Как получить и оформить ТАПУ в Турции

ТАПУ, или свидетельство собственности на недвижимость в Турции, является ключевым документом для каждого, кто планирует приобрести недвижимость в этой стране. Обладатель ТАПУ не только подтверждает свои права на имущество, но и получает ряд значимых преимуществ.

Одним из таких преимуществ является возможность оформления вида на жительство (ВНЖ) в Турции. Оно дает держателю право на долгосрочное проживание в стране, доступ к медицинским и образовательным услугам, а также упрощенный процесс открытия банковских счетов и ведения бизнеса. Владелец ВНЖ также может в будущем подать заявление на получение турецкого гражданства. В этой статье мы подробно рассмотрим, что такое ТАПУ в Турции, как его получить и оформить, а также какие именно документы для этого нужны.

Что такое ТАПУ (турецкий титул) в Турции

ТАПУ в Турции — это официальное свидетельство, подтверждающее право собственности на недвижимость в Турции. Документ удостоверяет, что конкретный объект — будь то квартира, дом или земельный участок — принадлежит владельцу, указанному в этом свидетельстве. 

ТАПУ содержит основную информацию о недвижимости и ее владельце, включая точное местоположение, площадь, тип собственности и данные о предыдущих владельцах. Оно дает законное право на недвижимость и возможность свободно распоряжаться ею: продавать, передавать в наследство, сдавать в аренду или дарить.

ТАПУ оформляется на одном листе бумаги формата А4 и выполняется в стандартных цветах: основная часть ТАПУ белая, а рамка вокруг документа обычно синяя или красная. Синий цвет используется для собственности на жилые помещения, тогда как красный — для земельных участков. В верхней части документа крупными буквами на турецком языке написано слово «TAPU SENEDİ», что переводится как «Свидетельство о праве собственности».

Кто может получить ТАПУ?

ТАПУ используется при всех операциях с недвижимостью и необходима как иностранным, так и турецким гражданам. Однако для граждан Турции процесс получения ТАПУ относительно прост и прямолинеен — главным условием является наличие права на совершение юридических сделок (достигнуть совершеннолетия, не быть ограниченным в правах).

Граждане большинства стран могут приобрести недвижимость в Турции напрямую. Однако для выходцев из Армении, Сирии, Северной Кореи действуют специфические ограничения. Армяне должны предварительно получить разрешение на покупку недвижимости от турецких властей. А граждане Северной Кореи и Сирии и вовсе не имеют права покупать недвижимость в Турции. Однако ограничения можно легально обойти, оформив сделку через турецкую компанию по недвижимости.

Иностранные граждане могут приобретать жилую и коммерческую недвижимость, а также земельные участки, но с определенными ограничениями:

• Приобретаемые участки не должны превышать 30 гектаров. Если площадь превышает заданный лимит, то необходимо специальное разрешение от Совета Министров.
• В некоторых приграничных и военных зонах покупка недвижимости иностранными гражданами запрещена или ограничена. В этом случае может потребоваться предварительное одобрение Министерства обороны Турции

Иностранные граждане должны предоставить доказательства финансовой состоятельности и уплаты налогов, связанных с покупкой недвижимости (например, налог на приобретение недвижимости, налог на прирост капитала).

Преимущества ТАПУ

ТАПУ является официальным и единственным юридическим документом, а значит только владелец, указанный в ТАПУ, имеет законное право распоряжаться недвижимостью. Таким образом владелец недвижимости получает гарантию защиты себя и своего имущества в правовом поле Турции. Остальные плюсы включают:

• Возможность свободного распоряжения недвижимостью. Это включает покупку, продажу, сдачу в аренду. 
• Прозрачность процесса оформления. Процесс оформления ТАПУ строго регламентирован и прозрачен.
• ВНЖ в Турции при покупке недвижимости. Держатели ТАПУ имеют право претендовать на получение вида на жительство в Турции
• Доступ к кредитованию. Для тех, кто получил ТАПУ, доступно большее число программ кредитования, чем просто для иностранцев.

Вид на жительство по ТАПУ

ВНЖ по ТАПУ в Турции — это популярный способ получения разрешения на проживание в Турции для иностранных граждан, владеющих недвижимостью. C 16 октября 2023 года минимальная стоимость недвижимости, необходимой для получения вида на жительство, составляет $200,000.

Недвижимость, на основании которой подается заявление на ВНЖ, должна быть жилой (квартиры, дома) и обязана использоваться для проживания заявителем. Коммерческая недвижимость не подходит для получения этого документа​.

Подача заявления осуществляется через онлайн-портал e-ikamet или непосредственно в местном управлении миграционной службы. Первичный вид на жительство выдается на срок до 2 лет. Для продления необходимо сохранять недвижимость в собственности, а заявление на продление должно быть подано за 60 дней до окончания текущего ВНЖ.

ВНЖ в Турции по ТАПУ дает возможность легального проживания в стране с правом въезда и выезда без виз, однако оно не дает автоматического права на работу. