Анализ рынка жилья UK: взрывной рост продаж в Q1 2025 на фоне налоговых изменений, и что будет дальше

В Великобритании в 2024 году было зарегистрировано 1,102,010 сделок купли-продажи с жилой недвижимостью, что на 8.1% больше, чем в 2023 году. На это указывают данные Управления по налоговым и таможенным сборам его Величества (HMRC). Однако это далеко не выдающиеся результаты, учитывая, что 2024 год занял третье место с конца по суммарному количеству сделок в году за последнее десятилетие, сумев опередить лишь 2023 и 2020-е годы. 

Однако стоит отметить и то, что начиная со 2-го квартала 2024 года, на рынке жилья Великобритании наблюдался ежеквартальный рост числа сделок с жильем. Так, если в 1-м квартале было зарегистрировано 227,390 сделок, то в 4-м квартале было уже 315,960 сделок купли-продажи.

Общая динамика рынка недвижимости Великобритании

В 1-м квартале 2025 года рост продаж на рынке жилья продолжился. По состоянию на май этого года, HMRC отчиталась о 339,120 сделках купли-продажи жилой недвижимости в 1-м квартале. Это на 7.3% больше, чем в 4-м квартале 2024 года, и на 49.1% больше, чем в 1-м квартале 2024 года.

Резкий рост активности покупателей на рынке жилья в 1-м квартале 2025 года, а также в определенной мере в 4-м квартале 2024 года, связан с желанием британцев успеть завершить сделки по покупке недвижимости до начала действия новых правил по гербовому сбору. Гербовый сбор – это налог, который необходимо уплатить при покупке недвижимости или земли на территории Англии и Северной Ирландии. 

Величина гербового сбора зависит от стоимости объекта, цели использования и того, есть ли у покупателя иная недвижимость. О том, что Великобританию ждет изменение гербового сбора в Англии и Северной Ирландии, было объявлено в октябре 2024 года, а сами изменения вступили в силу в апреле 2025 года.

Mortgage Strategy в своей статье описал, как изменился гербовый сбор, и какие суммы предстоит уплатить при покупке недвижимости. Так, с 1 апреля этого года порог не облагаемой налогом стоимости недвижимости для всех покупателей снизился с 250,000 GBP до 125,000 GBP, и в результате этого налог на среднестатистическое жилье в Англии вырос с 2082 до 4582 GBP. 

Для тех, кто покупает жилье впервые, налог теперь взимается с недвижимости стоимостью от 300,000 GBP (раньше этот порог составлял 425,000 GBP). Средняя цена жилья для покупателей, впервые приобретающих жилье в Лондоне, составляет около 477,695 GBP. Величина гербового сбора для среднестатистического покупателя, который впервые приобретает жилье в столице, вырос с 2634 до 8884 GBP.

Исходя из данных, представленных в статье Mortgage Strategy, видно, что величина гербового сбора выросла в разы по отношению к тому, что было ранее. В совокупности с высокими процентными ставками по ипотечным кредитам, а также общим высоким уровнем стоимости жилья в Великобритании, можно предположить, что насколько внушительным был рост продаж жилья в 1-м квартале 2025 года по отношению к предыдущим периодам, настолько же внушительным может оказаться снижение продаж и покупательской активности во 2-м квартале 2025 года. 

Изменение гербового сбора привело к тому, что большинство покупателей, планировавших покупку жилья в Великобритании в 2025 году, постарались завершить сделку в 1-м квартале — остальные, вероятнее всего, займут выжидательную позицию на рынке. Второй и третий кварталы 2025 года могут оказаться периодами затишья и низкой активности, однако постепенное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам должно будет добавить оптимизма в настроения потенциальных покупателей.

Структура рынка жилья Великобритании

Англия является страной/регионом Великобритании, на которую приходится большая часть сделок купли-продажи жилой недвижимости в стране. В 1-м квартале 2025 года в Англии было зарегистрировано 298,850 сделок с жильем, что на 11.7% больше, чем в 4-м квартале прошлого года, и на 55.3% больше, чем в 1-м квартале того же года. Всего на Англию пришлось 88% от всех сделок с жильем в стране в 1-м квартале этого года.

Шотландия является второй страной в составе Великобритании по количеству сделок с жильем – 21,090 сделок купли-продажи в 1-м квартале 2025 года (это 6% от всех сделок в Великобритании). Изменение по отношению к 4-му кварталу 2024 года составило -21.9%, к 1-му кварталу 2024 года +6.7%.

Далее следует Уэльс с 12,050 сделками с жильем (4% от всего количества сделок в Великобритании), что на 13.3% меньше, чем в прошлом квартале, и на 22.0% больше, чем за аналогичный квартал предыдущего года.

Меньше всего сделок совершается в Северной Ирландии. В 1-м квартале 2025 года там было зарегистрировано всего 7130 сделок (2% от всех сделок в Великобритании), что на 4.2% меньше, чем в 4-м квартале 2024 года, и на 35.6% больше, чем в 1-м квартале 2024 года.

