ВНЖ при покупке недвижимости в 2026 году

В 2026 году покупка недвижимости остается одним из самых понятных способов получить вид на жительство за рубежом. Для инвестора такой формат удобен: вложения идут в реальный актив, объект можно использовать для жизни, сдавать в аренду или сохранить как часть семейного капитала.

Интерес к таким программам недвижимость сохраняется даже на фоне ужесточения миграционных правил в Европе. Где-то появляются дополнительные требования к заявителям, а Испания и Португалия и вовсе закрыли свои программы для недвижимости.

В этом материале мы рассмотрим страны, где в 2026 году покупка недвижимости действительно может стать основанием для получения резидентского статуса и каким требованиям должен удовлетворять заявитель.

Топ-7 стран для получения ВНЖ через покупку недвижимости

В этом материале мы сравнивали программы по нескольким практическим критериям. Первый ориентир — сумма, с которой заявитель может претендовать на статус. В 2026 году разброс по странам остается значительным и может составлять от €250,000 до €800,000. 

Следующий критерий — что именно получает инвестор: временный ВНЖ, долгосрочную резиденцию или постоянное резидентство. Это принципиальная разница. Например, в ОАЭ покупка недвижимости дает инвесторскую резиденцию на 2 года, а в Греции инвестор получает пятилетний ВНЖ.

Один из главных признаков простоты программы также заключается в отсутствии жесткой обязанности постоянно жить в стране. Для многих инвесторов резидентство через недвижимость нужно как запасной вариант, а не как немедленный переезд.

ОАЭ

В Дубае инвестор может претендовать на двухлетнюю резидентскую визу при покупке недвижимости стоимостью примерно от $204 000 (750 000 дирхамов ОАЭ). Если недвижимость куплена в ипотеку, заявитель должен подтвердить, что оплачено не менее 50% стоимости объекта или сумма, эквивалентная примерно $204 000 (750 000 дирхамов ОАЭ). 

Инвесторы в недвижимость могут претендовать на 10-летнюю Golden Visa при владении одним или несколькими объектами общей стоимостью примерно от $545 000 (2 млн дирхамов ОАЭ).

ВНЖ дает право легально жить в ОАЭ, оформить Emirates ID, открыть банковский счет, подключить местные сервисы, арендовать жилье, регистрировать бизнес и находиться в стране без краткосрочных визовых ограничений.

Отдельное преимущество ОАЭ — это возможность оформить резидентские разрешения для супруга или супруги, детей и родителей.

Оформление занимает 7–10 рабочих дней, но на практике к этому сроку нужно добавить время на подготовку сделки, получение права собственности (title deed), прохождение медицинского обследования, биометрии и выпуск Emirates ID.

Помимо стоимости недвижимости, инвестор должен учитывать регистрационные и административные расходы. В Дубае при покупке объекта обычно уплачивается регистрационный сбор в размере 4% от стоимости недвижимости. Дополнительно возникают расходы на агентскую комиссию, оформление документов, медицинский тест, Emirates ID и саму резидентскую визу.

При семейной заявке бюджет увеличивается: двухлетнее резидентское разрешение для супруга или супруги обходится примерно в $2010 (7 382,25 дирхама ОАЭ), для ребенка до 18 лет — примерно в $1765 (6 482,25 дирхама ОАЭ), для родителей на один год — примерно в $2419 (8 882,25 дирхама ОАЭ).

Греция

Для получения ВНЖ через покупку недвижимости Греции нужно соответствовать одному из порогов, коих в 2026 году в основном три:

• €250,000. Он действителен для специальных категорий объектов: переоборудования коммерческой недвижимости в жилую или восстановления зданий, имеющих исторический либо охраняемый статус. 
• €400,000. Это основной порог для большей части греческой недвижимости. Объект должен быть один, а его площадь, как правило, должна составлять не менее 120 кв. м.
• €800,000. Максимальный порог действует в наиболее востребованных локациях страны, включая Афины, Салоники и острова с населением более 3100 человек. К этой категории относятся самые ликвидные и популярные рынки, где власти повысили инвестиционный минимум, чтобы снизить давление на жилую недвижимость.

Греческая Golden Visa дает инвестору и его семье пятилетний вид на жительство. Разрешение можно продлевать каждые 5 лет, если сохраняется инвестиция и соблюдаются условия программы.

Резидент Греции может находиться в других странах Шенгена в пределах стандартного режима краткосрочного пребывания, то есть до 90 дней в течение 180-дневного периода.

