Ипотека в Польше, Германии и Испании. Все подробности о том, как иностранцу купить жилье в кредит в 2023

Взять кредит на жилье в других странах не так уж и сложно, если во всем как следует разобраться. Мы сэкономим ваше время и ответим в этом материале на самые важные вопросы: какие есть требования для получения ипотеки в Польше, Германии и Испании, где и как можно рассчитать размер возможного кредита, и как выглядит алгоритм получения ипотеки в этих странах. 

В последнее время мы то и дело слышим о заметных повышениях процентных ставок в самых разных странах, а это напрямую влияет на привлекательность получения ипотеки. Сегодня выясним, как со ставками по ипотечному кредиту обстоят дела в Польше, Германии и Испании, какие там есть особенности кредитования иностранцев и на какие расходы нужно рассчитывать.

Ипотека в Польше

Иностранцы могут получить ипотеку в Польше при соблюдении определенных требований. Гражданам стран ЕС это сделать проще, так как им разрешено оформлять ипотеку в стране на тех же условиях, что и полякам. Если же вы гражданин государства, не входящего в Евросоюз, то придется пройти тщательную проверку и предоставить ряд дополнительных документов. Но в целом, все возможно. Также подчеркнем, что ипотечное кредитование в Польше имеет следующую особенность: далеко не все требования и критерии закреплены в законах, чаще всего какие-то конкретные условия устанавливаются индивидуально выбранным вами банком. 

Основные требования для получения ипотеки

Как получить ипотечный кредит в Польше? Вот базовый набор требований:

• Для начала вам нужно подтвердить свою личность, предоставив действующий паспорт. 
• Плюс нужно обязательно иметь номер PESEL — это ваш идентификационный номер в государственной системе, который выдается после проживания в Польше от трех месяцев.
• Также необходимо обосновать законность вашего нахождения в Польше. Отметим, что виза или безвиз не являются основанием для выдачи кредита. И еще важный момент: если вы хотите получить кредит на длительный период, лучше всего иметь «карту сталего побыту» или карту долгосрочного резидента ЕС, поскольку «карта часовего побыту» уменьшает шансы на получение ипотеки (особенно на долгосрок). 
• Следующий шаг — подтверждение того, что у вас есть польская прописка (meldunek).
• Логичное продолжение процесса — документальное подтверждение того, что у вас имеется регулярный и законный источник дохода. Доход этот вы должны получать именно на территории Польши, любые заграничные поступления не учитываются, либо учитываются косвенно. Кстати, уровень вашего заработка сильно повлияет на возможную сумму ипотеки. 
• Еще одно условие для успешного получения кредита — хорошая кредитная история (в Польше или в стране проживания).
• Также иностранцам не из Евросоюза нужно получить разрешение на покупку недвижимости от МВД. Основные случаи, когда оно может понадобиться: приобретение частного дома, земельного участка или покупка недвижимости в пограничных районах. Немаловажный нюанс: если такое разрешение вам не нужно, потребуется предоставить справку об отсутствии такого обязательства. То есть в любом случае документ от МВД вам понадобится: либо разрешение, либо справка о том, что оно не нужно. 

Возможный размер кредита и сопутствующие траты

В Польше кредиты на покупку жилья чаще всего выдают в злотых, а еще с 2017 года польские банки могут покрывать не все 100% от стоимости жилья, а только 80% (до 90% может быть на усмотрение самих банков). 

Процентная ставка в Польше состоит из двух элементов: базовой ставки и маржи банка.

Кредиты с плавающей процентной ставкой выдают на базе индекса WIBOR (Warsaw Interbank Offer Rate) — его величина зависит от того, какие процентные ставки установит Совет по денежно-кредитной политике. Банки обычно предлагают ставки WIBOR 3M или WIBOR 6M — это означает, что процентные ставки обновляются каждые 3 или 6 месяцев. Трехмесячная ставка WIBOR сейчас составляет 6,7%, а шестимесячная — 6,54%. В ряде банков плавающая ставка превышает 9%. Для сравнения: год назат этот индекс был равен 7,41%, а два года назад — 0,21%. 

В случае кредитов с фиксированной процентной ставкой, ее значение остается постоянным на протяжении всего срока, указанного в договоре. Сейчас это 6,75%. 

Вторая составляющая процентной ставки — маржа. Ее окончательная стоимость определяется банком согласно его индивидуальной внутренней политике. На данный момент она колеблется от 1,86 до 2,50%.

Сумму возможного кредита можно рассчитать в специальном калькуляторе. 

