Новостройки сильно дороже «вторички». Итоги десятилетия на рынке недвижимости Дубая. Аналитика от REALTING

Высокая доходность предприятий, отсутствие коррупции, экономическая стабильность привлекают в ОАЭ инвесторов со всего мира. При этом одним из самых популярных направлений для инвестиций стал Дубай – сказочный город-мечта. REALTING решил посмотреть, как развивался рынок недвижимости этого города в разрезе десятилетия. Взлеты и падения «золотого» квадратного метра в новостройках Дубая и на вторичным рынке – в нашем большом аналитическом материале.

Количество сделок в Дубае за 2023 год уже превысило годовые значения за последнее десятилетие

Большинство покупателей недвижимости и инвесторов рассматривают ОАЭ не только как одно из лучших мест отдыха, но и как вариант для сезонного проживания, а также как вариант для переезда на постоянное место жительства. Этому способствовала и либерализация законов в 2020 году. Плюс постоянный рост стоимости «квадрата» жилья, растущий спрос и невероятное развитие экономики страны – все это превратило Дубай в один из самых популярных городов для инвестиций. 

Высокий спрос, конечно, влияет и на активность застройщиков – строительство недвижимости в Дубае ведется круглосуточно. Основная доля инвестиций имеет иностранное происхождение, а квартирами и виллами здесь владеют знаменитости со всего мира. 

Перед покупкой недвижимости в Дубае как для личных целей, так и в качестве инвестиций следует тщательно оценить особенности локального рынка.

Рекордное количество сделок купли-продажи с жилой недвижимостью было зарегистрировано в 2022 году – суммарно за четыре квартала было совершено 74,6 тыс. сделок. Показатель превысил значение 2013 года в 1,7 раза (+69%) и показатель предыдущего периода в 1,6 раза (+60%). Это свидетельствует о том, что рынок недвижимости Дубая, преодолев спад в 2016-2019 гг., а также пандемию коронавируса в 2020 году, находится в стадии подъема. Необходимо отметить, что рынок недвижимости Дубая зависит от цен на нефть, падение которых негативно отразилось на всех показателях в 2015-2016 гг.  

Повышение мобильности в мире способствует развитию локального рынка недвижимости. По данным Dubai Statistics Center с 2020 по 2022 гг.  92% населения страны являются приезжими и только 8% - граждане ОАЭ.

Количество сделок за 1 полугодие 2023 года – более 50 тыс. – уже превысило годовые значения за последнее десятилетие. 

Стоит отметить, особенности рынка недвижимости Дубая – это информационная открытость (транспарентность), высокие обороты (большое количество сделок), структурированность (высокий спрос на элитные объекты). 

Всего за 1 полугодие 2023 г. было продано 6831,1 тыс. кв.м, денежный оборот от продажи которых составил $28 678,7 млн. В денежном выражении это на 70% больше, чем в аналогичном периоде за прошлый год. Тем не менее, 2022 год пока остается лидером за 10 лет как по количеству сделок, так и по объему денег.

Рост денежного оборота более чем в 2 раза произошел в 2021 – тогда в недвижимость было вложено $22 673,7 млн.

Повышение привлекательности Дубая также связано со строительством социальной и транспортной инфраструктуры, инвестициями в строительство коммерческих объектов.

Если говорить про структуру рынка по готовности объекта, с 2013 года наблюдается тенденция снижения количества сделок с готовой недвижимостью – за 10 лет покупатели чаще стали отдавать предпочтение недвижимости на стадии строительства. Это связано с бурным ростом строительной деятельности. Причем процент незанятых площадей в настоящее время остается на минимальном уровне. Так, в 2022 и 2023 гг. 54 и 57% сделок купли-продажи соответственно было совершено с объектами Off-plan. В 2013 году с данными объектами было совершено лишь 22% сделок.  

Квартиры на "вторичке" более доступны по цене

Всего за 1 полугодие 2023 года с квартирами было совершено 42 394 сделки – 85% от общего количества. Чаще всего покупали однокомнатные и двухкомнатные квартиры (43% и 27% от всех сделок с квартирами соответственно), а также студии (18%). Подобная тенденция сохраняется на протяжении 10 лет.

Можно говорить о том, что квартиры на вторичном рынке более доступны по цене по сравнению со строящимися объектами. Так, в период с 2013 по 2018 гг. квартиры на "вторичке" стоят дешевле в среднем на 15%, а с 2019 года – в среднем на 40%. Объясняется это тем, что покупатели, несмотря на разницу в цене, все чаще выбирают современные и комфортабельные объекты, а на вторичном рынке преобладают квартиры из более старого жилого фонда. Также, одно из основных отличий и преимуществ по сравнению с долевым строительством в других странах является то, что в Дубае собственник покупает квартиру с готовым ремонтом.

