Инвестиции в недвижимость Мадагаскара: эксклюзивное интервьюо возможностях на рынке в 2026 году
Рынок недвижимости Мадагаскара остается одной из жемчужин Африки, о которой мало кто знает. Это огромная островная страна с более чем 4800 километрами береговой линии, быстрым ростом населения и ценами на недвижимость, которые составляют лишь малую долю того, что платят инвесторы на Маврикии или Сейшельских островах. Несмотря на свой потенциал, рынок остаётся в значительной степени неформальным, децентрализованным и сложным для навигации международными покупателями без правильного сопровождения.
В этом интервью мы беседуем с Томасом Оттосеном, основателем компании Madagascar Invest, которая специализируется на ознакомлении иностранных инвесторов с лучшими инвестиционными возможностями на Мадагаскаре. Мы обсудим текущее состояние рынка в 2026 году, правовую основу, защищающую международный капитал через возобновляемые аренды на 99 лет, а также места, где скрываются самые привлекательные возможности для инвесторов, ищущих высокодоходную прибрежную недвижимость или проекты жилой застройки для среднего класса. Эта беседа дает практические инсайты об одном из самых недооценённых рынков недвижимости Индийского океана.
Обзор рынка недвижимости Мадагаскара
— Как бы вы описали текущее состояние рынка недвижимости Мадагаскара в 2026 году? Какие факторы сейчас стимулируют его рост?
— Рынок недвижимости Мадагаскара лучше всего классифицировать как развивающийся рынок, а некоторые эксперты даже называют его граничащим. На практике это означает, что рынок крайне децентрализован и в значительной степени неорганизован. Здесь нет централизованных порталов недвижимости, где покупатели могли бы просматривать проверенные объекты. Вместо этого многие сделки до сих пор совершаются напрямую между покупателем и продавцом или через неформальных посредников.
Во многих случаях при сделках с недвижимостью даже не привлекается государственный нотариус. Это приводит к серьезным проблемам, особенно когда недвижимость продается без надлежащего правового титула или четкой истории владения. Для международных инвесторов это означает, что крайне важно проявлять осторожность. Одна из ключевых задач Madagascar Invest — помочь решить именно эту проблему. Мы всегда работаем с лицензированными государственными нотариусами, чтобы каждая сделка проводилась в полном соответствии с законодательством Мадагаскара.
Одним из главных драйверов роста рынка недвижимости Мадагаскара является мощная демографическая динамика страны. Когда я впервые приехал на Мадагаскар в 2016 году, население составляло около 26 миллионов человек. К 2026 году оно достигло примерно 33,5 миллионов — это рост почти на 29% всего за десять лет.
Поскольку предложение недвижимости в любой стране ограничено, быстрый рост населения в сочетании с медленно растущим средним классом оказывает положительное влияние на долгосрочную стоимость недвижимости.
Кроме того, Мадагаскар все чаще открывают для себя международные инвесторы как высокопотенциальный развивающийся рынок недвижимости. Это уже приводит к заметному росту цен в районах, особенно привлекательных для иностранных покупателей — прежде всего на побережье и в туристических локациях, таких как Носи-Бе, Сент-Мари и Фульпуант.
Конкурентные преимущества в регионе Индийского океана
— Мы наблюдаем всплеск интереса к региону Индийского океана. На ваш взгляд, что делает Мадагаскар «скрытой жемчужиной» по сравнению с более развитыми рынками, такими как Маврикий или Сейшелы?
— Мадагаскар — это скрытая жемчужина, которая во многом скрывается на виду. Это огромная страна — больше, чем Франция и Бельгия вместе взятые, — но она остается значительно менее развитой даже по сравнению со своими островными соседями, Маврикием и Сейшелами.
Маврикий и Сейшелы — гораздо меньшие страны. Хотя они, безусловно, предлагают привлекательные возможности для инвестиций в прибрежную недвижимость, Мадагаскар предлагает схожие береговые характеристики, но в совершенно ином масштабе — и по намного более низким ценам.
