фактическую загрузку на 20–40%, что критично для расчета окупаемости.

Как снизить риски:

• Проверять портфолио застройщика: минимум 3–5 завершенных проектов.
• Требовать прозрачный контракт с фиксированными сроками и штрафами за задержку.
• Проводить независимую инспекцию строительства.
• Выбирать управляющую компанию с подтвержденной статистикой загрузки в вашем районе.
• Оценивать репутацию девелопера и оператора через отзывы собственников, а не маркетинговые материалы.

Недостаточная оценка строительного качества

Тропический климат Бали создает экстремальную нагрузку на здания: повышенная влажность, интенсивные осадки, резкие перепады температуры и высокая соленость воздуха в прибрежных районах существенно сокращают срок службы строительных материалов.

По данным технических аудиторских компаний острова, до 55–60% новых вилл по завершении имеют скрытые дефекты, которые проявляются уже в первые 6–12 месяцев эксплуатации. Эти проблемы увеличивают расходы на обслуживание, снижают рейтинг объекта на платформах аренды и ведут к снижению фактического ROI.

Критические особенности климата, о которых инвесторы часто забывают:

• Высокая влажность (70–90%). Без качественной вентиляции и гидроизоляции в помещениях быстро появляется грибок и плесень — одна из самых частых причин жалоб гостей и негативных отзывов. Устранение последствий может стоить $1000–3000 ежегодно.
• Сильные сезонные дожди. В сезон дождей (ноябрь–март) нагрузка на кровлю и дренажную систему увеличивается в разы. Ошибки в уклоне крыши или недостаточные водоотводы приводят к протечкам и повреждению отделки.
• Соленый воздух в прибрежных районах. Металлические элементы (фурнитура, крепления, окна) подвержены коррозии. Использование дешевых материалов сокращает срок их службы на 50–70%.

Инвесторы часто не замечают проблемы вовремя, потому как строительство завершается в сухой сезон, а дефекты проявляются только во время дождей. Более того, девелоперы используют презентационные рендеры, отвлекая внимание от инженерных решений.

Как оценить качество строительства перед покупкой:

• Проводить технический аудит (snagging inspection). Включая проверку инженерных сетей, тепловизионную диагностику стен, тест гидроизоляции, инспекцию кровли и водоотводов. Стоимость инспекции на Бали начинается от $200–400, а экономит тысячи долларов в будущем.
• Требовать строительную документацию. Девелопер должен предоставить планы инженерных сетей, спецификацию материалов, гарантийные обязательства.
• Оценивать репутацию строительной бригады. Многие проекты на Бали строятся субподрядчиками. Важно выяснить, кто реально строил, и есть ли у них в портфолио завершенные объекты.

Инвестирование без анализа будущего туристического спроса

Большинство инвесторов смотрят на текущую загрузку и цены, но не анализируют, что будет с потоком туристов и арендаторов через 3–5 лет. В результате объект, который сегодня выглядит интересным, завтра оказывается в «перенасыщенном» районе или страдает от изменения структуры спроса.

Ключевые факторы, которые определяют будущий спрос на Бали:

• Инфраструктурные проекты. Любые изменения в инфраструктуре напрямую отражаются на туристическом трафике, будь то расширение аэропорта или строительство новых дорог, развязок и улучшение подъездов к популярным районам (Улувату, Чангу, северо-запад).
• Изменения визового и налогового режима. Интерес к Бали со стороны цифровых кочевников и долгосрочных резидентов во многом связан с возможностями долгосрочного пребывания и гибкостью налоговой нагрузки для нерезидентов.

Как грамотно оценивать будущий спрос:

• Изучите динамику бронирований за последние два-три года, а не только текущие показатели.
• Обратите внимание на количество уже запущенных и строящихся проектов в районе. Избыток предложения всегда снижает доходность.
• Следите за местными новостями и планами по развитию инфраструктуры: строительство дорог, коммерческих центров и новых объектов притяжения.
• Примите во внимание изменения в целевой аудитории: молодые путешественники, семьи, премиум-сегмент, номады. Каждый из них предъявляет свои требования к продукту.
• Проведите сценарный анализ: разработайте консервативный, базовый и оптимистичный варианты по загрузке и ставкам.

Игнорирование налогов и эксплуатационных расходов

Даже при правильном выборе района, юридической схеме и адекватной оценке спроса фактический ROI часто «проседает» из-за недооценки налогов и постоянных расходов.

Конкретный налоговый режим зависит от структуры владения (физлицо, компания в Индонезии, зарубежная структура и т.д.), поэтому здесь важна консультация с профильным налоговым консультантом. 

Типичные элементы, которые инвесторы упускают:

• Налоги на доход от аренды. Аренда через локальную компанию или структуру в Индонезии предполагает налогообложение дохода, которое снижает чистый ROI на 10–20% в зависимости от модели.
• Имущественные платежи. Ежегодные сборы за землю и объекты (аналог property tax) хоть и не критичны по сумме, но все равно формируют фиксированную нагрузку. При перепродаже объекта учитываются налоги с прироста стоимости (capital gain).
• Эксплуатационные расходы. Собственники часто недооценивают необходимость проведения регулярного обслуживания и ремонта. Средний бюджет на поддержание хорошего состояния виллы обычно составляет 5–8% от годового дохода.
• Расходы на персонал. Если вилла работает в формате премиум-сервиса (повар, ежедневная уборка, консьерж), фонд оплаты труда заметно растет, но при этом и ARPU (доход на одну бронь) может быть выше. Важно не занижать эти цифры в модели.
• Страхование. Страховка объекта от пожара, наводнений, землетрясений и гражданской ответственности гостей. Многие инвесторы вообще не закладывают страховку в модель, хотя это минимизация рисков крупных потерь.