Почему одни инвесторы сейчас нервничают, а другие видят возможности
Рынок недвижимости Дубай в 2026 году оказался в точке, где восприятие инвесторов всё сильнее расходится с реальной динамикой. После рекордного 2025 года, когда ежемесячный объем сделок достигал 15–17 тысяч, рынок вошел в фазу коррекции.
В этом интервью мы поговорим с Алексей Дашкевич, руководителем Kalinka Middle East, о том, что на самом деле происходит на рынке: где заканчивается паника и начинаются реальные возможности, как изменилась структура сделок, почему рынок «очищается» от случайных игроков и какие стратегии сегодня работают для инвесторов с горизонтом 3–5 лет.
Предисловие
Я люблю Дубай. Этот город очень многое мне дал — темп, возможности, окружение, рост, совершенно другой масштаб мышления. Пожалуй, именно поэтому мне особенно важно говорить о том, что происходит здесь сейчас, честно и без лишней драмы.
Последние недели Дубай активно обсуждают в новостях — от разговоров про пустые улицы до ожиданий, что рынок недвижимости вот-вот начнет падать. Но когда ты живешь здесь и работаешь внутри рынка каждый день, ты видишь совсем другую картину.
Да, коррекция началась. Но это не история про слабость города. Наоборот — это история про зрелость рынка, опыт властей и умение системы держать удар.
Обстановка в городе
— Какая сейчас обстановка в Дубае? Правда ли, что город пустой?
— Нет, город не пустой.
Да, туристов стало меньше - это факт. Но улицы не пустые, рестораны работают, Dubai Mall заполнен, у Burj Khalifa по вечерам по-прежнему собираются толпы людей. Многие, кто временно уезжал, уже вернулись обратно.
При этом фон напряженности сохраняется. На телефоны приходят уведомления об опасности, и раз в несколько дней можно услышать отдаленные хлопки. Это есть.
Но если смотреть не через новости, а через реальную жизнь, город точно не живет в режиме кризиса. Дубай продолжает функционировать спокойно и собранно.
Если говорить честно, главное изменение, которое замечают экспаты, - стало меньше пробок.
И в этом весь Дубай: даже в непростый момент он не разваливается, а адаптируется.
Конкуренция на Рынке Дубая
— Что происходит с риелторами? Конкуренции стало меньше?
— Да, и это только начало.
Последние годы рынок жил в первую очередь за счет off-plan — первички, где брокеры получали 4-5% комиссии от застройщиков.
Сейчас эта модель меняется.
Застройщики сократили новые запуски, рынок стал осторожнее, и фокус неизбежно смещается на вторичку, где комиссия всего 2% и ее еще нужно делить с агентством. Заработки брокеров неизбежно упадут примерно в 2-2,5 раза. Многие просто не смогут перестроиться, потому что рынок вторички значительно сложнее.
Часть брокеров уже уехала. Часть еще уедет.
Но я не воспринимаю это как трагедию для рынка. Скорее наоборот — идет очищение отрасли. Дубайский рынок был перегружен людьми, которые пришли сюда за быстрыми деньгами. Сейчас остается больше тех, кто умеет работать глубже - с аналитикой, переговорами и реальной мотивацией продавцов.
Ситуация с продажами
— Какой район Дубая сильнее всего упал по продажам?
— Никакой.
И это важный момент. Сейчас неверно говорить, что есть один район, который просел сильнее всех. Мы видим не массовое падение районов, а точечную переоценку отдельных объектов.
Причина чаще всего одна из двух.
Первая — у продавца проблемы с деньгами. Несколько объектов в рассрочке, кассовый разрыв в бизнесе, срочная необходимость в ликвидности.
Вторая — паника. Если человек не живет в Дубае и следит за ситуацией только по новостям, ему может показаться, что нужно срочно избавляться от активов.
Но в этом и заключается разница между эмоцией и рынком. Новости часто выглядят намного страшнее, чем реальная ситуация внутри города.
Дистресс-сделки
— Что такое дистресс-сделки и почему сейчас о них все говорят?
— Дистресс-сделка — это продажа недвижимости ниже рыночной цены, когда продавец вынужден выйти из актива быстро.
Есть плохой дистресс, когда избавляются от слабого объекта в плохой локации или с низкой ликвидностью, и правильный дистресс. Второй возникает когда продавцы с реальными проблемами сбывают ликвидные объекты в хорошей или нормальной локации.
Продавцы сбывают объекты по цене ниже рыночно по нескольким причникам. Это может быть наличие нескольких объектов в рассрочке, кассовый разрыв, паника из-за новостей и банальная нужда в деньгах.
Именно в такие моменты появляются возможности, которые в спокойном рынке ты просто не увидишь.
Стоимость дистресс-сделок
— За сколько сейчас реально купить объект ниже рынка?
— Сейчас можно покупать лучше, чем полгода назад. Это факт.
Я вместе с командой ежедневно ищу такие объекты по всему рынку. Мы мониторим сделки, общаемся с собственниками и ловим мотивацию продавцов. Лучшие варианты моя ассистентка публикует в нашем Telegram-канале.
