«Только ленивый не вкладывается в „бетонное золото“ Польши». Почему рынок недвижимости Польши «выстрелил» в 2021 году и чего ждать от 2022? Прогнозы экспертов и нюансы законодательства 2022
«Только ленивый не вкладывается в „бетонное золото“ Польши». Почему рынок недвижимости Польши «выстрелил» в 2021 году и чего ждать от 2022? Прогнозы экспертов и нюансы законодательства 2022

«Только ленивый не вкладывается в „бетонное золото“ Польши». Почему рынок недвижимости Польши «выстрелил» в 2021 году и чего ждать от 2022? Прогнозы экспертов и нюансы законодательства

Рынок недвижимости Польши, по мнению наших собеседников, — «темная лошадка» в мире инвестиций, и сейчас — как нельзя лучшее время для покупки недвижимости в этой стране. Но почему именно сейчас? Не упадут ли цены на квартиры в Варшаве уже через полгода? И что значит «темная лошадка» — неужели Польша сейчас не в трендах у покупателей? Журналист Realting.com задала самые каверзные вопросы экспертам рынка — генеральному директору АН Bauwille Polska Алексу Кюль и Галине Харламовой специалисту АН Bauwille Polska. Ответы на эти и другие вопросы в большом интервью.

Партнерский материал
Наши эксперты:
Галина Харламова, Bauwille Polska Sp. z o.o.
Алекс Кюль, генеральный директор Bauwille Polska Sp. z o.o. основатель Клуба инвесторов Antimakler

«Покупатели все еще бегают за застройщиками, чтобы купить действительно хорошие квартиры»

— Расскажите о положении дел на рынке недвижимости Польши. Можно ли сейчас предугадать: в 2022 году цены будут дальше расти или все же стоит ожидать снижения стоимости «квадрата»?

— Стоимость жилья в Польше растет, и эта тенденция остается неизменной с момента выхода республики из кризиса 2008 года. В последнее время темпы роста стоимости «квадрата» впечатляют: примерно +10-15% в год (в зависимости от района, метража и количества комнат этот показатель может достигать +20%). И даже несмотря на это в Польше практически самые низкие цены на квадратный метр жилья по сравнению с другими странами Европы. Есть даже мнение, что, пока Варшава по стоимости «квадрата» не догонит Берлин, цены здесь не остановятся, — рассказала Галина. — Но на самом деле, конечно, никто не может стопроцентно сказать: в 2022 году цены вырастут еще на 30% или упадут на 20%. С другой стороны, есть ряд внешних и внутренних факторов, которые могут помочь определить общие тенденции рынка с высокой долей вероятности. 

Сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости в Польше на языке профессионалов называется «рынком продавца». Это значит, что сейчас в Варшаве покупатели буквально выстраиваются в очередь, чтобы купить действительно хорошие квартиры. В последние годы мы наблюдаем острый дефицит жилья в крупных городах страны, потому что застройщики не успевают удовлетворить постоянно растущий спрос. В моей практике есть множество примеров, когда еще на этапе котлована и предпродажи (а иногда и до получения разрешения на строительство) буквально за 2 недели продаются все одно- и двухкомнатные квартиры. Что уж и говорить про квартиры с лучшими планировками — они «улетают» быстрее, чем горячие пирожки. 

При этом хочу подчеркнуть: мы говорим о покупке жилья не только иностранцами, но и активными игроками местного рынка. Дело в том, что сейчас процентная ставка по депозитам крайне мала, и поляки предпочитают вкладывать свои сбережения именно в недвижимость (годовой доход по которой значительно превышает процентные ставки по депозитам). Кроме того, пенсии в Польше не такие высокие, как многим бы хотелось. И люди стараются заработать себе деньги на безбедное будущее. Именно поэтому недвижимость давно стала частью бизнеса: покупка жилья на котловане и перепродажа его затем дороже или сдача квартир в аренду и получение пассивного дохода. 

— «Недостача» жилья на рынке Польши сейчас составляет около 3,5 миллионов квартир. И застройщики довольно активно стараются этот спрос удовлетворить, но на данный момент это сделать просто невозможно. Именно эта цифра позволяет говорить, что в ближайшее время стоимость «квадрата» недвижимости в этой стране будет только расти, а «рынок продавца» будет лишь укрепляться, — считает Алекс. — В Германии я наблюдал примерно те же процессы около 5-6 лет назад, и эта тенденция там сохраняется. Покупатели все еще «бегают» за застройщиками, чтобы купить действительно хорошие варианты.

