Как купить недвижимость в Германии: ситуация на рынке и процесс проведения сделки

Купить дом в Германии может любой желающий. Преимущество у местных жителей будет только в случае оформления ипотеки, так как иностранцам нужно вносить гораздо больший по размеру депозит. В этом материале расскажем, сколько стоят квартиры в немецких городах, как их можно купить и на какие сопутствующие траты рассчитывать. 

Кратко о ситуации на рынке недвижимости Германии

С конца 2022 года и до конца 2023 года на рынке недвижимости Германии мы наблюдали падение цен. Особенно ярко выражено это было в крупных городах, где до этого цены росли на протяжении многих лет. Причиной падения стало массовое повышение процентных ставок на рынке. 

Европейский центральный банк с лета 2022 года несколько раз повышал ключевую процентную ставку — это вызвало удорожание кредитования и повлекло снижение спроса на недвижимость, а затем и снижение цен на объекты, а также рост количества предложений.

По состоянию на начало 2024 года на рынке недвижимости Германии наблюдается ситуация стабилизации и коррекции цен. Многие эксперты немецкого рынка сходятся во мнении, что такая тенденция будет наблюдаться на протяжении всего 2024 года и вплоть до 2025 (здесь важно учитывать, что коррекция может проходить как в сторону роста, так и в сторону снижения, в зависимости от влияния многих факторов). В свою очередь в долгосрочной перспективе ожидается постепенный рост цен.

Поэтому, несмотря на текущее падение, недвижимость в Германии все равно считается безопасной инвестицией — это касается, в первую очередь, крупных городов. 

А теперь о ценах.

Цены на квартиры в крупнейших городах Германии

Цены на жилье в крупных немецких городах (по данным платформы immowelt.de): 

* Минимальная и максимальная границы представлены ориентировочно, так как стоимость одного квадратного метра жилья сильно зависит от местоположения, состояния, возраста и площади необходимой вам квартиры.

Пошаговая процедура покупки недвижимости в Германии

Главным условием для совершения сделок с недвижимостью на немецком рынке является подтверждение легального происхождения финансовых средств, используемых для покупки объекта. 

Для приобретения жилой или коммерческой недвижимости в Германии потенциальному покупателю следует предъявить следующие документы:

• Копию документа, удостоверяющего личность (для физических лиц), либо выписку из торгового реестра (для юрлиц).
• Справку из банка о состоянии счета, подтверждающую наличие достаточных средств и серьезность намерений по покупке выбранного объекта недвижимости. Данная справка требуется на этапе резервирования объекта.

Процесс покупки немецкой недвижимости выглядит следующим образом:

1. Поиск недвижимости

Конкуренция на рынке недвижимости Германии очень высока и выбор объектов невелик. Поэтому запаситесь терпением и запланируйте достаточно времени для поиска нужного вам объекта. 

2. Проверка объекта и его бронь

Перед покупкой следует ознакомиться с поземельной книгой (Grundbuch) — там можно увидеть, кто владел раньше и владеет сейчас выбранной вами собственностью, есть ли на ней какие-то обременения и т.д. Не помешает ознакомиться также со следующими документами: жилищный устав, протоколы собраний владельцев, экономический план и расчет коммунальных услуг.

После тщательной проверки, забронируйте объект, сделав предложение продавцу о покупке.

3. Открытие банковского счета 

Оплачивать сделку можно как с немецкого, так и с любого другого иностранного счета*.

* На данный момент россиянам и белорусам сложно покупать недвижимость в Европе, особенно в Германии. Однако это возможно при соблюдении следующих условий:

• Если у покупателя нет вида на жительство в Европе, но есть счет в европейском банке с достаточными средствами для покупки недвижимости и оплаты сопутствующих расходов, он может приобрести жилье или коммерческий объект в Германии. При этом он вправе свободно распоряжаться деньгами на счете, если его счета не заморожены из-за санкций.
• При наличии бессрочного ВНЖ в ЕС покупатель может переводить неограниченные суммы, брать кредиты в немецких банках, инвестировать в акции и совершать любые другие операции наравне с гражданами этой страны.
• Если счет открыт в государстве, не входящем в ЕС (Турция, Грузия и др.), немецкие банки, скорее всего, откажутся его открывать из-за сложностей при проверке происхождения средств. Однако если у россиян и белорусов есть прозрачные источники доходов, вероятность открытия счета в немецком банке около 50%.

Для граждан Украины проблемой является вывод денег из местных банков.

4. Заключение сделки

Для заключения всех договоров необходимо обращаться к нотариусу. Сразу после подписания договора купли-продажи, нотариус отправляет заявку на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового владельца в поземельный суд (Grundbuchamt).

5. Оплата 

В Германии существует два популярных способа расчетов: оплата напрямую продавцу или через трастовый счет нотариуса. Во втором случае нотариус создает специальный эскроу-счет, который привязан к конкретной сделке. После того как покупатель переводит туда всю сумму, нотариус перенаправляет их продавцу. 

Во всех вариантах оплаты продавец получает деньги только после того, как нотариус подтвердит, что все необходимые условия для покупки выполнены. Эти условия включают предварительную регистрацию прав собственности в пользу покупателя; получение справки из банка о разрешении на снятие обременений (если они есть); а также получение разрешения от управляющего домом на продажу и покупку.

6. Регистрация нового владельца

После получения полной суммы, нотариус отправляет заявку в поземельный суд для окончательной регистрации и одновременного снятия предварительной.

Все данные хранятся в электронном кадастре (поземельной книге). Владелец имеет право запросить выписку из кадастра в любое время.

Обычно процесс сделки занимает от двух до четырех месяцев.

Дополнительные расходы 

Дополнительные сборы — значительная статья расходов при покупке недвижимости в Германии. Они могут составлять около 10% (и даже больше) от покупной цены недвижимости. Перечислим эти сопутствующие траты.

Налог на передачу собственности (Grunderwerbssteuer) 

Обычно этот налог составляет от 3,5% до 6,5% от стоимости покупки. Точная ставка будет варьироваться в зависимости от того, в каком регионе вы приобретаете объект. В Берлине, например, действует ставка в 6%, а в Мюнхене — 3,5%. 

Услуги нотариуса и регистрация собственности 

Примерная стоимость нотариальных сборов и регистрации собственности в земельном кадастре — 1,5–2% от покупной цены недвижимости. 

Гонорар агента по недвижимости (Maklerprovision) 

Покупатели недвижимости в Германии могут внести не более 50% платы, предназначенной агенту. Это правило действует в стране с декабря 2020-го года, когда вступил в силу новый закон. 

Сумма гонорара агента по недвижимости в Германии четко не прописана, однако на местном рынке существует негласное правило о том, что максимальная сумма должна составлять 7,14%. А значит вам, как покупателю, нужно будет заплатить не более 3,57%. 

Оформление ипотеки

Иностранцы могут брать ипотеку на покупку дома в Германии, однако им потребуется внести больший депозит, нежели резидентам. Желательно иметь 20–30% от стоимости недвижимости в качестве собственного капитала. 

Оформление ипотеки в стране занимает примерно месяц, а выдают кредит обычно в среднем на 20 лет.

Процентная ставка по ипотеке в Германии сейчас равна 3,5%.