Где не стоит покупать недвижимость: топ стран с перегретыми и неликвидными рынками

Когда возникает вопрос покупки недвижимости, люди часто склонны обращать внимание на популярные направления, мало вдаваясь в ситуацию на местном рынке недвижимости. И совершенно зря.

Рынки очень отличаются не только в рамках разных стран, но и в пределах городов одной страны. Перегретые рынки склонны к резким ценовым корректировкам, а там, где цены вполне привлекательны, сами объекты могут быть неликвидными и простаивать годами.

Такой фон делает классический подход «куплю недвижимость в хорошем городе, и она точно вырастет в цене» фактически ненадежным. В ряде мегаполисов стоимость квадратного метра уже оторвалась от реальной покупательной способности и приносит инвесторам меньше денег, чем банковские депозиты.

Мы подготовили материал по худшим городом для покупки недвижимости, но так как само по себе это понятие очень комплексное, у нас получилось три независимых рейтинга. Каждый из них покажет не просто «плохие» города, а разные риски, с которыми может столкнуться инвестор.

Топ-5 городов мира с перегретым рынком недвижимости

Перед тем как перейти к городам, важно пояснить два ключевых показателя, по которым определяется перегретость рынка: price-to-income и price-to-rent. Это универсальные метрики, которые используются банками и международными исследовательскими центрами для оценки того, насколько цены на жилье соответствуют реальной экономике.

Price-to-income (коэффициент доступности жилья) — это отношение медианной цены жилья к годовому доходу домохозяйства. Но хоть его и называют коэффициентом, по сути это кратность стоимости жилья к годовому доходу семьи.

Например:

• 3–5× — дом стоит 3–5 годовых доходов семьи.
• 7–9× — 7–9 годовых доходов семьи.
• 10–15× — 10–15 годовых доходов семьи.

Когда цена в 10–15 раз превышает годовой доход, это означает, что локальный спрос уже не в состоянии поддерживать рынок. Дальнейший рост цен держится исключительно на спекулятивном и внешнем спросе, что уже самый типичный симптом перегрева.

Price-to-rent (коэффициент окупаемости) — это отношение цены объекта к годовой арендной плате, которое показывает, за сколько лет аренда покрыла бы стоимость покупки.

Например:

• 10–15 лет — нормальный уровень для развитых стран.
• 15–20 лет — рынок считается переоцененным.

Если окупаемость превышает 20–25 лет, арендная доходность оказывается ниже альтернативных способов вложения капитала, и покупатель фактически платит за ожидание будущего роста цен, а не за текущий денежный поток.

Гонконг

Гонконг остается эталоном перегретого рынка, тут коэффициент доступности жилья устойчиво держится в диапазоне 14–17×, который международные рейтинги классифицируют как совершенно недоступный. Даже с учетом того, что с 2022 года цены упали примерно на 25% относительно пиковых значений, средняя цена квадратного метра все еще превышает $18–23 тысяч. Такая окупаемость сопоставима с банковским вкладом, но с гораздо более высокими рисками.

Сидней

Сидней в 2025 году вышел на первое место в мире по недоступности жилья после того, как медианная стоимость объекта превысила 14–15 годовых доходов домохозяйства. Средняя цена жилья в городской агломерации приближается к $780,000, что фактически выводит его за пределы доступности для среднего класса. Доходность от аренды остается низкой — около 2,5–3% для домов и чуть выше 3% для апартаментов.Спрос поддерживается не экономическими показателями, а психологией догоняющего рынка и ожиданиями вечного роста. Любое ужесточение кредитования или замедление миграционного притока повлечет удар по ценам.

Торонто

Торонто за десятилетие прошел путь от стабильного рынка к высокорисковому. Сейчас коэффициент доступности держится на уровне около 9–11×, а price-to-rent в центральных районах превышает 24 года. Средняя стоимость дома в агломерации находится в диапазоне $790,000. При этом доходность аренды обычно не поднимается выше 4% и остается в районе 3–3,5%. Рынок уже пережил заметную коррекцию после повышения ставок, но цены остаются фундаментально переоцененными. Высокая доля инвесторских покупок делает его крайне чувствительным к изменениям финансовых условий.

Мюнхен

Рынок недвижимости Мюнхена считают одним из самых дорогих рынков Европы. Средняя стоимость жилья превышает 12–13 годовых доходов домохозяйства, а цена квадратного метра стабильно держится на отметке в €8,5–9 тысяч. Доходность при этом невысокая и редко поднимается выше 3%. При таких параметрах окупаемость объекта приближается к 30–33 годам, что по сути выводит сегмент из категории инвестиционных.

Майами

Средняя стоимость жилья в Майами ниже, чем у других представителей топа, — около $570–600 тысяч, что на фоне падения цен в 2024–2025 гг. (на 3%) выглядит не так уж и плохо. Однако переоцененность местной недвижимости сохраняется. 

Ориентировочный срок окупаемости объектов составляет 15–16 лет, что выше средней нормы по США. Но наиболее тревожный параметр — резкий рост страховых расходов, которые в прибрежных районах растут двузначными темпами при сокращении общего количества страховых случаев. На данный момент рынок Майами стал одним из наиболее уязвимых в Северной Америке.

Топ-5 городов мира с самой низкой доходностью от аренды

Низкая доходность от аренды показывает реальную способность актива приносить денежный поток. Если price-to-rent отражает срок окупаемости, то реальная доходность (yield) показывает, насколько эффективно объект работает как инвестиция.

