Налоги на недвижимость на Кипре

На Кипре любая сделка с недвижимостью, будь то покупка, продажа или аренда, сопровождается обязательной уплатой налогов. Налоговое законодательство страны охватывает всех участников рынка, вне зависимости от их резидентского статуса. Это означает, что как резиденты, так и нерезиденты обязаны выполнять налоговые обязательства, связанные с владением и управлением недвижимостью.

В 2024 году на Кипре наблюдаются некоторые изменения в налоговой политике. В частности, введены новые меры по оптимизации налогообложения. В этой статье мы подробно разберем налоги на недвижимость на Кипре и политику налогообложения страны в целом. 

Налоговое резидентство Кипра

Ключевыми критериями для определения налогового резидентства на Кипре являются правила 183 дней и 60 дней. Первое — это международно признанный стандарт для определения налогового резидентства. Согласно ему, лицо считается налоговым резидентом Кипра, если оно проводит в стране не менее 183 дней в календарном году. В таком случае все его доходы, даже полученные за пределами Кипра, подлежат налогообложению.

С 2017 года было введено альтернативное правило 60 дней, которое позволяет получить налоговое резидентство Кипра при меньшем сроке проживания. Для этого достаточно иметь экономические интересы на Кипре (например, недвижимость или бизнес) и отсутствие статуса налогового резидента в другой стране.

Статус резидента обладает рядом преимуществ, главным из которых являются льготы. Например, резиденты освобождаются от налога на прирост капитала при продаже акций (если эти акции не связаны с недвижимостью на Кипре) и могут извлекать выгоду из низкого налога на дивиденды и проценты. Но самое главное — это существенная льгота при покупке первых 130 м² жилой площади, уменьшающая НДС с такой покупки почти вчетверо. Налоги на Кипре для нерезидентов в основном те же, но нерезиденты облагаются налогом только на доходы, полученные на Кипре.

Налоги при покупке жилой недвижимости на Кипре

Покупка недвижимости на Кипре сопровождается уплатой налогов и сборов, таких как НДС, гербовый и титульный сборы. Некоторые из них достаточно существенны, как, например, НДС с процентной ставкой в 19%. Однако покупатели могут претендовать на льготы, сокращающие налоговое бремя, что позволяет сэкономить на том же НДС и уменьшить ставку до 14%.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

НДС (VAT) является обязательным налогом при покупке новой жилой недвижимости в стране. Основная ставка НДС на Кипре при ее покупке составляет 19%. Если же речь идет о первой жилой недвижимости, которая будет использоваться покупателем как основное место жительства, применяется сниженная ставка НДС в размере 5%. В подтверждение первичности покупаемой собственности, покупатель должен предоставить доказательства того, что он не владеет другой недвижимостью на Кипре, которая используется в качестве основного места жительства.

В 2023 году законом Ν. 42(Ι)/2023 в Кипрское налоговое законодательство в сфере недвижимости были внесены важные изменения, затрагивающие льготную ставку НДС:

• Сниженная ставка НДС в 5% применяется только к первым 130 м² жилой площади. Стоимость объекта недвижимости не должна превышать €350,000, а общая стоимость сделки не должны быть выше €475,000.
• Для недвижимости площадью больше 130 м², но меньше 190 м², первые 130 м² облагаются по сниженной ставке в 5%, а оставшаяся площадь — по стандартной ставке в 19%.
• Если стоимость недвижимости превышает €475,000 или ее площадь превышает 190 м², сниженная ставка не применяется, и вся площадь недвижимости облагается НДС по стандартной ставке 19%.

Пример расчета НДС:

Гербовый сбор

Гербовый сбор взимается с покупателя при подписании договора купли-продажи недвижимости. Если нет возможности оплатить его сразу, то можно сделать это в течение тридцати дней после подписания договора. Ставка гербового сбора варьируется в зависимости от стоимости недвижимости:

• Первые €5000 от стоимости сделки освобождаются от налогообложения.
• 0,15% — на сумму от €5001 до €170,000.
• 0,20% — на сумму свыше €170,000.
• Максимальная сумма гербового сбора ограничена €20,000 для одного документа.

Для контрактов на аренду недвижимости может применяться фиксированная ставка гербового сбора, которая зависит от продолжительности аренды и может варьироваться от €1,5 до €5 за каждый арендный год.

Пример расчета гербового сбора:

Титульный сбор

Титульный сбор, или сбор за перевод права собственности, взимает департамент земельных ресурсов Кипра. Ставка у него достаточно гибкая и напрямую зависит от стоимости недвижимости:

• 3% — на первые €85,000 стоимости недвижимости.
• 5% — на сумму от €85,001 до €170,000.
• 8% — на сумму свыше €170,000.

