Падение спроса, рост цен и ипотечных ставок в Литве. Анализ и тенденции рынка недвижимости Литвы. Аналитика от REALTING

Рынок жилья Литвы демонстрировал плавный и стабильный рост на протяжении нескольких лет. Но политика по сдерживанию инфляции внесла свои коррективы: кредиты стали дороже, спрос начал снижаться. При этом столица Литвы остается одной из самых недоступных локаций для покупки квартиры, а ценовой разрыв между первичной и вторичной недвижимостью в некоторых городах достигает 2,5 раз. REALTING разобрался как развивался рынок жилья и земельных участков в Литве и что влияет на него в 2023 году.

Субсидии от правительства на развитие сельскохозяйственной деятельности. Как это влияет на рынок недвижимости?

Рассматривая рынок недвижимости Литвы в целом, к наиболее развитым сегментам за 7 месяцев 2023 года можно отнести рынок жилой недвижимости и рынок земельных участков. По данным Lithuania State Enterprise Centre of Registers доля объектов, которые сменили владельца в результате сделки купли-продажи с данными типами объектов составляет 37% и 48% соответственно, а на нежилую недвижимость приходится 16% от всех объектов в сделках. Такое распределение сохраняется с 2017 года. 

Вероятно, что популярность земельных участков обусловлена несколькими целями покупателей: 

• Во-первых, это покупка земельного участка с целью инвестиций – например, земля в производственной зоне в Литве обычно располагается вблизи крупных городов и имеют хорошо развитую транспортную инфраструктуру, доступ к энергии и воде. Это обеспечивает удобство для предприятий и легкий доступ к рынкам сбыта и, как следствие, возможности для роста и развития бизнеса в перспективных отраслях. Рекреационные земли могут использоваться собственниками с целью развития туризма в стране. А спрос на земли для жилищного строительства активно формируют застройщики. 
• Во-вторых, строительство индивидуального жилого дома.

Отдельно стоит отметить сельскохозяйственные земли. В 2023 году более половины земельных участков (55%), зарегистрированных в сделках купли-продажи, имели сельскохозяйственное назначение (в т.ч. лесное, водное и консервативное использование), остальные относятся к иному назначению. Помимо интереса к развитию сельского хозяйства, которое является важной отраслью экономики Литвы, такое распределение обусловлено и активной поддержкой правительства – сельскохозяйственные субсидии предоставляются как часть национальной политики, так и в рамках программ Европейского союза с целью стимулирования и поддержки, улучшения инфраструктуры и конкурентоспособности аграрного сектора. Финансовая поддержка оказывается на приобретение земельных участков, на обновления оборудования, внедрение новых технологий, повышение производительности, организацию выставок, ярмарок, рекламных кампаний, обучение и консультации.

В соответствии с бюджетным планом Министерства финансов Литвы в 2022 году на сферу продовольствия, сельского хозяйства, развитие сельских районов и рыболовства, ветеринарии и землеустройства было потрачено €1,203 млн.

В 2023 году на данную сферу государственного управления выделено на 10% меньше – €1,083 млн, 53% из которых выделено для выплаты прямых платежей из бюджета Европейского Союза, а 40% выделено на содействие производству продовольствия, сельскому хозяйству и развитию сельских районов. 

Кстати, сельскохозяйственные земельные участки чаще регистрировались в сделках купли-продажи и в 2019-2021 годах и в 2022 году, исключением стал только 2021 год. Однако снижение доли сельскохозяйственных участков в сделках началось еще в 2020 году – вероятно, из-за изменений законодательства. С 2020 года иностранные инвесторы должны получить предварительное разрешение на приобретение земли в Литве, которое выдается в соответствии с национальными интересами и критериями, установленными законодательством. Также в случае, если несколько лиц подали заявки на приобретение одного и того же земельного участка, предпочтение отдается литовским гражданам и физическим лицам из других стран-членов Европейского союза. 

