Дарственная на квартиру: документы, стоимость, налоги

Передача права владения имуществом, особенно недвижимым, происходит не только при покупке или продаже объекта. Это также можно осуществить через добровольное подписание договора дарения.

Подарить имущество — значит безвозмездно передать его другому лицу, близкому или не очень. Однако процесс оформления включает множество нюансов: от подготовки документов и возможного нотариального удостоверения до учета налоговых последствий и рисков для дарителя.

В нашей статье мы разберемся, как подарить имущество другому человеку, и как нормы закона регулируют этот процесс.

Что такое дарственная

Дарственная, или договор дарения, — это документ, на основании которого собственник квартиры (даритель) безвозмездно передает имущество другому лицу (одаряемому). Процесс характеризуется отсутствием встречных обязательств, то есть даритель не получает плату или иное вознаграждение за передачу имущества.

Для чего используется дарение квартиры:

• Передача имущества близким родственникам. Дарственная часто оформляется для передачи квартиры детям, супругу, родителям или другим членам семьи в обход сложной процедуры наследования или раздела имущества.
• Оптимизация налогообложения. Если подарить имущество близким родственникам, то им не надо будет платить налог на доходы физических лиц, так как доходом это не считается.
• Контролируемое наследование. Подарить имущество можно при жизни дарителя. В договоре можно прописать случаи, при которых имущество вернется дарителю.

Однако в последние годы участились случаи оспаривания дарственных из-за давления на дарителя, обмана или недееспособности сторон. Для минимизации таких рисков с 2025 года власти постановили, что для большей части сделок нужен нотариус, в том числе при дарении. Нотариус проверяет дееспособность сторон, отсутствие задолженностей на объекте, добровольность волеизъявления дарящего.

Как подарить квартиру

Главные документы, которые регулируют дарение, — это Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Согласно им начать процедуру нужно со сбора справок и выписок, то есть следующих документов:

• Удостоверение личности обеих сторон.
• Подтверждение владения. Любые документы, подтверждающие право на недвижимость.
• Выписка из ЕГРН. Как доказательство отсутствия долгов, плюс справка о том, что нет долгов по коммуналке.
• Согласие супруга. Если имущество купили в браке, то нужно согласие второго супруга.
• Согласие органов опеки и попечительства. Нужно, если одна из сторон — это дети или инвалиды.
• Доверенность. Нужна, если есть посредник, который представляет третье лицо.
• Технический или кадастровый паспорт. Нужен для уточнения характеристик объекта.

Следующий шаг — составление самого договора. Это можно сделать самостоятельно, используя готовый шаблон, но всегда надежнее делать это через юридического консультанта, будь то юрист или нотариус. Что нужно прописать:

• Данные сторон. Имена, адреса, места регистрации и прочее.
• Предмет договора. Точное описание передаваемого имущества со всеми характеристиками.
• Указание на безвозмездность. Четкое подтверждение отсутствия встречных обязательств.
• Отсутствие обременений. Указание отсутствия долгов на объекте.
• Подписи сторон.

Теперь в течение 24 часов после оформления договора нужно направить данные в Росреестр. Сделать это можно через МФЦ, отделение Росреестра или через портал «Госуслуги». Потребуется оплатить госпошлину в размере 4000 рублей, после чего ожидать ответа из ЕГРП в течение 7–10 (4–6 дней при подаче в электронном виде).

После того как сделку официально зарегистрировали, стороны подписывают акт приема-передачи, который подтверждает, что даритель передал, а одаряемый принял недвижимость. Акт не является обязательным, но его наличие снижает риск споров в будущем. В нем указываются:

• Состояние квартиры на момент передачи.
• Отсутствие претензий у сторон.
• Данные о передаче ключей и документов.

