Египетская недвижимость пользуется устойчивым спросом у иностранных покупателей, что подтверждается отраслевыми исследованиями. По данным Knight Frank, 17% опрошенных иностранных покупателей планируют приобрести жилую недвижимость в Египте в 2026 году. Еще 20% рассматривают покупку в течение ближайших двух-трех лет.

Страна омывается двумя морями — Средиземным и Красным, поэтому рынок не ограничивается одним курортом или одной инвестиционной зоной. Из-за такого разнообразия иностранному покупателю не всегда понятно, где именно лучше покупать недвижимость в Египте.

В этой статье разберем, где иностранцу лучше купить недвижимость в Египте в зависимости от цели и сравним ключевые локации рынка.

Содержание:

  1. Хургада
  2. Эль-Гуна, Сахл-Хашиш, Макади-Бэй и Сома-Бэй
  3. Шарм-эль-Шейх
  4. Каир, Новый Каир, Шейх-Зайед и Новая административная столица
    1. Новый Каир
    2. Шейх-Зайед
    3. Новая административная столица
  5. Северное побережье, Новый Аламейн и Рас-эль-Хекма
  6. Сравнение инветиционных локаций Египта

Хургада

Хургада — крупнейший курортный рынок недвижимости на Красном море для иностранных покупателей. В отличие от небольших курортных зон, здесь есть не только пляжи и отели, но и полноценная городская инфраструктура: аэропорт, супермаркеты, клиники, школы, банки, рестораны, сервисные компании и районы с постоянным проживанием.

По ценам Хургада дает один из самых низких порогов входа среди популярных египетских локаций у моря. Студии площадью 30–40 м² продаются примерно в диапазоне $300–900 за м². Квартиры с двумя спальнями чаще находятся в диапазоне $500–1200 за м².

Объекты в зависимости от бюджета:

  • $30 000–50 000 — студии и небольшие апартаменты;
  • $50 000–100 000 — квартиры большей площади;
  • выше $100 000 — варианты ближе к морю, в новых комплексах.

Спрос на аренду в Хургаде поддерживается туризмом и авиасообщением. Международный аэропорт Хургады — один из ключевых туристических аэропортов Египта; за 2024/25 финансовый год он обслужил около 10,5 млн пассажиров, что на 22% больше, чем годом ранее.

Основные районы Хургады для покупки:

Район

Ориентир по цене

Эль-Каусер

$615–1325 за м²

Мамша

$940–1650 за м²

Саккала

$670–1060 за м²

Эль-Дахар

$480–1100 за м²

Арабия

$1080–2980 за м²

Эль-Ахия

$345–1385 за м²

Магавиш

$680–865 за м²

Интерконтиненталь

$710–750 за м²

Эль-Хадаба

$845–1060 за м²

По оценкам рынка, валовая доходность квартир в Хургаде находится в диапазоне 5,86–8,08% годовых, средний показатель — около 7,29%. Реальная доходность конкретного объекта зависит от района, расстояния до моря, состояния квартиры, наличия бассейна, уровня дома, управляющей компании, сезона, комиссий и расходов на обслуживание.

Для краткосрочной аренды лучше работают студии и квартиры с одной спальней в районах с туристическим трафиком, пляжами, кафе, магазинами и управляющей компанией. Для собственного проживания удобнее квартиры с одной-двумя спальнями в районах с постоянной инфраструктурой: супермаркетами, клиниками, транспортом и сервисами.

Эль-Гуна, Сахл-Хашиш, Макади-Бэй и Сома-Бэй

Эль-Гуна расположена на побережье Красного моря примерно в 30 минутах от международного аэропорта Хургады. Входной бюджет в здесь заметно выше, чем в Хургаде:

  • Небольшие квартиры с одной спальней начинаются примерно от $120 000–150 000;
  • Квартиры с двумя спальнями в хороших районах часто выходят в диапазон $220 000–400 000;
  • Объекты у лагуны, рядом с мариной или с крупной террасой могут стоить $400 000–700 000;
  • Виллы с садом, бассейном, видом на лагуну или доступом к воде обычно начинаются от $500 000 и в премиальных позициях превышают $1 млн.

Ставки аренды в Эль-Гуне также выше, чем в Хургаде. Долгосрочная аренда квартиры с одной спальней находится примерно в диапазоне $600–900 в месяц. Семейные виллы с садом или лагунным расположением могут сдаваться за $1500–3000 в месяц. 

Сахл-Хашиш — курортная зона южнее Хургады. Это более спокойная альтернатива Хургаде для покупателей, которым нужна недвижимость не в городском районе, а в курортной среде.

По рыночным данным, средняя цена апартаментов в Сахл-Хашише находится примерно в диапазоне $1700–2200 за м² в зависимости от вида на море, качества отделки, комплекса и стадии готовности.

По типам объектов в Сахл-Хашише чаще встречаются студии, квартиры с одной-двумя спальнями, апартаменты с террасами, пентхаусы и виллы. Студии площадью 35–45 м² стоят примерно $50 000–65 000. Квартиры с одной спальней площадью 55–75 м² — около $75 000–110 000. Квартиры с двумя спальнями площадью 90–120 м² — примерно $120 000–160 000.