К тому же на рынке инвестиций не так уж и много инструментов, доступных каждому человеку, и, главное, безопасных. В отличие от трейдинга или акций, недвижимость понятна всем. Не нужно быть экспертом, чтобы понимать, что на сдаче в аренду и перепродаже недвижимости можно заработать. Плюс владение ею в некоторых ситуациях дает налоговые послабления, которые влияют на ваш конечный доход.

«Доходность от покупки недвижимости под сдачу в аренду в Европе снижается, а в Польше — растет»

— Почему же рынок недвижимости Польши считается более интересным с точки зрения инвестиций, чем, например, рынок Германии? 

— В последние годы стоимость жилья в Европе растет. Размер аренды — тоже, но намного медленнее. В итоге снижается доходность от покупки недвижимости под сдачу в аренду. Сегодня в Германии процент такого дохода достигает максимум 3%, в то время как Варшава «дает» от 4-5% (в других городах Польши бывает и больше), — пояснил Алекс. — Не стоит забывать и о сильной зарегулированности всего процесса аренды недвижимости в других странах Европы по сравнению с Польшей. Например, в Германии арендатор — это фактически царь, выселить которого практически невозможно. По местному законодательству, если владелец квартиры хочет расторгнуть договор аренды, причина может быть только одна: арендодатель либо его ближайший родственник собирается сам жить в этой квартире. Всё, других причин быть не может. В любом другом случае при попытке выселения арендатор подаст иск в суд — и выиграет его, потому что все договора аренды в Германии бессрочные. 

Здесь же стоит упомянуть, что во многих крупных городах страны введен запрет на сдачу квартир посуточно (штраф 50,000 евро) и есть попытки установить так называемую «арендную крышечку» — максимальный размер арендных ставок. 

В Польше ситуация выглядит иначе. Сейчас это идеальная площадка для инвестиций в недвижимость в силу того, что многие процессы здесь еще только настраиваются, цены не достигли «европейского» уровня, а уровень сервиса при этом довольно высок. О ситуации на рынке мы уже говорили выше, но стоит понимать, что все эти данные больше касаются крупных городов Польши. Регионы пока не столь развиты и не могут соревноваться с другими европейскими городами, но Варшава по перспективности инвестиций, на мой взгляд, уже практически догнала Берлин. Это просто вопрос времени. 

Подробное видео о всех преимуществах и недостатках сдачи недвижимости в аренду в Германии и Польше вы можете посмотреть на канале Алекса — Antimakler:

 
— Некоторые эксперты говорят о так называемом «мыльном пузыре», который вот-вот лопнет, и тогда цены на квартиры во многих странах Европы начнут падать. Что вы можете сказать о Польше?

— Прежде всего нужно определить, что такое «мыльный пузырь» и какой фундамент он под собой имеет, — пояснил Алекс. — Основание у подобных явлений всегда одно — экономические факторы (как внутренние, так и внешние). Последний самый большой «мыльный пузырь» случился в Америке в 2008 году, где виною ему стали необеспеченные кредиты. Ипотеку мог получить практически любой человек вне зависимости от его доходов. В итоге люди брали кредиты, покупали недвижимость, спрос увеличивался и стоимость квадратного метра также росла. Как следствие — многие люди не смогли выплачивать эти кредиты. Банки изымали недвижимость у должников и выставляли ее на продажу, пополняя тем самым рынок множеством объектов. В итоге предложение сильно превысило спрос и цены на недвижимость резко упали — вот он, лопнувший «мыльный пузырь».

В Польше и Германии (как и в других странах Европы) получение ипотеки сопряжено с преодолением определенных трудностей — такие кредиты уж точно нельзя назвать «легкими». Это значит, что люди, которые находятся в «зоне риска», с меньшей долей вероятности смогут эти самые кредиты получить. 

Следующий критерий оценки: кредитные ставки, которые всегда соседствуют с доходностью. Если они высокие, то далеко не каждый захочет влезать в кредитную кабалу, как любят называть ее многие. Многие потребители, но не инвесторы. А потребителям остается только одно — снимать квартиру в аренду. Рынок аренды в Польше сейчас активно формируется. На данный момент в Польше сдается в аренду лишь около 20% всего жилого фонда, 80% покупают квартиры для проживания. В Германии, например, эта пропорция другая — лишь 60% живут в своих домах и квартирах, а около 40% их арендуют. И я уверен — Польша тоже к этому придет. 

В моем инстаграме @antimakler недавно вышел пост: «Только идиот станет инвестировать в Польскую недвижимость». Эту фразу я нередко слышу от скептиков и диванных критиков. И в этом посте я привожу список «идиотов», которые все-таки вложились в Польшу в 2021 году.