В заявку можно включать членов семьи. Обычно речь идет о супруге или супруге, детях и некоторых финансово зависимых родственниках при соблюдении требований программы.

Одно из главных преимуществ Греции заключается в отсутствии обязанности постоянно жить в стране для сохранения ВНЖ. Инвестор может получить статус, пользоваться им для поездок и продлевать его при сохранении объекта, не переезжая в Грецию на большую часть года.

Стандартный срок рассмотрения обычно начинается примерно от 4 месяцев, но фактическая продолжительность зависит от региона подачи, качества досье, загруженности органов и выбранного типа объекта.

Кипр

Программа получения ВНЖ Кипра через инвестиции регламентируется Regulation 6(2) of the Aliens and Immigration Regulations. По действующим правилам заявитель должен инвестировать не менее €300,000 в один из разрешенных активов:

• Жилая недвижимость. Это должен быть первичный объект, так как покупка вторичного жилья для этого сценария обычно не подходит
• Коммерческая недвижимость. Офисы, магазины, отели и аналогичные объекты можно брать как новые, так и вторичку.

Кипрская программа требует не только купить объект, но и подтвердить стабильный ежегодный доход. Основной заявитель должен показать обеспеченный годовой доход не менее €50,000. Если в заявку включается супруг или супруга, требование увеличивается примерно на €15,000. За каждого несовершеннолетнего ребенка добавляется примерно €10,000.

За эти деньги инвестор получает постоянное резидентство на Кипре. Статус позволяет проживать, использовать страну как семейную базу, оформлять детей в местные школы, пользоваться банковской и медицинской инфраструктурой.

Кипр также удобен для предпринимателей: в стране действует правовая система, основанная на английском праве, широко используется английский язык в бизнесе, а корпоративная и налоговая инфраструктура ориентирована на международных клиентов.

При этом кипрский Кипр входит в ЕС и не является полноценной частью Шенгенской зоны. Однако в начале 2026 года парламент страны озвучил, что все подготовительные работы для вступления в нее завершены.

Кипр не требует от инвестора жить в стране большую часть года для сохранения статуса. Но держатель ВНЖ должен посещать Кипр не реже одного раза в два года. 

Главная статья дополнительных расходов — это НДС при покупке новой жилой недвижимости. Только он один забирает 19%. от стоимости новостройки, а ведь также нужно учитывать гербовый сбор, регистрацию договора, юридическое сопровождение, банковские комиссии, переводы и апостиль, медицинскую страховку, оформление справок и возможные расходы на оценку объекта.

Турция

В отличие от большинства европейских программ, здесь покупка объекта может использоваться в двух разных сценариях: для получения краткосрочного ВНЖ через владение жилой недвижимостью или для оформления гражданства через инвестиции.

• Для краткосрочного ВНЖ через недвижимость в Турции актуальный рыночный ориентир — от $200,000. Этот порог применяется к жилой недвижимости и действует по стране в целом. Для подачи заявителю нужны документы на объект, включая свидетельство о праве собственности TAPU и оценочный отчет, подтверждающий стоимость недвижимости.
• Для гражданства через инвестиции минимальный порог составляет $400,000. Объект может быть один или несколько, если их совокупная стоимость достигает требуемого уровня. Но на недвижимость накладывается ограничение на продажу сроком 3 года. 

Краткосрочный ВНЖ дает право жить в Турции, оформить местный адрес, пользоваться банковскими и бытовыми сервисами, подключать коммунальные услуги, оформлять медицинскую страховку и продлевать разрешение при сохранении основания. ВНЖ часто выдается на 1 год с возможностью продления; по закону краткосрочные разрешения могут выдаваться на срок до 2 лет.

При покупке недвижимости от $400,000 инвестор может претендовать на гражданство Турции со всеми привилегиями гражданина страны.

Мальта

В отличие от стран, где инвестор получает временный ВНЖ и затем регулярно продлевает его, мальтийская программа Malta Permanent Residence Programme, или MPRP, ориентирована на получение постоянного резидентства.

В 2026 году инвестор может выполнить имущественное требование MPRP двумя способами: купить недвижимость или арендовать объект на Мальте либо Гозо. Для покупки минимальный порог составляет примерно €375,000. Недвижимость нужно удерживать не менее 5 лет.

Альтернативный вариант — это аренда от примерно €14,000 в год также минимум на 5 лет.

