Таиланд является одним из крупнейших центров международного спроса на недвижимость в Юго-Восточной Азии. Только в 2024 году страна приняла 35,5 млн иностранных туристов, а в 2025 году поток составил около 33 млн человек; на 2026 год Министерство финансов Таиланда сохраняет прогноз на уровне 35,5 млн иностранных прибытий.

Спрос иностранцев выражается и в реальных сделках. По данным Real Estate Information Center, в 2024 году на иностранцев в Таиланде было оформлено 14,573 кондоминиума, что на 0,86% больше, чем годом ранее. При этом в 2023 году было зарегистрировано 14,449 таких сделок на сумму 73,1 млрд батов, а уже в I квартале 2025 года иностранные покупатели оформили еще 3 919 кондоминиумов. 

Но перед покупкой недвижимости в Таиланде необходимо заранее разобраться в местной налоговой специфике. В стране нет одного универсального налога на покупку недвижимости, а итоговые расходы формируются из нескольких обязательных платежей.

В нашем материале мы разберем налоги при покупке недвижимости в Таиланде и какие дополнительные расходы стоит учитывать.

Содержание:

  1. Налоги и сборы в Таиланде при покупке недвижимости
  2. Стоимость недвижимости в Таиланде
    1. Скрытые расходы при покупке недвижимости в Таиланде

Налоги и сборы в Таиланде при покупке недвижимости

В Таиланде расходы при покупке недвижимости формируются из нескольких обязательных платежей. В зависимости от типа сделки применяются разные комбинации налогов, но базовый набор выглядит следующим образом:

  • Сбор за регистрацию (Transfer Fee): 2% от оценочной стоимости;
  • Специальный налог (SBT): 3,3%. Оплачивается, если недвижимость находилась во владении менее 5 лет;
  • Гербовый сбор (Stamp Duty): 0,5%, не применяется вместе с SBT.
  • Удерживаемый налог (Withholding Tax): ~1% или по шкале, применяется при продаже

Два объекта с одинаковой ценой могут дать разную итоговую нагрузку для покупателя: в одном случае стороны делят расходы поровну, в другом покупатель берёт на себя почти весь регистрационный блок, а продавец просто закладывает свои налоги в цену продажи.

Базовое распределение расходов по сделке:

Платёж

Кто обязан платить по общему правилу

Как бывает на практике

Сбор за регистрацию перехода права собственности

чаще относится к расходам по оформлению самой сделки

нередко делится 50/50; иногда оплачивается покупателем полностью

Гербовый сбор

продавец

обычно остается на продавце, но может быть учтен в цене

Специальный налог на сделку (Specific Business Tax)

продавец

почти всегда считается расходом продавца, но фактически часто перекладывается в цену объекта

Удерживаемый налог (Withholding Tax)

продавец

стандартно оплачивает продавец; для покупателя важен как фактор конечной цены

Покупатель чаще всего сталкивается прежде всего со своей долей регистрационного сбора. Стандартная ставка такого сбора составляет 2%, и именно этот платёж чаще всего делят между сторонами, поэтому фактическая нагрузка покупателя нередко составляет около 1% от оценочной стоимости объекта, если действует схема 50/50. В ряде сделок, особенно если переговорная позиция покупателя слабее, на него могут переложить весь регистрационный сбор.

Продавец обычно несёт три основных налоговых обязательства:

  • Гербовый сбор — 0,5%. Он применяется только в том случае, если по сделке не начисляется специальный налог на сделку.
  • Специальный налог на сделку — 3,3%. Этот налог применяется, если объект находился в собственности продавца менее пяти лет или сделка подпадает под условия коммерческого отчуждения.
  • Удерживаемый налог. Для компаний он обычно рассчитывается по ставке 1% от зарегистрированной стоимости или цены сделки, а для физлиц — по более сложной формуле с привязкой к прогрессивной шкале налога.

Стоимость недвижимости в Таиланде

Рынок недвижимости Таиланда в 2025–2026 годах с одной стороны находится под давлением: по оценкам отраслевых источников, в стране накопился большой объем непроданных квартир, а ипотечные ограничения и слабый внутренний спрос тормозят продажи.

