Недвижимость Дубая – грамотный маркетинг или выгодная инвестиция? Разбираемся с показателем ROI “золотого” города. Аналитика от REALTING

Новости и многочисленная реклама пестрят заголовками о высокой инвестиционной привлекательности недвижимости Дубая. Считается, что Дубай – самый прибыльный город в мире для арендодателей Airbnb. Эмират также возглавил список городов с самыми высокими расходами иностранных туристов. Ранее REALTING проанализировал рынок купли-продажи недвижимости Дубая. Сегодня посмотрим, что сейчас происходит с арендой недвижимости. И где в Эмирате самый выгодный район для покупки недвижимости в свой портфель инвестиций?

Ежегодно в Дубае регистрировалось более 100 тыс. договоров долгосрочной аренды недвижимости

Говоря об инвестициях в недвижимость Дубая, большинство людей подразумевают консервативное инвестирование в недвижимость, которое предполагает приобретение объекта на первичном или вторичном рынках (без внесения существенных изменений в объект) для получения дохода от сдачи в аренду и/или последующей продажи.

Прежде, чем оценить инвестиционную привлекательность Дубая, нужно охарактеризовать ситуацию на рынке аренды. Стоит сказать, что правительство строго регулирует законодательство в области сдачи недвижимости в аренду. Так, RERA (Real Estate Regulatory Agency – одно из регулирующих подразделений Dubai Land Department) установило, что каждый договор долгосрочной аренды (на срок от 1 года) должен обязательно быть зарегистрирован в системе EJARI. Система имеет неоспоримые плюсы: она позволяет контролировать и сдерживать необоснованный рост арендной платы, страхует от безосновательного выселения, защищая интересы арендатора. Благодаря такой регистрации объект недвижимости не может быть сдан дважды на один и тот же период времени.

Ежегодно с 2020 по 2022 год в Дубае в системе EJARI регистрировалось более 100 тыс. договоров долгосрочной аренды недвижимости. Показатель 2022 года стал пиковым – 124 978 арендных договора, а 2023 год уже демонстрирует высокое значение – более 52 тыс. договоров.

2016-2018 гг. отличились критично низкими показателями. По сравнению с 2015 годом, количество зарегистрированных договоров аренды в 2016 году снизилось в 9 раз – при этом, 97% из них были заключены в 1 квартале. 2017 год ставит антирекорд – 1 174 сданных в аренду объекта – показатель ниже еще в 7 раз по сравнению с прошлым периодом. С 1 квартала 2018 г. начинается постепенное восстановление.

Причины взлетов и падений на рынке аренды Дубая

Трудовая миграция стала одним их важнейших факторов формирования спроса на аренду недвижимости в Дубае. Помимо прочего, она способствовала преобразованиям в социально-экономической и политических сферах. Разница в заработной плате в несколько раз между страной проживания и ОАЭ для большинства мигрантов является определяющим фактором при переезде. Иностранцы заняты в основном в компаниях частной формы собственности, а немногочисленные граждане в государственном секторе. Стоит отметить, что европейцы чаще приезжают на более квалифицированную и высокооплачиваемую работу, формируя спрос на аренду более дорогой и комфортабельной недвижимости в престижных районах. Мигранты из развивающихся стран заняты на работе, не требующей специальной подготовки, связанной с физическим трудом. Такая категория жителей рассматривает самые бюджетные варианты аренды жилья, в сравнительно старом фонде и часто без мебели и техники.

Спад на рынке купли-продажи в 2016-2019 гг., спровоцированный падением цен на нефть и профицитом предложения, оказал влияние и на рынок аренды – сдавать недвижимость стало сложно. В 2016-2018 гг. большое значение сыграла слишком высокая арендная плата – арендаторы стали чаще выбирать для проживания соседние Эмираты. Данная тенденция стимулировалась также благодаря развитию инфраструктуры и строительству за пределами Дубая, как следствие – появлению новых рабочих мест. Впоследствие власти Шарджи приняли решение о возможности приобретать недвижимость иностранцам, владеющим резидентской визой ОАЭ. Юридически покупка оформлялась как договор аренды сроком на 100 лет. 

Данные события отразились и на средней арендной плате за год. Арендная плата за виллы в 2016 году снизилась на 9%, а в сегменте квартир произошло лишь незначительное колебание на 1%. В 2017 году продолжилось падение, причем квартиры подешевели существенно сильнее вил – на 18%. Начавшуюся стабилизацию на рынке аренды в 2019 году пошатнула пандемия коронавируса. За 5 лет с 2015 года по 2020 гг. средняя арендная плата на виллы и квартиры снизилась почти на 30%.

