«Была женщина с 7 котами и квартира, в которой нельзя организовывать бордель». «Ужастики» аренды жилья в Варшаве от риэлтора

Аренда квартиры в Варшаве сейчас — тот еще квест, который далеко не каждый сможет пройти без посторонней помощи. Стоимость жилья зашкаливает, самые выгодные варианты «уходят» буквально за час-полтора после появления объявления, а собственники требуют от арендаторов чуть ли не танцев с бубнами. Как в такой ситуации быть? И действительно ли вся загвоздка в арендодателях? Обо всем этом и многом другом мы поговорили с риэлтором Маргаритой Ясевич, которая активно работает на рынке недвижимости Варшавы и знает обо всех «тараканах» не только арендодателей, но и арендаторов.

 «Был случай, когда арендаторы заплатили за год вперед» 

Маргарита живет в Варшаве более 10 лет и активно работает на рынке аренды жилья. За это время в ее практике случались самые различные «кейсы». Наиболее интересными из них риэлтор поделилась в интервью журналисту Realting.com.

— Как сейчас обстоят дела на рынке аренды жилья в Польше и Варшаве, в частности?

— Ситуация на рынке недвижимости в Варшаве продолжает оставаться довольно напряженной: спрос только растет, а количество предложений с каждым месяцем падает. Польша буквально переживает «бум» иммиграции — количество иностранцев с ВНЖ за 2022 год в стране утроилось. Многие из приехавших, увидев стоимость аренды, предпочитают сразу приобретать свое жилье.

Напряженности рынку добавляет и тот факт, что взять ипотеку на покупку собственного жилья сейчас может все меньше и меньше людей — процентные ставки по кредитам невероятно высоки. Многие покупатели заняли выжидательную позицию, надеясь на снижение процентных ставок. Есть шанс, что летом будет принят закон о помощи в покупке своего первого жилья в Польше — в таком случае, процент по ипотеке будет составлять 2%, и этого ждут не только иностранцы, но и местные жители.

Все эти процессы, конечно, отражаются и на рынке аренды — стоимость аренды жилья в столице Польши за 2022 год, по моим наблюдениям, выросла примерно в 1,5-2 раза. При этом разброс цен на аренду очень большой и зависит от ситуации и везения арендаторов. В среднем, снять квартиру в Варшаве с одной спальней можно за 3,500 злотых, с двумя спальнями — за 4,500 злотых. Аренда небольшой квартиры-студии обойдется в среднем в 2800 злотых. Я намеренно не указываю верхнюю границу цен, потому что сейчас ее просто нет — есть случаи, когда «двушки» в околоцентральных районах сдавались по 8,000 —12,000 злотых (и это речь не о предложении, а о сумме реальной сделки).

— Какие особенности рынка аренды Варшавы вы могли бы назвать?

— Как я уже говорила, рынок аренды недвижимости в Варшавы сейчас буквально «кипит» от повышенного спроса. В таких условиях сложно говорить о каких-то особенностях — ситуацию определяет скорость принятия решений и умение адаптироваться (причем это касается как арендаторов, так и арендодателей). 

Здесь большим спросом пользуются небольшие квартиры (это касается как аренды, так и покупки) — жилье в 80-90 «квадратов» в Польше чаще всего считается неликвидным. Встретить «трешку», размещенную на 46 кв.м., — норма, и она будет популярна и у арендаторов, и у покупателей. Думаю, это обусловлено условиями жизни, меньшим количеством многодетных семей и вообще укладом жизни. К слову, я живу здесь более 10 лет, и не знаю ни одной многодетной семьи. Среди моего окружения вообще очень много «чайлдфри» людей. Они если и думают о детях, то из позиции «может быть когда-нибудь. Но сначала мы заведем собаку». 

Такое мировоззрение сильно влияет и на отношение к жилью: если сейчас человек один или это молодая пара без детей, то запрос будет на поиск однокомнатной квартиры или «кавалерки». Здесь никто заранее не думает о разрастании семьи и очень редко арендует/покупает жилье «с запасом». Кстати, «кавалерки» — одна из особенностей рынка недвижимости Варшавы. Это такие очень маленькие квартиры площадью от 19 кв.м. Как правило, они появляются путем разделения большой четырех- или трехкомнатной квартиры на несколько маленьких квартир. В каждой «кавалерке» отделяется небольшой закуток для санузла, а остальное пространство — это квартира-студия с кухонным оборудованием в углу. И вот такие «кавалерки» пользуются большим спросом среди арендаторов, и стоят они не дешево — на окраине столицы в районе Ursus не так давно квартира площадью 19 кв.м. сдалась за 1,900 злотых (около $450).

Не уверена, что это можно определить, как особенность, но сейчас почти никто не хочет сдавать квартиру меньше, чем на полгода. Кроме того, особенностью рынка аренды 2022 года стало наличие кастинга среди арендаторов, и, судя по всему, скоро это станет нормой для всех.