Например, Студия 38 кв. м в семейном районе JVC от застройщика IMAN в 2024 году на старте покупалась за 693,000 AED. Сейчас она же продается за 600,000 AED. При этом последняя сделка на рынке составила 725,000 AED, а объект будет сдан в 2027 году.
То есть для входа в сделку сейчас нужно внести порядка 323,000 AED, дальше — оплата по платежному плану. Итоговый дисконт составляет порядка 17% ниже рынка.
Другой вариант: Готовая 1-bedroom 61 кв. м в JVC от Binghatti сейчас продается за 870,000 AED, а последняя сделка - 980,000 AED. Дисконт составляет порядка 11% от средней рыночной цены.
Наиболее актуальный пример в одном из самых популярных зеленых районов у русскоязычных покупателей — 1-bedroom в Dubai Hills. Сейчас она продается за 1,3 млн AED, а последняя сделка — 1,5млн AED, то есть на 13% ниже рынка.
Также 1-bedroom 81 кв. м от Imtiaz в Dubai Islands - в 2 минутах от пляжа, с частичным видом на воду покупалась в 2025 году за 1,9 млн AED, но сейчас продаётся за 1,7 млн AED.
Готовые объекты в Beach Walk 1 уже торгуются около 2,4 млн AED, разница с готовым рынком — около 30%, хотя это, конечно, единичный кейс.
2-bedroom 114 кв. м в Production City от Deyaar сейчас продается за 1,2 млн AED, хотя первоначальная цена от застройщика была 1,43 млн AED. Последние сделки — 1,63 млн AED. Дисконт составляет около 26% ниже рынка.
Это не распродажа “лишь бы сбыть”. Это частные продавцы, которые выходят из рынка с убытком. Для понимающего инвестора именно здесь начинается возможность.
Дома и Таунхаусы
— Сколько стоят дома и таунхаусы?
— Важно понимать: в Дубае объекты с 3 спальнями и выше - это чаще всего уже таунхаусы или виллы. На них высокий спрос и заметно меньше предложения.
Таунхаус - это дом с отдельным входом в закрытом комьюнити, но с общей стеной с соседями.
По ценам 3-bedroom готовые таунхаусы от Топ-1 застройщика Emaar в Arabian Ranches 3
(~180 кв. м) — лучшее предложение сейчас 2,65 млн AED, а средннее по рынку порядка 3 млн AED. Дисконт - около 11% ниже рынка.
4-bedroom (~230 кв. м) — улетело 2 юнита по цене 3,1 млн AED и 3,3 млн AED при среднем по рынку порядка 3,9 млн AED. Дисконт — около 15% ниже рынка.
И важный момент: хороший дистресс-юнит в этом сегменте может уйти буквально за один день. Как я уже говорил — два таунхауса 4Br буквально улетели.
Цены от застройщиков
— Почему застройщики не снижают цены?
— На мой взгляд, здесь как раз видно зрелость дубайского рынка.
Девелоперы не идут по пути “сейчас резко снизим цену, быстро распродадим и уйдем”. Они думают в долгую. И это правильно.
Потому что у любого сильного застройщика есть ответственность не только перед новым покупателем, но и перед теми инвесторами, которые уже купили его проекты раньше. Если девелопер начнет резко обваливать цены, он испортит всю статистику по своим же объектам и поставит в неприятную ситуацию тех, кто инвестировал в него раньше.
А в Дубае практически все сделки можно проверить в открытых источниках. Здесь рынок очень прозрачный. Поэтому любое сильное снижение мгновенно ударило бы по доверию инвесторов, по репутации застройщика и по будущим продажам.
Именно поэтому девелоперы действуют намного умнее. Они не рушат цены, а становятся гибче по условиям: улучшают рассрочку, берут на себя отдельные платежи, дают бонусы и временно приостанавливают новые запуски и распродают уже существующий сток.
То есть они защищают рынок в долгосрочной перспективе. И, честно говоря, я считаю, что это правильный подход.
Количество сделок
— Что по сделкам? Рынок падает?
— Цифры есть, но их важно правильно читать.
В 2025 году рынок недвижимости Дубая был на пике — в марте проходило около 15,000 сделок, и активность оставалась стабильно высокой. В 2026 году февраль сохранил сильные показатели — около 17,000 сделок, но уже в марте количество сделок снизилось примерно до 11,800.
Если взять мои рабочие данные, то за Февраль 2026 первичный рынок показал 11,418 сделок, а вторичный еще 5609, доведя итоговое количество сделок до 17,027 сделок.
За март этого же года первичный рынок продемонстрировал снижение до 8959 сделок. На вторичном прошло 2869 сделок, а итоговый показатель составил 11,828 сделок.
На первый взгляд кажется, что рынок резко упал, но это не совсем так. Статистика не отражает полную картину потому, что на вторичке сделка — это договоренность между людьми.
В марте многие покупатели и продавцы просто поставили сделки на паузу, продлили ее сроки или перенесли регистрацию. То есть сделки никуда не исчезли. Они просто сдвинулись по времени.
По первичке ситуация другая. Покупатель уже все оплатил и подписал договор, но застройщик может зарегистрировать сделку через 1-2 месяца.