В этом списке инвестиционные фонды Швеции, Дании и Германии, которые «влили» от 100 миллионов до 6 миллиардов евро, купив квартиры и коммерческую недвижимость в Польше. И большинство из этих площадей выйдет на рынок аренды.

Почему это происходит? В Польше расположены 14 свободных экономических зон. Это обозначает — налоговые льготы, гранты и субсидии. Многие международные компании заинтересованы в открытии своих филиалов именно по этим причинам. За последние несколько лет в Варшаве и Вроцлаве разместили свои офисы такие компаний, как eBay, Amazon, Booking, Google и так далее. Перечислить все IT-компаний, которые открыли свои офисы в Польше, я просто даже не смогу — так их много. Более того, на протяжении последних 5 лет соблюдается тенденция, когда целые фирмы IT переезжают со своими сотрудниками и их семьями из Минска, Киева, других крупных городов бывшего СНГ в Польшу. 

Поэтому говорить о «мыльном пузыре» в Польше, на мой взгляд, безосновательно. Это просто попытка «нагреться» на сенсации в «желтой прессе» — не более того. 

— То есть цены на жилье в Польше в этом году точно не упадут?

— Я знаю инвесторов, которые с 2014 года ждут, пока цены упадут. Они все еще надеются купить недвижимость на «падающем рынке», и буквально «сидят» на своих деньгах, — рассказала Галина. — Но дело в том, что так или иначе деньги дешевеют, а квартиры в Польше продолжают расти в цене. Если в 2018 году за 100 тыс. евро они могли купить квартиру в центре Варшаве, то сейчас за эту цену им доступны варианты лишь где-то на окраинах столицы. Если же рассматривать покупку квартиры «для себя», то самое правильное — покупать «здесь и сейчас». Экономическое обоснование покупки квартиры в ипотеку для себя Алекс показывает на примере немецкой недвижимости на своем канале Antimakler:

На самом деле никто не знает, когда цены начнут снижаться и будут ли снижаться вообще? Рынок недвижимости — живой организм, который тонко реагирует на любые внешние и внутренние факторы. На стоимость «квадрата» влияют не только кредитные ставки, но и, например, понижение НДС на электричество и изменение стоимости бензина. Останавливает ли людей повышение кредитных ставок по ипотеке в Польше? Нет. Спрос на недвижимость все так же велик, но все больше со стороны инвесторов.

Нужно понимать простую истину: до тех пор, пока сумма аренды покрывает ипотечный платеж, инвестирование в недвижимость выгодно. 

«Для того чтобы купить квартиру в Польше, риэлтор не нужен», или почему нужно обращаться к специалистам рынка?

— Есть ли какие-то особенности в законодательстве при покупке недвижимости в Польше иностранцами?

— Иностранцам для приобретения недвижимости в Польше достаточно лишь заграничного паспорта, — рассказала Галина. — При этом надо помнить, что муж и жена приобретают недвижимость всегда в общую совместную собственность. То есть супруг (или супруга) не может приехать и купить недвижимость на двоих — обязательно наличие доверенности или нотариальное согласие супруги (или супруга) на приобретение данной недвижимости. Основной нюанс, который нужно знать, — это правило действует для квартиры (то есть жилой недвижимости).

Квартирой в Польше считается жилое помещение площадью от 25 кв.м. Все помещения, площадь которых меньше, считаются коммерческими помещениями. То есть квартира площадью 19 кв.м. будет считаться апартаментами отельного типа. На приобретение иностранцем коммерческого помещения, дома или дома на земельном участке, земельного участка необходимо получить разрешение МВД Польши. Для этого МВД проверит, есть ли у покупателя связь с Польшей и не противоречит ли такое приобретение стратегическим интересам страны. То есть иностранец, который, например, постоянно живет в Минске, такое разрешение получить не сможет. 

Но что значит «связь с Польшей»? Многие покупатели ошибочно считают, что для этого необходимо иметь родственников-поляков или еще какие-то свидетельства о том, что дальние-дальние предки жили на территории страны когда-то давно. На самом деле для доказательства связи с Польшей достаточно проживать на территории республики не менее 6 месяцев, работать здесь и платить налоги. 

Что же касается кредитов, то здесь есть очень важный момент: иностранец, который хочет взять кредит на приобретение недвижимости в Польше, должен работать на территории Польши и получать зарплату в злотых. Для граждан стран СНГ (которые не проживают в Польше) такой кредит получить нельзя. Если же иностранец уже как минимум 3 месяца получает зарплату в злотых и имеет вид на жительство, то ему необходимо лишь иметь 10% от стоимости приобретаемой недвижимости — на первоначальный взнос — и банк с высокой долей вероятности даст кредит.

