Как купить квартиру в Германии поэтапно и сколько времени этот процесс может занять? На какие дополнительные расходы при этом рассчитывать? Сколько в среднем стоит немецкая недвижимость? Детальный разбор — внутри.

Купить дом в Германии может любой желающий. Преимущество у местных жителей будет только в случае оформления ипотеки, так как иностранцам нужно вносить гораздо больший по размеру депозит. 

Пошаговая процедура покупки недвижимости в Германии

1. Поиск недвижимости

Конкуренция на рынке недвижимости Германии очень высока и выбор объектов невелик. Поэтому запаситесь терпением и запланируйте достаточно времени для поиска нужного вам объекта. 

2. Проверка объекта и его бронь

Перед покупкой следует ознакомиться с поземельной книгой (Grundbuch) — там можно увидеть, кто владел раньше и владеет сейчас выбранной вами собственностью, есть ли на ней какие-то обременения и т.д. Не помешает ознакомиться также со следующими документами: жилищный устав, протоколы собраний владельцев, экономический план и расчёт коммунальных услуг.

После тщательной проверки, забронируйте объект, сделав предложение продавцу о покупке.

3. Открытие банковского счёта 

Оплачивать сделку можно как с немецкого, так и с любого другого иностранного счёта.

Россиянам без статуса постоянного резидента не открывают счета в немецких банках. Покупатели могут переводить деньги со своего счёта в третьей стране напрямую на счёт продавца или застройщика.

4. Заключение сделки

Для заключения всех договоров необходимо обращаться к нотариусу. Сразу после подписания договора купли-продажи, нотариус отправляет заявку на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового владельца в поземельный суд (Grundbuchamt).

5. Оплата 

В Германии существует два популярных способа расчетов: оплата напрямую продавцу или через трастовый счет нотариуса. Во втором случае нотариус создает специальный эскроу-счет, который привязан к конкретной сделке. После того, как покупатель переводит туда всю сумму, нотариус перенаправляет их продавцу. 

Во всех вариантах оплаты продавец получает деньги только после того, как нотариус подтвердит, что все необходимые условия для покупки выполнены. Эти условия включают предварительную регистрацию прав собственности в пользу покупателя; получение справки из банка о разрешении на снятие обременений (если они есть); а также получение разрешения от управляющего домом на продажу и покупку.

6. Регистрация нового владельца

После получения полной суммы, нотариус отправляет заявку в поземельный суд для окончательной регистрации и одновременного снятия предварительной.

Все данные хранятся в электронном кадастре (поземельной книге). Владелец имеет право запросить выписку из кадастра в любое время.

Обычно процесс сделки занимает от двух до четырех месяцев.


Топ-5 городов Германии: вся полезная информация от тех, кто уже туда переехал


Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Германии 

Дополнительные сборы — значительная статья расходов при покупке недвижимости в Германии. Они могут составлять около 10% (и даже больше) от покупной цены недвижимости. Перечислим эти сопутствующие траты.

1. Налог на передачу собственности (Grunderwerbssteuer) 

Обычно этот налог составляет от 3,5% до 6,5% от стоимости покупки. Точная ставка будет варьироваться в зависимости от того, в каком регионе вы приобретаете объект. В Берлине, например, действует ставка в 6%, а в Мюнхене — 3,5%. 

2. Услуги нотариуса и регистрация собственности 

Примерная стоимость нотариальных сборов и регистрации собственности в земельном кадастре — 1,5–2% от покупной цены недвижимости. 

3. Гонорар агента по недвижимости (Maklerprovision) 

Покупатели недвижимости в Германии могут внести не более 50% платы, предназначенной агенту. Это правило действует в стране с декабря 2020-го года, когда вступил в силу новый закон. 

Сумма гонорара агента по недвижимости в Германии четко не прописана, однако на местном рынке существует негласное правило о том, что максимальная сумма должна составлять 7,14%. А значит вам, как покупателю, нужно будет заплатить не более 3,57%. 


История одной семьи о том, как переехать в Германию и сразу получить ПМЖ


Средняя стоимость недвижимости в Германии

Стоимость покупки жилья в Германии сильно зависит от местоположения, состояния и размера нужной вам недвижимости. Приводим данные по стоимости, которые предоставляет сервис Numbeo.

Купить квартиру в 90 кв.м. в Германии можно в пределах $500,000-$650,000. 

Цена за аренду однокомнатной квартиры в Германии составляет примерно $700-900. Арендовать трехкомнатную квартиру в стране можно за $1300-1700.

Коммунальные платежи в Германии в среднем составляют $285 (плюс $38 за интернет).

Покупка жилья в Германии в ипотеку

Иностранцы могут брать ипотеку на покупку дома в Германии, однако им потребуется внести больший депозит, нежели резидентам. Желательно иметь 20–30% от стоимости недвижимости в качестве собственного капитала. 

Оформление ипотеки в Германии занимает примерно месяц, а выдают кредит обычно в среднем на 20 лет.

Процентная ставка по ипотеке на 20 лет с фиксированной ставкой равна 2.35%. 

На нашем сайте вы можете найти нужное агентство недвижимости в Германии или непосредственно агента.