Недвижимость в Нидерландах: где купить с максимальной выгодой? Цены и прогнозы

Рынок недвижимости Нидерландов снова на взлете. За год цены выросли больше чем на 10%, и средний дом теперь стоит €472,000. Хорошая новость — ипотечные ставки упали до 3,19%. Плохая новость — жилья катастрофически не хватает, почти 400,000 домов просто отсутствуют на рынке.

В этой статье мы разложим по полочкам, что происходит в голландских городах, сколько реально можно заработать на аренде, и стоит ли ждать снижения цен или лучше покупать сейчас.

Общая ситуация на рынке

На момент июня 2025 года средняя цена дома достигла €472,000, увеличившись на 10,2% по сравнению с прошлым годом. Экономисты прогнозируют продолжение роста до конца года, ожидая, что цены достигнут €488,000–€520,000.

Рост рынка недвижимости обусловлен несколькими факторами:

• Снижение ипотечных ставок. В ноябре 2023 года ставки достигали 4,55%, а к 2025 году должны снизится до 3,19–3,5%.
• Сильный рынок труда. Безработица остается низкой, а зарплаты, к примеру, в 2024 году выросли на 6%.
• Дефицит жилья. Предложение новых объектов ограничено, а спрос на них постоянно растет.

Стоимость недвижимости все больше зависит от энергетического класса. Разница в цене между домом с высоким рейтингом (класс C) и низким (класс G) может достигать 12%, или около €50,000 за жилье.

С 2024 года все новые дома должны соответствовать самым высоким стандартам энергоэффективности. Дома с классом энергоэффективности F или G обязаны быть модернизированы до класса C к 2030 году. 

Стоимость недвижимости в Нидерландах по городам

Цены на недвижимость в Нидерландах сильно различаются в зависимости от региона. Амстердам остается самым дорогим городом с ценами от €630,000 до €664,000. Однако рост цен здесь носит самый умеренный характер — всего 6,4% ежегодно.

Роттердам — один из самых доступных крупных городов. Средняя цена на жилье здесь составляет €406,000, что на 14% ниже национального уровня. Город активно развивается: его экономика растет на 8,83% в год.

Утрехт показывает самые впечатляющие темпы роста — 14,19% в годовом исчислении (варьируется по кварталам). Средняя цена здесь составляет €557,000. 

Гаага относится к среднему ценовому сегменту (€444,000–€480,000). Рынок растет на 10,8% ежегодно.

Провинции с самым быстрым ростом — Гронинген (12,1% в первом квартале 2025 года), Дренте (12,66%) и Оверейссел (12,36%). 

По состоянию на сентябрь 2025 года, цены за квадратный метр в основных голландских городах:​

Объемы продаж и активность рынка

Рынок недвижимости оживает. За первые пять месяцев 2025 года количество сделок достигло 90,000, что на 15,8% больше, чем годом ранее. Этот рост частично вызван тем, что инвесторы продают ранее арендованные объекты. Причина — новые налоговые правила и Закон о доступной аренде, введенный с 1 июля 2024 года.

Нехватка жилья продолжает оставаться острой проблемой, влияющей на рынок. В 2024 году в Нидерландах дефицит домов составил около 396 000 — первое снижение после трех лет роста, но оно было незначительным — всего на 5000 единиц.

Таким образом, дефицит составляет 4,8% от общего жилого фонда. Правительство установило цель снизить дефицит до 2%, что потребует строительства 226,000 дополнительных домов.

Темпы строительства не соответствуют поставленным целям. В 2024 году построили и переоборудовали около 69,000 домов, что больше, чем в 2023 году. Однако правительство стремится возводить по 100,000 новых домов каждый год, и эта цель пока не достигнута.

По данным ABF Research, дефицит жилья будет постепенно уменьшаться. К 2031 году он составит 3,9% от общего жилищного фонда, а к 2040 году сократится до 2,2%.

Ставки по ипотеке

Ставки по ипотеке стали более доступными. Вот актуальные условия:

• 5 лет: 3,19–3,20% (самый низкий показатель за июль 2025 года).
• 10 лет: 3,42–3,50%.
• 20 лет: 3,65–3,85%.
• 30 лет: 3,85%.
• Переменная ставка: 3,43–3,65%.

Ожидается, что банки будут снижать ставки дальше, следуя примеру Европейского центрального банка. К концу 2026 года депозитная ставка ЕЦБ может упасть до 1,5%.

Арендный рынок и доходность

Арендный рынок открывает привлекательные перспективы для инвесторов, хотя и с заметными региональными особенностями:

Роттердам и Гаага — самые выгодные города для инвестиций в аренду жилья. Амстердам привлекает высоким спросом на аренду, но валовая доходность здесь ниже (5,0%) из-за высоких цен на покупку. После вычета налогов, расходов на содержание и управление чистая доходность обычно на 1,5–2,0% меньше валовой.

Стоимость аренды в Нидерландах по городам

Средние арендные ставки в 2025 году:​

Амстердам:

• Комната: €700–€1200.
• Студия: €1500–€2000.
• 1-комнатная квартира: €2200.
• 2-3-комнатная квартира: €3500–€4500.

Роттердам:

• Комната: €600–€900
• Студия: €1000–€1400
• 1-комнатная квартира: €1300–€1600
• 2+ комнатная квартира: €1800–€2800

Утрехт:

• Комната: €600–€1000.
• Студия: €900–€1600.
• 1-комнатная квартира: €1400–€1700.
• 2+ комнатная квартира: €2200–€3200.

Прогнозы и перспективы

В 2025 году цены, как ожидается, вырастут на 7-9%. ABN AMRO повысил прогноз до 8,7%, учитывая продолжающийся рост зарплат.

К 2026 году ожидается рост на 3%, но при условии, что доходы домохозяйств перестанут расти. Вероятно, объем транзакций снизится, особенно после завершения распродаж среди инвесторов.

Долгосрочные перспективы (10-20 лет) выглядят оптимистично. Структурные факторы указывают на продолжение роста цен:

• Постоянный дефицит жилья (~400,000 домов).
• Устойчивый рост населения и урбанизация.
• Более стабильные темпы роста цен, чем в предыдущие годы.