Топ островов по всему миру, где можно купить недвижимость

В начале десятилетия дома у моря рассматривались как экзотическая покупка для отдыха, но к 2025 году этот сегмент стал одной из самых устойчивых и востребованных ниш международного рынка.

Дополнительным драйвером такого спроса стала трансформация рынка труда. По данным Global Digital Nomad Report 2025, количество людей, работающих удаленно и постоянно перемещающихся между странами, превысило 40 миллионов человек, из которых значительная часть предпочитает островные регионы с мягким климатом и хорошей интернет-инфраструктурой.

В результате острова перестали быть исключительно курортной экзотикой, и в нашем материале мы рассмотрим как самые популярные, так и неочевидные направления в сегменте островной недвижимости.

Почему недвижимость на островах популярна

Инвестиции в островную недвижимость интересны в первую очередь за счет более высокой арендной доходности по сравнению с материком. По данным в 2024 год, на островах Юго-Восточной Азии и Карибского региона ставка составляла 6–12% годовых, а аналогичные объекты на материке показывали 4–6%.

Вторым важным фактором является доступность некоторых популярных направлений для иностранцев. Например, в Доминиканской Республике, на Кипре, Мальте и Маврикии иностранцы имеют право прямого владения землей (freehold). Этот фактор выводит островную недвижимость в этих странах на уровень тех же ОАЭ, где тоже есть фрихолд-зоны.

Но, пожалуй, самым весомым фактором стоит считать объемы туристического потока. Рост числа туристов напрямую повышает заполняемость арендных объектов, что ведет к росту ставок аренды и, как следствие, к увеличению стоимости самих активов.

ТОП-5 направлений для инвестиций в 2025 году

Согласно данным Savills World Research (2024) и Knight Frank, в 2025 году наиболее привлекательными направлениями для частных инвесторов и девелоперов становятся Бали, Кипр, Канарские острова, Мальта и Доминиканская Республика. Рассмотрим, в чем сильные стороны каждого из участников списка.

Бали (Индонезия)

Флагманом островной недвижимости по праву считается Бали. Средняя доходность аренды вилл составляет 10–12% годовых, а землю хоть и нельзя купить напрямую, цены на нее выросли на 9,3% по итогам 2024 года. При этом доля иностранных покупателей увеличилась на 15%.

Главные факторы спроса:

• Виза Second Home Visa — проживание до 10 лет при инвестициях от $130,000;
• Сильный спрос со стороны digital nomads и экспатов (Чангу, Убуд, Улувату — топ-локации);
• Инфраструктура нового уровня — десятки коворкингов, развитые сервисы, стабильный интернет.

Кипр

Рынок недвижимости Кипра хоть и показал по итогам 2024 года умеренные темпы роста, его считают одним из приоритетных направлений для инвесторов в 2025 году из-за близости к Европе и член.

Основные характеристики:

• Доходность аренды в пределах 5–7% годовых.
• Тип владения Freehold, то есть прямое владение.
• Средняя стоимость апартаментов — €180,000 — 250,000 (виллы €300,000 — 600,000).
• Премиальные объекты у моря стоят от €800,000.
• Средний срок окупаемости составляет 10–12 лет.
• Налог на недвижимость отменен с 2017 года.

Канарские острова (Испания)

Канарские острова — одно из немногих направлений, где туристическая экономика напрямую подпитывает рынок недвижимости. В 2024 году сюда приехало более 13,9 млн туристов, а доля иностранцев среди покупателей жилья достигла 31%.

Устойчивый спрос на аренду со стороны европейцев (особенно немцев и скандинавов) не перегревает рынок, и темпы роста цен остаются умеренными в 5–7% в год. При этом все объекты находятся в зоне ЕС и зарегистрированы, а значит, риск мошенничества минимален.

Особое преимущество Канарских островов в 2025 году — рост сегмента цифровых кочевников. Тенерифе, Гран-Канария и Лансароте активно развивают инфраструктуру для удаленной работы: коворкинги, коливинги, устойчивый интернет. Это приводит к росту средней продолжительности аренды (до 3–5 месяцев) и постепенному смещению рынка в сторону среднесрочного формата.

Мальта

Значительную часть спроса в Мальте создают иностранцы. Специально для них были созданы Special Designated Areas (SDA), где покупка недвижимости разрешена без значительных ограничений. 

Благодаря этому, доля иностранных покупателей ежегодно удерживается на уровне 25–30% от всех сделок на острове. Средняя стоимость жилья за 2024 год выросла на 8,1%, что меньше, чем средняя доходность аренды в 5–6% годовых. Такая разница создает на рынке перевес в сторону аренды недвижимости, а не ее покупки.