По итогу 1 полугодия 2023 года цены на аренду еще не пришли к уровню 2015 года и в среднем составили более 22 тыс. $/год за квартиру и более 50 тыс. $/год за виллу.

Стоимость аренды недвижимости в разных районах Дубая

Важно отметить, что средний показатель дает лишь общее представление об аренде недвижимости в Дубае. Чтобы иметь более детальное понимание стоит рассматривать аренду недвижимости в разрезе районов. В соответствии с Roads and Transport Authority (RTA) в Дубае 14 официальных районов, в которые входят более мелкие территориальные единицы.

В таблице представлена информация о средней арендной плате в самых популярных районах. Так, самые дорогие районы: Jumeira – знаменит своими пляжами, насыпным островом, торговыми центрами и Hadaeq Mohammed Bin Rashid – привлекает концепцией «город в городе», а также низкой плотностью населения и многочисленными зелеными насаждениями.

В районе Deira можно найти самые бюджетные варианты временного жилья в Дубае. Это один из старейших районов Эмирата, соответственно и объекты недвижимости, которые предлагают собственники для аренды относятся к старому жилому фонду, снимают их преимущественно индийцы, пакистанцы, малазийцы и иранцы.

 За 10 лет прослеживается тенденция: в среднем около 80% арендуемых объектов – это квартиры и остальные 20%  – виллы и таунхаусы.

Для определения целесообразности вложения денег в недвижимость Дубая необходимо определить инвестиционную стратегию: это может быть, например, спекулятивная прибыль при перепродаже объекта или сравнительно небольшой, но стабильный доход от сдачи в аренду. В соответствии с этим стоит выбирать конкретный объект.

Среди туристов, которые снимают жилье на краткосрочный период, высоким спросом пользуются квартиры с небольшой площадью  – студии и апартаменты с 1 спальней. Апартаменты с 2-3 спальнями в семейных комьюнити обычно выбирают семьи. Виллы – чаще относятся к сегменту элитной недвижимости и становятся выбором людей с доходом выше среднего, которые ценят повышенный комфорт и приватность.

Локацию следует выбирать исходя из того, на какой срок будет сдаваться объект: для краткосрочной аренды подойдут районы, находящиеся вблизи туристических достопримечательностей и деловых районов, для долгосрочной – семейные комьюнити. Инфраструктура также является важным фактором: наличие объектов здравоохранения, детских образовательных учреждений, ритейла, объектов общественного питания и продуктовых сетей, развлечений повышают стоимость объекта. При покупке недвижимости необходимо тщательно изучить генеральный план развития Дубая, чтобы понимать, какие объекты могут появиться вблизи вашей инвестиции.

Информация о краткосрочной аренде в Дубае, которую вам не расскажут брокеры

Чтобы лучше понимать, как рассчитать инвестиционную привлекательность покупки недвижимости Дубая для сдачи ее в аренду, давайте сначала разберемся, что такое ROI. Простым языком, ROI (Return on Investment) – это показатель того, сколько прибыли заработал инвестор, выраженный в процентах от общей стоимости вложенных в недвижимость средств. Рассчитывается как отношение дохода (после вычета всех издержек), полученного от сдачи недвижимости в аренду, к ее первоначальной стоимости. Соответственно, чем выше показатель – тем более рентабельной можно считать инвестицию. Расчет ROI позволяет сравнить потенциальную доходность одного объекта недвижимости с аналогичными вариантами.

Рентабельность инвестиций не зависит от временной стоимости денег. ROI измеряет изменение стоимости объекта в настоящее время по сравнению с его первоначальной стоимостью.

Важно отметить, что при определении ROI неправильно будет умножать выручку одного месяца краткосрочной аренды недвижимости на 12 месяцев. Сдача объекта посуточно, на первый взгляд, кажется более прибыльной по сравнению с долгосрочной арендой, но подразумевает наличие лицензии на деятельность отеля или гостиничных апартаментов. В данном случае собственники обычно обращаются в управляющую компанию и оплачивают комиссию за оказанные ей услуги – около 20% от стоимости договора аренды. К расходам при краткосрочной сдаче квартиры стоит отнести и коммунальные платежи, при долгосрочной аренде данная статья расходов оплачивается арендатором.  Таким образом, при планировании инвестиций в объект недвижимости с целью сдавать его в краткосрочную аренду потенциальные инвесторы должны учитывать около 25% дополнительных расходов. Зачастую же эта информация скрывалась недобросовестными брокерами с целью приукрасить перспективы от инвестиций. Однако с апреля 2023 года DLD начал бороться с поддельной рекламой и обязал все компании, занимающиеся недвижимостью, размещать QR-код в своих печатных и аудиовизуальных рекламных объявлениях с целью позволить клиентам проверить подлинность и действительность рекламы, гарантируя, что она была одобрена RERA.

