Как купить недвижимость в Таиланде в 2026 году
Недвижимость в Таиланде пользуется устойчивым спросом у иностранных покупателей. В 2025 году иностранцы оформили 14,899 сделок с кондоминиумами в Таиланде, что на 2,2% больше, чем годом ранее.
Но покупка недвижимости в Таиланде устроена иначе, чем в Европе. Иностранец может оформить квартиру в кондоминиуме в полную собственность, но только в пределах квот — иностранцам разрешено владеть не более 49% общей продаваемой площади кондоминиума.
В этом материале разберем, как купить недвижимость в Таиланде в 2026 году: какие объекты доступны иностранцам, сколько стоят квартиры и виллы в популярных регионах и какие налоги возникают при оформлении сделки.
Формы владения недвижимостью в Таиланде
В Таиланде важно различать сам объект и право, которое получает покупатель. Самый понятный вариант для иностранного покупателя — квартира в зарегистрированном жилом комплексе, где право собственности оформляется напрямую на имя покупателя.
Для покупки квартиры в полную собственность обычно требуется, чтобы деньги поступили в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте. Банк оформляет документ, подтверждающий перевод средств на покупку недвижимости. Без такого подтверждения регистрация права собственности на иностранца может быть затруднена.
Долгосрочная аренда используется, когда объект нельзя оформить в полную собственность на иностранца. Чаще всего это касается вилл, домов, земли, части апартаментов и квартир, где иностранная квота уже выбрана.
В Таиланде долгосрочная аренда недвижимости обычно регистрируется на срок до 30 лет. Если договор заключен более чем на 3 года, его нужно регистрировать в земельном ведомстве. Без регистрации долгий договор может иметь ограниченную юридическую силу.
Покупка виллы в Таиланде требует более сложной проверки, чем покупка квартиры. Главный нюанс — иностранец обычно не может владеть землей напрямую. Поэтому сделка часто делится на две части: право на строение и право пользования участком.
На практике встречаются разные модели:
|
Модель |
Как устроена |
|
Строение в собственности, земля в долгосрочной аренде |
покупатель владеет домом, но участок использует по договору |
|
Долгосрочное пользование землей и домом |
покупатель получает право пользоваться объектом в течение установленного срока |
|
Покупка через тайскую компанию |
объект оформляется на юридическое лицо, но такая схема требует реальной деловой деятельности |
|
Право застройки или право пользования |
дополнительные юридические инструменты, которые нужно оформлять отдельно |
Иногда покупателям предлагают оформить землю или виллу через тайскую компанию. Если компания создана только для обхода запрета на владение землей иностранцем, это может создать юридические и налоговые риски.
Перед использованием такой схемы нужно проверить:
|
Что проверить |
Почему важно |
|
Цель создания компании |
компания не должна быть формальной оболочкой только для земли |
|
Структура участников |
номинальные участники создают риск оспаривания |
|
Контроль над компанией |
нужно понимать, кто реально принимает решения |
|
Налоговая отчетность |
компания требует регулярного обслуживания |
|
Расходы на содержание |
бухгалтерия, отчеты, юридическое сопровождение |
|
Возможность продажи |
покупатель в будущем будет проверять ту же структуру |
Плюсы и минусы покупки недвижимости в Таиланде
Недвижимость в Таиланде требует внимательной проверки: правила для иностранцев отличаются от европейских, а виллы, земля и апартаменты без полноценного права собственности оформляются сложнее, чем стандартная квартира в жилом комплексе.
Плюсы покупки недвижимости в Таиланде:
- Можно оформить квартиру в полную собственность. Иностранец может владеть квартирой в зарегистрированном жилом комплексе в пределах иностранной квоты.
- Ниже порог входа, чем во многих развитых рынках Азии. Квартиру у моря или объект в крупном городе можно найти с бюджетом от $100,000–150,000.
- Высокий туристический спрос. Курортные локации поддерживают аренду, особенно в высокий сезон.
- Большой выбор объектов. Квартиры, апартаменты, виллы, дома, проекты с управлением арендой.
- Активный вторичный рынок. В крупных городах и курортах есть выбор готовых объектов, которые можно проверить до покупки.
Минусы покупки недвижимости в Таиланде:
- Иностранец не может свободно владеть землей. Виллы и дома требуют сложной схемы с правом пользования участком.
- Иностранная квота ограничена. Понравившуюся квартиру не всегда можно оформить в полную собственность.
- Рынок неоднородный. Ликвидность зависит от города, района, здания и формы владения.
