Инвестиции в недвижимость в Греции в 2026 году

Греческая недвижимость остается одним из наиболее заметных направлений для иностранных инвесторов в Южной Европе. По данным Банка Греции, иностранные прямые инвестиции в недвижимость в 2024 году достигли €2,75 млрд, увеличившись на 28,9% к 2023 году.

Один из ключевых мотиваторов для покупателей из-за пределов ЕС — греческая Golden Visa. На фоне закрытия или сокращения аналогичных программ в Европе Греция остается одной из немногих стран ЕС, где недвижимость по-прежнему может быть основанием для инвестиционного ВНЖ.

В этом материале разберем, как устроен греческий рынок недвижимости в 2026 году, какие регионы наиболее интересны для инвестиций и какой у рынка входной порог.

Golden Visa Греции в 2026 году

Golden Visa остается одним из ключевых факторов иностранного спроса на греческую недвижимость. По данным ELIAMEP со ссылкой на Министерство миграции и убежища Греции, количество первых выдач ВНЖ за инвестиции выросло с 33,646 в 2023 году до 36,852 в 2024 году и до 56,545 за январь-октябрь 2025 года. Рост за 2025 год к 2024 году составил 53,5%. В эти цифры входят инвесторы и члены их семей.

Главная страна происхождения инвесторов по-прежнему Китай. В октябре 2025 года у граждан Китая было 9198 действующих первичных разрешений Golden Visa, что соответствовало примерно 48% всех действующих первичных разрешений. Далее шли Турция с 2 913 разрешениями и Ливан с 947 разрешениями.

Минимальный порог инвестиций в недвижимость в Греции:

К порогу €800,000 относятся самые ликвидные и перегретые рынки: регион Аттика, включая Афины и Афинскую Ривьеру, Большие Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением более 3100 человек. Юридический смысл этой нормы в ограничении покупки небольших квартир в наиболее напряженных рынках и направлении части спроса в менее перегретые регионы.

Для стандартных категорий на €400,000 и €800,000 инвестиция должна быть сделана в один объект. Нельзя собрать требуемую сумму из нескольких малых квартир. Если объект уже построен или имеет разрешение на строительство, основная площадь должна быть не менее 120 м². Объекты, купленные под Golden Visa по новым правилам, нельзя использовать для краткосрочной аренды.

Цены на недвижимость в Греции в 2026 году

По последним официальным данным Банка Греции, рынок жилья продолжает расти, но темпы роста замедляются. В 2025 году цены на квартиры выросли на 7,8% против 9,1% в 2024 году. В IV квартале 2025 года годовой рост составил 7,6%. По регионам динамика была разной: Афины выросли на 5,9% год к году, Салоники на 8,0%.

Средняя цена жилья по крупным городам Греции:

Островной рынок идет отдельным сегментом. По данным Spitogatos Insights за II квартал 2025 года, средняя запрашиваемая цена на островах Эгейского моря составляла €2778 за м², на Ионических островах €2389 за м², на Крите €2105 за м². С 2019 года цены выросли на 49,3% на Ионических островах, на 40,4% на Крите и на 38,9% на островах Эгейского моря.

В дорогих районах Афин спрос сосредоточен вокруг новых квартир рядом с морем. Самые высокие цены в I квартале 2026 года зафиксированы в Вулиагмени, €7333 за м², Вуле, €6250 за м², и Эллинико, €5568 за м². 

На островах спрос смещен в сторону домов, вилл и объектов для сезонного проживания. Spitogatos отдельно выделяет Миконос, Антипарос и Парос как дорогие рынки Киклад, Гидру как самый дорогой рынок Саронических островов, Скиатос как самый дорогой рынок Спорад, Ханью как самый дорогой рынок Крита.

Средняя валовая доходность долгосрочной аренды в Греции во II квартале 2026 года составляет 4,38% годовых. В IV квартале 2025 года показатель был почти таким же: 4,40%. Чистая доходность обычно на 1,5-2 процентных пункта ниже валовой.

Средняя валовая доходность по городам Греции в 2026 году выглядит так:

• Афины: 5,52%;
• Патры: 4,68%;
• Ираклион: 4,25%;
• Волос: 4,20%;
• Салоники: 4,19%;
• Кавала: 3,44%.

Ставки аренды продолжают расти. По данным Kathimerini со ссылкой на Spitogatos SPI, в I квартале 2026 года запрашиваемая аренда в Аттике выросла на 4,8% год к году, в Салониках на 12,5%, в остальной Греции на 11,4%. В центре Афин и северных пригородах средняя запрашиваемая аренда составляла €11,54 за м², в муниципалитете Салоники €10 за м². С I квартала 2019 года по I квартал 2026 года средняя запрашиваемая аренда в Аттике выросла на 30%.

С 2025 года регулирование краткосрочной аренды стало жестче. Греция ввела запрет на новые лицензии для краткосрочной аренды в трех центральных районах Афин с 1 января 2025 года. Также была повышена ежедневная налоговая нагрузка на краткосрочную аренду: до €8 в период апрель-октябрь и до €2 зимой.

