Что такое коммерческая недвижимость, и как на ней заработать

Коммерческая недвижимость (КН) — это объекты, предназначенные для ведения предпринимательской деятельности и получения дохода от аренды или перепродажи. В отличие от жилых помещений эти активы создаются специально для бизнеса и считаются одним из самых прибыльных сегментов рынка недвижимости.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в России и СНГ сегодня приносят среднюю доходность 8–13% годовых, а нишевые активы (мини-склады, объекты класса C) могут достигать 15% годовых. В развитых странах средние ставки капитализации (cap rate) крупных офисов и торговых центров составляют 5–7%, что после вычета расходов дает чистую доходность порядка 4–6%.

Цель данного материала — дать полное понимание о том, как заработать на коммерческой недвижимости, разобрать основные стратегии инвестирования и привести практические расчеты окупаемости коммерческой недвижимости.

Что такое коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость (Commercial Real Estate, CRE) — это здания и земельные участки, используемые для получения прибыли через предпринимательскую деятельность. Главное отличие от жилой недвижимости заключается в целевом назначении: жилье предназначено для проживания, а коммерческие объекты создаются для бизнеса.

Основные виды коммерческой недвижимости

Офисные помещения

• Бизнес-центры и офисные здания.
• Коворкинги и гибкие рабочие пространства.
• Классификация: Class A (премиум), Class B (стандарт), Class C (эконом).

Торговые площади

• Торговые центры и ритейл-парки.
• Отдельно стоящие магазины и стрит-ритейл.
• Торговые площади для аренды в жилых комплексах, автосалоны и шоу-румы.

Складские комплексы

• Логистические центры и распределительные хабы.
• Производственно-складские комплексы.
• Склады индивидуального хранения, мини-склады и холодильные терминалы.

Гостиницы и апарт-отели

• Отели различных категорий, хостелы, мини-гостиницы.
• Апарт-отели с гостиничным сервисом, санатории и пансионаты.

Производственные здания

• Заводские корпуса, цеха.
• Технопарки и индустриальные зоны.
• Лаборатории и R&D-центры, пищевые производства.

Многофункциональные комплексы

• Проекты смешанного использования (офисы + торговля + гостиницы).
• Бизнес-кварталы, специализированные комплексы (медицинские, образовательные).

Критерии отнесения к КН: целевое назначение по документам, разрешенное использование земельного участка, регистрация в качестве объекта предпринимательской деятельности.

Чем коммерческая недвижимость отличается от жилой

Существуют юридические и налоговые различия:

• Налоги на коммерческую недвижимость: имущественный налог до 2,2% от кадастровой стоимости для организаций против 0,1–0,3% для жилья.
• НДС при продаже (20%) и налог на прибыль (20% для юрлиц, 13% для физлиц).

Требования к эксплуатации:

• Строгие нормы пожарной безопасности, санитарии, энергоэффективности.
• Необходимость получения разрешений и лицензий для отдельных видов деятельности.

Доходность и сроки окупаемости:

• Средняя чистая доходность коммерческой недвижимости в России 8–13% годовых, жилой сегмент — 4–6%.
• Срок окупаемости коммерческой недвижимости — 7–12 лет, жильё — 5–7 лет.

Деловая недвижимость более волатильна и зависит от экономических циклов, но предлагает больший потенциал роста стоимости и пассивный доход от недвижимости.

Как зарабатывать на коммерческой недвижимости

Расскажем о 4-х проверенных способах заработка:

Аренда коммерческой недвижимости

Долгосрочная аренда — основа пассивного дохода от недвижимости.

• Офисы Class A в Москве: 30,000–45,000 руб/м²·год.
• Торговые площади в ТЦ: 25,000–50,000 руб/м²·год.
• Склады Class A: 4000–7000 руб/м²·год.

Пример расчета:

Площадь 1000 м² офисов Class A × 35,000 руб/м²·год = 35 млн руб.

Операционные расходы (30%) = 10,5 млн → NOI = 24,5 млн → ROI недвижимости = 24,5/200 ×100% = 12,25%.

Краткосрочная аренда (коворкинги, переговорные, event-площадки) — доходность 15–25% годовых.

Перепродажа (flipping)

Поиск недооцененных объектов с потенциалом роста цены на 30–50%. Затем инвестиции в ремонт и реконфигурацию. И как итог — продажа через 1–3 года.

Пример: покупка офиса за 50 млн, вложения 10 млн, продажа за 80 млн → прибыль 20 млн (33% за 2 года).

Управление объектами

Примеры такового использования:

• Субаренда крупных площадей: аренда по базовой ставке и сдача блоками дороже.
• Офисные помещения инвестиции в коворкинги: доходность 20–30%.
• Мини-склады (self-storage): доходность 40–60%.

