Как оформить ипотеку в Испании: условия для резидентов и нерезидентов

Испания является одной из самых востребованных юрисдикций Европы для приобретения недвижимости. В 2025 году тенденция сохраняется: иностранцы по-прежнему активно приобретают недвижимость на побережье Коста-дель-Соль, Коста-Бланка и Балеарских островов.

Однако с ростом популярности растут и цены. По данным INE, во II квартале 2025 года общий индекс цен на жилье (IPV) в Испании вырос на 12,7%, достигнув отметки €2517 за м². Это увеличивает инвестиционный порог для выхода на испанский рынок недвижимости, из-за чего инвесторы все чаще прибегают к ипотечному кредитованию.

Для резидентов Испании его условия достаточно мягкие и позволяют покрыть до 80% от стоимости объекта, однако для нерезидентов условия строже. В нашем материале мы разберем, как обстоят дела с ипотекой в Испании для резидентов и нерезидентов, в чем кроются основные отличия, и что могут предложить местные банки.

Обзор ипотечного рынка Испании в 2025 году

После отказа от собственной валюты и введения в оборот евро, Испания не имеет собственной денежно-кредитной политики. Поэтому ставки кредитования зависят от показателя Euribor. Он показывает процент, по которому банки берут друг у друга кредиты в евро, а значит, он закладывается в процент по ипотеке в Испании. Euribor рассчитывается ежедневно. Его понимание нужно, чтобы рассмотреть три основных вида ставок при кредитовании:

• Фиксированные. Это кредиты, где процентная ставка не меняется в течение всего срока действия договора. Заемщик заранее знает точную сумму ежемесячного платежа, что обеспечивает защиту от колебаний Euribor. Однако проценты по кредитам с фиксированной ставкой, как правило, выше, чем в других вариантах.
• Плавающие. Плавающие ставки напрямую привязаны к индексу Euribor, и если он снижается, уменьшается и ставка по кредиту, но при росте ежемесячные платежи автоматически увеличиваются. Колебания этого индекса могут достигать до 3-х процентных пунктов в разные годы, что приводит к изменению итоговой ставки в диапазоне примерно от 2,2% до 6%.
• Смешанные. Смешанная ипотека сочетает фиксированный и плавающий периоды. Обычно в первые 5–10 лет ставка фиксирована (например, 2,8–3,0%), а далее переходит в плавающую.

Согласно данным Instituto Nacional de Estadística (INE), в июне 2025 года ставка по ипотеке в Испании составила 2,99% годовых при среднем сроке кредита 25 лет.

• Для ипотек с фиксированной ставкой средний процент равен 2,98%,
• Для ипотек с плавающей ставкой — 3,00%.

Чаще всего клиенты берут кредиты с фиксированным процентом. Ежегодно количество таких сделок составляет примерно 70% от всех кредитных операций в стране. Для резидентов банки предлагают ставки в диапазоне 2,5–3,9%, для нерезидентов — 2,9–4,9.

Основная активность приходится на Мадрид, Каталонию и Андалусию — регионы, где наблюдается высокая концентрация иностранных покупателей. Средний размер ипотечного кредита по стране составляет €145,000—170,000, что примерно соответствует 70–75% рыночной стоимости типичной квартиры площадью 80–90 м².

Ипотека для резидентов Испании

В испанском банковском праве под резидентом понимается физическое лицо, которое проживает в Испании не менее 183 дней в году или имеет в стране основной центр экономических интересов (место работы, владение бизнесом, налоговая регистрация). Чтобы взять ипотеку в Испании, резидент должен иметь налоговый номер NIE и зарегистрироваться по месту жительства (empadronamiento). При этом ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 40% чистого дохода семьи. 

Базовые параметры ипотеки в Испании для резидентов на 2025 год:

Основные документы:

• Паспорт или ID (DNI/NIE).
• Справка о регистрации по месту жительства (certificado de empadronamiento).
• Подтверждение доходов: для наемных работников — nóminas за последние 6 месяцев и годовая декларация IRPF; для самозанятых (autónomos) — декларации IRPF и IVA за 2–3 года.
• Выписки из банка за последние 6–12 месяцев.
• Предварительный договор купли-продажи недвижимости (contrato de arras).

Банки оценивают заявителя на основании стабильности его дохода, кредитной истории и текущей долговой нагрузки. Для граждан ЕС процесс занимает 3–5 недель, для постоянных резидентов из третьих стран — 4–6 недель.

Условия ипотеки в Испании от местных банков:

• CaixaBank: фиксированная ставка от 2,65%, LTV до 80%, срок до 30 лет.
• Santander: ставка 2,55% первые 6 месяцев, затем 3,55%, без комиссий за открытие.
• BBVA: смешанная ипотека (первые 10 лет фиксированная ставка 2,75%, затем Euribor + 0,6%).
• Banco Sabadell: программа «Hipoteca Online» — дистанционное одобрение и подписание, ставка от 2,85%.