Налоги и расходы при покупке недвижимости в Греции

При покупке вторичной недвижимости покупатель платит налог на переход права собственности (real estate transfer tax). Ставка составляет 3% от налогооблагаемой стоимости объекта. Сверху начисляется муниципальный сбор 3% от суммы основного налога. Фактическая ставка получается около 3,09%. Налог платит покупатель. Декларация подается до сделки, а налог должен быть уплачен до подписания нотариального договора.

Стандартная ставка НДС в Греции составляет 24%, но начисление НДС на недвижимость может быть приостановлено до 31 декабря 2026 года по заявлению застройщика. В таком случае вместо НДС применяется налог на переход права собственности.

Кроме налога на переход права собственности, покупатель обычно оплачивает:

• нотариуса;
• регистрацию права собственности;
• услуги юриста;
• техническую проверку объекта;
• переводы, апостили, доверенности;
• комиссию агентства, если она предусмотрена договором.

По рыночным ориентирам на 2026 год, общие дополнительные расходы покупателя часто составляют около 7–10% от цены объекта. В эту сумму входит transfer tax, нотариус, регистрация, юрист и агентская комиссия. Юридические источники по сделкам с иностранцами также дают ориентир около 8–10% дополнительных расходов сверх цены покупки.

Нотариальные расходы обычно оцениваются примерно в 0,8–1,5% от стоимости объекта с учетом сложности сделки. Регистрационные расходы в кадастре часто составляют около 0,5–0,8%.

После покупки собственник платит ежегодный налог ENFIA, который рассчитывается исходя из недвижимости, которой человек владеет на 1 января соответствующего года. ENFIA зависит от зоны, кадастровой стоимости, площади, этажа, возраста здания, прав на объект и других параметров.

С 1 января 2026 года в Греции действует обновленная шкала налогообложения доходов от недвижимости для физических лиц. Доход от аренды облагается так:

• до €12,000 в год: 15%;
• от €12,000,01 до €24,000: 25%;
• от €24,000,01 до €36,000: 35%;
• свыше €36,000: 45%.

Для краткосрочной аренды налоговая нагрузка выше, чем кажется при расчете только по цене за ночь. С 2025 года в Греции повышен климатический сбор для туристического жилья (daily climate resilience tax) для краткосрочной аренды: €8 в день в период апрель-октябрь и €2 в день зимой.

Как купить недвижимость в Греции иностранцу

Первое, что нужно сделать — оформить AFM. Это греческий налоговый номер, который нужен для покупки недвижимости, уплаты налогов, регистрации в myAADE и дальнейшего владения объектом. AADE указывает, что для регистрации в электронных сервисах пользователь должен иметь TIN и получить authentication key для доступа к онлайн-сервисам.

Его нужно оформить до сделки. Сделать это может как сам покупатель, так и его представитель по доверенности. Для нерезидента обычно нужны паспорт, данные о месте проживания, контактная информация и назначение налогового представителя, если это требуется в конкретной ситуации.

Также требуется наличие греческого банковского счета часто требуется для удобной оплаты налогов, расходов по сделке, коммунальных платежей и дальнейшего управления объектом. В сделках под Golden Visa банковская и документальная прозрачность особенно важна, потому что инвестиция должна быть подтверждаема.

Юридическая проверка должна идти до существенного платежа продавцу. В Греции объект проверяют не только по праву собственности, но и по техническому и градостроительному статусу.

После проверки базовых документов стороны могут подписать предварительное соглашение. В нем фиксируются цена, объект, сроки, порядок оплаты, размер депозита, условия возврата депозита и перечень документов, которые продавец должен предоставить до финального договора.

При покупке вторичной недвижимости покупатель платит налог на переход права собственности. AADE указывает, что налог платит покупатель, ставка составляет 3% от налогооблагаемой стоимости, а сверху начисляется муниципальный сбор 3% от суммы основного налога. Фактически это около 3,09%. Декларация по transfer tax подается до подписания финального договора.

Переход права собственности оформляется через греческого нотариуса. Нотариальный договор является основным документом сделки. Право должно быть зарегистрировано в Land Registry или Hellenic Cadastre. 

Для покупателя финальная точка сделки: получение подтверждения регистрации права. Без этого объект нельзя считать полностью оформленным в практическом смысле.

Лучшие регионы Греции для инвестиций в недвижимость в 2026 году

Афины остаются самым ликвидным рынком Греции. Здесь выше концентрация рабочих мест, университетов, медицинской инфраструктуры, транспорта, туристического спроса и иностранных покупателей.

Афины подходят для трех стратегий:

• долгосрочная аренда;
• покупка старой квартиры под ремонт;
• сохранение капитала в ликвидной городской локации.

Самые дорогие зоны находятся на юге Аттики. В I квартале 2026 года средняя запрашиваемая цена в южных пригородах Афин составляла €4 167 за кв. м. На уровне отдельных районов самые высокие цены были в Вулиагмени, €7 333 за кв. м, Вуле, €6 250 за кв. м, и Эллинико, €5 568 за кв. м.

