Как получить ПМЖ Кипра через покупку недвижимости

За последние 2–3 года Кипр все больше привлекает тех, кто ищет способ получить долгосрочный вид на жительство через покупку недвижимости. Так произошло на фоне общей волны изменений в европейской миграционной системе. Например, Португалия убрала недвижимость из опций Golden Visa, а Ирландия и Испания вовсе закрыли свои инвестиционные программы.

Программа ПМЖ Кипра за инвестиции по-прежнему работает, и из-за правовых особенностей у нее есть одна действительно уникальная черта — путь к ПМЖ через покупку недвижимости зачастую оказывается проще, чем другие любые другие маршруты.

В нашей статье мы разберем, почему так сложилось, как получить ПМЖ Кипра за инвестиции/недвижимость и на каких условиях.

Что из себя представляет ПМЖ Кипра

ПМЖ Кипра позволяет долгосрочно находиться на территории страны. В отличие от ВНЖ, его не нужно продлять. Более того, пока держатель соблюдает условия программы, карта формально считается бессрочной.

Плюсы кипрского ПМЖ:

• Включение семьи. В заявку можно включить супруга и детей, но во втором случае действуют возрастные ограничения.
• Свобода передвижения. После получения ПМЖ на Кипре держатель может по упрощенной схеме оформить Шенгенскую визу в другие страны ЕС (Кипр не входит в шенгенское соглашение).
• Налоговая гибкость. ПМЖ не делает человека налоговым резидентом автоматически, и если посещать страну на срок меньше чем 183 дня в году, то и не придется платить налоги на зарубежный доход.

Чтобы ПМЖ сохранялся, необходимо не отсутствовать на Кипре более двух лет подряд. То есть можно отсутствовать в стране 23 месяца, а затем на пару дней или недель вернуться. Но учитывая возможные проблемы с подсчетом сроков отсутствия, лучше посещать страну хотя бы раз в год.

Также для сохранения ПМЖ Кипра при покупке недвижимости нужно обязательно поддерживать инвестицию. Нельзя просто купить объект, получить вид на жительство, а затем продать недвижимость, так как после совершения сделки аннулируют и статус.

Как получить ПМЖ на Кипре

Согласно действующему законодательству Кипра, ПМЖ можно получить двумя способами: первый за длительное проживание в стране по временным основаниям, а второй — за инвестиции.

ПМЖ через длительное легальное проживание на Кипре

На Кипре постоянный статус предоставляется в форме статуса долгосрочного резидента ЕС (Long-Term Resident, MLT3). Право на статус возникает только как результат длительного проживания в стране по ВНЖ.

Право подать заявление возникает только при одновременном выполнении всех условий:

• не менее 5 лет законного проживания на территории Кипра по действующему виду на жительство;
• проживание должно быть непрерывным;
• заявитель должен сохранять один легальный статус;
• нельзя участвовать в программах, которые не считаются легальным проживанием для этой цели (например, студенческие программы обмена и стажировок, сезонная занятость или временная защита).

В зачет срока проживания идет только период физического присутствия в стране. Отсутствия в стране не должны превышать более шести месяцев подряд или более 10 месяцев суммарно за 5 лет, иначе время проживания могут сбросить и его придется набирать заново.

Сам по себе тип временного основания мало влияет на процесс получения ПМЖ, но проще всего подтвердить пребывание в стране по рабочему разрешению и по бизнес-основаниям. Переезд на Кипр по учебным ВНЖ засчитывается частично или с дополнительными условиями.

При подаче заявления миграционные органы оценивают не прошлые доходы, а текущую и устойчивую способность к самообеспечению. Требуется:

• подтверждение стабильного и регулярного дохода, достаточного для проживания без обращения к социальной помощи;
• наличие медстраховки, охватывающей основные риски;
• отсутствие задолженностей и серьезных правонарушений.

Конкретных минимальных порогов дохода в правилах по MLT3 нет, но на практике заявитель должен доказать способность самостоятельно оплачивать жилье, коммунальные услуги, медицинское обслуживание и повседневные расходы.

Заявление нужно подавать после завершения пятилетнего периода, после чего оно отправляется на рассмотрение. Стандартный срок — от 6 до 12 месяцев во время которого статус заявителя остается временным, а в случае необходимости его могут попросить предоставить дополнительные документы.

