В 2026 год рынок недвижимости Турции вошел после сильного 2025 года, но без прежнего перегрева. В марте 2026 года в стране было продано 113,367 объектов жилья, что на 2,1% меньше, чем годом ранее.

Спрос тоже изменился и  в 2026 году его основную часть формирует внутренний покупатель. Иностранные граждане купили в Турции 1353 объекта, что на 20% меньше, чем годом ранее. 

В этом обзоре разберем, как устроен рынок недвижимости Турции в 2026 году: какие сегменты сохраняют ликвидность, где цены выглядят перегретыми и как изменилась роль иностранных покупателей.

Обзор рынка недвижимости Турции в 2026 году

За первый квартал 2026 года продажи составили 349,396 объектов, что почти соответствует уровню прошлого года: минус 0,3%. Рынок остается активным по количеству сделок, но темпы уже ниже, чем в период перегретого спроса 2021–2022 годов.

Крупнейшим остается вторичный рынок: в марте на него пришлось 68,5% сделок, тогда как на новостройки всего 31,5%. По количеству сделок лидировали Стамбул, Анкара и Измир:

Город

Продажи в марте 2026

Доля от всех сделок

Стамбул

21,665

19,1%

Анкара

10,236

9,0%

Измир

7278

6,4%

Основной объем сделок формируют граждане Турции. Иностранцы в марте 2026 года купили около 1,2% от общего числа проданных объектов, поэтому динамика рынка зависит прежде всего от внутреннего покупателя: семей, инвесторов, покупателей первого жилья и собственников, которые меняют объект на более подходящий по району, площади или качеству дома.

Внутренний спрос поддерживают три фактора:

  1. Инфляция. Жилье остается способом сохранить капитал в материальном активе.
  2. Арендное давление. Рост арендных ставок подталкивает часть домохозяйств к покупке.
  3. Крупные агломерации. Стамбул, Анкара, Измир, Бурса и Анталья продолжают концентрировать занятость, студентов, миграцию и платежеспособный спрос.

Ипотека в марте 2026 года дала рынку дополнительный объем: продажи с кредитом выросли на 35,9%, до 25,978 сделок. Доля ипотеки составила 22,9%. При этом стоимость денег остается высокой: 22 апреля 2026 года ЦБ Турции сохранил недельную ставку репо на уровне 37%.

Рост ипотечных сделок показывает, что часть покупателей возвращается на рынок даже при дорогом кредите. Чаще это покупатели с первоначальным капиталом, стабильным доходом или ожиданием дальнейшего роста номинальных цен.

Иностранные покупатели в 2026 году занимают небольшую долю рынка. За январь–март 2026 года продажи иностранцам снизились на 14,9%, до 4165 объектов. Среди крупнейших иностранных покупателей в марте были граждане России, Ирана и Германии.

Первичный и вторичный рынок

Новостройки в марте 2026 года показали небольшой рост: 35,725 сделок, плюс 1,3% год к году. Спрос поддерживают рассрочки от застройщиков, готовая инфраструктура комплексов, управляющие компании, закрытые территории, бассейны, охрана и понятный сценарий сдачи в аренду.

Вторичный рынок крупнее по объему: 77,642 сделки в марте. Год к году он снизился на 3,6%. На вторичке сильнее видна реальная платежеспособность покупателей: цена зависит от срочности продажи, состояния дома, района, долгов по айдату, качества управления комплексом и ликвидности конкретной улицы.

Динамика цен

В марте 2026 года индекс цен на жилье в Турции вырос на 26,4% год к году в номинальном выражении. С поправкой на инфляцию цены снизились на 3,4%. В месячном выражении индекс прибавил 2%. 

По трем крупнейшим городам номинальный рост также остается высоким: Стамбул +27,8%, Анкара +30,4%, Измир +24,3% год к году. При высокой инфляции такая динамика не гарантирует роста инвестиционной стоимости в валюте или в реальном выражении.

Арендный рынок в 2026 году остается сильнее рынка продаж по реальной динамике. Индекс новых арендных договоров в марте вырос на 34,4% год к году в номинальном выражении и на 2,7% в реальном выражении.

По городам годовой рост индекса составил:

Город

Рост индекса новых арендных договоров, г/г

Стамбул

+39,4%

Анкара

+37,7%

Измир

+35,0%

Спрос на долгосрочную аренду поддерживают местные жители, студенты, трудовая миграция и высокая стоимость покупки жилья. В туристических регионах дополнительный спрос формируют сезонные арендаторы, релоканты и краткосрочное проживание.

Цены на недвижимость в Турции в 2026 году

В 2026 году цены на жилье в Турции продолжают расти в лирах, но реальная стоимость актива снижается. В марте 2026 года индекс цен на жилье ЦБ Турции достиг 219,7 пункта против 215,4 пункта месяцем ранее. Месячный рост составил 2%, годовой — 26,4%. После поправки на инфляцию цены снизились на 3,4% год к году.

По данным, приведенным Global Property Guide на основе CBRT, в IV квартале 2025 года средняя стоимость жилья по Турции составляла:

Город / регион

Средняя цена, USD/м²

Рост г/г

Стамбул

1755

+33,51%

Анкара

978

+38,69%

Измир

1173

+22,04%

Анталья

1193

+26,20%

Бурса

862

+29,05%

Мерсин

840

+26,74%

Мугла

1815

+17,01%

Среднее по Турции

1076

+26,03%

Анкара дешевле Стамбула примерно на 44% по цене за квадратный метр, но показывает самый быстрый годовой рост среди крупнейших городов — 38,69%.