Инвестиции в девелоперские проекты

Примерная схема:

• Вход на стадии котлована с дисконтом 30–40%.
• Потенциальная доходность 25–40% годовых.
• Высокие риски и длительные сроки окупаемости (5–7 лет).

Плюсы и минусы инвестиций в коммерческую недвижимость

Плюсы:

• Доходность коммерческой недвижимости как правило выше, чем у жилой недвижимости и депозитов.
• Долгосрочные арендаторы (5–15 лет).
• Возможность заключения договоров в валюте.
• Потенциал роста стоимости 5–12% годовых.

Минусы:

• Высокий порог входа — купить коммерческую недвижимость можно от 10–20 млн руб.
• Риски инвестиций в коммерческую недвижимость: простои (vacancy) до 3–12 месяцев.
• Зависимость от экономической активности региона.

Примеры коммерческой недвижимости

Склад 2 450 м²

Плещеницы, Беларусь

44

2 450 м²

3/3

Продается здание (казарма) в г.п. Плещеницы, Логойское направление.Площадь 2449,9 м.кв., выс…

$25,000

Рекомендовать

Оставить заявку

Магазин 45 м²

Минск, Беларусь

1

45 м²

1/25

Продажа многофункционального помещения в Минск-Мир! ❤️Многофункциональное помещение в Минск-…

$83,435

Рекомендовать

Оставить заявку

Пожалуйста, скажите продавцу, что Вы нашли это объявление на Realting.com

Агентство

Центр международной недвижимости Моя 7Я

Языки общения

English, Русский

Инвестиционная 768 м²

Мони, Кипр

14

768 м²

Прекрасный многоквартирный дом со всеми необходимыми разрешениями. Здание состоит из 8 кварт…

$4,13 млн

Рекомендовать

Оставить заявку

Отель 1 193 м²

Дуррес, Албания

31

31

30

1 193 м²

5

Отель находится на краю главной дороги в районе пляжа Дуррес рядом с отелем Vivas. Недвижимо…

$1,28 млн

Рекомендовать

Оставить заявку

Пожалуйста, скажите продавцу, что Вы нашли это объявление на Realting.com

Агентство

AFS Real Estate Management

Языки общения

English, Русский, Українська

Как выбрать коммерческую недвижимость и сколько можно заработать

При выборе объекта опирайтесь на следующие факторы:

• Локация и транспортная доступность: бизнес-центры, узлы метро и шоссе.
• Инфраструктура: банки, кафе, гостиницы, жилые районы для ритейла.
• Юридическая чистота: отсутствие обременений, соответствие целевого назначения.
• Потенциал роста: планы развития района, возможность перепрофилирования.
• Анализ спроса: вакантность менее 15% в регионе за последние 3–5 лет.

Расчеты доходности и примеры

Средняя доходность коммерческой недвижимости по типам объектов:
Офисные здания

• Класс A: 6–8% (стабильные арендаторы, престижная локация)
• Класс B: 8–12% (требуют минимальных вложений).
• Класс C: 12–18% (высокие риски, но больший потенциал роста).

Торговая недвижимость

• ТЦ в центре города: 7–10%.
• Street-retail: 10–15%.
• Торговые галереи: 12–20%.

Складская недвижимость

• Класс A (современные склады): 8–12%.
• Класс B: 10–15%.
• Специализированные склады: 12–18%.

Пример инвестиционного кейса

Объект: офисное здание 2000 м² в спальном районе за 150 млн руб.
Доходы:

• Аренда: 2000 м² × 15,000 руб/м²/год = 30 млн руб.
• Паркинг: 50 мест × 3000 руб/мес × 12 мес = 1,8 млн руб.
• Общий доход: 31,8 млн руб.

Расходы:

• Управление и обслуживание: 4 млн руб. (13%).
• Коммунальные услуги: 3 млн руб. (10%).
• Налоги на коммерческую недвижимость: 2,5 млн руб.
• Реклама и маркетинг: 0,5 млн руб.
• Общие расходы: 10 млн руб.

Чистый операционный доход: 31,8 — 10 = 21,8 млн руб.

Как рассчитать доходность коммерческой недвижимости: ROI недвижимости = 21,8 млн / 150 млн × 100% = 14,5% годовых.

Окупаемость коммерческой недвижимости: 150 млн / 21,8 млн = 6,9 лет.

Формирование чистой прибыли

После вычета всех налогов на коммерческую недвижимость и операционных расходов инвестор получает чистую прибыль, которая может реинвестироваться в развитие объекта или покупку новых активов.

Инвестиционный кейс:

Офис 2000 м² в спальном районе за 150 млн руб.