- Доходность не гарантирована. Аренда зависит от сезона, конкуренции, расходов и управления.
- Вторичный рынок требует технической проверки. Старые здания могут иметь изношенные лифты, инженерные системы и общие зоны.
Цены на недвижимость в Таиланде в 2026 году
Цены на недвижимость в Таиланде нужно сравнивать по городам, типу объекта и рынку — первичному или вторичному. Средняя цена по стране дает только общий ориентир: по сделкам иностранных покупателей с квартирами в 2025 году средняя стоимость объекта составляла около $125,000, средняя площадь — 41,3 м², а средняя цена квадратного метра — около 3000 $/м².
Средние цены на недвижимость в Таиланде:
|
Город / рынок |
Медианная цена, $/м² |
|
Бангкок |
4100–7300 |
|
Пхукет |
2900–4300 |
|
Паттайя |
2150 |
|
Хуахин |
2600–3400 |
|
Чиангмай |
1850–2000 |
|
Самуи |
1900–2500 |
Центральные деловые зоны, Сукхумвит, Силом, Сатхон, районы рядом с метро и крупными офисными кластерами стоят заметно дороже. В центральном деловом районе цена квартир доходит примерно до 7300 $/м². В районах вокруг центра ориентир ниже — около 3900 $/м², в пригородных районах — около 2200 $/м². В столице покупатель платит не только за площадь, но и за транспорт, окружение, деловую активность и ликвидность.
На Пхукете квартиры в общей базе предложений могут стоить около 2900 $/м², но новые курортные проекты рядом с пляжами Банг Тао, Лаян, Камала, Най Харн и Раваи часто выходят на уровень 4300 $/м² и выше.
Паттайя дает более низкий входной бюджет по сравнению с Пхукетом и центральным Бангкоком. Медианная цена квартиры на Паттайе около $115,000, а медианная цена квадратного метра — около 2 150 $/м². Внутри рынка есть разница между центральной Паттайей, Джомтьеном, Пратамнаком и На-Джомтьеном: ближе к морю и в домах с хорошим управлением цена выше.
Хуахин занимает промежуточную позицию. По квартирам ориентир находится примерно в диапазоне 2600–3400 $/м². Здесь спрос чаще связан не с быстрой перепродажей, а с проживанием, сезонным использованием и спокойной долгосрочной арендой. Чиангмай дешевле морских направлений и центрального Бангкока. Ориентир по квартирам — около 1850–2000 $/м².
На Пхукете первичный рынок активнее, особенно в курортном сегменте. Застройщики продают квартиры рядом с пляжами, комплексы с управлением арендой, малоэтажные проекты и виллы.
В первом квартале 2026 года на вторичное жилье пришлось около 67% всех переходов права собственности, а на новое жилье — около 33%. В сегменте объектов стоимостью до 213,000 было зарегистрировано 47,457 переходов права собственности на вторичное жилье против 21,990 по новым объектам.
Налоги и расходы при покупке недвижимости в Таиланде
При покупке недвижимости в Таиланде покупатель платит не только цену объекта. В бюджет нужно заложить регистрационные сборы, юридическую проверку, платежи за содержание комплекса, ремонтный фонд, мебель, управление арендой и возможные банковские комиссии.
Основные расходы при регистрации сделки:
|
Расход |
Ставка |
Кто обычно платит |
|
Регистрационный сбор за переход права |
2% от оценочной стоимости |
покупатель или 50/50 с продавцом |
|
Специальный налог при продаже |
3,3% |
обычно продавец, если объект был в собственности менее 5 лет или продавец — компания |
|
Гербовый сбор |
0,5% |
обычно продавец, если не применяется специальный налог |
|
Удерживаемый налог |
зависит от статуса продавца |
обычно продавец |
|
Регистрация ипотеки |
1% от суммы кредита |
покупатель, если используется кредит |
|
Регистрация долгосрочной аренды |
обычно 1% от суммы аренды + 0,1% гербовый сбор |
по договоренности сторон |
Специальный налог при продаже и гербовый сбор обычно не применяются одновременно. Если сделка облагается специальным налогом, гербовый сбор не взимается. Если специальный налог не применяется, используется гербовый сбор.
Для квартиры в полной собственности безопаснее закладывать сверх цены объекта не менее 3–7% на сопутствующие расходы. В эту сумму могут входить регистрационные платежи, юридическая проверка, банковские комиссии, перевод денег, мебель, мелкий ремонт, ремонтный фонд и первые платежи за содержание.
