Топ стран, где иностранцам труднее всего купить жилье
Купить жилье за границей стало сложнее: все больше стран ограничивают доступ иностранцев к жилой недвижимости не только через прямые запреты, но и через разрешения властей, квоты, особые налоги и ограничения на владение землей.
Причина почти везде одна и та же — давление на внутренний рынок жилья. Власти пытаются сдержать рост цен, сократить спекулятивный спрос и оставить больше объектов для местных покупателей.
В нашем материале мы подобрали самые труднодоступные рынки недвижимости для иностранцев и разобрали почему на них так трудно пробиться.
Топ стран, где иностранцам труднее всего купить жилье
Ограничения для иностранных покупателей устроены по-разному. Поэтому в нашем рейтинге мы оцениваем не только формальный запрет, но и реальную сложность сделки.
Для сравнения мы использовали пять критериев:
- Может ли иностранец купить жилье без гражданства или постоянного резидентства.
- Можно ли купить уже существующее жилье, а не только новостройку.
- Можно ли владеть землей.
- Нужна ли сделке государственная проверка или разрешение.
- Насколько сильно налоги увеличивают итоговую стоимость покупки.
Высокая позиция в рейтинге не всегда означает полный запрет. Иногда страна попадает в топ не потому, что иностранцу вообще нельзя купить недвижимость, а потому что доступен только узкий набор сценариев: например, квартира без земли, новостройка вместо вторичного жилья, покупка через разрешение властей или сделка с налоговой нагрузкой, которая резко ухудшает инвестиционную логику.
Канада
Канада — один из самых показательных примеров страны, где ограничения для иностранных покупателей стали частью жилищной политики. Федеральный запрет на покупку жилой недвижимости для неканадцев действует с 2023 года и продлен до 1 января 2027 года.
Под запрет попадают иностранные граждане, которые не являются гражданами Канады или постоянными резидентами, а также иностранные коммерческие структуры. Ограничение касается именно жилой недвижимости, включая дома с небольшим количеством жилых единиц и квартиры в кондоминиумах.
Фактически покупка недвижимости доступна только гражданам Канады, постоянным резидентам, отдельным категориям лиц с защищенным статусом, а также покупателям, которые подпадают под исключения закона.
Австралия
А Австралии ключевой барьер связан прежде всего с уже существующими жилыми объектами, то есть домами и квартирами, которые ранее уже были построены, проданы или использовались для проживания. С 1 апреля 2025 года по 31 марта 2027 года иностранные инвесторы в целом не могут покупать такое жилье, за исключением ограниченных случаев.
Государство не хочет, чтобы иностранный капитал конкурировал с местными покупателями за уже существующие дома и квартиры. При этом Австралия пытается направлять иностранный спрос туда, где он увеличивает предложение жилья, а не забирает готовые объекты с рынка.
Новая Зеландия
Новая Зеландия — еще одна страна, где иностранному покупателю недостаточно просто иметь деньги на сделку. Без ограничений покупать жилье в стране могут только граждане Новой Зеландии, а также резиденты, которые соответствуют критерию ordinarily resident.
Чтобы соответствовать ему, человек должен иметь визу резидентского класса, прожить в Новой Зеландии не менее последних 12 месяцев и быть налоговым резидентом, то есть физически находиться в стране более 183 дней за последние 12 месяцев.
Новая Зеландия закрывает рынок не только для туристов и удаленных инвесторов, но и для многих людей с временным легальным статусом. Рабочая или студенческая виза сама по себе не дает права покупать жилье.
Дания
Дания — это один из самых строгих рынков Европы для иностранных покупателей. Чтобы купить недвижимость, у покупателя должно быть постоянное место жительства в Дании или он должен прожить в стране не менее пяти лет подряд. Если этих условий нет, для сделки обычно требуется разрешение датского Министерства Юстиций через Отдел по гражданским вопросам. Это правило касается как основного жилья, так и вторых домов.
Иностранец без устойчивой связи со страной не может просто купить квартиру в Копенгагене или дом у моря как инвестиционный актив. Особенно сложно получить разрешение на покупку дома для отдыха: для таких объектов требуется доказать достаточно сильные связи со страной.
Швейцария
В Швейцарии иностранные покупатели сталкиваются с одним из самых известных ограничительных режимов в Европе — Lex Koller. По этому закону покупка недвижимости лицами, проживающими за рубежом требует разрешения компетентного кантонального органа. Под регулирование подпадают не только иностранные граждане, но и компании за рубежом, а также швейцарские компании, находящиеся под иностранным контролем.
Сложность Швейцарии в том, что правила зависят сразу от нескольких факторов: статуса покупателя, кантона, типа недвижимости и цели покупки. Основное жилье, второе жилье, курортный объект и коммерческая недвижимость могут регулироваться по-разному.