Остальные территории, так называемые Non-SDA, тоже доступны иностранцам, но требуют предварительного оформления разрешения AIP (Acquisition of Immovable Property Permit), а приобретаемый объект должен использоваться исключительно как личное жилье, без права сдачи в аренду.

Доминиканская Республика

Доминиканская Республика представляет собой динамичный рынок Карибского бассейна и один из немногих, где иностранцы имеют равные права с гражданами при владении недвижимостью. Иностранцы быстро использовали данную привилегию, и к 2024 году доля сделок с ними составила более 60% покупателей, в основном из США, Канады и Европы.

Средний рост цен составил +12%, а доходность аренды закрепилась на отметке в 8–10% годовых. Есть возможность получения ВНЖ через покупку недвижимости. Сделки можно проводить в долларах США.

Второй эшелон направлений

Основные направления привлекают большую часть инвестиций в недвижимость, но они не единственные. Еще остается значительный пласт островных рынков второго эшелона, которые может и менее популярны, но в них ниже уровень входа (можно найти объекты до €150,000. В эту категорию входят:

• Северный Кипр (ТРСК). Здесь есть интересные объекты, однако правовой статус территории не признан большинством стран, что создает определенные риски. Например, в 2025 г. власти Республики Кипр усилили преследование за сделки с греко-кипрской собственностью на севере.
• Маврикий. Иностранцы могут покупать недвижимость в утвержденных схемах (IRS/RES/PDS/Smart City, а также G+2 для квартир). Покупка в размере от $375,000 в одобренном проекте дает право на ВНЖ обычно на срок владения недвижимостью.
• Сейшелы. Для иностранцев преобладает долгосрочный лизинг 60–99 лет; сделки на срок 2+ лет требуют санкции правительства по закону Immovable Property (Transfer Restriction) Act. Полное владение возможно, но такие случае крайне редки.
• Кабо-Верде (о-ва у берега Зап. Африки). Иностранцам разрешено свободно покупать недвижимость. Низкий порог входа и дефицит апарт-отелей создают потенциал роста доходности в кратко- и среднесрочной аренде.
• Занзибар (Танзания). Остров ускоренно развивает сферу туризма с приоритетом на крупные инвестпроекты в туристическую недвижимость.
• Филиппины (острова Палаван, Сиаргао). Иностранцы не могут владеть землей, но могут владеть квартирами (до 40% иностранной доли в кондоминиумах) или оформлять долгосрочную аренду земли (до 50 лет).
• Азорские острова (Португалия). Рынок интересен для среднесрочной аренды.

Риски инвестиций в островную недвижимость

Одним из серьезных отличий островной недвижимости от континентальной являются потенциально экстремальные природные факторы — штормы, ураганы, землетрясения и цунами. Во многих островных регионах (Карибы, Атлантическое побережье, Индо-Тихоокеанский регион) ураганы и тропические бури — системная угроза.

Например, шторм Beryl, обрушившись на восточные Карибы, нанес ущерб оценочно в ~USD $510 млн страховых выплат только по частному сектору в восточной зоне региона, а ведь он не был единственным. Еще более масштабным оказался ураган Dorian, который в 2019 г. обрушился на Багамы и причинил ущерб в $3,4 млрд.

Также острова подвержены риску землетрясений и связанных с ними цунами. Даже если эпицентр находится в море, волна может достигнуть прибрежных участков с разрушительной силой. Так, в начале 2025 года, мощное землетрясение магнитудой 7,5 произошло у побережья Филиппин спровоцировав цунами и повреждения недвижимости вдоль побережья.

Страховые компании неохотно работают в зонах повышенного риска, поэтому стандартные страховые полисы часто не покрывают ущерб от землетрясений или цунами, особенно если повреждения вызваны затоплением, внутренним напором воды или нестабильностью грунта. Специальные полисы стоят вдвое, а то и втрое дороже обычных.

Итог

Островная недвижимость способна приносить доход выше, чем объекты на континенте за счет туризма, ограниченного предложения и растущего спроса на аренду. Но за высокой доходностью стоят и реальные риски: климатические угрозы, юридические особенности владения и зависимость от инфраструктуры.

Но как показывает аналитика, это не отпугивает инвесторов, а даже наоборот: в ближайшие два года островные рынки будут все более популярными. По прогнозу CBRE, средняя стоимость жилья на ключевых островах к 2027 году вырастет на 7–10%, а доходность в аренде останется на уровне 8–12% годовых.