Где снять жилье в Испании: сравнение цен, доходов и стоимости жизни в разных городах
Испанский рынок длительной аренды переживает непростые времена. В 2025 году средняя стоимость квадратного метра достигла €14,5 в месяц, а цены продолжают расти почти на 10% ежегодно. При этом разница между городами просто огромная: в Барселоне придется платить €23,4 за квадратный метр, а в небольшой Заморе — всего €5,5. То есть разница почти в четыре раза.
Главная проблема — острая нехватка жилья. По данным Банка Испании, в стране не хватает 700 тысяч домов, причем половина дефицита приходится всего на пять провинций. Результат предсказуем: конкуренция за съемное жилье достигла небывалых масштабов — в среднем 22 человека претендуют на одну комнату, а в некоторых городах эта цифра доходит до 65. В этой статье мы разберемся, где в Испании жить дорого, где доступно, и как разумно подойти к выбору города для аренды.
Самые дорогие города Испании для аренды
Вот десятка испанских городов, где аренда бьет по карману сильнее всего:
|
Город |
€/м² |
Рост за год |
|
Барселона |
€23,4 |
+13,9% |
|
Мадрид |
€20,7 |
+15,3% |
|
Сан-Себастьян |
€18,0 |
+7,2% |
|
Пальма-де-Майорка |
€17,2-20,0 |
+11,9% |
|
Малага |
€15,1 |
+11,4% |
|
Бильбао |
€14,9-17,3 |
+9,2% |
|
Валенсия |
€14,9 |
+12,2% |
|
Лас-Палмас |
€12,9 |
+10,9% |
|
Жирона |
€12,2 |
+3,8% |
|
Севилья |
€12,0 |
+9,5% |
Барселона — самая дорогая, но есть перспективы
Цена за квадратный метр в Барселоне варьируется от €19,7 до €23,4 в зависимости от источника (апрель 2025). Однокомнатная квартира в центре обойдется примерно в €950–1550 в месяц в верхней части диапазона.
Важное изменение: в марте 2025 года Конституционный суд Испании одобрил постепенный запрет туристических квартир в Барселоне. К ноябрю 2028 года все лицензии аннулируют.
Мадрид — второе место и быстрый рост
В Мадриде квадратный метр стоит €21,1 по данным на апрель 2025. Цены растут на 15% в год — быстрее, чем в Барселоне.
Однокомнатная квартира в центре — €1000–1350, за пределами центра — €800–1100. На аренду уходит 39% среднего дохода.
Реальные зарплаты в Мадриде:
- Брутто: €31,230 в год (€2603 в месяц).
- Нетто: €1650–1900 в месяц после налогов.
- Безработица: 8,58%.
Валенсия — разумный компромисс
Цена €14,9 за квадратный метр делает Валенсию одним из самых сбалансированных вариантов. Однокомнатная квартира в центре стоит €700–950, трехкомнатная — €1200–1800.
На аренду уходит около 40% дохода — выше международного стандарта в 30%, но заметно меньше, чем в столицах.
Малага — жилищный кризис
При цене €15,1 за квадратный метр (аренда) Малага переживает настоящий жилищный кризис. В провинции не хватает примерно 15 тысяч домов. Цены на недвижимость (продажи) выросли на 17% за год, а для аренды рост составил 10%, что указывает на замедление темпов роста аренды по сравнению с продажами.
Примеры объектов для долгосрочной аренды в Малаге
Самые доступные города для аренды в Испании
А вот где можно жить действительно недорого:
|
Город |
€/м² |
Население |
|
Хаэн |
€6,5-6,9 |
~113,000 |
|
Замора |
€5,5-6,9 |
~60,000 |
|
Сьюдад-Реаль |
€6,5 |
~75,000 |
|
Луго |
€7,2-7,3 |
~98,000 |
|
Бадахос |
€6,9 |
~150,000 |
|
Какерес |
€7,9 |
~40,000 |
|
Ауренсе |
€8,0 |
~31,000 |
Важно: Луго быстро дорожает — цены выросли на 18,8% в начале 2025 года (по доступным данным, однако выборка ограничена из-за малого числа предложений). Если хотите поселиться в дешевом городе, действуйте быстро.
Зарплаты в Испании по регионам
Чтобы понять, насколько реально жить в том или ином городе, смотрите на соотношение зарплат и цен:
|
Регион |
Брутто (год) |
Нетто (месяц) |
|
Испания (среднее) |
€30,500 |
€1600–1700 |
|
Мадрид |
€31,230 |
€1650–1900 |
|
Страна Басков |
€32,313 |
€1700–1950 |
|
Каталония |
€28,774-29,978 |
€1500–1750 |
|
Валенсия |
€24,510 |
€1300–1500 |
|
Навarra |
€29,189 |
€1550–1750 |
|
Андалусия |
€25,051-26,948 |
€1300–1450 |
|
Галисия |
€24,169 |
€1250–1400 |
|
Экстремадура |
€21,922 |
€1150–1300 |
|
Минимальная зарплата |
€16,576 |
€950 |
Разница между брутто и нетто составляет 35-40% из-за налогов и социальных взносов.