При рассмотрении среднего ROI в Дубае можно отметить, что с 2019 года по настоящее время показатель для вилл выше в среднем на 2 п.п. по сравнению с квартирами.

По итогу 1 полугодия 2023 года установились следующие значения: 6,1% доходности для вилл и 4,2% для квартир. 

Максимальный ROI для вилл был достигнут в 2019 году – 7,6%, тогда стоимость годовой аренды в среднем составляла более $41 тыс./год, а приобретение виллы обошлось бы в среднем в $548 тыс.

Квартиры были наиболее инвестиционно-привлекательны в 2016 – показатель ROI достигал 6,5%. Именно в этот год стоимость аренды была максимальной за десятилетие –$24 тыс./год, а покупка апартаментов обошлась бы в среднем в $371 тыс.

Для вилл средний срок окупаемости с 2013 по 2020 год составил 15 лет, а для квартир – 18 лет. С 2021 года срок окупаемости увеличился для всех сегментов недвижимости: для вилл он вырос в среднем на 2 года и составил практически 17 лет, а для квартир увеличился на 5 лет, как итог – 25 лет.  

Показатель ROI по районам Дубая

Dubai Land – район с самым высоким ROI в 2023 году как для вилл, так и для квартир. Dubai Land один из самых масштабных проектов по застройке Дубая, где ведутся работы с 2003 года. 25 проектов района включают в себя виллы и квартиры, парки развлечений, торговые, спортивные и культурные объекты.  Развитая за это время инфраструктура является центром притяжения как туристов, так и резидентов Эмирата.

Покупка квартиры в 2023 году в Jabal Ali вероятнее всего окупится в 2 раза быстрее, чем приобретение виллы. Не удивительно – предложение вилл в прибрежном районе ограничено и будет более эксклюзивной покупкой, в то время как многоквартирных домов планируется построить значительно больше. Помимо такого банального для Дубая элемента инфраструктуры как крупный торговый центр, жители оценят близость района к Dubai Marina, плюс дорога до аэропорта и столицы ОАЭ – Абу-Даби – составит не более часа.

Madinat Al Maktoum начал развиваться сравнительно недавно – в 2012 году. В связи с тем, что район находится в стадии застройки и развития здесь отсутствует дефицит предложения и еще можно найти выгодные варианты для вложения средств. В этом районе ROI для квартир находится на самом высоком уровне среди остальных – 8%, для вилл показатель составил 5%, срок окупаемости инвестиций – около 13 и 18 лет соответственно.

Квартиры Bur Dubai сочетают в себе новые жилые комплексы и старый жилой фонд, который уже не всегда отвечает требованиям покупателя. Самый низкий показатель ROI – следствие дешевой арендной платы за объекты устаревшего фонда и высокой стоимости современных объектов.  

При принятии инвестиционных решений нужно учесть возможный профицит предложения, если со стороны иностранных граждан произойдет потеря интереса к стране. В таком случае 8% граждан ОАЭ не смогут обеспечить спрос на огромное количество построенной недвижимости. Стоит обратить внимание и на перспективы ужесточения налогового законодательства.

Правительство ОАЭ создало благоприятный инвестиционный климат, как следствие – множество компаний открывают и релоцируют сюда бизнес, создают новые рабочие места. Все это стимулирует рост экономики, и как следствие, рынок недвижимости. Обеспечение и повышение прозрачности в сфере недвижимости, а также строгое регулирование законодательства с помощью информационных технологий обеспечивает низкий уровень рисков со стороны государства и делает рынок привлекательным для инвесторов.

Возвращаясь к вопросу вначале, стоит сказать, что к инвестиции средств в недвижимость Дубая необходимо подойти с «холодной» головой. Рынок Дубая действительно подвержен агрессивной рекламе со стороны организаций сферы недвижимости, однако при тщательном изучении всех аспектов и подборе подходящего объекта возможно значительно увеличить свой капитал. 

База зарегистрированных договоров аренды недвижимости в Дубае сформирована на основании информации Dubai Land Department (DLD).