Стоит ли инвестировать в недвижимость Хорватии: рост цен, ипотечный бум и прогнозы

Хорватия в последнее время является одним из лидеров ЕС по росту цен на жилье – во 2-м квартале 2025 года она заняла 3-ю строчку среди лидеров ЕС по квартальному росту цен (перед ней расположились Люксембург и Португалия) и 4-ю строчку по годовому росту (в этом случае «призовые места» были за Венгрией, Болгарией и Португалией). В этой статье мы разберемся, что происходит на рынке по регионам, где жилье дорожает быстрее всего и как новые правила кредитования изменили ситуацию после лета.

Общая динамика цен на жилье

По итогам 2-го квартала 2025 года цены на жилье в Хорватии выросли на 4.42% по отношению к 1-му кварталу 2025 года, а по отношению ко 2-му кварталу прошлого года рост составил 13.22% – такие данные приводит Центральное бюро статистики Хорватии.

В разрезе существующего жилья (жилье на вторичном рынке) и недавно построенного жилья (новое жилье) ситуация следующая:

• Цены на существующую жилую недвижимость во 2-м квартале 2025 года выросли на 5.22% в квартальном выражении и на 13.75% в годовом.
• Цены на недавно построенное жилье прибавили 1.50% в сравнении с 1-м кварталом 2025 года и почти 11% в сравнении со 2-м кварталом 2024 года.

Центральное бюро статистики Хорватии также приводит Индекс цен на жилье в зависимости от территории. Согласно нему, цены на жилье в столице за 2-й квартал 2025 года выросли на 3.26%, а годовой рост составил 12.23%.

Рынок новостроек: цены и объемы продаж

Данные Центрального бюро статистики Хорватии гласят, что за 1-е полугодие 2025 года в стране было продано 2086 объектов нового жилья – это на 6.92% больше, чем во 2-м полугодии 2024 года, и на 13.49% больше, чем в 1-м полугодии 2024 года. Более половины нового жилья в 1-м полугодии было продано в Загребе – 1205 объектов (58% от всего объема), что является наилучшим результатом для столицы за последние 3 года.

Средняя цена нового жилья по итогам 1-го полугодия 2025 года в Хорватии составила 2754 EUR/кв.м, что на 5.32% больше, чем в предыдущем полугодии, и на 15.86% больше, чем в 1-м полугодии 2024 года. За 10 лет средняя цена нового жилья в стране выросла на 81.40%. Стоит отметить, что средняя цена нового жилья в столице всего на 7.41% выше, чем средняя цена в целом по стране.

Средняя цена нового жилья в 1-м полугодии 2025 года в Хорватии:

Стоимость жилья в Хорватии по округам

В административно-территориальном плане Хорватия разделена на 20 округов – жупаний (от хорватского županija); столица страны, Загреб, является отдельным округом (жупанией).

Самая высокая стоимость жилой недвижимости наблюдается в округах, которые расположены на побережье Адриатического моря. Согласно данным портала Nekretnine.hr, средняя стоимость жилья в Сплитско-Далматинской и Приморско-Горанской жупании в октябре 2025 года составила 4209 EUR/кв.м и 4055 EUR/кв.м соответственно. Округом с самой низкой средней стоимостью жилья является Вировитичко-Подравска жупания, где средняя стоимость жилья более чем в 5 раз ниже, чем в Сплитско-Далматинской жупании. Ниже приведена карта со средней ценой предложений продажи жилья по всем округам страны.

**10.25/01.25 – изменение средней цены предложений продажи жилья в октябре 2025 года по отношению к январю 2025 года.
Y25/Y24 – изменение средней цены предложений продажи жилья в октябре 2025 года по отношению к октябрю 2024 года.
Y25/Y22 – изменение средней цены предложений продажи жилья в октябре 2025 года по отношению к октябрю 2022 года.

Среди крупнейших по численности населения, городом с самой высокой средней ценой жилья является Сплит – это второй по величине город страны и центр курортного региона Далмация. Средняя цена жилья в предложениях продажи в октябре 2025 года здесь составила 5315 EUR/кв.м. Ниже представлен график со средней ценой предложений продажи жилья в пяти крупнейших городах Хорватии.

Немного о жилищных кредитах

По данным Национального Банка Хорватии (Hrvatska narodna banka), средневзвешенная номинальная процентная ставка по жилищным кредитам в стране по состоянию на сентябрь этого года составляет 3%. Стоит отметить, что в январе процентная ставка составляла 3.60%.

С января по сентябрь 2025 года в Хорватии было выдано новых жилищных кредитов на общую сумму в 3.94 миллиарда EUR, что является абсолютным рекордом. Для сравнения, за аналогичный период 2024 года в Хорватии было выдано жилищных кредитов на сумму в 1.79 миллиарда EUR, что в 2.2 раза меньше. Рекордным месяцем стал июнь 2025 года, когда было выдано жилищных кредитов на сумму в 832.7 миллиона EUR.

Говоря про рекордные суммы новых жилищных кредитов, важно сказать, что согласно методологии Национального банка Хорватии под категорию новых кредитов попадает и рефинансирование кредита.

В целом, для того чтобы на рынке кредитования Хорватии произошел такой рекордный бум, сошлось несколько факторов:

• Значительное снижение процентных ставок по жилищным кредитам в начале 2025 года.
• Снижение ставок запустило масштабную волну рефинансирования, которая статистически попадает в категорию новых кредитов.
• С 1 июля 2025 года Национальный Банк ввел жесткие макропруденциальные ограничения. Новые правила сужают круг заемщиков, многие из которых перестают проходить по доходам и первоначальному взносу.
• Опасение не пройти по новым условиям подтолкнуло людей ускорить оформление кредитов до вступления правил.
• Форсирование жилищных сделок – многие сделки, совершение которых планировалось после 1 июля 2025 года, были совершены заранее.
• Банки также ускорили выдачу, активно продвигая фиксированные ставки и упрощенные процедуры, чтобы успеть до новых регуляторных ограничений.
• Налоговые льготы для покупателей первой недвижимости дополнительно усилили мотивацию совершить покупку именно в этот период.

После 1 июля объем новых выданных кредитов резко снизился, так как новые правила вступили в силу, эффект рефинансирования исчерпался, а также сделки с привлечением заемных средств, которые изначально планировались на поздний период, уже были совершены.

Подытожим

Рынок недвижимости Хорватии в 2025 году продемонстрировал впечатляющую динамику, но это был во многом искусственно форсированный рост. Рекордные объемы выданных ипотек, массовое рефинансирование и ажиотаж перед введением новых банковских ограничений создали эффект сжатой пружины — большая часть сделок, которые могли растянуться на год-полтора, произошли за несколько месяцев. После 1 июля, когда вступили жесткие макропруденциальные требования, активность закономерно упала. Теперь многие потенциальные покупатели просто не проходят по доходам или не могут собрать увеличенный первоначальный взнос.

Что будет дальше? Цены вряд ли резко упадут — спрос на жилье в прибрежных регионах остается стабильным благодаря туризму и интересу иностранных покупателей, а дефицит предложения никуда не делся. Однако темпы роста почти наверняка замедлятся. Рынок входит в фазу стабилизации: меньше спекулятивных покупок, меньше легкодоступных кредитов, больше осознанных решений. Для инвесторов это означает, что времена быстрых двузначных приростов, скорее всего, позади — теперь важнее выбирать правильные локации и считать реальную доходность, а не просто ждать роста цен.