С 1 марта 2026 года в Грузии меняются условия получения краткосрочного вида на жительство на основании владения недвижимостью: минимальная подтвержденная рыночная стоимость объектов для подачи заявления повышается с $100,000 до $150,000, то есть на 50%.

Эта напрямую влияет на самый массовый сценарий легализации для иностранцев через покупку квартиры или апартаментов, потому что теперь иностранный спрос смещается к объектам за $150,000.

В связи с этим мы решили разобрать, что из себя представляет ВНЖ Грузии при покупке недвижимости, какие у него преимущества и как его оформить. 

Содержание:

  1. Что представляет собой ВНЖ Грузии через недвижимость
    1. Плюсы и минусы ВНЖ Грузии при покупке недвижимости в 2026
    2. Что изменилось с 1 марта 2026 года
  2. География инвестиций: где покупать недвижимость для ВНЖ Грузии в 2026
    1. Тбилиси
    2. Батуми и Аджария
    3. Кутаиси и Имерети
  3. Пошаговая процедура получения ВНЖ через покупку недвижимости

Что представляет собой ВНЖ Грузии через недвижимость

Временный вид на жительство в Грузии на основании владения недвижимостью выдается при наличии зарегистрированной недвижимости, рыночная стоимость которой соответствует установленному минимальному порогу.

Важно учитывать несколько принципов:

  • учитывается именно рыночная оценка, а не цена в договоре;
  • допускается суммирование нескольких объектов;
  • недвижимость должна быть зарегистрирована в реестре.

Оценка проводится лицензированным оценщиком и является обязательной частью пакета документов.

Плюсы и минусы ВНЖ Грузии при покупке недвижимости в 2026

ВНЖ через покупку недвижимости в Грузии обладает не только плюсами, но и минусами. Подробно разберем обе стороны вопроса.

Плюсы:

  • Понятный порог в $100,000, а с 1 марта 2026 — $150,000. Оценка недвижимости проходит через аккредитованного оценщика.
  • Быстрые сроки рассмотрения в 30 календарных дней. За дополнительную плату можно этот срок можно сократить до 10–20 дней.
  • Для физлица, сдающего жилую недвижимость для проживания, налоговая ставка 5% вместо стандартных 20%.
  • Ежегодный налог на имущество зависит от дохода и может быть нулевым при доходе до 14,934 долларов США.
  • Иностранцы могут покупать жилую и коммерческую недвижимость, ограничения есть только при покупке сельхоз земли.

Минусы:

  • После повышение порога объекты за $100,000 больше не подходят, что повлечет за собой спекулятивный рост цен в сегменте за $150,000.
  • Решает рыночная оценка, а не цена покупки и если оценщик заключил, что рыночная цена ниже порога, то жилье не подойдет как основание для ВНЖ.
  • Если объект продан или его суммарная рыночная стоимость падает ниже порога, разрешение могут отозвать.
  • Процедура требует личного присутствия на первичной подаче.
  • Формат ВНЖ по недвижимости обычно годовой и требует продления, то есть повторяющиеся действия, пошлины, сопровождение, контроль сохранения основания.

Что изменилось с 1 марта 2026 года

Ключевое изменение касается минимальной стоимости недвижимости, которая дает право подать заявление на временный вид на жительство. На практике это означает, что значительная часть объектов, которые ранее использовались именно для получения ВНЖ, больше не соответствует требованиям. В первую очередь это касается:

  • компактных студий в Батуми в туристическом сегменте
  • квартир эконом-класса в спальных районах Тбилиси
  • недорогих домов в регионах

Сегмент до $150,000 перестает быть инструментом миграционной стратегии и остается исключительно инвестиционным или потребительским продуктом. Более того, для подачи на ВНЖ учитывается не цена, указанная в договоре купли-продажи, а рыночная стоимость, подтвержденная аккредитованным оценщиком. 

На практике возможны ситуации заявитель купил объект за $150,000, но оценка показывает $135,000, что уже ведет к отказу по ВНЖ. Но возможны и обратные случаи, когда объект могут оценить дороже. Поэтому перед приобретением нужно обязательно провести оценку.

Она проводится на основании:

  • аналогичных сделок в районе;
  • состояния объекта;
  • инфраструктуры и ликвидности;
  • типа недвижимости.

Средний срок подготовки отчета составляет 2–5 рабочих дней. Именно этот этап является одним из наиболее рискованных в процессе оформления ВНЖ.

При этом закон предусматривает важное исключение для сделок, совершенных до 1 марта 2026 года. Если право собственности зарегистрировано до этой даты, применяется прежний порог, даже если подача на ВНЖ происходит позже. 