— Может ли покупатель-иностранец полностью самостоятельно купить квартиру в Польше?

— Для того чтобы купить квартиру у застройщика, риэлтор, по своей сути, не нужен. Покупатель пришел, застройщик ему что-то показал, на пальцах что-то объяснил, они сходили к нотариусу — и сделка состоялась, — уверена Галина. — Однако, чтобы понять, что именно этот человек купил, понадобится время. И «час икс» наступает, как правило, когда собственник хочет сдать или продать этот объект недвижимости. И в этот момент выясняется, что, например, вместе с квартирой он купил и часть дороги рядом с домом, а это уже коммерческая недвижимость и для работы с ней необходимо разрешение МВД. Как так получилось? Дело в том, что по польскому законодательству покупатель квартиры в многоквартирном доме приобретает и часть земельного участка, на котором стоит этот дом. В ЭТОМ СЛУЧАЕ РАЗРЕШЕНИЕ МВД — НЕ НУЖНО. Бывают ситуации, что город обязует застройщика построить еще и дорогу к этому дому. И все покупатели вместе с квартирой приобретают часть земельного участка и дороги. А дорога — это уже коммерческая недвижимость. И, если полякам никаких разрешений в дальнейшем не требуется, то иностранцам, чтобы приобрести этот кусочек дороги, нужно специальное разрешение МВД. Далеко не все продавцы в офисе продаж застройщика знают об этом. Более того, даже не все нотариусы при оформлении сделки будут это досконально проверять при первом посещении. А вот когда вы придете к нотариусу во второй раз, чтобы окончательно заверить сделку и оформить право собственности, выяснится, что у вас изначально не было прав на приобретение этой коммерческой недвижимости и сделка не может быть заверена. И дальше начинается поиск специалистов, которые могут помочь получить такое разрешение.

Поэтому, отвечая на ваш вопрос, могу сказать так: для того, чтобы купить квартиру в Польше, риэлтор не нужен. Но для того, чтобы все оформить грамотно, вам необходим специалист, который много лет работает на рынке и знает обо всех нюансах любых сделок с недвижимостью. Причем это касается не только юридических аспектов. По-настоящему опытный профессионал знает, куда должны выходить окна в квартире, какой метраж недвижимости в Польше самый популярный среди арендаторов и почему квартиры в одном и том же доме на разных этажах могут стоить по-разному — как при покупке, так и при сдаче в аренду.

— Здесь еще важно понимать, с какой целью человек приобретает эту недвижимость: для себя или для инвестиций, — дополнил Алекс. — Если квартира покупается для себя, то у него больше шансов купить то, что ему нужно. Потому что здесь критерии оценки довольно субъективны: нравится планировка квартиры, вид из окна хороший и дорога на работу комфортная. В инвестициях для покупателя важно иметь хорошую ликвидность, получать высокий доход и что еще немаловажно — как будут расти цены на недвижимость в том или ином городе. Для этого нужен анализ ситуации, микро- и макроструктуры рынка на данный момент и в перспективе. Чисто теоретически эти данные можно собрать и самому, но намного продуктивнее будет обратиться к профессионалам, которые работают с этими данными каждый день. 

«Нужно сильно постараться, чтобы потерять в Польше и деньги, и квартиру»

— В каких ситуациях покупатель может потерять и деньги, и недвижимость? 

— В Польше покупатель защищен от полной потери денег, наше законодательство очень развито в вопросе безопасности приобретения недвижимости. При приобретении недвижимости на первичном рынке покупатель никогда не платит застройщику напрямую — это всегда трастовые счета, известные многим россиянам как эскроу-счета. Когда деньги пришли на трастовый счет, банк проверяет, закончен ли данный этап строительства и только потом перечисляет средства застройщику. 

Более того, недавно принятый закон еще больше ужесточил требования к застройщику. Основное нововведение — ответственность за информационные проспекты при продаже объекта. То есть если покупатель видит на картинках возле дома фонтанчик и небольшой прудик, то во время введения дома в эксплуатацию дворовая территория будет выглядеть именно так. Это же касается и всех материалов, которые будут использованы при строительстве. Покупатель заранее будет знать, из чего будут окна, входные двери и перегородки в квартире — никаких сюрпризов. 

В Польше вообще нет застройщиков, которые нацелены именно на «развод» покупателя. Другое дело, что есть разное качество строительства. На одной и той же улице могут строиться дома, где будут хорошие тепло- и звукоизоляция, и будут дома, где соседи невольно будут знать все подробности семейной жизни друг друга. И здесь важно понимать, где именно вы хотите купить жилье. 