Секторы недвижимости на Маврикии и Сейшелах гораздо более зрелые и развитые, но это также означает, что цены там значительно выше, а потенциал роста, как правило, более консервативен. Мадагаскар, напротив, предлагает международным инвесторам редкое сочетание масштаба, доступности и долгосрочного потенциала роста, которое становится все труднее найти на современных глобальных рынках недвижимости.
Сегменты рынка и их устойчивость
— Какие сегменты рынка сейчас демонстрируют наибольшую устойчивость: элитная жилая недвижимость, средний сегмент или коммерческая недвижимость?
— На Мадагаскаре действительно существует зарождающийся рынок элитной жилой недвижимости, особенно в престижных и международно ориентированных локациях, таких как Носи-Бе, где все активнее присутствует европейский капитал. Спрос на элитные виллы и роскошные резиденции явно растет, что делает этот сегмент достойным пристального внимания.
Коммерческая недвижимость остается наиболее сильной в крупных городских центрах Мадагаскара, особенно в столице Антананариву и в Таматаве (Туамасина) — главном портовом городе страны.
Тем не менее, сегмент, в котором Мадагаскар действительно выделяется, — это жилая недвижимость среднего класса. Многих международных инвесторов привлекает Мадагаскар именно потому, что здесь можно инвестировать с относительно скромным бюджетом. Это очень хорошо согласуется с внутренним спросом, поскольку средний класс Мадагаскара продолжает расти. По этой причине жилье для среднего класса представляется наиболее устойчивым сегментом рынка недвижимости Мадагаскара на ближайшие 10–20 лет.
Правовая структура для иностранных инвесторов
— Иностранные инвесторы часто беспокоятся о законах о владении землей на Мадагаскаре. Не могли бы вы разъяснить преимущества 99-летней аренды (Bail Emphytéotique) и как она защищает международный капитал?
— Иностранные инвесторы любой национальности могут приобретать недвижимость на Мадагаскаре через 99-летнюю возобновляемую аренду (bail emphytéotique). На практике эта арендная структура позволяет инвестору использовать недвижимость почти так же, как если бы он владел ею на правах собственности.
Арендатор может строить на земле, развивать ее, продавать или передавать наследникам. Аренда может быть передана детям, которые сохраняют полные права на недвижимость. Когда 99-летний срок истекает, аренду можно продлить за номинальный административный сбор.
В повседневном использовании нет практической разницы между 99-летней арендой и правом собственности, кроме того факта, что аренда ограничена по времени. Таким образом, она обеспечивает надежную правовую защиту для международного капитала, оставаясь полностью соответствующей законодательству Мадагаскара.
Доходность и инвестиционная эффективность
— Какова типичная доходность инвестиций (ROI) для арендной недвижимости в престижных локациях, таких как Носи-Бе или Антананариву, в этом году?
— Доходность значительно варьируется в зависимости от местоположения, типа недвижимости и уровня заполняемости. В ведущих туристических направлениях, таких как Носи-Бе, хорошо расположенная недвижимость для краткосрочной аренды обычно может приносить валовую арендную доходность в диапазоне 10–20% при разумном уровне заполняемости.
В Антананариву, где спрос больше ориентирован на деловую и долгосрочную аренду, арендная доходность, как правило, немного ниже, но более стабильна — часто в диапазоне 8–12% валовых. Чистая доходность будет зависеть от операционных расходов, структуры управления и налогообложения, но по сравнению со многими развитыми рынками Мадагаскар по-прежнему предлагает очень конкурентоспособный потенциал денежного потока.
Инвестиционные возможности по бюджету
— Если у инвестора есть бюджет от $200,000 до $500,000, на какую «эксклюзивную возможность» вы могли бы ему указать на сегодняшнем рынке?
— При таком бюджете я обычно рекомендую обратить внимание на недвижимость в устоявшихся туристических центрах, таких как Носи-Бе, но также в чуть менее насыщенных рынках, таких как Сент-Мари и Фульпуант, которые остаются вне поля зрения многих инвесторов.