В Макади-Бэй меньше городской инфраструктуры, чем в Хургаде, но больше отелей, пляжей, закрытых комплексов. По цене он обычно находится между массовой Хургадой и более дорогими премиальными локациями. 

В проектах уровня Макади-Хайтс студии и квартиры с одной-тремя спальнями часто попадают в диапазон $40 000–90 000. Более крупные апартаменты, таунхаусы и объекты с лучшим видом выходят выше $100 000–150 000.

Сома-Бэй — более дорогой и закрытый курортный формат на полуострове Красного моря. В нем предложение смещено в сторону более дорогих апартаментов, шале, таунхаусов и вилл.

Апартаменты и шале с двумя-тремя спальнями часто находятся в диапазоне $1900–2800 за м². Виллы площадью 200–350 м² в новых проектах могут стоить примерно $280 000–550 000. Таунхаусы и дома меньшей площади часто начинаются примерно от $190 000–250 000, при этом объекты с видом на море, гольф или лагуны стоят дороже.

Шарм-эль-Шейх

Шарм-эль-Шейх — один из самых узнаваемых курортов Египта на Красном море. Апартаменты в массовом сегменте обычно находятся в диапазоне $1000–1500 за м². Объекты в хороших комплексах, рядом с морем, с видом, бассейном, сервисом и готовой инфраструктурой часто стоят $1800–2800 за м².

Спрос на недвижимость в Шарм-эль-Шейхе связан с туристической экономикой города. Аэропорт Шарм-эль-Шейха увеличил пропускную способность с 7 млн до 10 млн пассажиров в год.

Главная особенность Шарм-эль-Шейха для иностранцев — юридическая модель владения. Город находится в Южном Синае, где для иностранных покупателей применяется долгосрочное право пользования на 50–99 лет.

Основные районы Шарм-эль-Шейха для покупки недвижимости:

Район

Ориентир по цене

Наама-Бэй

$1300–2200 за м²

Набк-Бэй

$1000–1800 за м²

Хадаба

$900–1800 за м²

Рас-Ум-эль-Сид

$1400–2500 за м²

Шаркс-Бэй

$1500–2800 за м²

Район Сохо-сквер

$1600–2800 за м²

Ом-эль-Сид

$1200–2200 за м²

Дельта-Шарм

$900–1600 за м²

Для краткосрочной аренды лучше подходят студии и квартиры с одной спальней в комплексах с бассейном, охраной, сервисом, понятной управляющей компанией и удобным доступом к пляжу или туристической зоне. Объекты площадью 45–75 м² проще сдавать туристам, чем большие квартиры, потому что они дают ниже чек за проживание и подходят парам, одиночным путешественникам и небольшим семьям.

Квартиры с двумя спальнями площадью 90–130 м² подходят для семейного отдыха и более длительного проживания. Такие объекты требуют большего бюджета на покупку, мебель, обслуживание и ремонт, но могут давать более высокий чек в высокий сезон.

Источник фото: albatross-travel-egypt.com

Каир, Новый Каир, Шейх-Зайед и Новая административная столица

Каирский рынок недвижимости отличается от курортных локаций Красного моря. Здесь покупатель ориентируется не на пляж и туристическую аренду, а на постоянный спрос: семьи, сотрудники компаний, предприниматели, студенты, иностранные специалисты, дипломаты и местные арендаторы с долгосрочными контрактами.

Основные локации Каира для покупки Недвижимости:

Локация

Ориентир по цене

Центральный Каир

$500–1200 за м²

Маади

$600–1200 за м²

Наср-Сити

$450–1100 за м²

Новый Каир

$1000–5200 за м²

Пятый поселок

$1200–3000 за м²

Эль-Рехаб и Мадинати

$900–1800 за м²

Шейх-Зайед

$900–2200 за м²

Город 6 Октября

$500–1300 за м²

Новая административная столица

$450–1800 за м²

Новый Каир

Новый Каир — один из ключевых рынков для покупки городской недвижимости в Египте. Район развивается как альтернатива старому Каиру: широкие дороги, закрытые жилые комплексы, торговые центры, университеты, школы, медицинские центры и офисные зоны.

Самые востребованные зоны Нового Каира — Пятый поселок, районы рядом с Американским университетом, крупными торговыми центрами, деловыми улицами и закрытыми жилыми комплексами. Квартиры в новых проектах стоят заметно дороже старого фонда Каира: массовый сегмент в комплексах часто находится в диапазоне $1000–2400 за м², а премиальные проекты могут уходить выше $3000 за м².

Шейх-Зайед

Шейх-Зайед расположен западнее Каира и относится к более спокойным городским локациям Большого Каира. Район ориентирован на семьи, покупателей с запросом на низкую плотность застройки, жилые комплексы, таунхаусы, виллы и доступ к инфраструктуре западной части агломерации.