— Нужно сильно постараться, чтобы в Польше потерять и деньги, и квартиру, — уверен Алекс. — Основная причина, при которой человек действительно может потерять деньги, — если он не читает договор, который подписывает. Например, если в договоре прописано, что деньги, внесенные при резервации объекта, в случае отмены сделки не возвращаются, а человек через несколько дней вдруг передумал покупать эту квартиру, то свой задаток он, конечно, потеряет. Поэтому главное, что хочется сказать: читайте то, что вы подписываете. 

— Если на этапе строительства покупатель вдруг хочет расторгнуть договор, то застройщик вернет все деньги на расчетный счет за вычетом штрафных санкций (которые, опять же, были точно прописаны в договоре). Но грамотный покупатель не будет расторгать договор с застройщиком напрямую, а постарается перепродать эту квартиру. И в таком случае не просто не потеряет деньги, а получит прибыль. 

На вторичном рынке покупателю тоже нужно быть очень внимательным, особенно это касается старых домов, которые были построены более 20 лет назад. Потому что можно купить квартиру на неурегулированном земельном участке. Это вскроется уже в момент оформления сделки, и будут серьезные проблемы с получением кредита для покупателя. И, если вы захотите потом продать эту квартиру, то нужно будет искать покупателя только с наличными, что само по себе может быть более сложно. 

Бывают ситуации, когда ко мне обращаются продавцы недвижимости, и я понимаю, что этот объект будет продаваться как минимум год (это с учетом, что средний срок продажи квартиры в Польше месяц-два). Почему? Все просто. Квартира расположена в доме без лифта на 4 этаже, окна выходят на северную сторону, а остановка общественного транспорта максимально далеко. И вот это все нужно учитывать сразу при покупке квартиры. 

«Польша сейчас — именно та темная лошадка, на которую нужно ставить»

— Возвращаясь к вопросу инвестиций, можно ли резюмировать: почему инвестиции в недвижимость Польши выгодны именно сейчас?

— Основной нюанс сегодняшнего рынка в том, что основная часть инвесторов — это массовый потребитель, который ориентируется на тренды, — подытожил Алекс. — Такой инвестор рассуждает так: если в этом сезоне все инвестируют в Дубаи, значит, и я буду покупать в Дубаи. В прошлом сезоне была популярна Болгария, и все ринулись покупать там. Теперь русскоязычные собственники недвижимости в Болгарии безуспешно пытаются ее перепродать, рынок переполнен предложениями, но спрос резко упал.

Так вот один из негласных законов грамотного инвестора гласит: не инвестируй туда, куда инвестирует толпа. В этом плане Польша сейчас — именно та темная лошадка, на которую нужно обратить внимание. Она не раскручена, и мало кто хочет разбираться, какие перспективы предоставляет эта страна своим инвесторам. Я просто перечислю несколько пунктов: 14 свободных экономических зон, налоговые послабления, рост ВВП в 2020 году был 5% (для сравнения, в Германии рост составил всего 2%) и т. д.

Еще один важный момент — расходы при покупке недвижимости. В среднем в Европе налог на приобретение недвижимости составляет 4-6% от стоимости объекта. Плюс нотариус при оформлении документов возьмет еще около 1% от суммы сделки.

В Польше налог на приобретение недвижимости на первичном рынке — 0%, на вторичном — 2%. Стоимость услуг нотариуса фиксированная — около 200-300 евро. Налог на прибыль в польской ООО составляет всего 9%, в том время как в той же передовой Германии это почти 31%!

Вот когда все посчитаете, делайте выводы, где именно выгоднее купить квартиру: в Польше или, например, Германии. Для меня ответ очевиден — я продал всю свою недвижимость в Германии и сейчас формирую новый инвестиционный портфель в Варшаве.

Информация предоставлена компанией Bauwille Polska
Кол-во объектов: 61
Кол-во публикаций: 6
Поделиться с помощью
Realting.com использует файлы cookie, которые помогают улучшить взаимодействие с веб-сайтом. Узнать больше
Да, я согласен
У вас есть вопросы?
У вас есть вопросы?
Получите консультацию от наших менеджеров
_account_m_fio_3
Елена
Хотько
Номер телефона
+375293706655
WhatsApp
Юсуф<br> Макка
Юсуф
Макка
Номер телефона
+375296748420
WhatsApp
Константин<br> Дворак
Константин
Дворак
Realting.com использует файлы cookie, которые помогают улучшить взаимодействие с веб-сайтом. Узнать больше
Да, я согласен