Тема иностранного спроса на недвижимость в Калининградской области вышла за пределы профессионального рынка после заявления региональных властей о возросшем интересе со стороны граждан Германии.

Весной 2025 года руководитель Агентства по международным и межрегиональным связям Калининградской области говорил, что именно они стали чаще покупать недвижимость в регионе и переводить сюда малый и средний бизнес.

К концу 2025 года публичные оценки участников рынка стали гораздо сдержаннее. Если в первой половине года тема подавалась как усиливающийся тренд, то позднее риелторы уже говорили о снижении числа таких покупателей.

В нашем материале мы расскажем, с чего все началось и как обстоит ситуация с иностранным спросом в Калининградской области сейчас.

Что происходило с иностранным спросом на жилье в Калининградской области

В 2024 году и в первой половине 2025 года тема иностранного спроса на жилье в Калининградской области стала частью публичной повестки после заявления региональных властей и комментариев участников рынка. Они говорили об увеличении числа покупателей, связанных с Германией.

Спрос чаще всего связывали с несколькими категориями покупателей. Речь шла о гражданах Германии, о русских немцах, о выходцах из России и стран бывшего СССР, давно живущих в ФРГ, а также о семьях, рассматривавших Калининградскую область как территорию для возможного переезда или покупки жилья на будущее.

Осенью 2025 года участники рынка прямо говорили, что среди внешних покупателей особенно заметны именно жители Германии, прежде всего русские немцы.

В январе 2026 года в публикациях со ссылкой на участников рынка отмечалось, что спрос со стороны русских немцев к концу 2025 года сократился в разы по сравнению с началом 2024-го. Среди причин назывался валютный фактор: покупка недвижимости в регионе стала для этой группы менее выгодной.

В публичных комментариях рынка среди внешних покупателей жилья в Калининграде и области чаще всего называли граждан Германии, русских немцев и переселенцев. В июле 2025 года эксперты рынка отмечали, что на вторичном рынке основными покупателями квартир, помимо жителей области, являются граждане Германии и переселенцы с Дальнего Востока

По оценкам участников рынка, иностранные покупатели в Калининградской области в 90% случаев покупали именно квартиры, а спрос был распределен между первичным и вторичным рынком.

Основными точками спроса называли:

  • Калининград;
  • Гурьевск;
  • Зеленоградск;
  • Светлогорск;
  • Янтарный.

При этом на побережье основной интерес был связан прежде всего не с иностранцами, а с покупателями из Москвы и Санкт-Петербурга, которые рассматривали для или сдачи в аренду. Земельные участки тоже покупались, но значительно реже; базовым форматом сделки оставалась квартира.

Зачем иностранные покупатели приобретали жилье в Калининградской области

Покупатели из Германии и других европейских стран рассматривали квартиры в регионе как жилье для будущего переезда, проживания на пенсии, периодических приездов, сдачи в аренду или как резервный вариант на случай изменения обстоятельств.

Главные причины повышения иностранного спроса:

  • Подготовка к будущему переезду. Покупатели из-за рубежа планировали переехать в Калининградскую область после выхода на пенсию и заранее готовили себе жилье.
  • Покупка готовой квартиры для аренды или периодического проживания. Выходцы из Европы чаще выбирали квартиры с ремонтом: такой объект можно сразу сдавать, использовать во время отпуска или держать как резервное жилье.
  • Экономический мотив. Калининградская область воспринималась как рынок, где жилье в последние годы дорожало, поэтому часть покупателей видела в квартире способ сохранить капитал.
  • Валютный фактор. Спрос среди русских немцев был выше, когда евро приближался к 100 рублям: при конвертации накоплений покупка квартиры в рублях выглядела выгоднее. Когда курс стал менее привлекательным, часть покупателей заняла выжидательную позицию.
  • Высокая стоимость жизни в Европе. По данным Eurostat, с 2010 года по IV квартал 2024 года цены на жилье в ЕС выросли на 55,4%, а арендные ставки — на 26,7%. В первой половине 2025 года Германия имела самые высокие цены на электроэнергию для домохозяйств в ЕС — 38 евро за 100 кВт·ч с учетом налогов и сборов. Для части русскоязычных жителей Европы квартира в российском регионе выглядела как резервный или пенсионный вариант.

Как иностранный спрос соотносился с другими драйверами рынка

Иностранный спрос на жилье в Калининградской области в 2025 году обсуждался на фоне гораздо более крупного потока внешних покупателей из других российских регионов.

В 2025 году Калининградская область стала лидером в стране по доле иногородних ипотечников в новостройках: их доля составила 37% от общего числа сделок. Если учитывать все ипотечные сделки, включая вторичный рынок, регион занял второе место в стране с показателем 28%.

Та же картина прослеживалась в комментариях риелторов и девелоперов. В августе 2025 года около 40% квартир в области покупают иногородние, прежде всего жители Москвы, Санкт-Петербурга, Сибири, Дальнего Востока и северных регионов.

На побережье структура спроса была еще более наглядной: в одном из проектов на первой линии Светлогорска более 60% покупателей составляли жители Калининградской области, еще 30% — покупатели из Москвы и Санкт-Петербурга, а на иностранцев и другие регионы приходились оставшиеся 10%.

На рынок одновременно влияли и ипотечные программы. В феврале 2026 года в Калининградской области оформили 150 льготных ипотек на 0,78 млрд руб., тогда как в январе было 439 кредитов на 2,33 млрд руб.; снижение составило 66% по числу сделок и 67% по объему.

С другой стороны, в регионе росло предложение нового жилья. В январе 2026 года на одного жителя Калининграда приходилось 1,53 кв. м строящегося жилья против 1,43 кв. м годом ранее; по этому показателю город поднялся с 32-го на 30-е место в рейтинге российских городов.

Параллельно, по оценкам аналитиков Сбербанка, в Калининградской области в 2025 году доля квартир в новостройках, не распроданных к моменту ввода дома, составила 38%. На таком фоне давление на рынок оказывали уже не только покупательские потоки, но и сам масштаб предложения.

Заключение

Иностранный спрос на жилье в Калининградской области действительно стал заметной частью рыночной повестки. Во второй половине 2025 года характер этих оценок изменился.

Если раньше участники рынка говорили об усилении интереса, то к началу 2026 года интерес снизился из-за валютных колебаний. Рынок региона начал формироваться за счет внутрироссийского спроса.

При этом внешний фон может снова усилить интерес к региону. Если в Европе продолжат расти расходы на энергию, жилье и повседневную жизнь, часть русскоязычных жителей Германии, Литвы и Латвии может активнее рассматривать Калининградскую область как альтернативную площадку для жизни.