Покупка недвижимости в Хорватии: правовые аспекты и местные особенности

Рынок недвижимости Хорватии открыт для иностранных инвесторов и частных покупателей, однако есть ряд особенностей, которые отличают местный рынок от других стран Европы. В этом материале разберем правовые особенности приобретения недвижимости в Хорватии, налоговую систему, юридические риски и пошагово рассмотрим процедуру приобретения. Вне зависимости от того, какую покупку вы планируете, понимание хорватской правовой системы позволит избежать финансовых и временных потерь.

Кто может купить недвижимость в Хорватии

Вступление в ЕС значительно упростило процедуру для многих иностранных покупателей. Резиденты страны ЕС и ЕЭЗ имеют те же права, что и граждан страны, для них не действует никаких ограничений. Такая же система работает для граждан стран, заключивших с Хорватией двустороннее соглашение о взаимности. В список таких стран (вне ЕС) входят Великобритания, Беларусь (взаимность распространяется только на дома и квартиры, земля – только по наследству), Босния и Герцеговина, Косово, Северная Македония, Сербия, Черногория, Швейцария, Украина, Бруней-Даруссалам, Катар, Казахстан, Ливан, Россия, Саудовская Аравия (с рядом ограничений по ВНЖ), Турция, Япония, Аргентина, Бразилия, Канада, Колумбия, Парагвай, США (есть особенности по штатам), Чили, Эквадор, Алжир, Демократическая Республика Конго, Кения, Марокко, Того, ЮАР и Сент-Китс и Невис.

Для граждан, не входящих ни в один из этих списков, существует целый ряд важных ограничений. Как правило, они не могут приобретать земельные участки или здания на своё имя. Этот вопрос обычно решается посредством создания местного юрлица, в основном общества с ограниченной ответственностью (ООО) и приобретения недвижимости через эту организацию. С точки зрения закона, хорватское ООО рассматривается как национальное юрлицо и, следовательно, не попадает под ограничения для иностранного владения недвижимостью.

Под дополнительные ограничения попадают сельскохозяйственные земли, эти ограничения касаются и граждан ЕС. Согласно закону, покупка подобных земель ограничена переходным мораторием. Формально он уже истёк, но фактические преимущественные права покупки для местных субъектов и особые требования к получению разрешений сохраняются.

Процедура недвижимости в Хорватии

Сделка в Хорватии проходит в строгом порядке, а пропуски или ускорение любого этапа без причины создаёт серьёзные риски, ускорение которых может затратить значительные временные и финансовые ресурсы. Разберем каждый этап по отдельности.

Шаг первый – юридическая проверка недвижимости (due diligence). Муниципальные суды Хорватии ведут специальный земельный реестр, а также Кадастр, который находится в ведении Государственной геодезической администрации. Перед покупкой нужно проверить оба эти реестра. Первый содержит информацию о праве собственности, ипотеке, сервитутах и обременениях. Как показывает практика, не стоит полностью доверять заверениям продавца, лучше проверить оба реестра самостоятельно. В процессе есть вероятность найти расхождения между ними, что нередко встречается, когда речь идет о старых объектах. Такая ситуация может значительно замедлить или вовсе заблокировать процесс перехода права собственности.

Шаг второй – согласование условий и подписание предварительного договора. В таком документе устанавливаются цена, размер задатка (как правило 10% от цены) и сроки завершения сделки. Этот договор имеет обязательную юридическую силу, если покупатель без уважительной причины отказывается от сделки задаток остаётся у продавца. В то же время, если от сделки отказывается продавец, он обязан вернуть двойную сумму задатка. Особенно важно, чтобы договор был проверен хорватским юристом.

Шаг третий – основной договор купли-продажи. Местное право требует, чтобы этот документ был заключен в письменном виде. При этом нотариальной подтверждение такого договора не является строго обязательным, но подпись продавца должны быть нотариально заверена. Иначе Земельный реестр не примет регистрацию перехода права. Как правило, большинство сделок реализуются у нотариуса, который может подтвердить подписи и может разъяснить формальные требования. Также важно знать, что договор должен содержать прямое разрешение покупателю зарегистрировать право собственности в Земельном реестре. Без этого пункта регистрация станет невозможна.

Шаг четвертый – регистрация права собственности. Заявление подается в компетентный муниципальный суд, как правило, регистрация занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Пока идет регистрация покупатель имеет договорное право на недвижимость, но не является зарегистрированным собственником. Основным риском в этот период является тот факт, что продавец может приобрести новые долги или на недвижимость будут наложены новые ограничения.

Шаг пятый – уплата налога. В Хорватии при приобретении вторичной недвижимости взимается налог на переход права собственности. Если же речь о покупке новостройки у застройщика, являющегося плательщиком НДС, со стороны застройщика оплачивается НДС. Налог на право собственности рассчитывается из рыночной стоимости жилья. Покупатель должен подать налоговую декларацию и уплатить налог в установленный срок после подписания договора.

Юридические аспекты, которые стоит проверить иностранному покупателю

Как показывает практика, юридической проверкой Земельного реестра и Кадастра дело не ограничивается. Помимо этого, необходимо провести ещё ряд проверок.

