Законодательство Российской Федерации предоставляет гражданам право на имущественный налоговый вычет при покупке квартиры. Оно позволит вернуть до 260,000 рублей при покупке жилья и дополнительно до 390,000 рублей за проценты по ипотечному кредиту. 

В нашей статье мы подробно разберемся кому доступен налоговый вычет, при каких условиях его можно получить, и пошагово пройдемся по алгоритму его оформления.

Содержание:

  1. Что такое имущественный налоговый вычет?
  2. Кто может получить вычет и когда?
  3. Максимальные суммы и сколько можно вернуть
  4. Пошаговая инструкция: как оформить вычет через налоговую

Что такое имущественный налоговый вычет?

Имущественный налоговый вычет позволяет гражданам вернуть часть средств, потраченных на приобретение жилья в России, за счет ранее уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Механизм регулируется статьей 220 Налогового кодекса РФ и предоставляет возможность компенсировать 13% от затрат на покупку квартиры, дома, комнаты или доли в них, а также от уплаченных процентов по ипотечному кредиту. 

Вычет делится на два вида: 

  • Основной вычет (за покупку жилья). Применяется к расходам на приобретение или строительство недвижимости, включая затраты на покупку квартиры по договору купли-продажи или договору долевого участия (ДДУ), а также расходы на отделку, если жилье приобретено без нее (например, в новостройке).
  • Вычет по процентам по ипотеке. Распространяется на проценты, уплаченные по целевому кредиту (ипотеке), взятому для покупки жилья. Вычет предоставляется только по одному объекту недвижимости и начисляется по мере уплаты процентов банку.

В обоих случаях у заявителя на получение налогового вычета должны быть на руках все необходимые документы, подтверждающие долговые обязательства, покупку жилья и владение им. 

Кто может получить вычет и когда?

Право на имущественный налоговый вычет при покупке жилья доступно только налоговым резидентам РФ. То есть тем, кто проживал на территории страны не менее 183 дней в течение 12 последовательных месяцев (пункт 2 статьи 207 НК РФ). Иностранцы, отвечающие данному критерию, также имеют право на налоговый вычет, а граждане РФ, проживающие за границей более 183 дней в году, его теряют.

Дополнительные критерии:

  • Наличие доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%. Вычет предоставляется тем, кто уплачивает налог на доходы физических лиц с официальных доходов. Индивидуальные предприниматели на упрощенной системе налогообложения (УСН), самозанятые на налоге на профессиональный доход (НПД) или лица без налогооблагаемых доходов права на вычет не имеют.
  • Собственник жилья. Вычет доступен только лицу, указанному в документах как собственник недвижимости (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности). Если лицо оплатило жилье, но не является его владельцем (например, при покупке квартиры для родственника), вычет не предоставляется.

Лицо не имеет права на вычет, если:

  • Жилье приобретено за счет средств, не подлежащих вычету. К таковым относятся: материнский капитал, государственные субсидии, средства работодателя или иных лиц. Вычет возможен только с той части расходов, которая оплачена вашими личными средствами.
  • Сделка совершена с взаимозависимыми лицами (пункт 5 статьи 220 НК РФ). К ним относятся близкие родственники: супруги, родители, дети, братья, сестры, опекуны и подопечные (покупка квартиры у матери или брата).

Момент, с которого вы можете обратиться за вычетом, зависит от способа приобретения жилья:

  • Готовое жилье (вторичный рынок). После государственной регистрации права собственности, подтвержденной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Например, если вы купили квартиру в России в марте 2025 года и получили выписку из ЕГРН в апреле 2025 года, вы можете подать документы на вычет в 2026 году за 2025 год.
  • Новостройка по договору долевого участия (ДДУ). После подписания акта приема-передачи квартиры, даже если право собственности еще не зарегистрировано. Например, если акт подписан в июне 2025 года, вы можете оформить вычет за 2025 год в 2026 году.
  • Отсутствие срока давности. Ограничений по времени обращения за вычетом нет. Если вы купили жилье в 2015 году, но узнали о вычете только в 2025 году, вы можете подать документы за последние три года (2022, 2023, 2024) при условии, что в эти годы у вас были доходы, облагаемые НДФЛ.

Ипотека в России 2025: какие льготные варианты по-прежнему актуальны?
 

Максимальные суммы и сколько можно вернуть

Сумма зависит от расходов на покупку недвижимости и уплаченных процентов по ипотеке, но ограничена максимальными пределами, установленными законодательством:

  • Основной вычет (за покупку жилья). Максимальная сумма, с которой можно получить вычет — 2 млн. рублей на одного человека. Это означает, что вернуть можно до 260,000 рублей (2 млн. × 13%). Сумма выше лимита в 2 млн. рублей в зачет не идет.
  • Вычет по процентам по ипотеке. Максимальная сумма процентов, с которой предоставляется вычет, — 3 млн. рублей, что дает возможность вернуть до 390,000 рублей. Размер возврата зависит от суммы процентов, перечисленных банку за период, по которому вы планируете получить вычет.

Если жилье приобретено в браке, каждый супруг может претендовать на основной вычет в пределах 2 млн. рублей, что в сумме дает до 4 млн. рублей на семью и возврат до 520,000 рублей. Лимит вычета по процентам для супругов также суммируется.

Размер возврата за один год не может превышать сумму НДФЛ, уплаченную за этот период. Например, если годовой доход составил 600,000 рублей, а удержанный НДФЛ — 78,000 рублей, то вернуть можно не более 78,000 рублей за год. Если право на вычет превышает эту сумму (например, 260,000 рублей), остаток переносится на следующие годы до полного исчерпания. 

Пошаговая инструкция: как оформить вычет через налоговую

Вычет можно получить несколькими способами, основным из которых является возврат через налоговую инспекцию. Он позволяет вернуть деньги напрямую на банковский счет, но требует подготовки документов и подачи декларации.

В качестве альтернативы можно обратиться к работодателю с уведомлением от ФНС, чтобы НДФЛ не удерживался из вашей зарплаты до исчерпания суммы вычета. С 2021 года действует упрощенная процедура: если данные о покупке жилья переданы банком в ФНС, заявление формируется автоматически в личном кабинете на сайте Федеральной налоговой службы.

Пошаговый процесс оформления через налоговую инспекцию:

Шаг 1 — сбор документов. Для подачи заявления на вычет необходимо подготовить:

  • Паспорт (копия).
  • Декларация по форме 3-НДФЛ (заполняется за год, за который возвращается налог).
  • Справка 2-НДФЛ от работодателя, подтверждающая уплаченный НДФЛ.
  • Договор купли-продажи или договор долевого участия (ДДУ) (копия).
  • Выписка из ЕГРН или акт приема-передачи (копия).
  • Платежные документы (чеки, квитанции, выписки), подтверждающие оплату.
  • Для ипотеки: кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах.
  • Заявление на возврат НДФЛ с указанием банковских реквизитов.
  • При распределении вычета между супругами: соглашение о распределении.

Шаг 2 — подача документов. Документы можно подать:

  • Лично в налоговую инспекцию по месту жительства.
  • Онлайн через личный кабинет налогоплательщика.
  • Через портал Госуслуг с использованием квалифицированной электронной подписи.

После подачи налоговая проводит камеральную проверку в течение трех месяцев. В случае одобрения деньги перечисляются на указанный счет в течение одного месяца. При упрощенной процедуре сроки сокращаются: проверка занимает 30 дней, перечисление — 15 дней.