Районы рядом с метро, университетами, офисами и туристическими маршрутами дают более стабильный спрос. Старый фонд может быть интересен для реновации, но требует проверки здания, площади, перепланировок, долгов и состояния общих зон.

Аттика входит в зону с минимальным порогом €800,000. Это ограничивает покупку небольших квартир под ВНЖ и переводит часть спроса либо в регионы с порогом €400,000, либо в специальные проекты от €250,000.

Афинская Ривьера

Афинская Ривьера относится к премиальному сегменту. Основной спрос здесь формируют покупатели, которым важны море, престижная локация, качество здания и ликвидность. Это не рынок максимальной процентной доходности. Здесь чаще покупают для сохранения капитала, личного использования, долгосрочного владения и перепродажи.

Сильные зоны:

• Вулиагмени;
• Вула;
• Глифада;
• Эллинико;
• Алимос;
• Палео-Фалиро.

Ключевой фактор для Эллинико и соседних районов: крупный девелоперский проект The Ellinikon на территории бывшего афинского аэропорта. Financial Times указывала, что проект включает жилую застройку, марину на 400 мест, парки, торговые объекты, гостиницу Mandarin Oriental и казино Hard Rock. Первые резиденты, по планам девелопера, ожидаются к концу 2026 года.

Риск этого сегмента: высокая цена входа. Чем дороже объект, тем ниже валовая доходность в процентах. Покупатель платит не только за квадратные метры, но и за дефицит локации, вид, парковку, качество комплекса и близость к морю.

Салоники

Салоники в 2025-2026 годах растут быстрее Афин. По данным Банка Греции, за 2025 год квартиры в Салониках подорожали на 9,6%, а в IV квартале 2025 года рост составил 8,0% год к году. По данным Spitogatos за I квартал 2026 года, запрашиваемые цены в Салониках выросли на 9,7%, аренда на 6,6%. Это выше, чем в Аттике.

Салоники подходят для:

• долгосрочной аренды;
• студенческой аренды;
• покупки объектов под ремонт;
• инвесторов, которым нужен более низкий входной билет, чем в Афинах.

Самые дорогие зоны в I квартале 2026 года:

• Каламария, €3142 за кв. м;
• центр Салоник, €3000 за кв. м;
• Пилея, €2989 за кв. м.

Более доступные зоны:

• Каллитея, €926 за кв. м;
• Мигдония, €935 за кв. м;
• Василика, €1 125 за кв. м.

Салоники выигрывают за счет сочетания крупного города, университетского спроса, более низкой базы цен и улучшения инфраструктуры. Минус: международная ликвидность ниже, чем в Афинах и на популярных островах. Покупателю нужно особенно внимательно смотреть район, транспорт, состояние здания и реальный арендный спрос.

Киклады

Киклады являются одним из самых дорогих островных рынков. В I квартале 2026 года Spitogatos указывал среднюю запрашиваемую цену на уровне €4000 за кв. м. По аренде Киклады также входят в верхнюю часть рынка: средняя запрашиваемая ставка составляла €12,8 за кв. м.

К этому сегменту относятся Миконос, Парос, Антипарос, Наксос, Тинос, Сирос и другие острова. Но внутри группы рынки сильно отличаются. Миконос и Антипарос работают как премиальный международный сегмент. Наксос, Тинос и Сирос часто имеют более рациональное соотношение цены, инфраструктуры и сезонного спроса.

Киклады подходят для:

• премиальных вилл;
• сезонной аренды;
• личного использования;
• долгосрочного владения дефицитным активом.

Крит

Крит отличается от малых островов размером, инфраструктурой и продолжительностью сезона. Здесь есть международные аэропорты, университеты, больницы, крупные города и более широкий внутренний спрос. Поэтому Крит можно рассматривать не только как курортный рынок, но и как рынок для долгосрочного проживания.

На Крите наиболее сильные зоны:

• Ханья;
• Ираклион;
• Ретимно;
• Элунда;
• Агиос-Николаос.

Ханья обычно дороже из-за сочетания туристического спроса, старого города, прибрежных локаций и международного интереса. Ираклион более городской и функциональный рынок. Он лучше подходит для долгосрочной аренды и постоянного спроса. Ретимно занимает промежуточную позицию между туристическим и городским спросом.

Ионические острова

Ионические острова включают Корфу, Лефкаду, Кефалонию и Закинф. Этот рынок ориентирован на европейский спрос, сезонную аренду, виллы, дома у моря и объекты для личного использования.

По данным Spitogatos Insights за II квартал 2025 года, средняя запрашиваемая цена на Ионических островах составляла €2389 за кв. м. С 2019 года цены выросли на 49,3%. Это один из самых сильных показателей среди островных сегментов.

Корфу обычно более ликвиден из-за узнаваемости, аэропорта, международного спроса и исторической застройки. Лефкада интересна покупателям вилл и домов у моря. Кефалония и Закинф зависят от сезона и качества конкретной локации.

Риски: ограниченное предложение качественных объектов, высокая стоимость ремонта, зависимость от управляющей компании, вопросы доступа, инженерных сетей и законности построек.