Как купить недвижимость в США: что важно учесть иностранным инвесторам

Рынок недвижимости США остается мировым лидером для иностранных инвесторов. По итогам 2024 года, объем иностранных инвестиций в американскую недвижимость достиг $68,2 млрд, причем 54% сделок пришлось на жилую недвижимость, а 28% — на коммерческие объекты.

Причиной такого доверия является относительная экономическая устойчивость, подкрепленная высоким ВВП страны в $27,3 трлн. Более того, рынок открыт для иностранцев, а местные сервисы дают возможность приобретать объекты удаленно.

В нашей статье мы рассмотрим, что нужно знать инвесторам при приобретении недвижимости в США как для личного проживания, так и для получения доходов от аренды, и с какими юридическими нюансами они могут столкнуться. 

Рынок недвижимости США

В отличие от других стран, в США практически нет барьеров для покупки американской недвижимости. Иностранные граждане, независимо от их резидентского статуса, могут приобретать жилую, коммерческую или инвестиционную недвижимость. Однако есть нюансы, связанные с типом владения недвижимостью:

• Индивидуальное владение (Sole Ownership). Подходит для физических лиц, покупающих недвижимость для личного использования или сдачи в аренду. Вы получаете прямой контроль над объектом и несете ответственность за долги и обязательства берез банком. В случае судебных исков не будет посредника, который бы защищал ваши права.
• Совместное владение (Joint Tenancy или Tenancy in Common). Тип долевого владения недвижимостью в США. Используется, если недвижимость покупается несколькими лицами (например, супругами или партнерами). Вариант достаточно гибкий и позволяет разделение собственности на доли с правом их передачи наследниками или без него. Главный минус такой модели — это гипотетические споры о размере долей между собственниками.
• Владение через LLC. Самый популярный вариант среди иностранных инвесторов. LLC (Limited Liability Company) создается в США и становится юридическим владельцем недвижимости. Если на имущество под LLC будет подан иск, то его действие распространится на активы LLC (например, саму недвижимость или средства на ее счетах), а не на личные активы владельцев. Минус — дополнительные расходы на регистрацию и обслуживание LLC в $500—$2000 в год в зависимости от штата.
• Трасты (Trusts). Используются для сложных инвестиционных стратегий или планирования наследства. Трасты также защищают личное имущество владельцев, но его услуги также стоят от $3000 в год и требуют юридического сопровождения.

Процесс покупки недвижимости в США

Процесс покупки недвижимости в США начинается с проверки титула (Title Search), чтобы убедиться, что объект свободен от обременений (залогов, долгов, споров). Если все чисто, то обычно за $300—$600 нанимают независимого инспектора, который оценивает физическое состояние объекта. В случае необходимости оформления ипотеки дополнительно требуется оценка недвижимости для подтверждения рыночной стоимости. Она обойдется в $400—$800.

После всех проверок стороны согласовывают цену и подписывается договор купли-продажи (Purchase Agreement). Он включает условия сделки, сроки и возможные contingencies (условия, при которых покупатель может отказаться без потерь, например, если не одобрена ипотека).

Деньги покупателя и документы передаются в эскроу — нейтральной третьей стороне, которая обеспечивает безопасность сделки. Эскроу длится 30–60 дней и стоит 1–2% от цены объекта. После выполнения всех условий эскроу закрывается и собственность переходит к покупателю.

Закрытие сделки (Closing) проходит после подписания финальных документов (deed, mortgage documents) и оплаты closing costs (2–5% от цены объекта), включая налоги, сборы за регистрацию и услуги эскроу. После этого происходит передача права собственности через запись в реестре (county recorder’s office).

Важно! Покупка недвижимости в США не предоставляет автоматического права на визу, грин-карту или гражданство, что часто становится неожиданностью для иностранных инвесторов. Инвесторы могут использовать туристическую визу (B-2) для краткосрочных визитов (до 6 месяцев) или бизнес-визу (B-1) для управления инвестициями.

Примеры объектов недвижимости в США

Вилла

Сан-Диего, США

4

7

Это единственный в своем роде дом в Южной Калифорнии, и на получение разрешений и строительс…

$24,65 млн

Рекомендовать

Оставить заявку

Дом 5 комнат

North Miami, США

5

1

408 м²

Ощутите роскошную жизнь с размахом в этом потрясающем поместье под ключ с 5 спальнями, откры…

$2,17 млн

Рекомендовать

Оставить заявку

Дом 4 комнаты

Майами, США

4

1

278 м²

Приезжайте жить на набережной! Этот роскошный оазис расположен на тупиковой улице в престижн…

$3,18 млн

Рекомендовать

Оставить заявку

Дом 4 комнаты

Biscayne Park, США

4

1

228 м²

Потрясающий и просторный одноэтажный дом на большом участке, засаженном деревьями, в отлично…

$955,406

Рекомендовать

Оставить заявку

Дистанционная покупка недвижимости

В США нет юридических препятствий для покупки недвижимости иностранцами без физического присутствия. Законы штатов и федеральные регулирования разрешают использование электронных подписей для договоров купли-продажи, что делает процесс полностью цифровым.