Особенности дарения несовершеннолетнему

Дарение имущества детям имеет свои юридические особенности, поскольку несовершеннолетние обладают ограниченной дееспособностью. Вначале разберемся, кто вообще к таковым относится с точки зрения закона:

• Малолетние (до 14 лет). Сами участвовать в сделках не могут, за них все делают родители, усыновители или опекуны.
• Подростки (14–18 лет). Обладают частичной дееспособностью, но быть полноценной стороной сделки могут только с разрешения опекунов.

Для первой группы подпись в документе ставит его представитель. Вторая группа сама ставит подпись, но еще и прилагает заверенное нотариусом согласие опекунов. Но есть важный нюанс: если даритель еще и представитель ребенка (например, родитель), то за ребенка он подпись поставить не может, и тогда нотариус или другой представитель выступают как вторая сторона.

Если у ребенка уже есть недвижимость или его доля, а сделка может повлиять на его имущественные права, то требуется отдельное разрешение от органов опеки и попечительства. Это специальное разрешение, для которого потребуются следующие документы:

• Удостоверения личности сторон.
• Договор дарения (проекта).
• Документы на имущество.

Квартира, подаренная несовершеннолетнему, становится его собственностью, но до достижения 18 лет он не может самостоятельно ею распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду). Любые действия доступны только с согласия органов опеки.

При заключении сделки с детьми к стандартному пакету документов добавляются:

• Свидетельство о рождении (для детей до 14 лет) или паспорт (для подростков 14–18 лет).
• Письменное согласие представителя (для подростков).
• Разрешение органов опеки (при необходимости).

Как подарить долю в квартире

Но что делать, если нужно подарить долю имущества. В целом процесс схож и не требует согласия других собственников. Однако если квартира приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, надо нотариально заверить, что супруг дарителя не против сделки.

Чтобы все прошло гладко, нужно четко определить, о какой части имущества идет речь (например, 1/5, 1/7). Если она не выделена (например, в случае совместной собственности супругов), перед дарением требуется выделение доли через нотариальное соглашение о разделе имущества или определение долей в судебном порядке.

К стандартным паспорту, выпискам и правоустанавливающим документам добавляются:

• Согласие супруга.
• Соглашение о выделении доли (если доля ранее не была определена).
• Разрешение органов опеки для детей или инвалидов.

Актуальные новости рынка недвижимости

Подписаться

Кому нельзя дарить квартиру

Самый распространенный вид запрета — когда законные представители (родители, опекуны) не могут дарить имущество, принадлежащее малолетнему или недееспособному лицу, без разрешения органов опеки и попечительства. То есть родитель не может подарить квартиру, принадлежащую ребенку до 14 лет, без одобрения органов опеки.

Также дарение запрещено, если оно связано с исполнением служебных функций государственных и муниципальных служащих, сотрудников Банка России. Дарение квартиры чиновнику за содействие в решении административного вопроса скорее посчитают взяткой.

Помимо этого дарственную нельзя оформить на медицинского, социального работника или педагога от лиц, находящихся на лечении, обучении или содержании. Проще говоря, пациент не может подарить квартиру лечащему врачу в благодарность за лечение.

Последним важным нюансом является запрет на дарение недвижимости между юридическими лицами, ведущими коммерческую деятельность. ООО не может подарить квартиру другой компании.

Помимо прямых запретов, существуют ситуации, в которых дарение квартиры может быть ограничено или признано недействительным:

• Даритель находится в состоянии банкротства. Если даритель признан банкротом или находится в процессе банкротства, дарение квартиры может быть оспорено кредиторами как попытка вывести имущество из конкурсной массы.
• Квартира находится под арестом или в залоге. Если на имущество наложены обременения (арест, ипотека, запрет на регистрационные действия), дарение невозможно до снятия ограничений.
• Нет согласия супруга. На операции над совместно нажитым имуществом обязательно нужно согласие второго супруга, иначе сделка считается недействительной.
• Нарушение прав третьих лиц. Дарение может быть ограничено, если оно нарушает права других собственников (например, при дарении доли в общей долевой собственности без соблюдения требований к нотариальному удостоверению).

Если дарение совершено в нарушение установленных правил, сделка в судебном порядке признается недействительной. На причастные к сделке стороны могут наложить административную или даже уголовную ответственность.

Сколько стоит дарственная

Оформление дарственной в России связано с оплатой госпошлины за регистрацию в Росреестре. Ее размер составляет ₽4000 для объекта стоимостью менее ₽20 млн. Если кадастровая стоимость превышает этот порог, то пошлина составляет 0,02% от кадастровой стоимости, но не менее ₽4000 и не более ₽500 тыс.

Дополнительные расходы составляют львиную долю при оформлении дарения. Дороже всего обходятся нотариальные услуги — их стоимость определяется кадастровой стоимостью недвижимости. Размер нотариального тарифа составляет 0,5% от кадастровой стоимости объекта, но не менее ₽300 и не более ₽20 тыс. Плюс к этому добавляется региональный нотариальный тариф за составление договора дарения и проверку документов — он составляет ₽5000—15,000.

Дополнительные расходы:

• Оценка кадастровой стоимости: если выписка из ЕГРН не содержит актуальных данных о стоимости квартиры, нужна независимая оценка (₽3000—10,000).
• Согласие супруга: если квартира является совместно нажитым имуществом, нотариальное удостоверение согласия супруга обойдется в ₽1500—2500.
• Услуги юриста: если стороны привлекают юриста для составления договора или сопровождения сделки, стоимость услуг варьируется от ₽5000 до 20,000 в зависимости от сложности.

Если тот, кому подарили имущество, не приходится родственником дарящему, то дарение считается доходом, пусть и в имущественном эквиваленте. Это значит, что новый владелец должен оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Ставка налога составляет 13% от кадастровой стоимости имущества для резидентов РФ (лиц, находящихся в России более 183 дней в году) и 30% — для нерезидентов.

Если одаряемый — несовершеннолетний и не является близким родственником дарителя, обязанность по уплате НДФЛ возникает, но декларацию и налог за ребенка подают и оплачивают его законные представители (родители или опекуны).

Можно ли оспорить дарственную

Дарственную можно оспорить, подав заявление в суд. В процессе заседания будут решать, насколько весомы доказательства, и если факт нарушений будет доказан, — дарственную расторгнут. 

Поводом для отмены сделки может быть:

• Нарушение формы договора. Документ составлен с ошибками, например, не был нотариально удостоверен.
• Недееспособность дарителя. Если даритель был недееспособным или ограниченно дееспособным на момент подписания (например, из-за психического расстройства).
• Сделка под давлением. Если даритель подписал документ не по собственному желанию или вследствие обмана.
• Отсутствие согласия супруга. Если совместно нажитое имущество отдали или продали без согласия второго супруга.
• Фиктивная сделка. Дарение совершено для вида, чтобы скрыть другую сделку или вывести имущество из-под ареста, долгов или банкротства.
• Покушение на жизнь или здоровье дарителя. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь его семьи или умышленно причинил тяжкий вред здоровью.
• Ненадлежащее обращение с подаренным имуществом. Если одаряемый использует квартиру таким образом, что она может быть утрачена, и это имеет существенное значение для дарителя.

Оспаривание происходит в суде. Иск подает заинтересованное лицо (даритель, его родственники, супруг, кредиторы) в районный суд по месту нахождения квартиры или жительства ответчика. Суд рассматривает обстоятельства дела, проверяет законность сделки и принимает решение. Если дарственная признана недействительной, квартира возвращается дарителю, а право собственности одаряемого аннулируется в Росреестре.

Сроки исковой давности:

• Если обнаружен факт того, что имущество подарили под давлением, то у истца есть год, чтобы подать в суд.
• Если дарение совершили с нарушениями, например, не привлекли нотариуса или выдали недееспособное лицо за полноценную сторону сделки, то на подачу искового заявления есть 3 года с момента заключения договора.
• Если новый владелец имущества совершил покушение на дарителя, то сразу появляется возможность подать иск.