Доходность недвижимости в Таиланде
В первом квартале 2026 года средняя валовая доходность жилой недвижимости в Таиланде составляла около 6,49% годовых. По крупным рынкам показатели различались: в Бангкоке средний ориентир был около 6,22%, в Чонбури, куда входит Паттайя, — около 5,51%, на Пхукете — около 5,05%. Чистая доходность обычно ниже валовой примерно на 1,5–2 процентных пункта.
|
Локация |
Валовая доходность |
|
Бангкок |
около 6,22% годовых |
|
Паттайя / Чонбури |
около 5,51% годовых |
|
Пхукет |
около 5,05% годовых по квартирам |
|
Пригороды Бангкока |
до 7–8%+ в отдельных районах |
|
Самуи |
сильно зависит от виллы и сезона |
Бангкоке небольшие квартиры могут давать более высокую валовую доходность, чем крупные апартаменты. По данным рынка, студии и квартиры с одной спальней в отдельных районах показывают доходность выше, чем трех- и четырехкомнатные объекты. Например, в районе Хуайкхванг студии могут давать около 8,2% валовой доходности, а квартиры с одной спальней — около 6,84%. В премиальных районах доходность часто ниже, потому что цена покупки растет быстрее арендной ставки.
В Паттайе доходность зависит от конкретного дома. Небольшие квартиры легче сдавать из-за доступной ставки аренды, но на рынке много конкурирующих объектов. В Чонбури квартиры с одной спальней показывали ориентир около 7,73% валовой доходности, а квартиры с двумя спальнями — около 7,05%. Средний показатель по региону ниже из-за дорогих и крупных объектов, где арендная ставка не всегда растет пропорционально цене покупки.
На Пхукете квартиры в среднем показывают около 5,05% валовой доходности. Для квартиры с одной спальней ориентир может быть около 6,23%, для двух спален — около 5,21%, для трех спален — около 3,72%. Здесь большую роль играет не только площадь, но и район, удаленность от пляжа, работа управляющей компании и сезонность.
Подборка недвижимости в Таиланде
Как купить недвижимость в Таиланде: пошаговая схема сделки
Перед подбором объектов нужно зафиксировать цель покупки: проживание, аренда, сезонное использование, перепродажа или семейный переезд. От этого зависит город, район, тип объекта и юридическая форма сделки.
После выбора города и бюджета нужно понять, что именно продается: квартира в полную собственность, квартира по долгосрочному договору пользования, вилла с отдельной схемой по земле или апартаменты без полноценного права собственности.
До внесения денег нужно запросить документы. На первичном и вторичном рынке состав проверки отличается.
Для квартиры в готовом доме проверяют:
|
Документ / параметр |
Что подтверждает |
|
Документы продавца |
продавец имеет право распоряжаться объектом |
|
Документ на квартиру |
объект существует как отдельная единица недвижимости |
|
Иностранная квота |
квартиру можно оформить на иностранца |
|
Справка об отсутствии долгов |
нет задолженности по содержанию здания |
|
Расходы на содержание |
размер регулярных платежей после покупки |
|
Правила дома |
можно ли сдавать объект, держать животных, делать ремонт |
|
Состояние здания |
важно для аренды, проживания и перепродажи |
Для новостройки проверяют:
|
Документ / параметр |
Что подтверждает |
|
Документы на землю |
застройщик имеет право строить на участке |
|
Разрешение на строительство |
проект строится законно |
|
Статус жилого комплекса |
объект можно будет зарегистрировать корректно |
|
Договор с покупателем |
условия оплаты, передачи, задержки и возврата средств |
|
График строительства |
сроки и этапы реализации проекта |
|
Репутация застройщика |
опыт, сданные проекты, качество строительства |
|
Условия управления арендой |
если объект покупается для дохода |
После первичной проверки покупатель обычно вносит резервационный платеж. Он фиксирует объект, цену и срок, в течение которого стороны готовят основной договор. Размер платежа зависит от проекта, цены объекта и политики продавца.
Перед оплатой нужно проверить, возвращается ли платеж, при каких условиях он удерживается, входит ли он в стоимость объекта и что происходит, если юридическая проверка выявит проблемы.
Юридическая проверка нужна до подписания основного договора и внесения крупной суммы. Ее задача — подтвердить, что объект можно купить, право будет зарегистрировано корректно, а у покупателя не появятся скрытые обязательства.