В развитых рынках нормальной считается гросс-доходность 5–7%, а нетто — около 3–5% с учетом обслуживания, коммунальных расходов, налогов, ремонта и управляющих сборов. Когда доходность опускается до 2–3% и ниже, то жилой объект фактически превращается в инструмент хранения капитала, а не его приумножения.

Париж

Париж — это один из самых показательных примеров городской среды, где цена квадрата критически разошлась с возможностями арендного рынка. Средняя гросс-доходность в центральных округах колеблется в диапазоне 2,5–3%, а нетто иногда не дотягивает даже до 2% — это уровень банковского вклада.

Лондон

Лондон привлекает мировой капитал со всего света, но для инвестора, рассчитывающего на рентную прибыль, город не так уж и выгоден. В популярных районах доходность редко превышает 2,8–3,3%, а в центральных зонах уходит в диапазон 2–2,5% при крайне высокой стоимости владения.

Сингапур

Сингапур показывает один из самых низких уровней рентной доходности в Азии. Даже после периодов роста спроса средняя доходность по многим категориям жилья находится на уровне 2,5–3,5%, что крайне мало для высокоурбанизированного рынка. При этом стоимость обслуживания, ремонта и сборов управляющих компаний еще больше уменьшает чистый доход.

Шанхай

Антилидером Азии является Шанхай. Доходность от аренды здесь стабильно низкая и составляет всего 2–3%. Это следствие жесткой государственной политики в сфере недвижимости: высокая стоимость жилья, ограниченное предложение для покупки иностранцами и контролируемые арендные ставки делают рынок фактически ориентированным на проживание, а не на инвестиции.

Токио

Токио отличается уникальным сочетанием высокой доступности аренды для населения и дороговизны покупки для иностранных инвесторов. Средняя доходность по жилым объектам колеблется в районе 3–4%. Значительная часть зданий подвержена износу и моральному старению, что увеличивает расходы на содержание и уменьшает чистую доходность.

Топ-5 городов мира с самой низкой ликвидностью рынка недвижимости

Низкую ликвидность часто недооценивают при покупке объекта — и совершенно зря. Если низкая доходность от аренды означает слабый денежный поток, а перегрев — вероятность потери стоимости, то из-за низкой ликвидности избавиться от актива будет трудно. Объект может месяцами и даже годами висеть в продаже, а реальный покупатель появляется только после существенного снижения цены.

Каир

Каир является столицей Египта и крупнейшим мегаполисом Северной Африки. Разрыв между объемом предложения и покупательной способностью населения огромен. Он вылился в то, что средний срок экспозиции объектов в новых районах нередко превышает 6–12 месяцев, а сделки закрываются по ценам на 15–20% ниже заявленных. Проблемы усугубляет фрагментированность рынка: значительная часть девелоперских проектов строится без гарантированного спроса.

Анталия

Анталия в последние годы пережила взрывной рост строительства, значительно опередивший реальный спрос. Периоды ограничения выдачи ВНЖ при покупке недвижимости пошатнуло интерес иностранных покупателей к местному рынку и привели к тому, что объекты висели в продаже по 5–8 месяцев и дольше. На фоне нестабильности национальной валюты и зашкаливающей инфляции сделки часто проводятся с жестким торгом. Скидка в 10–15% довольно типична.

Дубай

Дубай часто мелькает в новостях как быстроразвивающийся город с большим количеством новых проектов. Однако именно масштабное строительство постепенно приводит к низкой ликвидности вторичного рынка. В ряде комплексов объем нового предложения настолько велик, что на вторичном рынке объекты продаются медленно и с заметным дисконтом. Время экспозиции по отдельным сегментам достигает 120–150 дней, особенно в районах, где одновременно выходят десятки новых корпусов.

Афины

Жилье в Афинах пользовалось высоким спросом из-за возможности получить через него Золотую визу Греции. Но после изменения условий и ужесточения требований спрос частично ушел, и рынок столкнулся с резким падением ликвидности. Время экспозиции вторичного жилья местами превышает 160–180 дней. В районах, ориентированных на иностранного покупателя, этот показатель приближается к одному году.

Йоханнесбург

Йоханнесбург — один из самых неликвидных крупных рынков Африки. Тут есть небольшие анклавы с устойчивым спросом, но большая часть рынка страдает от низкой покупательной способности и высокого уровня преступности. На объявления о продаже могут не реагировать больше года, даже при скидке в 20% и выше.

Подытожим

Плохой город для покупки недвижимости — это не одно состояние рынка, а минимум три разных типа риска. При перегреве рынка (price-to-income, price-to-rent) высока вероятность ценовой коррекции при любом шоке, от роста ставок до замедления экономики.

Низкая доходность от аренды (слабый cash flow) напрямую влияет на то, когда недвижимость окупится и инвестор начнет получать реальную прибыль. Это также тесно связано с ликвидностью, потому как неликвидные объекты часто простаивают, принося убытки.

В практическом смысле локации с такими проблемами не стоит отвергать полностью. Они все еще подходят либо для очень состоятельных покупателей, которые осознанно замораживают капитал на долгий срок, либо для тех, кто решает чисто жизненную задачу (жить в конкретном городе любой ценой). Для всех остальных сочетание перегретости, слабой доходности и плохой ликвидности делает эти города худшими вариантами для покупки недвижимости, особенно если цель — инвестиции.