В 2026 году швейцарское правительство объявило о планах ужесточить правила покупки недвижимости иностранцами на фоне опасений по поводу дефицита жилья. Среди обсуждаемых мер — дополнительные требования к разрешениям для граждан стран вне ЕС и ЕАСТ, а также более строгие правила для покупки курортной недвижимости.
Швейцария сочетает высокий порог входа, кантональное регулирование, разрешительный режим и ограниченное количество сценариев для нерезидентов. Даже если покупка возможна, она требует юридической проверки до сделки, а не после нее.
Сингапур
Здесь иностранцам не запрещают покупать частную жилую недвижимость, но налоговая нагрузка делает сделку одной из самых дорогих в мире. Для иностранных покупателей жилой недвижимости действует Дополнительный гербовый сбор покупателя (Additional Buyer’s Stamp Duty) в размере 60% от цены покупки или рыночной стоимости объекта, в зависимости от того, какая величина выше.
Например, при покупке квартиры за 1 млн сингапурских долларов иностранный покупатель должен заплатить еще 600 тыс. сингапурских долларов только в виде ABSD, не считая базового гербового сбора, юридических расходов и дальнейших затрат на владение.
Некоторые иностранцы могут претендовать на режим, аналогичный гражданам Сингапура, если подпадают под условия соглашений о свободной торговле. Но такие послабления доступны только для определенных категорий иностранцев и требуют отдельной подачи заявление на освобождение от налога.
Таиланд
Таиланд относительно открыт и иностранцы действительно могут покупать квартиры в кондоминиумах с оформлением полного права собственности. Но это работает только внутри специальной иностранной квоты: совокупная доля иностранного владения в кондоминиуме не должна превышать 49% общей площади всех квартир в здании. Если квота уже заполнена, покупатель не сможет оформить владение на свое имя, даже если продавец готов продать объект.
Однако главное ограничение касается земли. Иностранцы могут приобретать землю только в очень ограниченных случаях — например, если такое право предусмотрено международным договором или отдельным разрешением.
Из-за этого покупка виллы в Таиланде часто устроена сложнее, чем покупка квартиры. Иностранец может владеть зданием, но не участком под ним, либо использовать долгосрочную аренду земли.
Филиппины
Иностранцы могут покупать квартиры в кондоминиумах, однако иностранное владение в проекте ограничено 40% С землей ограничение еще жестче. Иностранцы не могут владеть ею напрямую; земельная собственность зарезервирована для граждан Филиппин и компаний, где не менее 60% капитала принадлежит филиппинцам.
При этом, также как и в Таиланде, иностранец может приобрести дом с участком, но землю под ним нужно будет оформлять отдельно в долгосрочную аренду.
Вьетнам
Вьетнам формально разрешает иностранцам владеть жильем, но по Housing Law 2023 иностранные физические лица, которым разрешен въезд в страну, могут владеть жильем только в рамках коммерческих жилых проектов и при соблюдении требований безопасности и обороны.
В одном многоквартирном доме иностранцы могут владеть не более 30% квартир. Для отдельных домов действует лимит 250 домов в зоне с населением 10 тыс. человек. Если проект или район уже достиг лимита, новая сделка с иностранцем может быть признана недействительной.
Есть и ограничение по сроку. Иностранные физические лица могут владеть жильем максимум 50 лет с даты выдачи сертификата, с возможностью однократного продления еще на срок до 50 лет.
Китай
В Пекине официальные разъяснения указывают, что иностранцы, которые живут в Китае для работы или учебы не менее одного года, могут купить жилье, но только один дом или одну квартиру на человека и для личного использования.
В Шанхае, например, для покупки жилья экспату нужно иметь трудовой контракт и рабочую визу, не владеть другой недвижимостью в Китае, предоставить записи по социальному страхованию или НДФЛ за один год и более, а также использовать объект только для проживания — сдача в аренду и коммерческое использование не разрешаются.
Часто задаваемые вопросы
В каких странах иностранцам сложнее всего купить жилье?
Самые сложные рынки — Канада, Австралия и Новая Зеландия. Там иностранный покупатель чаще всего сталкивается не просто с бюрократией, а с ограничением самого права на покупку жилой недвижимости.
Где иностранцам запрещено покупать землю?
Наиболее показательные примеры — Таиланд, Филиппины и Вьетнам. В этих странах иностранцу может быть доступна квартира, но не прямое владение земельным участком.
Можно ли иностранцу купить квартиру в Таиланде?
Да, но только в пределах иностранной квоты в кондоминиуме. Если квота уже заполнена, оформить полноценное право собственности на иностранца будет сложно или невозможно.
Почему в Сингапуре иностранцам так дорого покупать жилье?
Потому что для иностранных покупателей действует дополнительный гербовый сбор — ABSD. Его ставка составляет 60%, что резко увеличивает итоговую стоимость сделки.
Автор