Разброс цен в Турции определяется не только городом, но и форматом объекта. Квартира 1+1 в новом комплексе, семейная 3+1 на вторичном рынке и вилла у моря — это разные рынки с разной ликвидностью, арендатором и сроком перепродажи.

Цены на недвижимость Турции по типам жилья:

Город / регион

Студия / 1+1, 45–65 м²

2+1, 80–110 м²

3+1, 110–150 м²

Вилла / таунхаус, 180–300 м²

Стамбул

$79–114 тыс.

$140–193 тыс.

$193–263 тыс.

$316–526 тыс.

Анкара

$44–64 тыс.

$78–108 тыс.

$108–147 тыс.

$176–293 тыс.

Измир

$53–76 тыс.

$94–129 тыс.

$129–176 тыс.

$211–352 тыс.

Анталья

$54–78 тыс.

$95–131 тыс.

$131–179 тыс.

$215–358 тыс.

Мерсин

$38–55 тыс.

$67–92 тыс.

$92–126 тыс.

$151–252 тыс.

Мугла

$82–118 тыс.

$145–200 тыс.

$200–272 тыс.

$327–544 тыс.

Самый ликвидный массовый формат — квартиры 2+1 в районах с постоянным спросом: транспорт, школы, медицина, рабочие места, университеты. В курортных регионах выше спрос на 1+1 и компактные 2+1, но там сильнее конкуренция между похожими объектами. Виллы дают высокий чек и потенциально хорошую валютную аренду, но требуют большего бюджета, содержания и времени на продажу.

Арендные ставки недвижимости в Турции:

Город / регион

Средняя аренда, USD/м² в месяц

Рост г/г

Стамбул

8,7

+41,2%

Анкара

5,0

+42,8%

Измир

6,0

+32,3%

Анталья

5,5

+34,6%

Бурса

4,4

+34,8%

Мерсин

4,1

+35,6%

Мугла

7,7

+34,7%

Среднее по Турции

5,3

+33,2%

Краткосрочная аренда работает в туристических и деловых локациях: Стамбул, Анталья, Аланья, Бодрум, Фетхие, Каш, Мармарис, Каппадокия, отдельные районы Измира. Доходность может быть выше долгосрочной аренды, но чистый результат зависит от загрузки, сезонности, комиссии платформ, уборки, ремонта, коммунальных платежей и управления.

С 1 января 2024 года в Турции действует Закон №7464 о краткосрочной аренде жилья для туристических целей. Краткосрочной считается аренда на срок до 100 дней. Для такой сдачи требуется разрешение Министерства культуры и туризма, а для объекта в многоквартирном доме — согласие собственников по правилам закона.

Airbnb также указывает, что с 1 апреля 2026 года владельцы объявлений в Турции должны вводить данные разрешения для каждого объекта: номер разрешительного документа, имя владельца документа и адрес объекта. Объявления с недействительными или устаревшими данными не смогут продолжать принимать гостей на платформе.

Как иностранцу выйти на рынок недвижимости Турции

Иностранные граждане могут покупать недвижимость в Турции без предварительного оформления ВНЖ. Право собственности переходит только после регистрации сделки в земельном кадастре.

Предварительный договор, даже заверенный у нотариуса, не передает право собственности — он фиксирует обязательство сторон провести сделку. Перед оплатой нужно проверить ипотеку, аресты, залоги и другие ограничения по объекту.

Для физических лиц действует лимит: иностранный гражданин может приобрести недвижимость и ограниченные вещные права в Турции площадью до 30 гектаров. Также иностранцы не могут покупать и арендовать недвижимость в запрещенных военных зонах и военных зонах безопасности. В пределах одного района совокупная собственность иностранцев не должна превышать 10% территории, где разрешена частная собственность.

Покупка строится вокруг проверки объекта, подтверждения платежей и регистрации TAPU. Для иностранца критичны не только цена и район, но и то, как оформлены деньги, документы и назначение покупки: для жизни, аренды, ВНЖ или гражданства.

Инвестиционный офис Турции указывает, что для кадастровых процедур требуются данные объекта, паспорт покупателя, документ о текущей рыночной стоимости от муниципалитета, обязательная страховка от землетрясений DASK для зданий, фотографии сторон и сертифицированный переводчик, если участник сделки не говорит по-турецки.

ВНЖ через недвижимость

Покупка недвижимости дает иностранцу основание подать заявление на краткосрочный ВНЖ, но не гарантирует автоматическое одобрение. Миграционные органы оценивают объект, документы, цель проживания, адресную регистрацию и соответствие заявителя требованиям.

Для ВНЖ объект должен быть жилым и использоваться как жилье. Турецкое Управление миграции отдельно указывает, что при заявлении на ВНЖ на основании недвижимости объект должен иметь жилой характер и использоваться по этому назначению.

Для заявлений по недвижимости в перечне документов e-Ikamet указано требование стоимости жилья не менее эквивалента 200 000 долларов США в турецких лирах. Это не гражданство, а основание для краткосрочного ВНЖ.

Гражданство через недвижимость — отдельный режим, его нельзя смешивать с обычным ВНЖ. Для участия в программе иностранный покупатель должен приобрести объект или несколько объектов стоимостью не менее 400 000 долларов США или эквивалента в иностранной валюте. В TAPU фиксируется ограничение на продажу минимум на 3 года.

Покупатель должен заранее заявить, что объект приобретается для цели гражданства. После завершения кадастровых процедур оформляется сертификат соответствия (certificate of eligibility), затем владелец подает документы в соответствующие органы для получения ВНЖ или гражданства.