Дистанционно можно приобрести любые объекты — от жилых домов и кондоминиумов до коммерческих зданий и многоквартирных комплексов. Например, в Майами в 2024 году 15% кондоминиумов были куплены иностранцами удаленно.

Этапы дистанционной покупки:

• Поиск недвижимости. В этом отличным помощником будет наша платформа Realting. Найм лицензированного риелтора тоже не будет лишним: он координирует поиск, организует виртуальные показы и ведет переговоры. Главное, чтобы у него был сертификат CIPS (Certified International Property Specialist) от NAR.
• Проверка недвижимости (Due Diligence). Title company проводит проверку истории объекта, чтобы исключить обременения (залоги, долги, споры). Это можно сделать удаленно, получая отчеты по email. Инвестор также нанимает лицензированного инспектора, который предоставляет детальный отчет с фото, видео и описанием состояния объекта. Для ипотечных сделок или подтверждения рыночной стоимости банк или инвестор заказывает оценку.
• Оформление сделки. Договор купли-продажи (Purchase Agreement) подписывается через платформы электронной подписи. Средства переводятся на эскроу-счет (управляется нейтральной третьей стороной). После этого можно воспользоваться услугами онлайн-нотариусов (Remote Online Notarization, RON).

Остается столько перевести деньги через международные банковские переводы (SWIFT) и закрыть сделку, получив право собственности. Средняя комиссия — 0,5–1% от суммы, плюс фиксированные сборы ($20—$50). 

Стоимость недвижимости в США

Перед анализом стоимости жилья в США важно понимать основные типы недвижимости, доступные в стране. Каждый из них имеет свои особенности, влияющие на цену, обслуживание и инвестиционную привлекательность.

Виды недвижимости в США:

Цены на жилье в Америке варьируются в зависимости от региона. Медианная цена дома в США — $412 тыс., но в популярных регионах вроде Флориды переваливает за $580 тыс., а в Калифорнии — за $820 тыс. Средняя цена за квадратный метр для офисов — $2000—$4000 в крупных городах, для складов — $1000—$1500. Цены на объекты в многоэтажных домах в Америке начинаются от $1 млн за небольшие комплексы в городах второго эшелона (например, Шарлотт, Северная Каролина) и достигают $10 млн+ в мегаполисах.

Стоимость жилья в Америке:

Стоимость элитной недвижимости в США:

Местные рынки на уровне штатов также сильно влияют на среднюю цену дома в США. Однако конкретные цифры отличаются: например, самое дорогое жилье находится на Гавайях, в Округе Колумбия (Вашингтон) и в Калифорнии. Самая же дешевая недвижимость находится в штатах Айова, Арканзас и Кентукки.

Средняя стоимость жилья в США по штатам (наиболее популярные):

Ипотека в США

Ипотека в США для иностранцев доступна, но условия строже, чем для резидентов, из-за ограниченного числа банков, работающих с нерезидентами. В 2024 году 40% иностранных покупателей использовали ипотеку, хотя для них выше первоначальный взнос: 30–50% против 3–20% для резидентов. 

Процентная ставка ипотечного кредитования в США тоже отличается. Для граждан и резидентов это 5–6% по 30-летним ипотекам в 2025 году, а для нерезидентов — 6–8%. К стандартному доказательству дохода через налоговые декларации или выписки иностранцу нужно показать положительную кредитную историю в стране происхождения (или в США, если есть), а также наличие финансового резерва, которого хватит на проведение платежей на 6–12 месяцев.

Средний ипотечный платеж в США по новым кредитам составляет около $2300 в месяц, без учета налогов на недвижимость и страховки. С их учетом общий ежемесячный платеж составляет $2800–3100. Для владельцев жилья, оформивших ипотеку до 2022 года, средний платеж значительно ниже — порядка $1500–1700 в месяц.

В 2022 году ипотечный рынок в США “взорвался”: всего за несколько месяцев средняя ставка по 30-летней ипотеке выросла с 3.2% до более чем 7%. Главным фактором стало агрессивное повышение ключевой ставки Федеральной резервной системой для борьбы с инфляцией. В результате новые кредиты резко подорожали: например, ипотека на $400,000, которая в начале 2022 года обходилась в $1700 в месяц, к концу года выросла до $2700 в месяц при тех же условиях займа.

