Как купить квартиру в Испании: полный гид с ценами, налогами и советами инвесторам

Покупка квартиры в Испании входит в число самых привлекательных вложений у иностранцев. Более доступные цены по сравнению с Западной и Северной Европой способствуют тому, что только за 2024 год иностранцы приобрели в Испании 139,102 объектов недвижимости — это почти 20% от общего объема сделок.

В 2025 году интерес к испанской недвижимости подогревают сразу несколько факторов. Во-первых, на рынке наблюдается стабилизация цен и даже небольшое снижение ставок по ипотеке, и это учитывая то, что порядка 50–55% всех операций с недвижимостью проходят именно с помощью кредитов.

Во-вторых, в ряде регионов сохраняется дефицит жилья: квартиры в Испании трудно не только купить, но и снять. Особенно остро ситуация проявляется в курортных зонах, из-за чего арендные ставки растут очень быстро (что привлекает инвесторов в арендное жилье).

В нашем материале мы разберемся, как сегодня устроен испанский рынок недвижимости, какие регионы пользуются наибольшим спросом, и сколько реально стоит жилье в разных частях страны.

Обзор рынка недвижимости в Испании

Иностранцы остаются одним из основных драйверов спроса на местную недвижимость. В 1-м полугодии/2-м квартале 2025 года доля покупок иностранцами составила 14,1% от всех сделок (каждый седьмой контракт).

Однако арендный рынок перегрет: по данным отраслевых порталов, в большинстве провинций ставки на аренду апартаментов в Испании растут двузначными темпами (+10–12% в год). Проблемой остается малое предложение, которое обостряется на фоне высокого туристического потока. Это подталкивает инвесторов к покупке недвижимости под сдачу в аренду, еще больше увеличивая дефицит и цены.

Популярные регионы для покупки недвижимости в Испании:

• Андалусия. На Андалусию приходится около 20% всех сделок в стране. Наибольший спрос в Малаге: там иностранцы совершают около 38,4% сделок, что даже больше, чем на Балеарских островах.
• Валенсия. Доля иностранных покупателей в провинции составляет 28%, что вдвое больше среднего показателя по стране (14,1%). Самый высокий спрос приходится на провинцию Аликанте — 43% сделок.
• Каталония. На Каталонию приходится 17,3% всех сделок. Поселок Ситжес, недалеко от Барселоны, особенно популярен у американцев: за последние пять лет цены выросли на 21%, а спрос продолжает расти, несмотря на не самые низкие цены. Средняя стоимость квартиры в Испании здесь — 4661 €/м².
• Мадрид. На столичный регион приходится 6,5% от национального рынка недвижимости Испании. Мадрид считают вторым по привлекательности европейским городом для вложений в жилую недвижимость после Лондона.
• Островные и северные регионы. Балеарские острова и Канарский архипелаг были лидерами по доле иностранных покупателей и инвестиционному спросу, из-за чего цены заметно выросли, и инвесторы начали искать объекты подешевле. В связи с этим возрос интерес к северным регионам вроде Галисии (включая Астурию и Кантабрию).

Преимущества и риски покупки недвижимости в Испании

Главное преимущество Испании — это ее географическое положение. Страна имеет выход не только к Средиземному морю, но и к Атлантическому океану, и в обоих случаях протяженность береговой линии гораздо больше, чем у соседней Франции. Пока итальянское побережье страдает от ограниченного объема строительства, квартиры в Испании на берегу моря всегда доступны, в том числе и потому, что земельный фонд страны велик.

Другие преимущества недвижимости в Испании:

• Инвестиционная привлекательность. Инвестиции в квартиры обеспечивают доходность от аренды на уровне 4–7% годовых, а в некоторых случаях до 9,8% (например, в Валенсии). Кроме того, за последние 8 лет средняя стоимость квартиры в Испании выросла на 40%, и при сохранении тенденции квартира может стать хорошим долгосрочным вложением.
• Высокий спрос на аренду. Страна ежегодно принимает 85 миллионов туристов, которые ищут жилье в краткосрочную аренду. Долгосрочная аренда востребована в крупных городах вроде Мадрида.
• Ипотека для иностранцев. Иностранцы могут оформить ипотеку в испанских банках. Однако для нерезидентов значительно выше процент по ипотеке в Испании для первоначального платежа — до 40%.

Риски, связанные с испанской недвижимостью:

• Жилищный кризис и рост цен. Спрос на недвижимость превышает предложение, из-за чего растет цена. В 2024 году в 26 провинциях семьи отдавали до 30% от дохода семьи на погашение ипотеки, а в Пальме (Майорка) и Тенерифе — до 60–67%.
• Юридические и языковые барьеры. Незнание испанского языка усложняет оформление документов и взаимодействие с нотариусами и юристами. Услуги переводчиков и юристов увеличивают расходы на 1–3% от стоимости сделки.
• Дополнительные расходы. Продажа квартир в Испании включает скрытые расходы, которые ложатся на плечи покупателя: налог на передачу собственности, НДС, а также ежегодный налог на недвижимость IBI.

Сквоттеры (оккупасы) в Испании

В Испании есть по-своему уникальное явление — сквоттинг, оккупас, или незаконный захват недвижимости. Это достаточно распространенная проблема, и владельцы местной недвижимости могут с ней столкнуться, особенно нерезиденты. Захватчики квартир в Испании — это лица или группы, самовольно занимающие пустующие объекты без разрешения собственника. 

Сквоттеры — это не организованная группировка, а любые лица, которые заселяются в чужие квартиры. Чаще всего к ним причисляют:

• Маргинальные группы: лица, которые ищут бесплатное жилье из-за финансовых трудностей.
• Организованные движения: активисты, выступающие за право на жилье в городах с жилищным кризисом.
• Оппортунисты: лица, использующие пустующие объекты для временного проживания или сдачи в аренду.

Испанское законодательство защищает права жильцов, даже незаконных. Если сквоттер сумеет прожить в объекте более 48 часов, выселить его можно будет только по решению суда, а тяжба может затянуться на 6–18 месяцев.

Сквоттинга стоит опасаться владельцам недвижимости, если:

• Объект приобретен не для постоянного проживания, а, например, для сезонного отдыха или инвестиций. В Барселоне 60% случаев сквоттинга приходится на пустующие квартиры и дома.
• Объект находится в неблагополучном районе. Риски выше в пригородах крупных городов.
• Недвижимость приобрели на аукционах или у банков. Данные такой недвижимости находятся в общем доступе, включая точный адрес. Пока банк владеет ей, проблем нет, но есть небольшой период, когда она считается пустующей и оккупасы могут в нее заселиться. Это как правило время когда объект уже продали, но еще не переоформили до конца на нового владельца.

Обычно для защиты от оккупасов достаточно установить охранную сигнализацию и крепкие замки. В крайнем случае можно оформить страховку от сквоттинга или заключить договор аренды, чтобы жилье не считалось пустующим. В случае если сквоттеры пробрались в вашу недвижимость, нужно обратиться в полицию, так как самостоятельное выселение незаконно и приведет к штрафам.

Стоимость недвижимости в Испании в 2025 году

Средняя стоимость квадратного метра жилья в первом квартале 2025 года достигла €2237—2411 за м², что на 11,16% выше, чем в 2024 году. Цены варьируются в зависимости от региона, поэтому апартаменты в Испании у моря будут дороже, чем в глубине материка. Самые высокие цены зафиксированы в крупных городах (Мадрид, Барселона) и туристических зонах (Коста-дель-Соль, Балеарские острова), тогда как внутренние провинции остаются относительно доступными.

Средняя стоимость квартир в Испании:

Сейчас в Испании наибольший спрос на квартиры фиксируется в крупных городах (Мадрид, Барселона) и их пригородах. Дефицит жилья толкает инвесторов вкладываться даже в заброшенные объекты в поселках вроде вроде Sesena и Valdeluz. Однако наибольший спрос все же на квартиры у моря, особенно в Costa del Sol, Валенсии и Аликанте, в люксовом сегменте лидируют Балеарские острова и Малага.

