Инвестиции в Португалию после изменений Golden Visa

Португальская Golden Visa после реформы 2023 года фактически стала другой программой. Если раньше для многих инвесторов она ассоциировалась прежде всего с покупкой недвижимости в Лиссабоне, Порту или Алгарве, то после принятия закона №56/2023, недвижимость вышла из перечня оснований.

Среди актуальных оснований остаются инвестиции от €500,000 в квалифицированные фонды, от €500,000 в научные исследования, от €250,000 в поддержку искусства и культурного наследия, создание не менее 10 рабочих мест, а также инвестиции в коммерческие компании с созданием и сохранением занятости.

В этой статье разберем, какие инвестиции в Португалию остаются доступными после изменений Golden Visa, почему недвижимость больше не является основанием для программы, какие маршруты сейчас используют инвесторы для получения визы.

Почему Португалия исключила недвижимость из Golden Visa

Закон №56/2023 прямо формулирует цель пакета как обеспечение большего доступа к жилью и включает среди мер отмену разрешений на проживание для инвестиционной деятельности в недвижимость.

Реформа была связана с борьбой со спекулятивным давлением на рынок жилья. По данным SEF, за период с октября 2012 года по сентябрь 2023 года программа привлекла €7,318 млрд инвестиций; из них €6,451 млрд были направлены на приобретение недвижимости. Это около 88% всего объема инвестиций по программе.

Такая структура означала, что Golden Visa фактически работала преимущественно как канал покупки объектов недвижимости, а не как инструмент финансирования производительного бизнеса, инноваций или создания рабочих мест.

На рынке жилья к этому моменту уже сформировался устойчивый разрыв между ценами и платежеспособностью местных домохозяйств. С 2013 года до конца 2023 года реальные цены на жилье в Португалии выросли на 83%, тогда как в Испании — на 28%.

Ценовое давление было особенно заметно в регионах, где концентрировался международный капитал. В 2023 году медианная цена жилья в Португалии достигла €1611 за м², увеличившись на 8,6% за год. В столичном районе Grande Lisboa показатель составлял €2740 за м², в Algarve — €2613 за м², в Área Metropolitana do Porto — €1800 за м².

Проблема касалась не только покупки, но и аренды. В IV квартале 2023 года медианная арендная ставка по новым договорам в Португалии достигла €7,71 за м², что на 11,6% выше год к году. В Grande Lisboa ставка составляла €12,54 за м², в Algarve — €9,09 за м², в Área Metropolitana do Porto — €8,64 за м², а в муниципалитете Лиссабона — €15,51 за м².

Дополнительный фактор — концентрация жилья в инвестиционном и туристическом использовании. OECD отмечает, что рост туризма усиливал спрос на жилье: ночевки туристов в Португалии выросли на 15% с 2019 по 2024 год, а выручка туристического размещения — на 55%.

В Лиссабоне число объектов Airbnb увеличилось с 18 277 в сентябре 2019 года до 21 181 в декабре 2024 года, что соответствовало примерно 7,6% всего жилищного фонда городской зоны. Все это уменьшало доступность местной недвижимости в первую очередь для самих португальцев.

Какие инвестиции сейчас подходят для Golden Visa

После реформы Golden Visa в Португалии сохранилась как режим инвестиционной деятельности. Новые заявители могут претендовать на ВНЖ только по тем направлениям, которые прямо предусмотрены действующим режимом ARI.

Основные маршруты Golden Visa в Португалии:

После исключения недвижимости из Golden Visa инвестиционные фонды стали наиболее практичным маршрутом. Этот вариант не требует самостоятельного создания бизнеса, найма сотрудников или операционного управления проектом в Португалии. Инвестор приобретает паи фонда, а управление капиталом осуществляет лицензированная управляющая структура.

Фондовый маршрут стал востребованным по нескольким причинам:

• Сохраняется инвестиционная логика. В отличие от культурного взноса, фонд предполагает участие в инвестиционном инструменте с потенциальной возвратностью капитала и возможной доходностью.
• Нет необходимости управлять бизнесом напрямую. Инвестор не обязан самостоятельно нанимать персонал, арендовать офис, вести операционную деятельность или контролировать ежедневное управление компанией.
• Порог входа понятен заранее. Минимальная сумма инвестиций составляет €500,000. Для состоятельных заявителей это делает маршрут более предсказуемым по сравнению с предпринимательскими сценариями, где фактические расходы могут быть выше заявленного минимума.
• Инструмент регулируется финансовым правом. Фонды создаются по португальскому законодательству и работают в регулируемой среде. При этом сам факт регулирования не устраняет инвестиционный риск, но создает базовый уровень надзора, отчетности и формальных требований к управляющим компаниям.
• Формат совместим с долгосрочным миграционным планированием. Поскольку Golden Visa требует сохранения инвестиции на протяжении периода действия статуса, фондовая модель лучше подходит инвесторам, которые изначально готовы к горизонту в несколько лет.

При этом, это должен быть неимущественный фонд, созданный по португальскому законодательству и ведущий свою деятельность не менее пяти лет на момент инвестиции. Минимум 60% инвестиций фонда должны быть размещены в коммерческих компаниях с регистрацией в Португалии.

Португальская Golden Visa после реформы

Одно из ключевых преимуществ Golden Visa сохраняется и после реформы: программа не требует полноценного переезда в Португалию. Держатель имеет право проживать и работать в Португалии, при этом должен находиться в стране не менее 7 дней в первый год и не менее 14 дней в последующие периоды.

Также статус дает право на безвизовое перемещение по Шенгенской зоне, семейное воссоединение, последующее обращение за постоянным видом на жительство и, при выполнении дополнительных условий, за гражданством.

