Что происходит на рынке недвижимости Кипра в 2023 году? Свежая аналитика по ценам и спросу

Рынок недвижимости Кипра более-менее стабилизировался: стоимость квартир понемногу растет, количество спроса не уменьшается, а программы получения ВНЖ за инвестиции продолжают работать. Но если подробнее: по какой цене сейчас можно купить квартиру или дом в самых крупных городах острова? Кто именно покупает недвижимость на Кипре с целью инвестиций? И правда ли, что программы ВНЖ за инвестиции ужесточились? Ответы на эти и другие вопросы о состоянии рынка недвижимости Кипра в 2023 году – в свежей аналитике.

На Кипре наблюдается устойчивый рост рынка жилой недвижимости

Кипр предлагает не только прекрасный климат и богатую культуру, но также и возможности для жизни, работы и инвестиций. Помимо прочего, страна давно привлекает иностранцев программами получения гражданства и вида на жительство через покупку недвижимости, которые предоставляют уникальные возможности совместить выгодные инвестиции с новыми перспективами жизни в стабильной и привлекательной стране.

В соответствии с данными DEPARTMENT OF LANDS AND SURVEYS, за 1 полугодие 2023 года на Кипре было совершено 7689 сделок общей стоимостью 1,7 млрд евро. Если анализировать рынок недвижимости Кипра с 2016 года стоит отметить стабильный рост количества сделок. Исключение составил лишь 2020 “ковидный” год (-23% по сравнению с прошлым периодом). 

Если рассматривать отдельно сегмент премиальной недвижимости*, то, по данным отчета Cyprus Sotheby’s International Realty, 23% от всех совершенных сделок в 1 полугодии 2023 года были совершены с элитными объектами. Денежный оборот от продажи домов и квартир премиум-класса в 2023 году составил более половины всего объема рынка – 936,2 млн. евро (54%).

* Под рынком премиальной недвижимости в отчете Cyprus Sotheby’s International Realty понимаются дома стоимостью от 500 тыс. евро и квартиры стоимостью от 200 тыс. евро.

В сегменте премиальной недвижимости в 1 полугодии 2023 года 80% сделок от всех сделок с премиальной недвижимостью совершено с квартирами и 20% с домами. Стоит отметить изменение структуры спроса на объекты: количество сделок с домами увеличилось на 22% по сравнению с 1 полугодием 2022 года, а в сегменте квартир сделок стало на 10% больше. При этом, общая стоимость сделок с квартирами снизилась практически на 2%.

Самый популярный – Лимасол, самые дорогие дома – в столице

Самым популярным городом для покупки недвижимости в 2023 году стал Лимасол – 35% от всех сделок с недвижимостью. Далее по популярности следуют Пафос (23%), Ларнака (19%), Никосия (18%) и Фамагуста (5%). Такая же тенденция наблюдалась и по итогу 2022 года. Стоит сказать об изменении структуры сделок по городам, которое произошло в 2020 году. Тогда все также чаще всего недвижимость покупали в Лимасоле, однако на втором по популярности месте была Никосия – столица Кипра – по сравнению с 2019 годом там было зарегистрировано на 7 п.п. больше сделок. При этом Пафос в 2020 году потерял 5 п.п. 

Рассматривая обстановку на рынке недвижимости в каждом городе отдельно, можно выделить следующие особенности.

Лимассол является крупнейшим портом на острове и предлагает широкий выбор премиальной недвижимости, включая роскошные апартаменты и виллы на первой линии – более половины сделок во 2 квартале 2023 года совершено с объектами премиум-класса. 

Об этом свидетельствует распределение сделок по ценовым диапазонам – в соответствии с отчетом Cyprus Sotheby’s International Realty, 52% от всех сделок с домами и 44% от всех сделок с квартирами в 1 полугодии 2023 года было совершено в диапазоне от 200 до 500 тыс. евро. Рассматривая распределение за 2016-2022 годы, невозможно не отметить: тогда на квартиры стоимостью до 200 тыс. евро приходилась практически половина всех сделок с квартирами, при этом ситуация в сегменте домов практически не изменилась.

Медианные цены на объекты премиум-класса по итогу 2 квартала 2023 года в Лимассоле снизились по сравнению с аналогичным периодом в 2022 году: элитные квартиры потеряли в цене больше – до -20% и как итог, медианная цена – 325 тыс. евро, дома стали дешевле на 12% - медианная цена на уровне 700 тыс. евро.

Пафос известен своими историческими достопримечательностями и пляжами, город является центром притяжения туристов. В отличии от Лимассола, с объектами премиального рынка недвижимости за 2 квартал 2023 года здесь совершено чуть более 20% сделок, а предпочтение в этом сегменте чаще отдают домам, а не квартирам.

Распределение сделок по ценовым диапазонам с 2016 года в целом не изменилось: с квартирами преобладают сделки до 200 тыс. евро (в среднем 80% от всех сделок с квартирами), а с домами с 2016 до 2022 года по 40% приходилось на сделки до 200 тыс. евро и от 200 до 500 тыс., а с 2023 года на диапазон от 200 до 500 тыс. стало приходиться 45% сделок, а на диапазон до 200 тыс. – 35%.

Медианная цена на дома премиум-класса по итогу 2 квартала 2023 года на снизилась на 8% по сравнению со 2 кв. 2022 года и составила 750 тыс. евро, а медианная цена на квартиры незначительно выросла на 1% и составила 303 тыс. евро.