Носи-Бе, безусловно, самый безопасный рынок недвижимости на Мадагаскаре с точки зрения рисков. Однако многие инвесторы на развивающихся рынках ищут не только безопасность — они ищут возможности. На мой взгляд, самые привлекательные возможности редко находятся в самых обсуждаемых локациях.
По меркам Мадагаскара Носи-Бе уже стал несколько перенасыщенным, и цены на наиболее привлекательную недвижимость резко выросли. Сильнейший потенциал роста часто находится в перспективных прибрежных районах, где землю на берегу моря все еще можно приобрести по относительно скромным ценам.
Приобретение крупного участка на берегу моря в таком районе — либо для будущей застройки, либо для долгосрочного владения — на мой взгляд, является одной из самых привлекательных стратегий инвестирования в недвижимость на Мадагаскаре сегодня.
Ключевые проекты в портфеле
— Не могли бы вы выделить один или два выдающихся проекта в вашем текущем портфеле, которые воплощают будущее роскошной жизни на Мадагаскаре?
— Когда люди думают о девелопменте недвижимости на Мадагаскаре, они обычно думают о прибрежных проектах — и не без оснований. Мадагаскар имеет одну из самых длинных береговых линий в Африке — около 4 828 км — с одними из самых красивых и доступных пляжей в мире.
Один заметный прибрежный проект — Lechia Estate, расположенный недалеко от Таматаве на восточном побережье Мадагаскара. Проект сочетает роскошную жизнь на берегу моря с близостью ко второму по величине городу страны и всему спектру его удобств.
Для инвесторов, ищущих более удаленный и природно-ориентированный опыт, Arven Estate, расположенный севернее, рядом с Махамбо, предлагает более доступную точку входа в прибрежную застройку. Этот проект фокусируется на близости к природе и международному сообществу, при этом предоставляя прямой доступ к пляжу.
Независимо от того, какой тип застройки интересует клиента, Madagascar Invest тесно работает с каждым инвестором, чтобы определить наиболее подходящую возможность для их конкретных целей.
Стратегии снижения рисков
— Каковы наиболее распространенные ошибки для инвесторов, впервые работающих в регионе, и как ваша команда помогает снизить эти риски?
— Наиболее распространенные ошибки похожи на те, что встречаются на многих развивающихся рынках недвижимости: мошенничество широко распространено, документация часто неполная или трудно поддается проверке, а выявление качественных возможностей требует сильных местных знаний и присутствия на месте.
Madagascar Invest снижает эти риски, выступая в качестве доверенного посредника между местными продавцами и международными покупателями. Мы проверяем всю недвижимость через лицензированных государственных нотариусов, сопровождаем клиентов на каждом этапе сделки и управляем процессом до тех пор, пока покупатель не получит надежный юридический титул. Кроме того, мы помогаем подходящим инвесторам с получением резидентства через инвестиции на Мадагаскаре.
Прогноз развития рынка
— Каким вы видите рынок недвижимости Мадагаскара через пять лет? Что важно знать сообразительному инвестору прямо сейчас?
— В течение следующих пяти лет я ожидаю, что рынок недвижимости Мадагаскара станет более структурированным, более прозрачным и все более интернациональным. Хотя он останется развивающимся рынком, профессиональные игроки будут продолжать входить в эту сферу, особенно в туристическом и жилом секторах.
Ключевой момент, который должны понимать сообразительные инвесторы, заключается в том, что Мадагаскар вознаграждает тех, кто действует рано и придерживается долгосрочного взгляда. Сочетание роста населения, ограниченного предложения формального жилья, обширной доступности прибрежных земель и все еще низких цен на входе создает привлекательную асимметричную возможность.
Для инвесторов, готовых работать на рынке с правильными местными партнерами, Мадагаскар предлагает то, что становится все более редким в глобальном масштабе: реальные активы, реальный дефицит и реальный потенциал роста.