Минимальное присутствие по Golden Visa можно структурировать следующим образом:

Члены семьи, включенные в процесс через воссоединение, также должны соблюдать условия поддержания статуса. Поэтому при планировании поездок важно учитывать не только основного инвестора, но и супруга, детей или других зависимых членов семьи, если они включены в миграционное досье.

Постоянный вид на жительство после Golden Visa

ПМЖ остается промежуточным вариантом для инвестора, который хочет сохранить правовую связь с Португалией, но не готов или не может сразу переходить к гражданству.

При подготовке к ПМЖ необходимо учитывать несколько требований:

• Наличие временного ВНЖ не менее 5 лет. Для подачи на постоянный вид на жительство требуется подтвердить период законного проживания в Португалии.
• Подтверждение базового португальского языка. AIMA указывает несколько допустимых способов подтверждения: сертификат об образовании, курс португальского языка, тест CAPLE или иные признанные документы.
• Фискальная и социальная добросовестность. Заявитель должен подтвердить выполнение налоговых обязательств и обязательств перед системой социального обеспечения, если такие обязательства применимы.
• Сохранение правового основания. Для инвестора по Golden Visa критично поддерживать инвестицию и соблюдать условия режима ARI на протяжении периода до подачи.

После ПМЖ идет гражданство, но там тоже есть нюансы. Закон Organic Law No. 1/2026 ввел более длительные сроки законного проживания для натурализации: не менее 7 лет для граждан стран с португальским языком в качестве официального, а также граждан государств ЕС; не менее 10 лет для граждан других стран. Новые положения применяются только к заявлениям, поданным после вступления закона в силу.

Процедура получения Golden Visa

Первый этап — оценка права на участие в программе. Golden Visa предназначена для граждан третьих стран и не применяется к гражданам Португалии, ЕС, ЕЭЗ, Андорры и Швейцарии.

На этом этапе проверяются:

• гражданство и миграционный статус заявителя;
• отсутствие ограничений на въезд и пребывание в Португалии;
• отсутствие уголовных оснований, которые могут препятствовать выдаче ВНЖ;
• возможность подтвердить законное происхождение средств;
• применимость семейного воссоединения для супруга, детей и других зависимых членов семьи;
• соответствие выбранного инвестиционного маршрута действующим требованиям ARI.

Далее, для большинства инвестиционных маршрутов заявителю требуется португальский налоговый номер NIF и банковский счет. NIF используется для идентификации заявителя в финансовых, налоговых и административных процедурах, включая оплату сборов и оформление инвестиции.

Португальские банки проводят проверку клиента по правилам KYC и AML, анализируют источник средств, профессиональный профиль, налоговую резидентность, структуру бизнеса, движение капитала и возможные санкционные риски.

Инвестиция должна быть совершена до полноценной подачи миграционного досье, поскольку заявитель должен подтвердить не намерение инвестировать, а факт выполнения инвестиционного требования. Для каждого маршрута набор подтверждающих документов будет отличаться.

На практике наиболее критичны три документа: подтверждение перевода средств, документ от фонда или принимающей организации о совершенной инвестиции и юридическое заключение о соответствии маршрута требованиям ARI. Последний документ не заменяет решение AIMA, но снижает риск ошибки в структуре заявки.

Подготовка миграционного досье

После оформления инвестиции формируется полный пакет документов. Его состав зависит от маршрута и состава семьи, но обычно включает личные документы заявителя, подтверждение инвестиции, документы о происхождении средств, справки о несудимости, подтверждение налоговой и социальной добросовестности, медицинское страхование, документы о семейных связях и переводы с апостилем или консульской легализацией, если это требуется по стране выдачи.

Заявка подается онлайн: заявитель или представитель входит в Portal ARI, заполняет кандидатуру, загружает документы по типу инвестиции, подтверждает подачу, переходит к странице оплат, указывает NIF, формирует Documento Único de Cobrança и оплачивает сбор в установленный срок. После этого AIMA направляет уведомление: заявка либо принята для последующей записи, либо содержит ошибки и должна быть исправлена.

Для семейных заявок в Portal ARI создается семейная группа. По каждому члену семьи указываются идентификационные данные, степень родства, паспортные данные и требуемые документы; затем подается запрос на семейное воссоединение и оплачиваются соответствующие сборы.

После предварительной проверки документов заявитель получает возможность записаться на прием. AIMA указывает, что после валидации документов запись осуществляется через календарь в Portal ARI: выбирается отделение AIMA, год, месяц, день и время. После записи заявитель получает email с данными визита для предоставления документов и сдачи биометрических данных.

На биометрии обычно проверяются оригиналы документов, подтверждается личность заявителя, собираются биометрические данные и уточняются элементы досье. Для членов семьи процедура проходит отдельно или параллельно, в зависимости от доступных слотов и организации процесса.

Выдача карты ВНЖ и дальнейшее сопровождение

После одобрения заявителю выдается временное разрешение на проживание для инвестиционной деятельности. AIMA указывает, что временная Autorização de Residência para Investimento действительна два года с даты выдачи карты.

Получение первой карты не завершает стратегию. Инвестору необходимо:

• сохранять квалифицированную инвестицию;
• соблюдать минимальное пребывание в Португалии;
• отслеживать сроки действия карт заявителя и членов семьи;
• заранее готовить продление;
• хранить документы, подтверждающие инвестицию и пребывание в стране;
• контролировать изменения в регулировании ARI, налоговом режиме и правилах натурализации.

Главная особенность процедуры состоит в том, что Golden Visa оценивается не только на момент подачи. Инвестиция, документы и статус заявителя должны оставаться корректными на протяжении всего периода владения ВНЖ и последующих продлений.