Ипотека в Испании для нерезидентов 

В Испании к категории нерезидентов (no residentes) относятся лица, которые проживают в стране менее 183 дней в году, не имеют статуса налогового резидента и получают доход преимущественно за пределами этой страны. Ипотека в Испании для нерезидентов предоставляется по аналогичным принципам, но с более высокими требованиями.

Базовые параметры ипотеки для нерезидентов на 2025 год:

По сравнению с резидентами, иностранные заемщики получают меньший размер кредита (более высокий equity-вклад) и более высокую процентную ставку. Это связано с тем, что процедура проверки происхождения дохода сложнее.

Популярные банки для оформления ипотеки в Испании для иностранцев:

• Banco Sabadell: кредиты до 70% LTV, ставка от 3,4%, дистанционное оформление через Sabadell International.
• CaixaBank International: гибкие программы для граждан ЕС и Великобритании, ставка от 3,2%, срок до 25 лет.
• Bankinter: ипотека для иностранных инвесторов и владельцев holiday home, ставка от 3,6%, LTV до 65%.
• BBVA International Clients: упрощенная процедура при наличии активов в еврозоне.
• Banca March: индивидуальные ипотечные решения для премиум-клиентов, ставка от 3,0% (фикс), срок до 20 лет.

Для оформления кредита иностранец должен предоставить:

• Паспорт и NIE (Número de Identificación de Extranjero).
• Доказательство дохода. Для наемных работников — справки о доходах и налоговые декларации за 2 года; для предпринимателей — бухгалтерский баланс, налоговые отчеты, выписки по счету.
• Выписки по банковским счетам за последние 6–12 месяцев.
• Предварительный договор купли-продажи (contrato de arras).
• Подтверждение источника первоначального взноса (для комплаенс-проверки).
• Перевод документов на испанский с апостилем.

Банки могут запрашивать дополнительное подтверждение стабильности дохода и проверяют, не находится ли страна происхождения клиента под финансовыми ограничениями ЕС. Например, после 2022 года испанские банки существенно ужесточили проверки при выдаче ипотеки в Испании для белорусов, украинцев и россиян.

Ключевые особенности:

• Кредитование в основном возможно через CaixaBank, Bankinter и ряд международных брокеров, работающих под контролем европейских банков.
• Максимальный LTV — 60–65%, ставка от 3,8 до 4,9%.
• Обязательно подтверждение дохода за пределами России или через компанию, зарегистрированную в ЕС.
• Денежные переводы должны осуществляться через банки, не находящиеся под санкциями SWIFT.

Все сделки проходят усиленный контроль источников средств. Любые переводы с российских счетов требуют подтверждения происхождения капитала (source of funds statement) и банковского подтверждения прозрачности операций.

Процесс получения ипотеки в Испании шаг за шагом

Чтобы купить квартиру в Испании в кредит, сначала нужно получить предварительное одобрение (preaprobación hipotecaria) в одном или нескольких местных банках. Для этого нужно предоставить банку базовый пакет документов (паспорт, NIE, справки о доходах и банковские выписки). Тот, в свою очередь, оценивает кредитоспособность клиента и его соответствие требованиям LTV (отношение суммы кредита к стоимости недвижимости).

В результате банк выдает предварительное письмо с суммой, на которую клиент может рассчитывать. С ним можно подписывать предварительный договор купли-продажи (contrato de arras) и зафиксировать сумму сделки.

После выбора объекта и заключения предварительного договора заемщик предоставляет в банк полный пакет документов:

1. Паспорт и NIE (Número de Identificación de Extranjero).
2. Справки о доходах и декларации IRPF/IVA (для самозанятых — отчетность за 2–3 года).
3. Выписки из банка за последние 6–12 месяцев.
4. Предварительный договор купли-продажи.
5. Документы на объект (nota simple, tasación, кадастровая выписка).

На их основе банк проводит углубленную проверку финансового состояния, источников дохода и истории кредитов. Для иностранцев обязательна нотариально заверенная копия налоговых деклараций и апостиль на финансовые отчеты.

Если все в порядке, банк назначает аккредитованного оценщика (tasador), который определяет рыночную стоимость объекта. Именно на основании его отчета рассчитывается предельный размер кредита. Услуги оценщика стоят €250—600, чаще всего оплата ложится на клиента.

После получения всех данных банк принимает окончательное решение. Клиент получает оферту (FIPER) с финальными условиями ипотеки в Испании: сумма, ставка, срок, график платежей, комиссии и обязательные страховые платежи. Если заемщика все устраивает, то он подписывает у нотариуса ипотечный договор (escritura de préstamo hipotecario).

