Инвестиции в недвижимость Грузии: доходность, рост цен и новые проекты
Рынок недвижимости Грузии активно развивается и трансформируется. Стабилизация политической обстановки в стране и привлечение крупных международных инвестиций создают благоприятные условия для развития строительной отрасли и повышения инвестиционной привлекательности грузинской недвижимости.
О текущем состоянии рынка, перспективных направлениях для инвестиций и прогнозах развития отрасли рассказывает Олег Хорошев, руководитель отдела продаж компании GulfStream. В интервью эксперт анализирует ключевые тренды 2025 года, делится практическими советами по выбору недвижимости в различных регионах Грузии и раскрывает особенности работы с иностранными инвесторами на местном рынке.
Общая динамика рынка и самые перспективные локации для инвестиций
— Как вы оцениваете динамику грузинского рынка недвижимости в начале 2025 года? Какие ключевые изменения произошли по сравнению с прошлым годом?
— В конце 2024—начале 2025 года произошло несколько событий, которые существенно повлияли на рост инвестиционной привлекательности недвижимости в Батуми и в Грузии в целом. Немалую роль в этом сыграла стабилизация политической обстановки в Грузии, но основным триггером стало подписание меморандума об инвестировании на 6 миллиардов долларов (в том числе в строительство целого района в Батуми) между правительством Грузии, Аджарии и крупнейшим девелопером ОАЭ EMAAR Group. Эти факторы стабилизировали спрос на инвестиционную и жилую недвижимость. По субъективным оценкам, недвижимость Батуми в 1–2 квартале 2025 года выросла на 5%.
— Какие районы в Батуми сегодня считаются наиболее перспективными для покупки недвижимости? Может быть, есть другие регионы, которые тоже набирают популярность?
— На сегодня наиболее перспективными районами для покупки недвижимости в Батуми остается проспект Жиули Шартава, известный как «Аллея Героев», традиционно историческая часть города, и также набирает популярность Новый Бульвар — новостройки в районе нового, современного парка Леха и Марии Качиньских. Из элитных новостроек можно отметить нарастающие продажи на «Батумском острове» — территория насыпного острова, аналога островов Дубая.
Актуальные объекты жилой недвижимости в Батуми
Цены на грузинскую недвижимость и реальная доходность
— Сохраняется ли тенденция роста цен на недвижимость в Грузии? Давайте приведем примеры цен в разных городах на квартиры.
— В Батуми, как и в других регионах Грузии, сохраняется устойчивый рост цен на недвижимость. Он несколько замедлился в связи с резким скачком в 2021-2022 году, но в прошлом году и в первой половине нынешнего рост цен выровнялся и составляет порядка 7–8%.
— Насколько реалистична доходность 10–15% годовых на рынке недвижимости сегодня? Какие сегменты приносят такой доход?
— Доходность некоторых категорий недвижимости на рынке Грузии действительно составляет 10-12% годовых. К таким категориям в первую очередь можно отнести апартаменты в гостиничных комплексах, управляемых мировыми лидерами гостиничного бизнеса.
Инвестиционная привлекательность для иностранцев
— Какие факторы в 2025 году влияют на спрос на недвижимость среди иностранных инвесторов?
— В 2025 году устойчивый спрос на недвижимость в Грузии в первую очередь влияет стабилизация политической обстановки, инвестиционная привлекательность, подтвержденная реальными контрактами с крупнейшими мировыми игроками в этой сфере (см. Вопрос 1).
— Насколько распространены случаи недобросовестных застройщиков, и как защитить себя от подобных рисков?
— К сожалению, в Грузии, как и в любой другой стране, при бурном росте строительства (что, соответственно, увеличивает количество застройщиков, присутствующих на рынке) не избежать рисков приобретения объектов у недобросовестного застройщика — особенно на ранних этапах строительства.
Самый простой способ минимизировать эти риски — обратиться к профессионалам, специалистам в области локального рынка, т. е. в агентства недвижимости с многолетней историей и опытом. Такие агентства регулярно мониторят ситуацию на рынке, знают историю каждого объекта и застройщика и помогут выбрать наилучший вариант. Самому разобраться в перипетиях местного рынка в короткий срок крайне затруднительно.
— Какие юридические особенности и ограничения существуют для иностранных покупателей недвижимости в Грузии?
— Законодательство Грузии очень лояльно и демократично к гражданам иностранных государств, решившим приобрести недвижимость в этой стране. Никаких ограничений или запретов в приобретении квартир или апартаментов не существует. Единственное ограничение касается земельных участков сельскохозяйственного назначения.
— Каковы особенности налогообложения недвижимости для владельцев и арендаторов?
— Налогообложение, касаемое недвижимости в Грузии, предельно упрощено. При покупке недвижимости налог не предусмотрен. Налог на владение недвижимым имуществом варьируется от 0.05% до 1% в зависимости от рыночной стоимости и выплачивается один раз в год. При продаже имущества, в случае владения таковым менее 2-х лет, предусмотрен налог на прибыль, который рассчитывается с разницы цены покупки и продажи и составляет 5% на жилую недвижимость и 20% — на коммерческую.
— Как быстро можно продать недвижимость в Грузии сегодня? Какие факторы влияют на ликвидность объектов?
— На скорость экспозиции (продажи) объектов недвижимости сегодня влияет в первую очередь сбалансированная цена и локация. Далее качественный ремонт и техника в случае готовой квартиры, вид из квартиры, наличие полного комплекта коммуникаций, состояние придомовой территории, наличие парковки. В случае оптимального наличия указанных характеристик срок продажи от 1-й недели до 2-х месяцев.
Грузинский рынок аренды и прогнозы на ближайшие годы
— Насколько развит рынок аренды жилья в Грузии, и какие города или районы наиболее привлекательны для сдачи недвижимости в аренду?
— Поток туристов практически со всего мира в Грузию неуклонно растет. Грузия очень разнообразна и интересна своими ландшафтами, историей, культурой, кухней, самобытностью. Это делает привлекательными для туристов практически все регионы страны. Тем не менее есть локации наиболее привлекательные в плане арендного бизнеса. Это Батуми, Тбилиси, столица Сванетии-Местия, горнолыжные курорты Гудаури, Бакуриани, Годердзи.
— Какие типы недвижимости (квартиры, дома, земля) пользуются наибольшим спросом среди арендаторов и покупателей?
— Наиболее востребованными кластерами недвижимости в категории «жилая недвижимость» являются квартиры в современных жилых комплексах с качественным ремонтом, а в категории «инвестиционная недвижимость» — небольшие квартиры студии и 1+1 в комплексах с развитой инфраструктурой на первой линии с хорошими видами. В последнее время очень востребованы небольшие дома с земельными участками НЕсельскохозяйственного назначения как в приморской, так и в горной части Грузии.
— Каковы ваши прогнозы по развитию рынка недвижимости Грузии на ближайшие 3-5 лет?
— Что касается прогнозов на ближайшие годы, можем с уверенностью заявить, что рынок недвижимости Грузии будет показывать устойчивый рост и дальнейшее развитие. Потенциал этой страны поистине неисчерпаем. Наше мнение подтверждается аналитиками крупнейших девелоперов мира, охотно инвестирующих в Грузию. Еще одно подтверждение нашего вывода — бурное строительство пятизвездочных отелей ведущих гостиничных сетей мира: Wyndham, Marriott, Hilton.
Автор