Средняя цена продажи недвижимости в Испании:

Балеарские (Майорка, Ибица, Менорка) и Канарские острова (Тенерифе, Гран-Канария, Лансароте) остаются одними из самых дорогих и востребованных регионов Испании. Цены тут растут быстрее, чем в среднем по стране, — 12–14,8% в год. 

Средние цена на островную недвижимость в Испании:

Различия между первичным и вторичным рынками не такое выраженное. Если купить квартиру в Испании от застройщика, то она обойдется всего на 10–15% дороже, чем вторичный объект с хорошим ремонтом, поэтому на вторичку приходится 91% сделок.

Пошаговый процесс покупки квартиры в Испании

Узнать, какие квартиры в Испании выставлены на продажу, можно самостоятельно через сайты международных или местных компаний и агрегаторов, а также через риелтора. После того как нашли подходящий объект, нужно оформить NIE (Número de Identidad de Extranjero) — идентификационный номер иностранца. Он потребуется для любых финансовых операций в Испании, включая покупку недвижимости.

Получить NIE можно в консульстве Испании в вашей стране или в миграционном отделе (Oficina de Extranjería) при въезде. 

Для оформления нужны:

• Загранпаспорт
• Фото 3×4
• Заполненная анкета EX-15
• Справка о доходах
• Причина запроса (например, покупка недвижимости).

Следующий шаг — открытие счета в испанском банке. Через него оплачивается недвижимость и коммунальных услуг. Главное сразу уточнить, доступны ли для этого счета международные переводы, и если да, то с какой комиссией. Из документов потребуются:

• Загранпаспорт
• NIE
• Подтверждение дохода (справка с работы, выписка с банковского счета)
• Адрес проживания (может быть временным, например, отель).

Перед самой покупкой надо проверить юридическую чистоту выбранной недвижимости. Это можно сделать через местный реестр недвижимости (Registro de la Propiedad). В нем нужно запросить выписку Nota Simple, которая покажет, кто владеет правом собственности на объект и есть ли на нем долги, аресты, ипотека или задолженности по коммуналке. При работе через агентство недвижимости в Испании проверку берет на себя его специалист.

После выбора квартиры стороны подписывают предварительный договор. Он фиксирует условия сделки, цену и сроки. Обычно покупатель вносит залог — 10% от стоимости объекта. Если сделка сорвется по вине покупателя, залог уходит продавцу в качестве компенсации, но если сделку расторгнет продавец, то залог возвращается покупателю в двойном размере.

Основной договор (Escritura Pública) подписывается у нотариуса в присутствии всех сторон. Если вы собираетесь купить квартиру в Испании в ипотеку, то ее нужно оформить максимум к этому этапу, потому как на подписании должен присутствовать представитель банка. Нотариус зачитывает условия договора, после чего покупатель оплачивает оставшуюся сумму, и стороны подписывают акт передачи ключей.

После подписания договора право собственности регистрируется в Реестре недвижимости (Registro de la Propiedad). После покупки необходимо:

• Переоформить коммунальные услуги (вода, электричество, газ).
• Оплатить ежегодный налог на недвижимость.
• Подать декларацию о покупке в налоговую.
• Если планируете сдавать квартиру, нужно обязательно получить лицензию на аренду (стоимость €100—300, в зависимости от региона).

Налоги и дополнительные расходы

Налоги в Испании для нерезидентов распространяются только на доход внутри страны, тогда как для резидентов — на общемировой доход. Резидентом становится лицо, прожившее в стране более 183 дней в году, или если центр его экономических интересов находится в Испании (например, основная работа, бизнес, управление активами).

Главное, что нас интересует, — налоги на недвижимость в Испании, будь то при покупке, продаже или сдаче объекта в аренду. Сильнее всего они ощущаются именно при покупке, так как могут увеличить общие затраты на 10–15%. В 2023 году около 10% сделок с иностранцами потребовали доплат из-за недооценки роли налогов.

Налоги на покупку недвижимости в Испании:

ITP представляет собой налог за передачу прав собственности или других имущественных прав на недвижимость. Он является основным налогом на жилье в Испании при покупке объекта на вторичном рынке. Покупатели должны уплатить налоги в течение 30 дней после сделки, иначе регистрация права собственности невозможна.