Кроме этого, нужно быть готовым и к дополнительным расходам. Среди них, к примеру: первоначальный взнос (минимально 10-20% от стоимости недвижимости); комиссия банка; документальное страхование; оплата за оценку недвижимости банком или привлеченным экспертом; дополнительное страхование жизни заемщика; другие сборы и комиссии (они могут появиться, если вы захотите досрочно погасить ипотеку или внесете деньги с опозданием).

Также стоит уточнить, что сейчас чаще всего покупатели пользуются услугами кредитных консультантов — и это очень удобно. Такие консультанты полностью сопровождают заявителя: они помогают определиться, какой именно кредит и в каком банке нужно взять, рассказывают, какие документы понадобятся, и какие дальнейшие шаги нужно сделать. При этом их консультация для покупателя недвижимости бесплатна — свою комиссию они получают непосредственно от банка. 

Алгоритм получения ипотеки

Вот как пошагово выглядит процедура получения ипотечного кредита в Польше: 

• Заключение договора с застройщиком или продавцом. 
• Подача всех документов в банк.
• Обработка и проверка всей информации банком (обычно в течение 7-14 дней). 
• Заключение кредитного договора, условия которого обсуждаются индивидуально в каждом конкретном случае.
• Далее можно подписывать итоговый договор у нотариуса и направлять запрос в Кадастровый отдел. 
• Как только покупатель предоставит договор в банк, продавец получит свои деньги.

Важно понимать, что каждый банк в Польше имеет свои критерии и условия для предоставления ипотеки, особенно для иностранцев. Из-за чего процесс оформления кредита может показаться сложным и мало предсказуемым.

Подробнее узнать о местном кредитовании можно из нашего материала про кредит в Польше для иностранцев. В ней мы собрали всю необходимую информацию не только о процентных ставках, но и о правовой базе рынка недвижимости для иностранцев с подробным алгоритмом действий при оформлении ипотеки.

Ипотека в Германии 

В Германии ипотека доступна как резидентам, так и нерезидентам. Ее оформление занимает примерно месяц, а выдают кредит обычно в среднем на 20 лет. 

Основные требования для получения ипотеки

Подавая заявку на получение ипотечного кредита в Германии, нужно быть готовым к тщательной проверке и множеству вопросов. Итак, на что точно будет обращать внимание немецкий банк при выдаче вам ипотеки: 

• Возраст. К примеру, если до выхода на пенсию вам осталось менее 5 лет, получить немецкую ипотеку уже не получится.
• Статус занятости. Нужно иметь постоянное рабочее место. Будучи на испытательном сроке, взять ипотеку не выйдет.
• Доход и его валюта. Во-первых, зарабатывать нужно в евро, а во-вторых — не менее €20 тысяч в год. Также важно, чтобы каждый месяц вы платили за ипотеку не больше 35% от вашего общего ежемесячного дохода. 
• Вид на жительство. У Вас должен быть постоянный вид на жительство или гражданство ЕС, чтобы вы могли занимать у банка до 100% стоимости недвижимости.
• Долги. Конечно, лучше всего, если у заемщика не будет никаких долгов.
• Полис страхования жизни. Это не всегда обязательно, но сделать его все равно рекомендуют.

Возможный размер кредита и сопутствующие траты

Средства, которые вам нужно будет платить за ипотеку ежемесячно, включают в себя проценты по кредиту и сумму за погашение «тела» кредита. Чаще всего в Германии выдают кредит с фиксированной процентной ставкой, то есть в течение всего кредитного периода у вас будет одна неизменная процентная ставка, которую вам установили в самом начале.

Процентная ставка зависит от суммы кредита и срока, на который вы его берете, от вашего кредитного рейтинга (Schufa), финансового и семейного положения. Последние пять лет процентные ставки в Германии составляли 1,5%, сейчас — 4%. Рассчитать сумму ипотеки можно с помощью специального калькулятора.

Ваш первоначальный взнос по ипотеке будет составлять от 10% до 20% от стоимости объекта недвижимости. Без первоначального взноса получить ипотеку в Германии тоже можно, но в этом случае вам установят процентную ставку похуже. Кроме этого, вас ждут и дополнительные траты: можете смело закладывать 7-16,5% сверх покупной цены недвижимости на налоги, услуги нотариуса и агента по недвижимости. А еще в Германии есть одна необычная особенность: ипотека тут не покрывает стоимость кухни, так как она считается «движимым имуществом». 