• Аренда: 2000×15 000 = 30 млн.
• Паркинг: 50×3 000×12 = 1,8 млн.
• Общий доход: 31,8 млн.
• Расходы (управление, комм., налоги): 10 млн.
• NOI = 21,8 млн → ROI = 21,8/150×100% = 14,5% → окупаемость 6,9 года.

Налоги и юридические нюансы

Поговорим о «скучных», но очень важных нюансах.

Налоги на коммерческую недвижимость

Налог на имущество организаций:

• Ставка: до 2,2% от кадастровой стоимости.
• Для торговых объектов площадью свыше 5000 м²: 2,2%.
• Льготы для резидентов ОЭЗ и технопарков.

Налогообложение арендных доходов:

• Для физлиц: 13% НДФЛ.
• Для ООО на ОСН: 20% налога на прибыль + 20% НДС.
• УСН «Доходы»: 6% с валового дохода.

НДС при продаже:

• 20% с продажной стоимости для объектов в собственности менее 5 лет.
• Освобождение при владении свыше 5 лет.

Регистрация права собственности

Обязательная государственная регистрация через Росреестр включает:

• Подача документов и заявления
• Проведение технической инвентаризации
• Получение выписки из ЕГРН
• Сроки регистрации: 7-14 рабочих дней

Лицензии и разрешения

Для отдельных видов деятельности требуются специальные разрешения:

• Гостиничная деятельность
• Медицинские услуги
• Образовательная деятельность
• Продажа алкоголя

Договор аренды: ключевые пункты

Аренда коммерческой недвижимости требует детального договора с указанием:

• Точного описания объекта и разрешенного использования
• Размера арендной платы и порядка индексации
• Распределения коммунальных платежей
• Условий досрочного расторжения
• Залогового обеспечения

Риски, и как их снизить

Риски инвестиций в коммерческую недвижимость:

Падение спроса

• Экономические кризисы снижают спрос на коммерческие площади.
• Изменение потребительских предпочтений (удаленная работа для офисов).
• Появление новых форматов бизнеса.

Финансовая нестабильность арендаторов

• Банкротство арендаторов приводит к потере дохода.
• Задержки арендных платежей.
• Досрочное расторжение договоров.

Ошибки в оценке стоимости

• Переплата при покупке снижает доходность.
• Неучет скрытых дефектов и необходимых вложений.
• Неправильная оценка рыночной арендной ставки.

Методы снижения рисков

Диверсификация портфеля

• Инвестиции в разные типы коммерческой недвижимости.
• Географическое распределение активов.
• Комбинация стратегий (аренда + перепродажа).

Страхование рисков

• Страхование объекта от повреждений и разрушения.
• Страхование арендных платежей.
• Страхование гражданской ответственности.

Профессиональный due diligence

• Техническая экспертиза здания.
• Юридическая проверка документов.
• Финансовый анализ арендаторов.
• Изучение рынка и конкурентов.

Резервный фонд

• Создание резерва на 6–12 месяцев операционных расходов.
• Фонд на капитальный ремонт (1–3% от стоимости объекта ежегодно).

Подытожим

Коммерческая недвижимость представляет собой привлекательный класс активов для получения пассивного дохода от недвижимости и долгосрочного прироста капитала. При правильном подходе инвестиции в коммерческую недвижимость могут обеспечить доходность 10–18% годовых.

Ключевые преимущества: стабильный денежный поток от долгосрочных арендаторов, потенциал роста стоимости, возможность получения валютного дохода и защита от инфляции.

Основные риски связаны с высоким порогом входа, зависимостью от экономических циклов и необходимостью активного управления активами.

Советы начинающим инвесторам:

1. Начинайте с изучения рынка — изучите виды коммерческой недвижимости, динамику цен и арендных ставок в вашем регионе.
2. Рассчитайте реальную доходность — используйте консервативные прогнозы доходов и не забывайте про все виды расходов.
3. Не вкладывайте все средства в один объект — диверсификация поможет снизить риски.
4. Работайте с профессионалами — привлекайте юристов, оценщиков и управляющих компаний.
5. Создавайте резервы — держите 20–30% от стоимости инвестиций в ликвидных активах.

Покупать коммерческую недвижимость стоит только после тщательного анализа всех факторов. Начните с малого, изучайте рынок и постепенно наращивайте портфель. Помните: окупаемость коммерческой недвижимости зависит не только от удачной покупки, но и от качества управления активом.

Рынок коммерческой недвижимости предоставляет множество возможностей для создания капитала, но требует профессионального подхода и готовности к долгосрочным инвестициям. Расчет доходности коммерческой недвижимости и минимизация рисков — это навыки, которые приходят с опытом и изучением рынка.