Это значит, что мартовские продажи первички мы увидим только позже — фактически в апреле-мае.
Поэтому текущее снижение — это не реальное падение рынка, а во многом временной сдвиг. Рынок не обвалился. Он просто стал осторожнее.
И именно это дало покупателю окно возможностей.
Пузырь\Коррекция
— Это пузырь? Сейчас коррекция?
— Да. Это и есть коррекция.
Все говорили про пузырь. Вот он — только в реальности это не катастрофа, а абсолютно нормальная фаза рынка после сильного роста.
События на Ближнем Востоке стали катализатором.
Для инвесторов, которые заходили с короткой стратегией “купить и перепродать через год-два”, сейчас не лучший момент для выхода.
А вот для тех, кто понимает, как работает недвижимость, горизонт всегда был и остается 3-5 лет. В этом горизонте текущая коррекция не проблема, а возможность.
Ситуация с ипотекой
— Что происходит с ипотекой?
— Вот где сейчас одна из самых интересных возможностей на рынке.
Сейчас ставки от 3,75% со средним сроком до 25 лет. Первоначальный взнос 20%. Ипотеку можно брать уже во время строительства — после 50% готовности объекта.
Самый важный момент — ипотеку можно брать на последний платеж (на ключах). Многие мои клиенты пользуются этим инструментом.
Это работает так: вы оплачиваете объект по рассрочке и на момент получения ключей обычно остается около 40%, а некоторых объектах и 65% стоимости квартиры. Вот эту часть и можно закрыть ипотекой.
Это очень удобно, потому что не нужно вытаскивать всю сумму из своих денег.
Дальше начинается стратегия. После получения ключей можно заложить готовый объект в банк и получить кэш (до 50% от текущей рыночной стоимости), использовав эти деньги на любые цели.
Но также можно использовать объект как базу для масштабирования. До 80% стоимости квартиры можно использовать для покупки следующего объекта в Дубае.
И ключевая мысль: во многих случаях ипотека сегодня на 20-30% дешевле аренды.
Возьмем пример покупки готового объекта: вы заходите с 20% первоначального взноса, после чего сдаете квартиру в аренду. То есть арендатор фактически оплачивает ипотеку за вас (арендные платежи перекрывают платеж по ипотеке) и актив начинает окупать себя.
И главный вопрос: на каком ещё рынке сегодня можно зайти с 20% и получить модель, где недвижимость в значительной степени обслуживает сама себя?
Взгляд в будущее
— Почему вы в целом сохраняете позитивный взгляд на город?
— Потому что я вижу, как этот город умеет проходить через сложные периоды.
Дубай уже сталкивался с серьезными вызовами, и опыт COVID это отлично показал. Тогда власти очень быстро принимали решения, рынок адаптировался, а город не просто выстоял, а в итоге вышел еще сильнее.
Именно поэтому у меня есть доверие к этой системе. Здесь кризис не воспринимают как повод для хаоса. Здесь его воспринимают как управленческую задачу, которую нужно решать быстро, спокойно и на перспективу.
И мне кажется, это одна из причин, почему Дубай продолжает притягивать людей, капитал и бизнес даже в периоды общей нестабильности.
Что сейчас делать потенциальным покупателям? Покупать или подождать?
Давайте максимально прямо и без иллюзий: покупать off-plan от застройщика — точно не стоит. В большинстве случаев такие объекты уже переоценены. Рост был, потенциал ограничен. Вы заходите по цене, в которую уже заложена будущая прибыль - вашей там практически не остается.
Покупка resell в стройке (выход предыдущего инвестора) — да, но выборочно. Это как раз тот сегмент, где сейчас появляются деньги. Но важно понимать, что не любой дисконт автоматически делает сделку хорошей.
Если это ликвидный объект и продавец выходит ниже своей цены из-за давления то рассматривать покупку стоит. Но если это слабый проект, который просто уже давно не продается — то нет. Речь идет только о правильных дистрессах.
Покупка готовых объектов в сильных локациях по ценам 2022–2023 — однозначно да. Это самый сильный сценарий на сегодня. Но есть нюанс: таких объектов почти нет. Все действительно хорошие варианты либо не доходят до рынка, либо уходят в течение 1-2 дней.
В итоге точно можно сказать, что сейчас не время покупать что угодно, но на объекты ниже рынка, в правильной локации, с реальной мотивацией продавца точно стоит обратить внимание. Все остальное - это просто вход в рынок без преимущества. А в текущей фазе рынка это уже ошибка.
Итог
Я по-прежнему очень верю в этот город.
Дубай уже не раз показывал, что умеет проходить через сложные периоды спокойно, быстро и стратегически. И именно поэтому я смотрю на текущую ситуацию не как на проблему, а как на естественную фазу взросления рынка.
Рынок Дубая не падает - он очищается и становится более зрелым и здравым.
Слабые выходят.
Сильные заходят.
Паника уже есть. А значит, возможности тоже уже есть.
Те, кто покупают сейчас с пониманием и холодной головой, через несколько лет будут благодарны себе за это решение.
Те, кто ориентируются только на страх, как правило, просто упускают момент.