Пример расчета титульного сбора:

Возможности сокращения суммы налога

На Кипре существуют различные льготы и схемы для сокращения налогового бремени при покупке недвижимости. Как уже упоминалось, можно получить льготу в виде сниженной ставки НДС на Кипре 5% на первые 130 м² при покупке первой жилой недвижимости. 

Освобождение от титульного сбора возможно, если покупка недвижимости осуществляется в рамках определенных государственных программ стимулирования, например, для иностранных инвесторов. Однако в таких случаях на будущего владельца накладывается ограничение на продажу или изменение условий владения недвижимостью в течение определенного периода (обычно 3–5 лет).

Избежать уплаты гербового сбора можно, если покупка недвижимости облагается налогом на добавленную стоимость (НДС). Чаще всего это касается первичного жилья, обязательно облагаемого НДС. В других случаях гербовый сбор не взимается если:

• Транзакция осуществляется через государственные или благотворительные организации, а сама сделка считается общественно полезной.
• Транзакция осуществляется по программам государственного субсидирования или социального обеспечения.
• Если документ или сделка имеют особое значение для общественного блага.

В случае оформления покупки дома, виллы или квартиры на Кипре на нескольких лиц (супругов или родственников), налогооблагаемая сумма каждой доли будет снижена, а значит, снижается и процент налога. Этот способ абсолютно легален и позволяет сэкономить при покупке недвижимости на территории Кипра.

Налоги на доход при продаже жилой недвижимости

При продаже жилой недвижимости на Кипре важно учитывать несколько налогов, которые могут существенно повлиять на итоговую сумму сделки. Первый — это налог на прирост капитала (Capital Gains Tax), а по совместительству главная статья расходов. Второй — это сбор за передачу недвижимого имущества (Immovable Property Transfer Levy, IPTL), и он не настолько значителен.

Налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) взимается с чистой прибыли, полученной от продажи недвижимости. Он составляет 20% от налогооблагаемой прибыли и рассчитывается как разница между продажной и покупной ценой недвижимости, скорректированной на инфляцию. Также из прибыли вычитаются расходы на улучшения недвижимости, например, на капитальный ремонт и затраты на юридические услуги и комиссию риелторов​.

При этом налогоплательщик имеет право на освобождение от уплаты налога. Первые €17,086 прибыли на одного владельца не облагаются налогом. Если недвижимость находилась в собственности продавца более 5 лет и это первая продажа недвижимости на Кипре, то лимит увеличивается до €85,430. То есть, если недвижимость была приобретена за €100,000, а продана за €117,086, то выплачивать налог не нужно, а после пяти лет налогом не облагается уже €185,430.

Налог на прирост капитала на Кипре не применяется при продаже сельскохозяйственных земель фермерами и при передаче имущества в наследство или в дар близким родственникам.

Сбор за передачу недвижимого имущества (Immovable Property Transfer Levy, IPTL) был введен в 2021 году и представляет собой сбор в размере 0,4% от стоимости продажи недвижимости. Сбор взимается при каждой продаже недвижимости и оплачивается продавцом. Он применяется независимо от типа недвижимости и от того, является ли покупатель резидентом Кипра. Однако для сделок, облагаемых НДС, IPTL не взимается. 

В случае сделок, не облагаемых НДС, предусмотрено снижение IPTL на 50% от общей суммы сбора в ситуации, когда объект покупается на вторичном рынке и НДС уже был уплачен при первой продаже этой недвижимости. 

Налоги на наследование и дарение жилой недвижимости

На Кипре с 2000 года отменен налог на наследство. Сейчас наследники, получающие недвижимость по праву наследования, не обязаны платить налог на саму передачу имущества. Однако есть сопутствующие административные сборы и расходы, связанные с этой операцией.

С дарением ситуация немного другая. В этом случае передача недвижимости между ближайшими родственниками, такими как родители, дети и супруги, освобождается от налогов. Освобождение распространяется только на родственников до третьей степени родства. Даритель или одаряемый обязан оплатить сбор за передачу права собственности (титульный сбор). Размер сбора зависит от стоимости недвижимости, но при дарении он может быть значительно снижен или освобожден в зависимости от степени родства. Другие расходы могут включать:

• Нотариальные расходы. За составление и удостоверение договора дарения или наследования. Стоимость может варьироваться в зависимости от сложности сделки, но обычно укладывается в диапазон от €300 до €1000.
• Проверка задолженностей и ограничений. Перед регистрацией нового владельца может потребоваться проверка на наличие долгов или ограничений на имущество. Как правило, такая проверка обходится в €100—200.
• Юридические услуги. Для правильного оформления всех документов может потребоваться помощь юриста, чья средняя стоимость услуг составляет от €500 до €2000 в зависимости от объема работ.
• Сборы за оценку имущества. В некоторых случаях требуется оценка недвижимости для определения ее рыночной стоимости. Для этого требуется оценщик — на Кипре его услуги обойдутся примерно в €200—500.
• Сборы за переоформление документов. Внесение изменений в титульные документы или другие официальные документы обойдется в €100—200.