После подписания нотариус передает документы в Registro de la Propiedad, где ипотека официально регистрируется. Покупатель получает оригинал escritura pública и ключи от жилья — теперь недвижимость становится законно его собственностью, а ипотека вступает в силу.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости с ипотекой

Ипотечный кредит требует не только первоначального взноса, но и оплаты сопутствующих расходов. В совокупности дополнительные издержки составляют около 10–12% от стоимости недвижимости.

Основные статьи расходов:

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки (remortgage) — это замена действующего кредита на недвижимость в Испании новым, с более выгодными условиями: меньшей процентной ставкой, увеличенным сроком, либо изменением типа ставки (например, переход с плавающей на фиксированную).

Процедура стала актуальной после резкого роста Euribor в 2022–2023 годах, когда он превышал 4%; в 2025 году показатель снизился до 2,4%. Через рефинансирование заемщики, оформившие ипотеку на пике ставок, стремятся пересмотреть условия кредитов. При этом около 45% всех рефинансированных договоров — это переход с плавающей ставки на фиксированную.

Основные способы рефинансирования ипотеки:

• Subrogación (смена условий или банка). Это наиболее распространенный тип рефинансирования, при котором текущая ипотека переносится в другой банк с улучшением условий. Часто новый банк покрывает часть расходов, связанных с регистрацией нового договора.
• Novación (пересмотр условий в том же банке). Клиент договаривается с банком о новых условиях без смены кредитора. Это проще и дешевле: не требуется новая регистрация ипотеки.
• Консолидация долгов (Reunificación de deudas). Используется реже: объединение ипотеки с другими кредитами (авто, потребительский и т.д.) в один с более низкой ставкой. Подходит для оптимизации бюджета, но увеличивает общий срок выплат.

Для иностранных клиентов рефинансирование также доступно, однако требует заново предоставить документы подтверждения доходов в стране проживания, документы по текущей ипотеке и повторной оценки объекта (tasación).

Коммерческая ипотека в Испании (Commercial Mortgage Spain)

Купить квартиру в Испании в ипотеку можно с помощью коммерческого кредита. В отличие от классических жилищных кредитов (hipotecas residenciales), такие займы относятся к категории hipotecas comerciales и не подпадают под действие Закона 5/2019, защищающего потребителей. Такие кредиты можно оформить не только на юридических, но и на физических лиц, если они приобретают объект с целью сдачи в аренду.

Параметры коммерческой ипотеки в 2025 году:

Банки, предлагающие коммерческую ипотеку в Испании:

• Banco Sabadell Empresas (Hipoteca Pyme Inversión). До 65% LTV, ставка от 3,9%, срок до 20 лет.
• BBVA Empresas (Crédito Hipotecario Negocios). Для малого и среднего бизнеса, фиксированная ставка от 4,1%.
• CaixaBank Negocios (Hipoteca Local Comercial). Для покупки офисов и торговых помещений, ставка от 3,8%
• Bankinter Empresas (Financiación Inmobiliaria). Кредиты на апарт-отели и арендуемые объекты.
• Banco Santander Empresas (Hipoteca Comercial Flexible). Возможность финансирования реконструкции и ремонта.

Банки требуют профессиональную оценку коммерческого потенциала объекта (арендная доходность, заполняемость, местоположение). Для инвестиций под аренду учитывается прогнозируемый доход и коэффициент покрытия долга (DSCR ≥ 1,25).

[news-2578] 

Необходимые документы:

• Уставные документы компании (Escritura de constitución, CIF).
• Бухгалтерская отчетность (баланс, отчет о прибылях и убытках за 2–3 года).
• Налоговые декларации (IVA, Impuesto de Sociedades).
• Выписки по счету компании.
• Оценка объекта (tasación oficial).
• Предварительный договор купли-продажи.

Для частных инвесторов (физических лиц) — подтверждение источника дохода, NIE, налоговая декларация страны резидентства и отчет о доходности объекта.

Банки вроде Banca March и Bankinter International предоставляют такие кредиты для иностранных компаний, инвестирующих в испанскую коммерческую недвижимость, особенно в сфере туристического и гостиничного бизнеса.

Ипотека под инвестиции и второе жилье в Испании

Покупка недвижимости с целью получения арендного дохода или в качестве второго жилья (holiday home) — одна из наиболее популярных форм инвестиций в Испании. В 2024 году около 22% всех ипотечных сделок было заключено именно под инвестиционные цели, а в 2025 году этот показатель вырос до 25%.

Для банков такие кредиты относятся к категории «segunda vivienda» — кредит на жилье в Испании для покупки второго дома. Условия по ним немного отличаются от стандартных жилищных кредитов.

Условия ипотеки на второе жилье:

Банки рассматривают инвестиционные кредиты как более рискованные, поскольку они не связаны с постоянным проживанием. Поэтому ставка выше на 0,3–0,6 п.п. по сравнению с ипотеками на основное жилье. Также они требуют предоставить подтверждение того, что арендный доход будет легально декларироваться в Испании.