Что делать, если застройщик в Беларуси задерживает сдачу дома: права и действия дольщика

Покупка квартиры на стадии строительства — это популярный способ приобретения жилья. Главной проблемой такой покупки является задержка при сдаче объекта в срок, она возникает примерно у 30–40% строительных объектов в странах СНГ.

Причины задержек могут быть разными: от финансовых трудностей застройщика до форс-мажорных обстоятельств. Но в любом случае страдает именно дольщик, так как не может получить жилье в срок. В худшем случае на него же перекладывают и финансовое бремя, настоятельно рекомендуя внести дополнительный платеж в связи с затянувшимися сроками строительства.

В нашем материале мы разберем, что делать, если вы столкнулись с нарушением сроков сдачи дома в Республике Беларусь, и какие права у вас есть как у дольщика.

Почему застройщик может задержать сдачу дома

Рост цен на строительные материалы и рабочую силу становятся самой распространенной причиной задержек. Обычно стоимость проекта рассчитывается с учетом прогнозируемой инфляции и возможных повышений цен. Однако за время строительства, а это около 3–5 лет, происходят события и наступают кризисы. Например, европейский энергетический кризис увеличил стоимость материалов в среднем на 14–28%, что было трудно учесть в проектах до 2022 года.

Другие причины задержек при строительстве:

• Бюрократические тонкости. Если в ходе строительства выявлены ошибки или требуются корректировки (например, из-за новых строительных норм), застройщику нужно заново согласовывать проект с органами архитектуры и строительства. Это требует времени и может остановить работы, так как без утвержденной документации продолжать стройку запрещено (пункт 4 Указа № 263).
• Недостаток кадров. Низкая квалификация рабочих приводит к ошибкам и при строительстве, на исправление которых требуется время. Даже при наличии хороших специалистов, подрядчик может испытывать их количественный недостаток, что также затягивает работы.
• Срывы поставок материалов. Застройщики РБ используют в проектах не только местные, но и импортные материалы. Производители могут не справиться с заказом, срывая сроки поставок, из-за чего строительство замедляется.
• Форс-мажорные обстоятельства. Стихийные бедствия, изменения законодательства или чрезвычайные ситуации негативно влияют на ход строительства из-за необходимости восстановления проекта или его повторного согласования. В РБ форс-мажор редко становится основной причиной задержек, так как законодательство требует от застройщика четкого документального подтверждения проблемы.

Вне зависимости от причины задержек, указ № 263 обязывает застройщика уведомить дольщиков о переносе сроков сдачи объекта в письменной форме в установленные договором сроки (пункт 12 Положения). Отсутствие уведомления или необоснованные причины задержки дают вам право предъявлять застройщику претензии.

Ваши права как дольщика

В Республике Беларусь права дольщиков в долевом строительстве четко регулируются Указом Президента РБ № 263 от 6 июня 2013 года «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь», Гражданским кодексом РБ (ГК РБ) и Законом РБ «О защите прав потребителей» № 90-З от 9 января 2002 года. Согласно им, дольщики обладают следующими правами:

• Право на своевременную сдачу объекта. Согласно пункту 10 Положения о долевом строительстве (утверждено Указом № 263), застройщик обязан передать объект долевого строительства (квартиру) в срок, указанный в договоре.
• Право на неустойку за просрочку. Если застройщик нарушает сроки передачи объекта, вы имеете право на неустойку в размере 0,1% от цены договора за каждый день просрочки, если иное не указано в договоре (пункт 13 Положения о долевом строительстве, Указ № 263). Например, если цена договора 100,000 BYN, а задержка составила 30 дней, неустойка равна 100,000 × 0,001 × 30 = 3000 BYN.
• Право на расторжение договора. Вы можете расторгнуть договор в случае существенного нарушения сроков (например, задержка более 6 месяцев). При расторжении застройщик обязан вернуть вам внесенные деньги с учетом индексации по курсу Нацбанка РБ на день возврата.
• Право на компенсацию убытков. Согласно статье 14 ГК РБ, вы можете требовать возмещения убытков, вызванных задержкой (например, расходы на аренду жилья). Для этого нужно предоставить доказательства: чеки, договоры аренды и т.д. Если вы физическое лицо, и квартира приобреталась для личных нужд, применяется Закон «О защите прав потребителей» (статья 20), позволяющий дополнительно требовать компенсацию морального вреда.
• Право на информацию. Вы имеете право запрашивать информацию о ходе строительства, проектной документации и причинах задержек. Отказ в предоставлении информации — нарушение.
• Право на защиту в случае некачественного строительства. Если квартира передана с дефектами, вы можете требовать их устранения, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов на исправление (статья 30 Закона № 90-З).