Налоги на содержание недвижимости в Испании:

IBI представляет собой ежегодный муниципальный налог на владение недвижимостью, его платят и резиденты, и нерезиденты. IRNR — это специальный налог на недвижимость в Испании для нерезидентов, местные жители от него освобождены. Его нужно оплачивать, даже если объект не сдают в аренду.

Особняком стоит налог на роскошь, он применяется к активам свыше €2 млн и распространяется на все активы в Испании, включая:

• Недвижимость (по рыночной, а не кадастровой стоимости).
• Банковские счета.
• Акции, облигации, инвестиции.
• Дорогие автомобили, яхты и т. д.

На основную недвижимость, в которой лицо проживает, предоставляется льгота, и если особняк стоит €500,000, то €300,000 от этой суммы не облагаются налогом (то есть в зачет идут только оставшиеся €200,000). После этого нужно подсчитать общую стоимость всех активов в Испании, и если она меньше €700,000, то налог платить не нужно.

Основной налог на продажу недвижимости в Испании — это налог на прирост капитала (CGT, Capital Gains Tax). Для резидентов он рассчитывается по прогрессивной шкале в зависимости от полученной прибыли:

• до €6000 — 19%.
• €6000—50,000 — 21%.
• €50,000—200,000 — 23%.
• €200,000—300,000 — 27%.
• свыше €300,000 — 30%.

Продавцы-нерезиденты из ЕС платят фиксированные 19% (24% — для представителей третьих стран). Государство хочет гарантировать получение налога и вводит механизм, при котором покупатель удерживает 3% от цены сделки и перечисляет их в казну сразу после покупки.

Например, цена покупки дома у продавца-нерезидента составляет €300,000, покупатель удерживает 3% от этой суммы, то есть €9000. Эту сумму он отправляет в налоговую по форме Modelo 211 в течение 1 месяца после сделки, а остальные €291,000 переводятся продавцу.

Продавец, в свою очередь, обязан подать декларацию Modelo 210 в течение 4 месяцев после сделки, и если фактический налог больше, чем те 3%, он доплачивает разницу, а если меньше или прироста вообще нет, он может запросить возврат.

В дополнение к CGT нужно оплатить налог на повышение стоимости земли (Plusvalía Municipal). Им облагается не вся недвижимость, а только прирост стоимости земельного участка. Есть две формулы расчета: в первом случае нужно оплатить 30% от стоимости прироста капитала с продажи земли, а во втором — применить коэффициент к кадастровой стоимости земли:

• 1 год — 0,14.
• 5 лет — 0,12.
• 10 лет — 0,10.
• 20 лет — 0,08.

Ипотека в Испании для иностранцев: условия и ставки

Ипотека в Испании для нерезидентов часто используется при покупке недвижимости. Только за 2024 году около 30% от всех сделок с иностранцами заключили с использованием кредитования. Основные требования включают:

• Подтверждение дохода. Необходимы справки о доходах, банковские выписки за 6–12 месяцев или налоговые декларации. Требования к минимальному доходу отличаются от банка, но часто составляют около €2500—€3500 в месяц.
• Кредитная история. Банки запрашивают данные из международных бюро кредитных историй.
• Первоначальный взнос. Для нерезидентов обычно составляет 30–40% от оценочной стоимости недвижимости, для резидентов — это 10–20%.
• Идентификационный номер иностранца (NIE). Обязателен для открытия счета и оформления ипотеки.
• Возраст. Максимальный возраст на момент погашения не должен превышать 70–75 лет.
• Страхование. Страхование недвижимости в Испании обязательно для оформления ипотеки, а некоторые банки требуют застраховать еще и жизнь плательщика.

Типы ставок по ипотеке в Испании:

Максимальная сумма кредита составляет 60–70% от оценочной стоимости объекта. Как правило, она на 20–50% ниже рыночной стоимости недвижимости. Досрочное погашение возможно с комиссией 0,25–0,5% в первые 3–5 лет.

В качестве альтернативы кредита на недвижимость в Испании застройщики предлагают поэтапную оплату для новостроек. Покупатель вносит первоначальный взнос, а остаток выплачивает в течение 1–5 лет.