Какую часть дохода съедает аренда
Международный стандарт — не больше 30% дохода на жилье. В Испании этот показатель превышен почти везде:
|
Город |
% дохода |
|
Пальма-де-Майорка |
46% |
|
Барселона |
45% |
|
Малага |
41% |
|
Валенсия |
40% |
|
Аликанте |
39% |
|
Мадрид |
39% |
|
Лас-Палмас |
34% |
|
Санта-Крус-де-Тенерифе |
33% |
|
Сан-Себастьян |
31% |
|
Бильбао |
31% |
В Барселоне и Пальме на аренду уходит почти половина дохода — это критическая ситуация.
Почему такая разница в ценах
1. Нехватка жилья
Между 2020 и 2024 годами в Испании появилось 350 тысяч новых домохозяйств, но построили намного меньше домов. Ежегодный дефицит — 100–150 тысяч единиц жилья. Спрос на 300 тысяч квартир, предложение — всего 128–150 тысяч.
2. Занятость и доходы
Чем ниже безработица, тем выше арендные ставки:
- Мадрид (безработица 8,58%): средний расход на аренду €675 в месяц.
- Экстремадура (безработица 15,26%): средний расход €277 в месяц.
3. Туризм
Города с развитым туризмом имеют более высокие цены. Летняя аренда на побережье выросла на 6–7% в 2025 году.
4. Региональное развитие
Исторически богатые регионы (Каталония, Мадрид, Страна Басков) на 25–30% дороже менее развитых (Экстремадура, Кастилия-Ла-Манча).
Советы для удаленных работников
Если работаете удаленно, обратите внимание на эти города:
Группа А — самые выгодные
Луго, Хаэн, Замора
- Аренда: €400–600 за двухкомнатную квартиру.
- Интернет: высокоскоростной.
- Общий бюджет: €800–1000 на одного человека с возможностью сбережений.
- Качество жизни: хорошее, но нужно привыкнуть к спокойному темпу.
Важно: Луго быстро дорожает (+18,8% в начале 2025, по доступным данным с ограниченной выборкой). Окно возможностей закрывается.
Группа Б — альтернативы
Авила, Ауренсе, Какерес, Трухильо, Сьюдад-Реаль
- Однокомнатная квартира в центре меньше €600.
- Хороший интернет.
- Спокойная атмосфера.
- Полный бюджет меньше €1200 в месяц.
Все что нужно для удаленки:
- Стабильный интернет минимум 100 Мбит/с.
- Коворкинг-пространства (в крупных городах).
- Сообщества цифровых кочевников.
Прогнозы на 2025–2026
Рост цен
- По стране: +9,6-10% в 2025, +6,3% в 2026 (прогноз CaixaBank Research).
- Аренда: +9,9% в 2025 (медленнее, чем в 2024).
По городам:
- Мадрид: продолжит лидировать с ростом +15% в 2025.
- Барселона: замедленный рост 3–5% в 2026–2028 из-за возврата туристических квартир.
- Валенсия: 10-12% роста, будет привлекать инвесторов.
- Пальма: быстрый рост +15,5% в 2025.
Региональные различия
Самый быстрый рост цен на недвижимость:
- Мадрид: +16,1%.
- Балеарские острова: +14,4%.
- Санта-Крус-де-Тенерифе: +14,2%.
- Малага: +13,5%.
Барселона: запрет туристических квартир
В марте 2025 года Конституционный суд Испании одобрил поэтапный запрет туристической аренды в Барселоне:
- Лицензии перестанут продлевать до ноября 2028.
- С ноября 2028 года туристические квартиры полностью исчезнут.
- Около 10 тысяч квартир вернутся на рынок долгосрочной аренды.
Ожидаемый эффект:
- Слабый рост цен в 2026–2028 (3–5% вместо 13–15%).
- Увеличение предложения долгосрочного жилья.
- Некоторое облегчение кризиса доступности.
Что в итоге
Испанский рынок аренды показывает устойчивый рост из-за острого дефицита жилья. Разница между дорогими столичными регионами и доступными внутренними городами огромная — в дешевом городе можно жить в 3–4 раза дешевле.
Главные выводы:
- Для удаленных работников: Луго, Хаэн, Замора дают оптимальный баланс, но окно возможностей уже закрывается.
- Для городской жизни: Валенсия — разумный выбор (40% дохода против 45% в столицах).
- Для инвесторов: Барселона в 2026–2028 может предложить интересные возможности.
- Для высокооплачиваемых специалистов: Мадрид и Барселона требуют дохода €3000+ (нетто €2000+).
Рынок будет продолжать расти, но темпы постепенно замедляются. Если планируете переезд, изучайте не только цены, но и соотношение доходов и расходов в конкретном регионе.
Автор