Вопросами долевого строительства в РБ занимаются местные исполнительные комитеты (исполкомы). Подать жалобу можно в тот исполком, который выдал застройщику разрешение на строительство. Также можно обратиться в Министерство архитектуры и строительства. Закон «О защите прав потребителей» также позволяет обращаться в общества защиты потребителей за консультацией и поддержкой.

Ваши действия при задержке сдачи дома

Если застройщик в Республике Беларусь не сдал дом в срок, сначала нужно досконально изучить договор долевого строительства. Найдите пункты о сроках сдачи, неустойке и порядке уведомления о переносе сроков. Сравните дату сдачи в договоре с текущей ситуацией. Зафиксируйте факт задержки:

• Сохраните переписку с застройщиком (письма, уведомления).
• Сделайте фото/видео объекта, подтверждающие, что строительство не завершено.
• Запросите у застройщика письменное объяснение причин задержки (пункт 12 Положения обязывает его предоставить информацию).

Далее, нужно направить застройщику письменную претензию, указав факт нарушения сроков (ссылка на договор и дату сдачи) со ссылкой на пункт 13 Положения о долевом строительстве (Указ № 263), запросив выплату неустойки в размере 0,1% от суммы договора за каждый день просрочки. Сохраните копию претензии и квитанцию о ее отправке.

Если задержка привела к дополнительным расходам (например, аренда жилья, проценты по кредиту), соберите подтверждающие документы. Подойдет договор аренды, чеки об оплате, банковские выписки по кредитным платежам. Согласно статье 14 ГК РБ, убытки подлежат возмещению, но только при наличии доказательств.

Если застройщик не отвечает на претензию или отказывается выполнять требования, подайте жалобу с копиями договора, претензии, квитанций об оплате и доказательств задержки в местный исполнительный комитет. Если исполком не решил проблему, обратитесь в Министерство архитектуры и строительства РБ через письменное заявление или сайт 115.by.

Для помощи в составлении жалобы можно обратиться в Общество защиты прав потребителей. Они проконсультируют вас касательно ваших прав и возможностей в данной ситуации. 

Если претензия и жалобы не помогли, подайте иск в суд по месту регистрации застройщика или вашего жительства (статья 29 ГПК РБ). Действуйте оперативно, так как промедление усложняет взыскание средств, особенно если застройщик объявит себя банкротом. Согласно пункту 8 Положения (Указ № 263), деньги дольщиков должны храниться на специальных счетах, что повышает шанс, но не гарантирует их возврат. 

Советы по минимизации рисков

Чтобы снизить вероятность задержек сдачи дома и других проблем при участии в долевом строительстве в Республике Беларусь, нужно заранее подготавливаться к тому, что такое может произойти. Вашим главным оружием здесь служит профилактика. Она начинается с тщательной проверки застройщика:

• Убедитесь, что застройщик имеет разрешение на строительство и зарегистрированную проектную декларацию в местном исполнительном комитете (пункт 7 Положения о долевом строительстве, Указ № 263). Эти документы публикуются на сайте застройщика или в исполкоме.
• Изучите репутацию компании: проверьте завершенные проекты, сроки их сдачи и отзывы дольщиков. Используйте сайты вроде realt.by или форумы дольщиков для поиска информации.
• Запросите выписку из Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (ЕГР), чтобы подтвердить, что застройщик не находится в стадии ликвидации или банкротства.

Если застройщик вас устраивает, то наступает время заключения договора. Его нужно внимательно изучить на наличие четких сроков сдачи объекта прописанном размере неустойки за просрочку. На всякий случай стоит также проверить условия расторжения договора и возврата средств. Если условия прописаны расплывчато, то еще до подписания договора стоит проконсультироваться с юристом, специализирующимся на долевом строительстве.

Что можно делать после подписания договора:

• Контролируйте ход строительства. Регулярно запрашивайте у застройщика информацию о прогрессе работ. Застройщик обязан предоставлять данные о ходе строительства и причинах возможных задержек. Если возможно, посещайте стройплощадку для визуального контроля (с соблюдением правил безопасности). Участвуйте в собраниях дольщиков, чтобы быть в курсе ситуации и координировать действия с другими участниками.
• Объединяйтесь с другими дольщиками. Создайте инициативную группу или присоединитесь к существующей, чтобы совместно контролировать ход строительства и реагировать на нарушения. Коллективные жалобы в исполком или суд имеют больший вес.