Налоги на сдачу недвижимости в аренду

При сдаче недвижимости в аренду на Кипре владелец обязан уплачивать несколько видов налогов. Они зависят от типа аренды, суммы дохода и статуса налогоплательщика. Главным из них является подоходный налог (Income Tax): на Кипре он прогрессивен, что означает увеличение процентной ставки пропорционально полученному доходу. Налог применяется после вычета всех дополнительных расходов, таких как ремонт и амортизация.

Специальный взнос на оборону (Special Defence Contribution, SDC) взимается только с резидентов Кипра. Он применяется как к жилой, так и к коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду. Его ставка в 2024 году составляет 3% от валового дохода от аренды недвижимости. Налог удерживается самостоятельно арендодателем и уплачивается ежеквартально.

Льготы или даже полное освобождение от уплаты SDC возможны, если недвижимость сдается в аренду членам семьи, например, супругам, детям или родителям.

Другие виды налогов и сборов на недвижимость

В 2017 году кипрское правительство выпустило постановление о полной отмене ежегодного налога на недвижимость. Вместо этого, правительство концентрируется на повышении эффективности уже существующих налогов и сборов, борьбе с уклонением от их уплаты, а также разработке новых. 

Одним из наиболее обсуждаемых сейчас проектов является «зеленый» налог: он будет применяться к топливу, используемому в секторах экономики, не входящих в Систему торговли выбросами ЕС. Также рассматривается возможность введения налога на воду ввиду истощения местных источников пресной воды.​ Другие виды налогов и сборов включают:

• Муниципальные сборы. Они включают платежи за различные коммунальные услуги, такие как сбор мусора, освещение улиц и обслуживание инфраструктуры. Такие сборы взимаются местными муниципалитетами и применяются к владельцам недвижимости. Их размеры могут значительно отличаться в зависимости от местоположения недвижимости и решений конкретного муниципалитета. Например, плата за сбор мусора может составлять от €80 до €300 в год. Сборы обычно рассчитываются на основе площади недвижимости, ее типа (жилое или коммерческое), а также уровня предоставляемых услуг в данном регионе. Некоторые муниципалитеты могут также взимать дополнительные сборы за поддержание в чистоте парков и общественных мест.
• Сбор за предоставление разрешений на строительство. Он взимается за выдачу разрешений на строительство новых зданий, реконструкцию или расширение существующих объектов недвижимости. Процесс получения разрешения включает проверку соответствия проектной документации строительным нормам и правилам. Сумма сбора за разрешение на строительство составляет от 1% до 3% от общей стоимости строительства или реконструкции.
• Сборы за подключение к коммуникациям. Применяется при подключении недвижимости к коммунальным сетям, таким как водоснабжение, газ, электричество и канализация. Стоимость подключения к коммуникациям может варьироваться в зависимости от типа недвижимости и местоположения. Например, подключение к электрической сети может стоить от €500 до €2000. Сумма сбора зависит от расстояния до существующих сетей и сложности подключения. Для новостроек в удаленных районах затраты могут быть выше, поскольку могут потребоваться работы по прокладке новых труб или линий электропередачи.
• Ежегодные лицензионные сборы за эксплуатацию коммерческой недвижимости. Они взимаются с владельцев коммерческой недвижимости за право ведения бизнеса на территории муниципалитета, включая платежи за разрешения на определенные виды деятельности, такие как торговля, предоставление услуг или размещение рекламы на фасаде здания. Размер лицензионных сборов зависит от типа бизнеса и его местоположения. Например, для розничных магазинов в туристических районах сбор может составлять от €100 до €1000 в год, в зависимости от типа и размера бизнеса, а также категории лицензии, необходимой для его эксплуатации. 

Но это все про налоги на Кипре для физических лиц. В стране также есть отдельный корпоративный налог для лиц юридических. Компании должны подавать ежегодные налоговые декларации с использованием достоверных финансовых отчетов не позднее 31 декабря. Стандартная ставка составляет 12,5% от общемирового дохода компании и на территории Кипра. Действие налога распространяется и на дочернюю собственность компании.