В отличие от ПМЖ при покупке квартиры на Кипре, здесь высоки риски отказа. Наиболее частые проблемы:

1. Пробелы во временных основаниях. Просрочки ВНЖ, несвоевременные продления, отсутствие статуса даже на короткий период.
2. Длительные отсутствия. Особенно если они плохо задокументированы или противоречат данным миграционных органов.
3. Слабая финансовая сторона. Нестабильный доход, частая смена его источников, отсутствие доказательства финансовой самостоятельности.
4. Административные нарушения в прошлом. Даже незначительные правонарушения могут стать причиной отказа если они повторяются.

Именно поэтому даже после 5 лет проживания нет гарантии, что заявление будет одобрено с первого раза.

ПМЖ Кипра за инвестиции

Сразу стоит оговориться, что этот путь не ограничивается исключительно покупкой недвижимости, но на практике более 80–85% заявок подаются именно через покупку жилья. Поэтому мы также будет рассматривать этот маршрут через ту же призму.

Ключевое условие кипрского ПМЖ за инвестиции — это вложения в экономику страны не менее €300,000. Для жилой недвижимости действует строгое правило: объект должен относиться к первичному рынку, то есть приобретаться напрямую у застройщика. Вторичное жилье, даже при превышении порога по стоимости, под эту категорию ПМЖ не подходит.

Для целей ПМЖ учитывается цена, зафиксированная в договоре купли-продажи, а не фактически уплаченная на момент подачи сумма, что позволяет подавать заявление еще до полной выплаты платежей.

Инвестиционный порог €300,000 считается без НДС, стандартная ставка которого составляет 19%. Но если объект будет основным местом проживания, то возможно применение пониженной ставки в 5%. Однако это уже налоговый вопрос, и на сам факт выдачи ПМЖ он не влияет.

Инвестиция в апартаменты на Кипре сама по себе не является достаточным условием для ПМЖ. Также нужно подтвердить, что заявитель и его семья смогут проживать на Кипре без обращения к рынку труда и социальной системе. Минимальный подтверждаемый ежегодный доход установлен на уровне:

• €50,000 для основного заявителя;
• €15,000 для супруга или супруги;
• €10,000 на каждого ребенка.

Для случаев покупки жилой недвижимости на Кипре принципиально важно, чтобы заявитель не зависел от кипрской экономики. В зачет идет зарплата от иностранных работодателей, дивиденды, предпринимательский доход, проценты, арендный доход из-за рубежа. Разовые поступления или неподтвержденные источники дохода не рассматриваются как достаточные.

Отдельное внимание уделяется происхождению средств, направляемых на покупку. Проверяется не только легальность капитала, но и логическая связь между доходами заявителя и объемом инвестиций. Именно на этом этапе чаще всего возникают задержки.

В заявку на инвестиционный ПМЖ нельзя включить родителей, даже если они финансово зависимы от заявителя. Дети в возрасте 18–25 лет подают отдельную заявку, но только если они не состоят в браке и остаются зависимыми от родителя.

Взрослых детей с собственными доходами можно включить в заявку только при удвоении инвестиций: €600,000 за 1-го взрослого ребенка, €900,000 за 2-х и т.д. В других случаях придется оформлять временный ВНЖ по воссоединению семьи.

Минусы ПМЖ Кипра через инвестиции:

• Нет права на работу по найму на Кипре. Инвестиционное ПМЖ не дает права работать в стране ни на каких основаниях.
• Статус привязан к сохранению инвестиции. При продаже недвижимости статус аннулируют.
• Ограниченная мобильность внутри ЕС. ПМЖ решает задачу присутствия только на Кипре.
• Не гарантирует путь к гражданству. ПМЖ не открывает отдельный путь к кипрскому гражданству за инвестиции. Сам факт покупки также не дает преимуществ при натурализации, и кандидат может получить отказ так же, как и с обычном ПМЖ.