Но реальный минимальный бюджет при покупке выше, потому как помимо стоимости объекта заявитель платит невозвратный административный сбор примерно €60,000, государственный взнос в €37,000 и благотворительное пожертвование примерно в €2000 в одобренную мальтийскую организацию. Эти платежи обязательны независимо от того, покупает заявитель недвижимость или арендует ее.

Инвестор получает постоянное резидентство Мальты. Это долгосрочный статус в стране ЕС и Шенгенской зоны, который позволяет жить на Мальте, пользоваться местной инфраструктурой, открывать банковские счета, оформлять детей в школы и свободно въезжать на Мальту без необходимости каждый раз получать визу.

В заявку можно включать супруга или партнера, финансово зависимых детей, а также зависимых родителей и grandparents при соблюдении требований. Для взрослых иждивенцев может взиматься дополнительный административный сбор примерно €7500 за человека.

Важно, что в 2026 году заявитель должен показать активы минимум в размере не менее €500,000, из которых минимум €150,000 должны быть финансовыми активами. В качестве альтернативы можно  продемонстрировать наличие €650,000, из которых не менее €75,000 являются финансовыми активами.

Венгрия

Венгрия вернула инвестиционную программу резидентства в новом формате: Guest Investor Residence Permit. В 2026 году речь идет не о прямой покупке квартиры, дома или коммерческого помещения, а об инвестиции в фонд, связанный с венгерской недвижимостью.

Минимальная инвестиция по недвижимостному маршруту составляет €250 000. Эти средства направляются не на покупку квартиры напрямую, а на приобретение инвестиционных сертификатов фонда недвижимости, зарегистрированного и регулируемого Венгерским национальным банком.

Альтернативный маршрут предполагает пожертвование €1 млн в общественно значимый фонд, связанный с высшим образованием, но для темы недвижимости ключевым остается именно первый вариант.

Фонд должен соответствовать установленным требованиям и менее 40% чистой стоимости активов такого фонда должно быть инвестировано в венгерскую жилую недвижимость. 

Инвестор получает Guest Investor Residence Permit сроком до 10 лет. Вместе с ним право жить в Венгрии и пользоваться краткосрочной мобильностью по Шенгенской зоне в стандартном режиме — до 90 дней в течение 180-дневного периода.

Венгерская программа устроена в два этапа. Сначала заявитель получает Guest Investor Visa, затем приезжает в Венгрию и выполняет инвестиционное условие. После этого подается заявление на Guest Investor Residence Permit.

На этапе визы заявитель может декларировать намерение инвестировать. После въезда в Венгрию инвестицию нужно реализовать в установленный срок. В юридических обзорах программы указывается срок до 93 дней после въезда для завершения инвестиционного условия.

В отличие от покупки квартиры, здесь нет классических расходов на регистрацию права собственности, нотариальную сделку с объектом, техническую проверку помещения или управление арендой. Но появляются другие статьи затрат: входные и управленческие комиссии фонда, возможные комиссии за хранение или обслуживание инвестиционных сертификатов, а также условия выхода из фонда после обязательного периода владения.

Ключевой объект проверки в венгерской программе — фонд. Инвестор должен приобрести инвестиционные сертификаты фонда недвижимости, зарегистрированного Венгерским национальным банком.

Грузия

С 1 марта 2026 года для ВНЖ через недвижимость требуется объект или несколько объектов общей рыночной стоимостью не менее $150,000. Важна именно подтвержденная оценочная стоимость, а не только цена, указанная в договоре купли-продажи. Оценка проводится аккредитованным оценщиком, и именно этот документ используется при подаче на ВНЖ.

В Грузии можно использовать несколько объектов для достижения порога. Например, инвестор может собрать портфель из двух или трех квартир, если их совокупная оценочная стоимость достигает $150,000 и все объекты корректно зарегистрированы. 

Покупка дает основание для краткосрочного ВНЖ. Такой статус обычно выдается на 1 год и может продлеваться при сохранении права собственности на подходящий объект. Он позволяет легально жить в Грузии, пользоваться местной инфраструктурой, открывать банковские счета, оформлять долгосрочную аренду, подключать коммунальные услуги, вести бытовые и финансовые дела внутри страны.

Грузия выделяется сравнительно быстрой процедурой. В актуальных обзорах программы указывается стандартный срок рассмотрения около 30 календарных дней, а за дополнительную плату процедура может быть ускорена до 10–20 дней.