Были установлены и более строгие требования к использованию земли: при покупке земли для сельскохозяйственных целей, покупатель должен предоставить план использования земли и доказательства своей способности осуществлять сельскохозяйственную деятельность.

О том, как государственная поддержка повлияла на рынок жилья

За 7 месяцев 2023 года почти 24 тыс. жилых объектов участвовало в сделках купли-продажи в Литве. Для сравнения – это на 15% меньше, чем за аналогичный период в 2022 году. На данный момент спрос на объекты недвижимости продолжает падение, которое началось еще в 2022 году – тогда в сделках было зарегистрировано на 14% меньше объектов недвижимости по сравнению с предыдущим годом. 

В целом, с 2017 года количество объектов, зарегистрированных в сделках, находилось на сравнительно стабильном уровне – не менее 44 тысяч объектов меняло владельцев ежегодно. Даже пандемия не смогла оказать значительного влияния на активность на рынке недвижимости Литвы – количество объектов в сделках в 2020 году снизилось не более чем на 5%. Во многом это было достигнуто благодаря мерам по смягчению влияния COVID-19 на рынок недвижимости: были ослаблены некоторые правила и процедуры, связанные со сделками с недвижимостью. К примеру, разрешалось проводить онлайн-встречи и подписывать документы дистанционно, что упростило процесс совершения сделок.

А в 2021 году Литовский рынок недвижимости пережил пик активности – за год в сделках было зарегистрировано более 55 тыс. объектов, рост по сравнению с прошлым годом составил 22%. Такой эффект был достигнут благодаря стимулирующим мерам для поддержки рынка недвижимости со стороны правительства Литвы: 

1. Программа "Первый дом" (лит. - “Pirma Būstas”), которая представляет собой субсидирование процентов по ипотечным кредитам для молодых семей, приобретающих первое жилье, в 2021 году была расширена. Увеличение суммы субсидии и расширение охвата сильно простимулировало спрос. 
2. Литовское правительство стало предоставлять субсидии на энергоэффективные ремонты жилых помещений. Это позволяло владельцам недвижимости снизить расходы на энергию и улучшить состояние своего жилья, делая его более привлекательным для покупателей.
3. Также была расширена программа "Аренда на покупку" (лит. - "Nuoma su įsigijimo teise"), в рамках которой арендаторы платят месячную арендную плату и могут воспользоваться опцией покупки по окончанию определенного срока аренды, а часть арендных платежей может быть зачтена в качестве первоначального взноса. В 2021 году произошло снижение размера первоначального платежа и увеличение выбора недвижимости, доступной по программе.

Повлияло на активность покупателей и то, что в период неопределенности, вызванной пандемией, многие предпочли вложить деньги в недвижимость как стабильный и долгосрочный актив.

Рост процентных ставок по ипотеке в Литве

Низкие процентные ставки на ипотеку являются одним из ключевых факторов, стимулирующих стабильный спрос на недвижимость в Литве. С 2017 по июнь 2022 года ставки по ипотеке находились в диапазоне от 1,94% до 2,42%. В июле 2022 года Европейский Центральный Банк принял решения о повышении процентных ставок для того, чтобы “охладить” экономику страны и снизить как инфляционные ожидания, так и саму инфляцию. Как итог – по официальным данным в июле 2023 года ставка по ипотеке составила 5,7%. Стоит отметить, что уровень годовой инфляции в стране стабильно снижается с сентября 2022 года, и в августе 2023 года составил 6,2%. 

Покупатели чаще выбирают квартиры в Вильнюсе

Рассматривая структуру жилого рынка недвижимости по типу объекта с 2017 года, можно сказать, что покупатели чаще отдавали предпочтение квартирам. При этом в 2020 году пандемия незначительно повлияло на распределение спроса – немного чаще стали покупать индивидуальные жилые дома. По итогу 7 месяцев 2023 года в сделках участвуют 25% домов и 75% квартир – аналогично ситуации на рынке до 2020 года.  