— Как проходят кастинги на съем квартиры? Как понять, кого именно из арендаторов выберут?

— Спрос на аренду квартир в Варшаве действительно очень высокий, и речь идет не только о белорусах и украинцах. В моей практике были клиенты, например, из Швеции, которые решили открыть свой бизнес с Варшаве, потому что здесь более низкие налоги. Плюс ко всему, активно пользуются арендой и местные — кто-то переезжает в столицу из мелких городов, кто-то просто съезжает от родителей/мужа или жены. 

В итоге у владельцев квартир (особенно, недорогих) есть, из кого выбрать и устраиваются настоящие кастинги. Всем потенциальным арендаторам назначается одна дата и время «просмотра», и в назначенное время все желающие выстраиваются в очередь перед квартирой. Затем каждый заходит в квартиру и рассказывает о себе: какой уровень дохода, где работает, какие документы есть, на какой срок готов снять жилье. Единых критериев выбора здесь нет — все зависит от владельца квартиры. Если, например, на кастинг пришли две девушки-студентки, семья с ребенком, два парня-айтишника и молодая пара, то приоритет будет, скорее всего, у двух парней-айтишников или семьи с ребенком (если ребенок старше 5 лет). Но здесь нет каких-то четких критериев — все зависит от ситуации, стабильности в доходах, знания языков.

Некоторые  кандидаты в качестве аргумента готовы заплатить за аренду квартиры на полгода вперед, и это, конечно, весомый аргумент для владельца. У меня был случай с квартирой в районе Wilanów, когда арендаторы не захотели участвовать ни в каких кастингах и просто заплатили за год вперед. Это была вообще интересная ситуация, потому что заплатили они наличными деньгами в злотых (собственник отказался от оплаты в иностранной валюте), и мы буквально около часа несколько раз пересчитывали деньги. Благодаря такой оплате мне также удалось договориться на хорошую скидку. В итоге аренда этой трехкомнатной квартиры с гаражом стоила 9,900 злотых в месяц (около $2000).

Также бывали случаи, когда владельцы побаивались принимать подобные условия оплаты, сомневаясь в источнике возникновения «таких денег». С опытом приходит понимание психологии владельцев и на интуитивном уровне выбирается стратегия взаимодействия, которая впоследствии поможет договориться на взаимовыгодные условия.

«Невозможность выселить — не единственная проблема собственников»

— Каких подводных камней на рынке аренды сейчас стоит опасаться?

— Подводных камней в аренде на самом деле очень много, и далеко не все касаются арендаторов — риску часто подвержены и собственники квартир. Например, я знаю случай, когда собственник квартиры не заключил договор окказионального найма с арендаторами и потом в течение двух лет не мог их выселить (Примечание. Договор окказионального найма — разновидность договора найма, главная особенность которого в указанной другой недвижимости, куда арендатор может съехать в случае невыполнения условий аренды). Арендаторы не платили, потому что у них «не было на это денег», и не выезжали, потому что, по их словам, «было некуда». И собственник квартиры в таком случае оказался в ловушке: по законодательству, если человек говорит, что ему негде жить, и он нигде не прописан, то выселить его из квартиры нельзя. Точнее, этот процесс занимает очень много времени и сил и проходит через суд. Сейчас рассмотрение таких дел в суде может занять до двух лет, и все это время собственник жилья не будет получать никакие деньги за свою же недвижимость и не сможет с этой недвижимостью ничего сделать.

Но невозможность выселить — не единственная проблема с арендаторами, это только верхушка айсберга. Знаю случай, когда арендаторы заселились в только что отремонтированный дом и буквально «убили» его за несколько лет. При этом, когда собственник объяснил, что задаток за жилье он им не вернет и было бы неплохо отремонтировать все, что они испортили, арендаторы тут же парировали тем, что «дом в таком состоянии и был». Конечно, владелец дома пошел с этим делом в суд, но это, скорее всего, будет бесперспективное дело, потому что в протоколе приемки-сдачи не было подробно прописано состояние дома, всех его мельчайших деталей. Сейчас доказать, что, например, столешница на кухне была новая и без глубоких царапин, невозможно. Или как доказать, что на стенах не было глубоких вмятин, или что духовка внутри не была полна сажи от сгоревшей еды? На фото, которые были предоставлены собственником, этого не видно — он же не фотографировал каждый сантиметр дома. В итоге у владельца ущерб оценен в 60,000 злотых (около $13,500), и их ему никто не вернет.

Причем, несмотря на общее заблуждение, как правило, такие ситуации случаются с арендаторами-поляками, а вовсе не иностранцами. Потому что именно поляки хорошо знают законы своей страны, не сомневаются в том, что государство будет их защищать, и они, чувствуют себя намного увереннее, чем иностранцы. Польское законодательство в этом вопросе настолько гибкое и не до конца продуманное, что, при желании, некоторые его пункты можно трактовать по-своему. И это основная причина, почему поляки-собственники недвижимости так боятся сдавать свои квартиры в аренду. 