После проверки стороны подписывают основной договор. В нем должны быть указаны объект, цена, график платежей, сроки передачи, расходы сторон, ответственность за нарушение сроков, порядок регистрации права и условия расторжения.
В договоре с застройщиком особое внимание нужно уделить срокам строительства, качеству отделки, передаче мебели, штрафам за задержку, условиям возврата средств и процедуре приема объекта. В договоре со вторичным продавцом важны сроки выхода на регистрацию, отсутствие долгов, распределение налогов и сборов, перечень мебели и оборудования, которые остаются покупателю.
Для покупки квартиры в полную собственность иностранцу обычно нужно подтвердить, что деньги поступили в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте. Банк выдает справку о валютном переводе, которую затем предъявляют при регистрации права собственности.
Если объект покупается на стадии строительства, платежи обычно идут по графику: резервационный платеж, первый взнос после подписания договора, несколько платежей по этапам строительства и финальный платеж перед передачей или регистрацией.
Перед финальным расчетом покупатель осматривает объект. Для новостройки это приемка квартиры или виллы: проверяют отделку, окна, двери, сантехнику, электрику, кондиционеры, мебель, встроенную технику, протечки, трещины, качество плитки, работу инженерных систем и соответствие планировке.
Для вторичного объекта проверяют состояние мебели, бытовой техники, стен, пола, санузлов, кондиционеров, балкона, окон, водоснабжения и электрики. Отдельно стоит проверить, нет ли долгов по платежам за содержание здания и не изменились ли условия сделки с момента подписания договора.
Финальный этап для квартиры в полной собственности — регистрация перехода права в земельном ведомстве. На регистрацию обычно приходят покупатель и продавец или их представители по доверенности. После регистрации покупатель получает документы, подтверждающие право собственности.
Часто задаваемые вопросы о покупке недвижимости в Таиланде
Может ли иностранец купить недвижимость в Таиланде?
Иностранец может купить недвижимость в Таиланде, но с ограничениями. Самый понятный вариант — квартира в зарегистрированном жилом комплексе, если в здании есть свободная иностранная квота. Иностранцам может принадлежать не более 49% общей продаваемой площади такого комплекса.
Может ли иностранец купить квартиру в полную собственность?
Если квартира находится в зарегистрированном жилом комплексе и входит в иностранную квоту. Перед внесением депозита нужно запросить подтверждение, что квота свободна и объект можно оформить напрямую на иностранного покупателя.
Может ли иностранец купить землю в Таиланде?
В обычной ситуации иностранный гражданин не может напрямую владеть землей в Таиланде. Поэтому покупка дома или виллы требует отдельной юридической схемы: право собственности на строение может оформляться отдельно, а участок чаще передается в долгосрочное пользование.
Можно ли купить виллу в Таиланде?
Да, но сделка с виллой устроена сложнее, чем покупка квартиры. Иностранец может владеть строением, но земля под виллой обычно оформляется через долгосрочное право пользования. Нужно проверить документы на участок, подъездную дорогу, инженерные сети, разрешение на строительство и условия передачи права будущему покупателю.
На какой срок оформляется долгосрочное пользование землей?
Стандартный зарегистрированный срок обычно составляет до 30 лет. На рынке часто встречаются договоры с обещанием последующего продления, но продление нужно проверять отдельно: важно, кто обязан его оформить, как это прописано в договоре и что будет при смене собственника земли.
Где дешевле купить квартиру в Таиланде?
Среди популярных направлений более низкий порог входа обычно дают Паттайя и Чиангмай. В Паттайе больше предложений у моря и развитый рынок готовых квартир. В Чиангмае ниже цены, но это не морской курорт, а город для жизни, учебы, медицины и долгосрочной аренды.
Где лучше покупать недвижимость для аренды?
Для краткосрочной аренды чаще рассматривают Пхукет, Паттайю, Самуи и отдельные туристические районы Бангкока. Для долгосрочной аренды лучше подходят Бангкок, Чиангмай, Хуахин и районы рядом с транспортом, офисами, больницами, школами и торговыми центрами.
Какая доходность у недвижимости в Таиланде?
Средняя валовая доходность жилой недвижимости в Таиланде в начале 2026 года была около 6,5% годовых. В Бангкоке ориентир составлял около 6,2%, в Чонбури, куда входит Паттайя, — около 5,5%, на Пхукете — около 5%. Чистая доходность обычно ниже, потому что из арендной выручки вычитаются содержание, управление, уборка, ремонт, налоги и простои.
Автор