В первую очередь, нужно обратить внимание на наличие разрешений на строительство и эксплуатацию. В Хорватии распространена практика, когда объекты построены и расширены без нужных разрешений, часто такие случаи встречаются в районах побережья и на островах. Без этих разрешений здание не может быть заселено или продано. Также подобные объекты не могут быть подключены к коммунальным сетям и имеют риск попасть под снос. Перед сделкой стоит запросить и проверить разрешения для каждого строения на участки. В случае отсутствия необходимых разрешений предусмотрена процедура легализации, но она занимает значительное время и не дает 100% гарантий.

Еще один важный этап – подключение к коммунальным сетям и наличие инфраструктуры. В сельской местности и на островах постройки могут не иметь подключения к водоснабжению, канализации и электросети, стоимость их подключения стоит закладывать в бюджет сделки.

Также важным юридическим моментом является преимущественное право покупки. Определенные категории собственников, соседей и государственных органов могут обладать преимущественным правом покупки отдельных видов недвижимости. В случае, если обладатель подобного права не был должным образом уведомлен и не смог воспользоваться этим правом сделка может быть оспорена. Юрист одной из сторон должен проверить наличие преимущественных прав и провести все процедуры. К этой же категории потенциальных проблем можно отнести наследование и цепочку перехода права собственности. Многие, особенно старые, объекты могут быть не обновлены после смерти, развода или перехода имущественных прав. Таким образом зарегистрированный собственник может быть умершим. А фактические наследники могли не завершить наследственную процедуру. Поэтому перед сделкой стоит убедиться, что продавец обладает полным зарегистрированным правом собственности и правом на отчуждение недвижимости.

На практике обеим следует рассмотреть возможность привлечения хорватского юриста ещё до выбора конкретного объекта. Он сможет проконсультировать по всей структуре сделки, провести проверку объекта и подготовить почву для будущей сделки.

Налоги, потенциальные расходы и обязательства

Для детального планирования важно учитывать не только изначальную стоимость объекта, но также и налоговую составляющую, сборы и сопутствующие расходы.

Налог на переход права собственности применяется при приобретении вторичной недвижимости. На данный момент он составляет 3% от рыночной стоимости объекта. Здесь важно отметить, что рыночная стоимость устанавливается Налоговым управлением страны и может отличаться от цены, предлагаемой продавцом. В случае, если налоговые органы сочтут цену значительно заниженной может быть проведена переоценка, что может повлечь повышение налога и штрафы. НДС применяется при приобретении новостройки у застройщика, зарегистрированного как плательщика НДС. Стандартная ставка составляет 25%. Перед покупкой стоит уточнить, облагается ли сделка НД или налогом на переход права собственности, так как случаи являются взаимоисключающими.

Ещё одна статья расходов – нотариальные. Они взимаются за удостоверение подписей и договора. В Хорватии действует система, при которой каждая сделка оценивается по тарифу 2 евро за нотариальный балл. При условиях предоставления нотариус уже составленного договора применяется «solemnizacija», которая подразумевает 50% оценку баллов. К каждой подобной сделке применяется НДС в 25%. Таким образом, при сделке в 300000 евро вознаграждение нотариуса составит примерно 556,25 евро. Важно уточнить, что в данном случае мы рассматриваем цены по актуальным тарифам без учета дополнительных фактических расходов, которые могут возникнуть в процессе сделки (копии, переводы, доверенности и т.д.). В эту же категорию попадают сопутствующие юридические расходы, которые зависят от сложности сделки, необходимой проверки и наличия корпоративной структуры. В случае сдачи в аренду сюда добавляется подоходный налог. Для физических лиц – нерезидентов Хорватии действует специальный налоговый режим. Из полученной арендной платы автоматически вычитаются 30% нормативных расходов, а после, из оставшихся 70%, вычитается ещё 12% или 8,4% от валовой арендной платы. Если же речь идет о посуточной аренде применяется специальная паушальная система. Она подразумевает расчёт из годового налога по схеме: количество зарегистрированных спальных мест Х установленная муниципалитет ставка = годовой налог. Ставка устанавливается муниципалитет исходя из категории туристической развитости, где первая – наивысшая, четвёртая – наименьшая. Но паушальный налог – не единственный платеж в случае туристической аренды. Сюда также входят туристический сбор, членский взнос туристическом сообществу.

Если приобретение структурируется через хорватскую компанию, у неё возникают собственные обязательства по ведению бухгалтерского учета, налоговой отчетности и соблюдению корпоративных требований. Это увеличивает текущую стоимость владения, однако может давать преимущества с точки зрения возмещения НДС при покупке и возможности учитывать операционные расходы в составе вычетов.

Заключение

Хорватия открыта к иностранным инвестициям и стремится расширять возможности сотрудничества с партнерами со всего мира. В то же время регион имеет свою юридическую и экономическую специфику, которая подойдёт далеко не каждому инвестору. Рынок недвижимости страны продолжает расти, но фокус интереса покупателей смещается с береговой линии страны вглубь континентальной части Хорватии. Несмотря на спад количества сделок, цены на объекты продолжают расти. Таким образом страна на побережье Адриатики остаётся перспективным направлением для инвестиций.