По итогам 2024 года на рынке жилой недвижимости Великобритании лишь 6% сделок купли-продажи были совершены с новым жильем. Доля нового жилья в сделках купли-продажи снижается второй год подряд.

Интересно, что в относительном выражении наибольшая доля нового жилья в сделках купли-продажи наблюдается в стране, где меньше всего сделок – в Северной Ирландии. В 2024 году в Северной Ирландии 14% от всех сделок было совершено с объектами новой жилой недвижимости, а в 2020 году доля сделок с новым жильем и вовсе составляла 19%.

Средние цены на жилую недвижимость в сделках купли-продажи

Ниже представлены диаграммы с динамикой изменения средних цен на жилье в сделках купли-продажи по типу жилья в Англии, Северной Ирландии, Шотландии и Уэльсе. Цены представлены в долларах США (USD) за единицу жилья, изменение цен в долларах США отличается от изменения цен в Национальной валюте Великобритании – фунт стерлингов (GBP).

По состоянию на март 2025 года, во всех странах Великобритании зафиксирован рост средних цен на все типы жилья в годовом выражении. Наибольший рост наблюдался в Англии – за год (изменение в марте 2025 года по отношению к марту 2024 года) средние цены в зависимости от типа жилья прибавили 5.5%–10.2%.

Меньше всего цены выросли в Уэльсе. За год цены выросли на 2.5%–6.5%, в зависимости от типа жилой недвижимости.

Ниже представлены карты со средней ценой новой жилой недвижимости и жилья на вторичном рынке по странам и регионам Королевства. Карты основаны на данных о средних ценах на жилье в Великобритании согласно Земельному кадастру Его Величества (HM Land Registry).

Лондон является одним из самых дорогих городов мира, и цены на покупку квартиры в столице Великобритании полностью оправдывают это утверждение. Лондон делится на 3 зоны: Лондон Сити, Внутренний Лондон и Внешний Лондон.

Лондон Сити – это исторический центр Лондона. Лондон Сити занимает крохотную площадь в сравнении с Внешним и Внутренним Лондоном. Лондон Сити является главным деловым и финансовым центром Великобритании и по совместительству одним из основных финансовых центров мира. Здесь расположены Лондонская фондовая биржа и Банк Англии. 

Внутренний Лондон – это часть районов британской столицы, которые образуют кольцо вокруг Лондонский Сити и снаружи ограничены Внешним Лондоном. Внешний Лондон – это в свою очередь часть районов, как не сложно догадаться, которые образуют кольцо вокруг Внутреннего Лондона. Вместе Внутренний Лондон, Внешний Лондон и Лондон Сити образуют Большой Лондон.

Ниже представлена динамика изменения средней цены квартир в сделках купли-продажи в Лондон Сити, во Внешнем и Внутреннем Лондоне. Цены представлены как в Национальной валюте Великобритании, так и в долларах США.

Стоимость квартир в Лондон Сити с легкостью превышает 1 миллион долларов США. Тут стоит отметить, что рынок Лондонского Сити довольно ограниченный: в 2024 году там было зарегистрировано всего 194 сделки, а в 2023 году — 152 сделки. Рынок жилой недвижимости Лондон Сити не отражает рынок Лондона. Это рынок, который рассчитан на очень состоятельных людей и различные компании, которые покупают и арендуют временное жилье для своих сотрудников. В Лондон Сити нет как такового постоянного спроса на жилье, одновременно с этим и нет рыночных тенденций. Практически все жилье, которое представлено в Лондон Сити, идет с пометкой «элитное».

Во Внутреннем Лондоне в 2024 году было зарегистрировано 29,305 сделок купли-продажи с жильем, в свою очередь во Внешнем Лондоне количество продаж жилья составило 42,437. В целом рынки жилой недвижимости как Внешнего, так и Внутреннего Лондона, подвержены схожим тенденциям.

Средняя цена на квартиры во Внутреннем Лондоне в марте 2025 года составила 701,934 USD, что на 2.2% меньше, чем в марте 2024 года. При этом в Национальной валюте средняя цена составила 543,671 GBP, что на 3.7% меньше, чем в марте 2024 года.

Во Внешнем Лондоне средняя цена квартиры в марте 2025 года достигла 448,019 USD, что на 5.6% больше, чем год назад. В фунтах стерлингов средняя цена на квартиры за год выросла на 4% и составила 347,006 GBP.

Подытожим

1-й квартал 2025 года стал переломным для британского рынка недвижимости. Ожидание повышения гербового сбора с апреля привело к рекордному росту продаж на 49% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Покупатели массово спешили завершить сделки до вступления в силу новых налоговых правил, которые существенно увеличили стоимость приобретения жилья — для среднестатистического покупателя налог вырос с £2082 до £4582.

Однако этот всплеск активности носит временный характер. Далее следует ожидать значительного спада продаж, поскольку большинство потенциальных покупателей уже реализовали свои планы. В сочетании с высокими процентными ставками по ипотеке и общим ростом цен на жилье новые налоговые условия создают дополнительные барьеры для покупателей. Восстановление рынка возможно только при снижении ипотечных ставок и адаптации участников к новым реалиям налогообложения.