Банки для покупки недвижимости в США в кредит: 

• Bank of America.
• Wells Fargo.
• HSBC.
• East West Bank.
• Global Mortgage Group.
• Angel Oak Mortgage.

Заявка на ипотеку в Америке подается онлайн или через брокера со всеми необходимыми документами, плюс паспорт и ITIN (Individual Taxpayer Identification Number. Банк рассматривает ее в течение 2–4 недель.

Налоги на недвижимость в США

Налогообложение в США касается как резидентов, так и нерезидентов. Ко вторым относятся те, кто проводит менее 183 дней в году в США или не имеет грин-карты. Основной налог, который нужно уплачивать, — это налог на недвижимость в США (Property Tax). У него нет фиксированной федеральной ставки, и его устанавливают правительства штатов по своему усмотрению.

Налог на недвижимость в США по штатам:

В США нет штатов с полным отсутствием налога на недвижимость. Это связано с тем, что он является основным источником финансирования местных бюджетов, из которых выделяют деньги на школы, полицию, пожарные службы и и другие важные службы. 

Нерезиденты дополнительно платят арендный налог на жилье в США (Withholding Tax). На его уплату налоговая служба (IRS) удерживает 30% от арендного дохода. Однако если за время эксплуатации объекта, с которого вы и получали арендный доход, владелец тратил деньги на его ремонт и содержание, можно заполнить форму W-8ECI и налоговую декларацию Form 1040NR, чтобы эти расходы зачли в счет налога.

При продаже недвижимости нужно заплатить налог на недвижимость в США для нерезидентов — налог на прирост капитала (Capital Gains Tax). Он составляет 15–20% от прибыли (разница между ценой покупки и продажи). Например, дом, купленный за $400 тыс., продали за $500 тыс. Чистая прибыль составила $100 тыс., и именно с них и нужно заплатить 15% налога — $15 тыс.

Последний налог, который стоит учитывать, — налог на наследство (Estate Tax). Он применяется для нерезидентов, чьи активы в США превышают $60 тыс. Ставка — до 40%.

Страхование недвижимости в США

Страхование жилья в США — достаточно важный аспект, особенно для иностранных инвесторов. В стране много регионов с повышенной вероятностью подтопления, лесных пожаров и ураганов. В 2024 году около 95% владельцев недвижимости в стране имели страховку, из них 60% — иностранных инвесторов. При этом важно понимать, что страхование недвижимости в США не является обязательным на федеральном уровне, но в определенных случаях оно требуется.

Обязательное страхование:

• Ипотека. Если недвижимость покупается через ипотеку, банки (например, Bank of America, HSBC) требуют страховку недвижимости в США (homeowners insurance) для защиты от ущерба (пожар, ураган, кража). Это обязательное условие кредитного договора.
• Кондоминиумы и таунхаусы. Ассоциации жильцов (HOA) часто требуют страховку для покрытия общих зон (например, крыша, лифты) и личной ответственности.

Если инвестор покупает дом за наличные и не сдает его в аренду (например, для личного проживания), страховка необязательна. Однако без нее владелец полностью несет убытки от повреждений. Даже в безопасных районах желательно страховать недвижимость.

Как искать недвижимость в США

Поиск недвижимости в США для иностранных инвесторов стал проще благодаря развитию онлайн-платформ. В 2024 году 97% покупателей использовали интернет для поиска недвижимости, а 43% начинали процесс именно с онлайн-объявлений. Вы можете выбрать дом своей мечты в разделе жилой недвижимости в США на Realting.com.

Агентства недвижимости в США полезны для иностранцев, потому как предоставляют юридическое сопровождение и знакомы с особенностями местного рынка недвижимости. Вот основные агентства:

• RE/MAX. Сеть специализируется на жилой и коммерческой недвижимости, популярна среди иностранцев благодаря глобальному присутствию.
• Century 21. Глобальный бренд, который работает в 80+ странах. Подходит для международных инвесторов.
• Coldwell Banker. Часть Anywhere Real Estate, фокус на элитной недвижимости (Манхэттен, Майами).
• Howard Hanna. Третья по величине частная компания, работает в 9 штатах (Пенсильвания, Огайо).

Агенты взимают комиссию 5–6% от цены продажи, и ее поровну оплачивают покупатель, и продавец. Например, для дома за $400,000 комиссия составляет $24,000, где каждая сторона оплачивает $12,000. Нерезидентам лучше всего нанимать агентов с опытом в международных сделках.