$5170/кв.м. – средняя цена кв.м. на квартиры Off-Plan, которая установилась по итогу 2 квартала 2023 года. По сравнению с 1 кварталом произошло незначительное колебание средней цены на 2%. Несмотря на то, что квартиры Off-plan на данный момент являются самым дорогим сегментом жилой недвижимости Дубая, с ними совершено больше половины (59%) сделок купли продажи с квартирами.

Также, во 2 квартале 2023 года можно отметить самые дорогие и популярные проекты на стадии строительства (по количеству совершенных сделок): 

• SEAPOINT – $12 870 /кв.м – 366 сделок;
• Bluewaters Bay – $11 140 /кв.м – 262 сделки;
• DAMAC Bay – $11 140 /кв.м – 661 сделка.

Средняя цена кв.м на уже готовые квартиры установилась на уровне $3490/кв.м. По сравнению с 1 кварталом 2023 года цена выросла на 5%. С 2021 наблюдается стабильная положительная динамика средней цены: +18% по сравнению с 2020 годом и еще +18% по итогу 2022 года. 

Минимальная цена за 10 лет установилась на готовые объекты по итогу 2019 года – $2360/кв.м. Тогда падение составило 16%.

Каждая 7-ая сделка в Дубае – покупка виллы

За 1 полугодие 2023 года с виллами и таунхаусами была совершена 7641 сделка – 15% от общего количества. Чаще всего покупали трех- и четырехкомнатные объекты (41% и 26% от всех сделок с виллами соответственно) – как и в сегменте квартир, покупатели не меняют своих предпочтений уже на протяжении 10 лет.

В 1-3 кварталах 2013 года с виллами на стадии строительства совершалось минимальное количество сделок (от 8 до 62), а средняя цена объектов Off-plan в 2013 и 2014 гг. была ниже готовой недвижимости в среднем на 4%. В 2015 году она установилась на одинаковом уровне. А с 2016 года виллы на стадии строительства стали продаваться дороже готовых объектов: наибольшая разница наблюдается в 2019-2021 гг. – в среднем на 44% (т.е. практически в 1,5 раза).

По сравнению с 1 кв. 2023 г. Цена на виллы Off-plan осталась на прежнем уровне – $3440/кв.м, в сегменте Existing – произошло увеличение на 4% ($2490/кв.м).

С 2020 года цены как на квартиры, так и на виллы начали восстанавливаться. Связано это преимущественно с ослаблением ограничений, введенных из-за пандемии коронавируса – пока популярные туристические направления запретили пересечение своей границы, в Дубае было возобновлено международное авиасообщение. А с ноября 2022 г. в ОАЭ отменены все требования к въезду и меры предосторожности, связанные с COVID-19. 

Не последнюю роль в повышения интереса к Дубаю стала выставка «Экспо-2020», которая стала своеобразной рекламой для города. За все время проведения выставку посетили более 20 млн человек со всего мира.

Самыми популярными районами для покупки недвижимости в 2023 году стали:

• Al Barsha South Fourth – 5866 сделок – ср. цена $3070 /кв.м
• Marsa Dubai – 4823 сделки – ср. цена $7670 /кв.м
• Business Bay – 3512 сделки – ср. цена $5380 /кв.м

За 10 лет в среднем 80% сделок происходило с использованием собственных средств покупателей, остальные 20% - с использованием заемных средств. Стоит сказать, что для получения положительного решения по ипотеке в Дубае должно выполняться достаточно много условий: учитывается статус покупателя на территории страны, возраст, уровень дохода и трудоустройства, наличие собственности на территории страны, стадия строительства объекта. Также ипотека подразумевает дополнительные расходы на рассмотрение заявки банком, а также на страхование сделки. Очевидное преимущество статуса резидента ОАЭ – более низкие ставки по кредитам.  

Доверие к инвестициям в недвижимость Дубая возрастает с каждым днём и вероятно 2023 год поставит новый рекорд на рынке недвижимости эмирата. Цены на виллы и квартиры показывают уверенный рост и находятся на исторически высоком уровне, что говорит о смелом и активном поведении как покупателей, так продавцов и застройщиков.

База сделок купли-продажи недвижимости в Дубае сформирована на основании информации Dubai Land Department.