Никосия является столицей и деловым центром Кипра. Популярность премиальной недвижимости здесь примерно такая же, как и в Пафосе, – 19% сделок было совершено с этим сегментов во 2 кв. 2023 года. Однако медианные цены и на дома, и на квартиры премиум класса показывают положительную динамику в сравнении со 2 кв. 2022 года: +26 и +4% соответственно. В результате медианная цена премиального дома – 810 тыс. евро, а квартиры – 260 тыс. евро.

Нельзя сказать, что элитные объекты пользуются в столице большим спросом: с 2016 по 2022 год 85% от всех сделок с квартирами были зарегистрированы на сумму до 200 тыс. евро. В 2023 году в этом диапазоне было зарегистрировано на 9 п.п. меньше сделок, а в диапазоне от 200 до 500 тыс. евро было совершено на 8 п.п. больше сделок. Тенденция в сегменте домов не изменилась существенно с 2016 года – около 45% сделок совершаются на сумму не более 200 тыс. евро и около 45% на сумму не более 500 тыс. евро.

Ларнака, расположенная на восточном побережье Кипра, является крупным туристическим и деловым центром, привлекает туристов пляжами, набережной Финикудес и знаменитой пальмовой аллеей. Здесь зарегистрировано сравнительно небольшое количество сделок с элитной недвижимостью – 12% от общего количества сделок в Ларнаке во 2 кв. 2023 года.

Наиболее популярный сегмент недвижимости с 2016 года – квартиры стоимостью до 200 тыс. евро. 

Медианная цена как на дома, так и на квартиры снизилась по сравнению со 2 кв. 2022 года – на 4% и на 15% соответственно и составила 597 тыс. евро для домов и 255 тыс. евро для квартир. 

Фамагуста – туристический город, в котором в принципе происходит наименьшее количество сделок на Кипре, а с дорогой недвижимостью – во втором квартале зарегистрировано лишь 14 штук (или 8%). 90% сделок с 2016 года зарегистрированы с квартирами до 200 тыс. евро. За 1 полугодие 2023 года на 13 п.п.  увеличилось число сделок с домами стоимостью от 200 до 500 тыс. евро – 63% от всех сделок с домами было совершено в этом диапазоне. 

Самое большое падение медианной цены на объекты премиум класса произошло в Фамагусте в сегменте квартир: -24% и самая низкая медианная цена среди всех анализируемых городов – 246,4 тыс. евро. Премиальные дома показали небольшой рост: +1% и 730 тыс. евро.

Согласно официальным статистическим данным DEPARTMENT OF LANDS AND SURVEYS, за 7 месяцев 2023 года 2382 сделки купли-продажи было совершено с участием иностранных граждан, 44% из которых были гражданами Европейского Союза (ЕС) и, соответственно, 56% – граждане стран за пределами ЕС.

Если сравнивать показатель за аналогичный период 2022 года, то разница составит меньше 1% -- было совершено 2375 сделок купли-продажи с участием иностранцев. При этом, тогда граждане ЕС участвовали в 65% сделок, а граждане остальных стран в остальных 35%. Такое же распределение сохранилось и по итогу 2022 года. 

Таким образом, в 2022 году 30% от всех сделок купли-продажи было совершено с участием иностранных покупателей, а в 1 полугодии 2023 года – 26%.

О получении ВНЖ Кипра через покупку недвижимости

Покупка недвижимости на Кипре иностранными гражданами часто мотивирована получением вида на жительства или гражданства этой страны.

Кипр внедрил программы выдачи вида на жительство и гражданства через покупку недвижимости в 2013 году. 

В 2020 году программа “Cyprus Citizenship by Investment Program”, которая предполагала инвестирование не менее 2 млн евро в покупку или строительство зданий, землеустройство или другие инфраструктурные проекты, была остановлена. 

На данный момент ВНЖ Кипра можно получить только по программе “Cyprus Permanent Residence Permit Program”. До недавнего времени правила программы были такие: для получения ВНЖ Кипра необходимо было приобрести новое жилое помещение на Кипре стоимостью минимум 300 тыс. евро (без учета НДС). Первые 200 тыс.евро должны были быть выплачены до даты подачи заявки на документы. Кроме того, это должна была быть покупка первого жилья в стране. Также необходимо поддерживать гарантированный годовой доход, получаемый за пределами Кипра, в размере не менее 30 тыс. евро. и не иметь судимостей.

С мая 2023 года условия программы были изменены: минимальная сумма инвестиций осталась прежней, но перечислить минимум 300 тыс. евро на счет застройщика нужно единовременно, независимо от ввода объекта в эксплуатацию. Повысилась сумма годового дохода – теперь она составляет не менее 50 тыс. евро. 

Стоит отметить, что правительство Кипра проводит проверку происхождения средств, которые используются для приобретения недвижимости с целью получения ВНЖ. Основная цель этих действий – предотвращения незаконной легализации денег и обеспечение прозрачности финансовых операций.

Еще одно изменение с июня 2023 года касается поправки к закону о сниженной ставке НДС для первого приобретаемого на Кипре объекта недвижимости – на данный момент льготную ставку НДС нельзя будет применить к строящимся объектам недвижимости. Изменения могут негативно сказаться на уровне спроса к недвижимости со стороны иностранных инвесторов. 

И хотя недавние изменения в законодательстве могут вызвать некоторую неопределенность на рынке недвижимости Кипра, традиционные факторы спроса, такие как образ жизни, программы получения ВНЖ и высокий потенциал возврата инвестиций, по-прежнему остаются актуальными и могут поддерживать устойчивость рынка.