Заявка на инвестиционный ПМЖ подается в миграционный департамент Кипра лично либо через уполномоченного представителя. Перед его посещением нужно собрать пакет документов:

• Договор купли-продажи, оформленный на заявителя и/или супруга.
• Подтверждение того, что стоимость объекта соответствует требованию €300,000 + НДС.
• Доказательства того, что инвестиционные средства поступили из-за рубежа и не являются результатом внутреннего заимствования на Кипре.
• Справка о несудимости из страны происхождения и страны проживания (если отличаются).
• Медицинская страховка для заявителя и зависимых членов семьи.

Все подтверждающие документы должны быть официально переведены и должным образом заверены. Это относится и к финансовым документам, и к справкам о несудимости, и к семейным документам.

Право проживания по этому ПМЖ бессрочное, но пластиковая карта для основного заявителя и взрослых зависимых лиц действует на протяжении 10 лет с даты выдачи, а после ее нужно заменять на новую.

Стоимость недвижимости на Кипре

К 2025 году рынок жилой недвижимости на Кипре сформировался как двухконтурный: один сегмент ориентирован на внутренний спрос, второй — на иностранных покупателей.

Именно второй сегмент во многом задает ценовые ориентиры в новостройках Кипра, так как доля иностранных покупателей в нем стабильно превышает 40%. Спрос концентрируется в объектах стоимостью €300,000–450,000, поскольку именно этот диапазон совпадает с порогом инвестиционного ПМЖ.

Средняя стоимость квартир на Кипре:

Фиксированный инвестиционный порог автоматически сужает выбор до объектов с двумя спальнями либо до квартир с увеличенным метражом в проектах среднего класса. На практике это означает следующее:

• Чаще всего для получения ПМЖ приобретают апартаменты в Ларнаке и курортных локаций восточного побережья.
• Пафос и Никосия с их относительно низкими ценами за квадратный метр выбирают реже, так как большая часть объектов в этих городах не достигает порога €300,000.
• В премиальном сегменте лидируют квартиры в Лимассоле. Тут минимальный порог инвестиций чаще всего совпадает с нижней границей стоимости местного жилья.

Покупка квартиры на Кипре

Для инвестиционного ПМЖ купить недвижимость нужно в форме, приемлемой для миграционных органов, которая начинается с того, что после выбора объекта с застройщиком подписывается reservation agreement и вносится резервный депозит (обычно €5000–10,000).

На этом этапе нужно проверить:

• что объект относится к первичной продаже;
• что застройщик является застройщиком, а не посредником;
• что проект имеет действующее разрешение на строительство.

Перед подписанием основного договора юрист проверяет:

• право застройщика на земельный участок;
• отсутствие обременений, арестов, ипотек;
• соответствие проекта выданным разрешениям;
• структуру проекта (особенно в комплексной застройке).

Для ПМЖ это принципиально, потому что в зачет идут только юридически чистые инвестиции. Сделки, у которых есть проблемы с разрешениями и правами собственности, пройдут без проблем, но не будут основанием для получения вида на жительство.

Основной договор купли-продажи подписывается обеими сторонами, после чего подается нотариусом в Департамент земельных ресурсов и кадастра Кипра (Department of Lands and Surveys).

После регистрации можно проводить оплату:

• средства переводятся из-за рубежа;
• перевод осуществляется со счета заявителя (или супруга);
• оплата продавцу идет на счет застройщика в кипрском финансовом учреждении.

После того как по договору будет внесено не менее €300,000, можно подать заявку на ПМЖ, при этом совсем не обязательно дожидаться сдачи объекта. Достаточно зарегистрированного договора и подтвержденных платежей.

Путь к гражданству Кипра за инвестиции

В стране действительно существовала программа гражданство Кипра за инвестиции (Citizenship by Investment Programme, CIP), но ее закрыли еще в 2020 году. Более того, в последующие годы государство существенно усилило требования к натурализации, после чего инвестиции перестали давать какие-либо преимущества при рассмотрении заявлений на паспорт.

Гражданство возможно исключительно через стандартную процедуру натурализации в Кипр, для этого нужно прожить в стране не менее 7 лет в течение последних 10 лет, из которых в последние 12 месяцев лучше вообще не выезжать из страны.

После этого нужно подать заявку и пройти тест на интеграцию в местное сообщество. Он включает:

• Прохождение экзамена на знание греческого языка на уровне B1–B2).
• Тест по основам общественно-политического устройства страны.
• Интервью с миграционными органами.