Алгоритм получения ипотеки 

Банк выдаст вам ипотечный кредит после того, как вы предоставите ему полный пакет документов. Он включает документы как о самом заемщике, так и о выбранной недвижимости. 

После рассмотрения документов, банк предложит вам возможные варианты кредитования. 

Далее нужно будет заключить договор, открыть банковский счет и приступать к оплате. 

Также отметим, что для экономии времени, можно обратиться к финансовому консультанту и делегировать ему все проверки и беседы с банком.

Выбрать и купить жилье в Германии можно с помощью каталога Realting.

Ипотека в Испании

Если вы иностранец и хотите взять ипотеку для покупки недвижимости в Испании, такая возможность есть. Но нужно учитывать, что у резидентов есть ряд преимуществ по сравнению с нерезидентами: им предоставляются льготы в плане процентных ставок и кредитоспособности, плюс они могут занимать до 80% стоимости недвижимости, тогда как у иностранцев есть шанс покрыть только 50-70% от всей суммы. К слову, чаще всего недвижимость в Испании покупают британцы, немцы и французы.

Также имейте в виду, что в 2023 году количество отказов в выдаче ипотеки сильно увеличилось.

Основные требования для получения ипотеки

Вот какие нюансы нужно учитывать, намереваясь получить ипотечный кредит в испанском банке:

• В первую очередь, вам понадобится номер NIE (налоговый номер иностранца). 
• Хотя возрастных ограничений в процессе получения ипотеки нет, у кредиторов есть право устанавливать собственные рамки. 
• Если есть проблемы с испанским языком, есть смысл обратиться к законному представителю или брокеру, так как почти вся процедура проходит на испанском. 
• Определять вашу кредитоспособность будут на основе данных о ваших доходах и долговых обязательствах. Если вы работаете не в штате, нужно будет предоставить информацию о заработках за последние 1-3 года, а также налоговую декларацию. Также от вас потребуются копии всех имеющихся документов на недвижимость (как в Испании, так и в других странах).
• Многие кредиторы также требуют, чтобы заемщики оформляли полисы страхования жизни, которые в случае чего смогут покрыть непогашенный остаток по ипотеке. 

Возможный размер кредита и сопутствующие траты 

Нерезиденты в большинстве случаев могут получить испанский ипотечный кредит не более чем на 20 лет. Жителям же Испании выдают ипотеку и на 40 лет. 

Кредиты, которые выдают в Испании, в большинстве случаев (67% от общего числа) — это кредиты с фиксированной процентной ставкой. То есть та цифра, которую вам установили в самом начале кредитования, уже не будет меняться до завершения всех выплат. Есть еще вариант взять ипотеку с плавающей процентной ставкой (она изменяется в ту или другую сторону в зависимости от текущего значения) или ипотеку со смешанной процентной ставкой (сперва ставка на несколько лет фиксируется, а потом переходит в переменный режим). Интересно, что в Испании есть так называемые зеленые ипотечные кредиты: то есть покупая объекты с высоким энергетическим рейтингом, можно рассчитывать на более низкие процентные ставки. 

Фиксированная процентная ставка в Испании составляет от 3,45%; плавающая — от 5,03%. Примерный ежемесячный платеж по ипотеке можно узнать с помощью специального калькулятора.

Первоначальный депозит при взятии ипотеки в испанском банке составит около 30%. Будут и другие расходы: оплата за оценку имущества и комиссия банку после официального закрытия сделки (все это будет стоить примерно 1500 евро). Что касается агентских, нотариальных и гербовых сборов, с 2019 года в Испании их оплачивают сами банки. 

Алгоритм получения ипотеки 

Ипотечные кредиты в Испании выдают местные банки, сберегательные кассы (cajas) и некоторые международные банки. Таким образом, нужно заполнить и подать заявление на получение ипотеки, после обработки которого банк сделает вам предложение по кредиту. Можно, кстати, обращаться сразу в несколько банков и выбирать более выгодный вариант. 

Далее вы подписываете ипотечный договор в присутствии нотариуса. Если лично присутствовать не получается, можно обратиться к адвокату, который сделает все за вас. После того как нотариус проверит и одобрит все документы, можно приступать к оплате (предварительно открыв счет в испанском банке).

Скорее всего, вам нужно будет застраховать приобретенное имущество. Банки обычно требуют сделать это на случай пожаров или других бедствий. 

После подписания договора, банк вам выдаст распечатку платежей, которые вы будете вносить по мере выплат по ипотеке.

Выбрать и купить жилье в Испании можно с помощью каталога Realting.