В этом случае и при продлении будут действовать прежние правила. Главное чтобы объект оставался в собственности заявителя потому как если ее продать, то при повторной подаче потребуется соответствовать уже новому порогу в $150,000.

География инвестиций: где покупать недвижимость для ВНЖ Грузии в 2026

С ростом порога до $150,000 меняется сама структура спроса. Бюджет, который раньше позволял заходить в массовый сегмент, теперь требует выбора между ликвидностью, доходностью и риском.

В Грузии фактически сформированы три разных рынка недвижимости. Тбилиси дает стабильный спрос и более предсказуемую аренду. Батуми ориентирован на туристический поток и краткосрочную аренду с выраженной сезонностью. Регионы остаются более доступными по цене, но уступают по ликвидности и скорости выхода из актива.

Тбилиси

Тбилиси это крупнейший по объему рынок сделок и аренды, где спрос меньше зависит от сезона и сильнее зависит от экономики города, работы, учебы и релокации. По оценке TBC Capital, средняя цена жилья в Тбилиси в 2025 году составила $1312 за м2, рост 4,1% год к году.

По отчету Galt and Taggart (первичный рынок, white frame), цена в октябре 2025 была $1352 за м2, аренда $10,1 за м2 в месяц. Средняя валовая доходность по Грузии в 1 квартале 2026 составляет 7,42%. Госстат фиксирует, что в 2025 году на Тбилиси пришлось 36,2% посещений среди регионов, это самый высокий показатель в стране.

Батуми и Аджария

Батуми это рынок, где финансовый результат сильнее зависит от туристического потока, качества объекта и модели управления. По TBC Capital и Sisno Group, средняя цена продажи недвижимости в Батуми в 2025 году выросла на 16,5% и достигла $1395 за м2.

Средняя цена новых квартир в Батуми в декабре 2025 была $1231 за м2, с ростом 15,4% год к году; также отмечается, что часть первичных сделок регистрируется с задержкой. Госстат указывает, что в 2025 году в Аджарии было 25,7% посещений по регионам, это второй показатель после Тбилиси.

Кутаиси и Имерети

Кутаиси часто попадает в подборки из-за более низких цен, поэтому под ВНЖ объектов меньше и найти их сложнее. По распределению посещений в 2025 году Имерети занимает 11,1% по регионам.

Пошаговая процедура получения ВНЖ через покупку недвижимости

Процедура получения ВНЖ в Грузии через недвижимость состоит из нескольких последовательных этапов. Первым из них является приобретение объекта и его регистрация на в государственном реестре.

Как проходит процесс:

  • проверяются документы на объект;
  • подписывается договор купли-продажи;
  • подаются документы в Национальное агентство публичного реестра;
  • объект регистрируется на нового собственника.

Что обязательно проверить до покупки:

  • право собственности у продавца зарегистрировано корректно;
  • нет залогов, арестов и ограничений;
  • площадь и характеристики совпадают с реестром;
  • объект можно зарегистрировать без дополнительных условий.

После того как объект оформлен в собственность, необходимо подтвердить его рыночную стоимость. Нанимает оценщика владелец объекта, стоит это от $100 до $300 и длится 2–5 рабочих дней. 

Если отчет оценщика подтверждает, что рыночная стоимость объекта вписывается в порог в $150,000, то можно подготавливать пакет документов для подачи заявления на ВНЖ..

Базовый пакет документов включает:

  • загранпаспорт;
  • документ о праве собственности;
  • отчет об оценке;
  • заявление установленной формы;
  • подтверждение адреса проживания.

Дополнительно могут потребоваться:

  • фотографии;
  • перевод документов;
  • подтверждение семейного статуса, если подаются члены семьи.

Все документы должны быть актуальными и без ошибок. Любые несоответствия могут привести к задержке рассмотрения. Само заявление нужно подавать через Дом юстиции или онлайн-систему государственных услуг. В большинстве случаев первичная подача осуществляется лично.

При подаче заявления уплачивается государственная пошлина, размер которой зависит от скорости рассмотрения.

  • 30 дней — 300 GEL ($110–120)
  • 20 дней — 450 GEL ($160–180)
  • 10 дней — 600 GEL ($210–230)

После одобрения дополнительно оплачивается оформление карты резидента, от $20 до $50 в зависимости от срочности. После одобрения заявления оформляется карта резидента. ВНЖ сохраняется только при наличии основания, то есть пока недвижимость находится в собственности и соответствует требованиям.

Процедура продления аналогична первичной подаче, но обычно проходит быстрее, так как данные уже есть в системе.