По цене Шейх-Зайед сопоставим с сильными районами Нового Каира, но отличается профилем спроса. Здесь больше объектов для семейного проживания, вилл, таунхаусов и закрытых сообществ. Квартиры обычно находятся в диапазоне $900–2200 за м².

Новая административная столица

Новая административная столица — проект с самым длинным инвестиционным горизонтом среди городских локаций Египта. Город строится восточнее Каира и рассчитан примерно на 6,5 млн жителей и до 2 млн рабочих мест. В проекте предусмотрены правительственный квартал, деловой район, жилые районы, парки, дороги, коммерческая недвижимость и офисные зоны.

На рынке жилой недвижимости Новой административной столицы много проектов на стадии строительства или частичной готовности. Квартиры в жилых районах часто находятся в диапазоне $450–1100 за м². В более сильных проектах, ближе к ключевой инфраструктуре, деловым зонам и центральным районам, цены могут составлять $1200–1800 за м².

Северное побережье, Новый Аламейн и Рас-эль-Хекма

Ключевые точки Северного побережья — Новый Аламейн, Рас-эль-Хекма, Сиди-Абдель-Рахман, Марасси, Газала-Бэй и отдельные проекты вдоль трассы Александрия.

Здесь покупают шале, апартаменты, таунхаусы, виллы и объекты в закрытых курортных поселках. В отличие от Хургады, где можно найти бюджетную студию за $30 000–50 000, на Северном побережье качественный объект у моря чаще требует более высокого бюджета.

Основные локации Северного побережья для покупки:

Локация

Ориентир по цене

Новый Аламейн

$800–2000 за м²

Рас-эль-Хекма

$1000–3000+ за м²

Сиди-Абдель-Рахман

$1800–3000 за м²

Марасси

$2200–3500 за м²

Газала-Бэй

$2000–2400 за м²

Марса-Матрух

$600–2000 за м²

Для летнего отдыха чаще покупают шале с одной-двумя спальнями площадью 70–130 м². Такой формат проще содержать, легче сдавать в сезон и легче перепродавать, чем крупную виллу. В сильных проектах важны близость к пляжу, вид, готовность инфраструктуры, качество управления, наличие бассейнов, ресторанов, охраны, парковки и сервисов для семейного отдыха.

Для долгосрочного роста стоимости чаще рассматривают Новый Аламейн и Рас-эль-Хекму. В этих локациях покупатель делает ставку на развитие инфраструктуры, заселение, приход отелей, коммерческих объектов и рост узнаваемости района. Такой объект не всегда дает быстрый арендный поток сразу после покупки, особенно если проект находится на ранней стадии.

Главное отличие Северного побережья от Красного моря — сезонность. На Красном море туристический спрос распределен более равномерно по году. На Средиземноморском побережье пик приходится на летние месяцы, особенно июнь, июль, август и начало сентября. В высокий сезон арендная ставка может быть высокой, но годовая загрузка зависит от того, насколько проект способен привлекать арендаторов вне летних месяцев.

Сравнение инветиционных локаций Египта

Рынок недвижимости Египта делится на три крупные группы: курорты Красного моря, городские районы Большого Каира и проекты Средиземноморского побережья. У каждой группы разные цены, арендаторы, сезонность и срок окупаемости.

Курорты Красного моря дают спрос на отдых и краткосрочную аренду. Каир, Новый Каир и Шейх-Зайед работают на долгосрочную городскую аренду. Северное побережье, Новый Аламейн и Рас-эль-Хекма больше завязаны на рост стоимости, летний сезон и развитие новых проектов.

Локация

Ориентир по цене

Сезонность

Хургада

$300–1200 за м²

Ниже средней, спрос более равномерный

Эль-Гуна

От $120 000–150 000 за квартиру с одной спальней

Ниже средней

Сахл-Хашиш

$1700–2200 за м²

Средняя

Макади-Бэй

$40 000–90 000 за студии и квартиры

Средняя

Сома-Бэй

$1900–2800 за м²

Средняя

Шарм-эль-Шейх

$1000–1500 за м², сильные комплексы — до $2800 за м²

Средняя

Каир

$400–1100 за м² по вторичному рынку

Низкая

Новый Каир

$1000–2400 за м², премиум — выше $3000 за м²

Низкая

Шейх-Зайед

$900–2200 за м²

Низкая

Новая административная столица

$450–1800 за м²

Низкая, но спрос формируется

Новый Аламейн

$800–2000+ за м²

Высокая

Рас-эль-Хекма

$1000–3000+ за м²

Высокая

Айн-Сохна

$800–2100 за м²

Средняя/высокая

Марса-Алам

$600–2300 за м²

Средняя

Самый низкий вход среди популярных локаций дает Хургада. В городе можно найти студии и небольшие апартаменты в бюджете $30 000–50 000. В Шарм-эль-Шейхе аналогичный объект чаще требует $80 000–130 000, если речь идет о комплексе с туристическим потенциалом. В Эль-Гуне минимальный вход в качественный объект начинается примерно от $120 000–150 000, а для полноценного выбора лучше закладывать $180 000–250 000.