С другой стороны, иностранный спрос остается значимым именно в сегменте кондоминиумов и поддерживает наиболее ликвидные локации — прежде всего Бангкок, Чонбури и Пхукет.

Иностранный спрос в Таиланде распределен крайне неравномерно. Основной капитал концентрируется в Бангкоке, Чонбури и Пхукете, которые в сумме дали 83,1% всех иностранных переходов прав на кондоминиумы в 2025 году.

С точки зрения иностранного спроса лидирует именно сегмент кондоминиумов, потому что это основной формат, который иностранец может покупать в прямую собственность в рамках 49%-ной квоты проекта. На Пхукете, например, продавалось 6 156 новых кондоминиумов против 573 вилл; при этом виллы остаются сильным премиальным сегментом, но по количеству сделок заметно уступают квартирам.

Во внутреннем тайском спросе картина иная: в низкоэтажном сегменте наиболее популярны отдельно стоящие дома, на которые приходится 62% спроса, тогда как на таунхаусы — 38%.

Средние цены по типам недвижимости:

Тип недвижимости

Средняя цена

Дом в городской зоне

~$377,000

Дом в пригороде

~$141,000

Кондоминиум в городской зоне

~$209,000

Кондоминиум в пригороде

~$98,000

Городские дома в Таиланде уже вышли в существенно более дорогой диапазон из-за стоимости земли. Кондоминиум остается более доступной точкой входа, чем отдельный дом в центральной локации, поэтому именно квартиры являются базовой единицей спроса и для инвесторов, и для иностранцев.

Средние цены за квадратный метр в ключевых локациях:

Локация / сегмент

Средняя цена

Бангкок, CBD, новые кондоминиумы

~$7580 / кв. м

Бангкок, City Fringe

~$3890 / кв. м

Бангкок, пригородные зоны

~$2215 / кв. м

Пхукет, кондоминиумы, среднее по рынку

~$4295 / кв. м

По Бангкоку средняя цена новых кондоминиумов в центральном деловом районе находится на уровне около $7500+ за кв. м, тогда как в пригородах — около $2200 за кв. м. По Пхукету средний уровень составляет около $4300 за кв. м.

Пхукет остаётся одной из самых дорогих локаций. Диапазон цен на виллы может составлять примерно от $180,000 до $7,8 млн+, в зависимости от уровня объекта и локации.

Скрытые расходы при покупке недвижимости в Таиланде

Помимо налогов и регистрационных сборов, при покупке недвижимости в Таиланде возникает ряд дополнительных расходов, которые не всегда очевидны на этапе выбора объекта. Именно эти платежи чаще всего недооцениваются, хотя в совокупности могут добавить ещё 2–5% к бюджету сделки, а в отдельных случаях — существенно больше.

  • Sinking fund — это обязательный разовый платеж в фонд капитального ремонта здания. Он взимается при покупке квартиры в кондоминиуме и рассчитывается исходя из площади объекта. В среднем по рынку это $10–30 за м². Для квартиры 40 м²: $400 – $1200.
  • Maintenance fee — это регулярный платеж за обслуживание комплекса: охрана, бассейн, инфраструктура, управление зданием. Средняя стоимость составляет $1–3 за м² в месяц.

Если при покупке пользоваться услугами юриста, то за проверку объекта (due diligence) он обычно взимает $500–1500, а за полное сопровождение сделки $1000–3000.

Также иностранный покупатель почти всегда сталкивается с дополнительными затратами при переводе средств:

  • Банковская комиссия: ~$50 – $300;
  • Комиссия посредников: до ~$500;
  • Потери на курсе: 1–3% от суммы сделки.

После покупки объекта расходы не заканчиваются: в Таиланде действует ежегодный налог на землю и строения. Он рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта:

  • Кондоминиум / Дом с землёй (основное жилье собственника) около 0% – 0,10%
  • Вторая квартира / инвестиционный объект около 0,02% – 0,30%

Если объект или участок признаётся пустующим / неиспользуемым, базовая ставка начинается примерно с 0,3%, а если земля или объект остаются неиспользуемыми более трёх лет подряд, ставка увеличивается еще на 0,3 процентного пункта за каждый следующий трехлетний период, пока не достигнет потолка в 3%.