— После таких ситуаций на самом деле не захочется иметь дело с арендаторами. Но можно ли как-то себя обезопасить от этого?

— Первое, — работать с проверенными риэлторами. Сейчас на рынке аренды появилось так много агентов недвижимости, которые в свободное от учебы время обзванивают объявления или просто приезжают открыть ключом дверь — на этом их работа заканчивается. И это еще одна проблема, которая опасна как для арендаторов, так и для арендодателей. А стоимость услуг вот таких «агентов» составляет от 500 злотых до 123% от стоимости аренды жилья.

Выше я уже говорила про договор окказионального найма — пусть это не гарант успеха владельца квартиры, но хотя бы «подушка безопасности» от неплательщиков. Причем договор должен быть нотариально заверен и правильно оформлен, чем тоже часто пренебрегают собственники жилья.

По поводу компенсации ущерба — здесь важно в приложении к договору аренды прописать состояние всех ключевых элементов квартиры. Для этого существует специальная шкала от 1 до 6, где «1» — очень плохое состояние, а «6» — новое. Чаще всего собственники прописывают, что состояние мебели и техники где-то в районе «4-5», но если арендатор первым заселяется в только что отремонтированную квартиру, то владелец вправе в каждом пункте поставить «6». Если это указано, то при выселении арендатору придется оплатить ремонт всей испорченной техники или мебели (принимая во внимание естественный износ). 

В Польше распространена практика управляющих компаний, когда за арендой ваших объектов недвижимости следит сторонняя компания. Собственники квартир зачастую не могут или не хотят тратить время на поиск арендаторов, контроль оплат и оформление бумаг — тогда на помощь приходят вот такие представители, которые за определенную плату берут всю процедуру на себя. Это не гарант безопасности, но экономия нервных клеток владельца квартиры — точно. Арендовать квартиру от таких фирм – рекомендую, они занимаются технической поддержкой при необходимости, а также коммуницируют с арендаторами, когда это необходимо, а владелец далеко.

— Какие самые необычные случаи были в вашей практике?

— Арендатор — женщина с 7 котами. Я сначала думала, что это просто человек ошибся в заявке и случайно указал неправильное количество животных. Но нет — у нее действительно 7 котов. В итоге я отказалась от работы с этим арендатором. 

Заселяла в начале этого года семью из Беларуси — ребята буквально недавно переехали в Варшаву. Трудность была в том, что у них есть кот и собака, а арендовать они хотели стильную хорошую квартиру. Желающих арендодателей было, мягко говоря, не много, однако благодаря уже наработанному опыту у меня получилось найти для них «квартиру мечты». Советую тем, у кого есть животные, предлагать собственникам квартиры оформить страховку имущества от повреждений животными (около 75-100 злотых в год) или увеличивать депозит на квартиру (если вы действительно уверены в воспитанности своих питомцев). Плюс в договоре, конечно, будет прописано, что любой ущерб от животного арендаторы берут на себя. 

Из интересного еще: были квартиры, где просто нет интернета и сети — как «черная дыра» какая-то. В Варшаве есть такие новые дома на ул. Kłobuckiej, где у целого подъезда просто нет сети, и что с этим делать — на данный момент непонятно. 

Еще один необычный кейс: владелец квартиры в договоре аренды отдельным пунктом прописал, что в этой квартире нельзя заниматься оказанием интим-услуг. Интерьер квартиры действительно располагал к таким настроениям — она была, скажем, «гламурная». И, когда девушка снимала эту квартиру, владелец еще несколько раз уточнил, понимает ли арендатор этот пункт и согласна ли с ним. Видимо, уже какие-то интересные случаи в этой квартире были.

Совсем недавно была ситуация с большой семьей из Украины, которая релоцировалась из Таиланда в Польшу. Нашла для них квартиру, будучи на постоянной онлайн связи на протяжении 2 недель. Организовала все в деталях –  нотариус, переводчик, трансфер из аэропорта и даже клининг квартиры на определенный день и время. Буквально за пару часов до вылета из Пхукета, владелица арендной квартиры сообщила, что передумала сдавать жилье и сорвала сделку. К счастью, за несколько дней мы нашли вариант еще лучше. Но разнервничались знатно. Урок – рынок аренды не стабилен, нужно быть готовым ко всему и держать руку на пульсе пока договор не подписан.

С похожей ситуацией пришла семья из Украины. Они арендовали квартиру через недобросовестного риелтора, который не предупредил, что по договору арендодатель имеет право разорвать контракт со сроком уведомления всего лишь за 7 дней, а арендатор в свою очередь – за месяц. Спустя 2 месяца аренды владелица квартиры пришла с новостью, что разводится и через неделю семья обязана была выселиться. Урок – внимательно проверять условия договора, чтобы не попасть в невыгодную для вас ситуацию. 

А в целом, когда работаешь на рынке недвижимости, уже ничему не удивляешься, и становится понятным, почему собственники квартир так придирчиво выбирают арендаторов и столько всего от них требуют.