Самым популярным городом для покупки квартиры является Вильнюс – 53% от всех квартир, участвовавших в сделках в 2023 году находилось в столице. Далее по популярности следуют Каунас и Клайпеда – 22% и 14% квартир соответственно. Меньше всего квартир продается в Шяуляе и Паневежисе.

Цены на квартиры непрерывно растут во всех городах и всех сегментах, дома демонстрируют неопределенность

По итогу 2 кв. 2023 года самыми дорогими для покупки объектами стали квартиры в Вильнюсе, причем как на первичном*, так и на вторичном рынках – средняя цена за кв.м превышает €2600/кв.м. Стоит отметить, что в 2023 году цены на квартиры в столице Литвы на первичке и на вторичке сравнялись.

*- в соответствии с Lithuania State Enterprise Centre of Registers к первичному рынку отнесены сделки, заключенные с объектами не старше 2-х лет после введения в эксплуатацию. 

За полгода цена на новые квартиры в Вильнюсе выросла практически на 20%, а по сравнению с 2020 годом рост составил чуть больше 40%.

В остальных мегаполисах средняя цена на новые квартиры с 2020 года выросла практически в 2 раза и составила €2451/кв.м. На вторичке средняя цена за метр по итогу 2 квартала 2023 года составила €1405/кв.м – +44% с 2020 года.

Самые низкие цены на квартиры в остальных городах Литвы и сельских районах – €1555/кв.м на квартиры в новостройках и €725/кв.м в старых домах – рост за 3 года составил более 60%. Кстати, в остальных городах и сельских районах в 2023 году можно отметить самую большую разницу в цене между квартирами на первичном и вторичном рынках – более чем в 2 раза. Такая же тенденция отмечалась и в 2020 году.

В сегменте индивидуальных жилых домов самая высокая средняя цена за метр установилась в Вильнюсе на новые дома – €1880/кв.м, при этом с начала года рост существенно замедлился. А на дома на вторичке в Вильнюсе произошло значительное снижение цены: –17% и, как итог,  €1795/кв.м. 

Мегаполисы Литвы демонстрировали рост на протяжении 3-х лет – дома на первичном рынке прибавляли практически по 30% в цене ежегодно в 2021 и 2022 году. На данный момент цена за метр стабилизировалась и находится на уровне €1355/кв.м. На вторичном рынке домов в мегаполисах ситуация более спокойная – цена за метр по итогу 2 кв. 2023 года немного превышает тысячу евро – €1028/кв.м., и с 2020 года выросла в 1,5 раза.

На данный момент самым доступным вариантом жилья в Литве является сегмент домов на вторичном рынке в остальных городах и сельских районах – €512/кв.м. За последний квартал цена здесь снизилась на 9%. Разница в цене в 2,5 раза по сравнению с новыми домами на этих же территориях. И, хотя такая тенденция наблюдалась с 2020 года, это рекордный ценовой разрыв. 

Литва в 2023 году сохраняет сравнительно доступные цены для европейского рынка недвижимости, при этом в сегменте квартир рост цен замедлился, а на частные дома цены начали снижаться. Скорее всего, на данном этапе происходит корректировка и стабилизация стоимости жилья. Нельзя отрицать и то, что на рынок недвижимости Литвы достаточно сильное влияние оказали оправданные меры Европейского Центрального Банка по снижению инфляции. Тем не менее, ожидать снижения процентных ставок пока не стоит, ведь цель по показателю инфляции в еврозоне пока не достигнута, а значит, и новые займы будут дорогими, и выданные кредиты с плавающей ставкой также будут дорожать. Вероятно, рынок жилья Литвы может последовать европейским тенденциям и замедлиться в ближайшее время, а спрос будет поддерживаться желанием граждан владеть собственной недвижимостью.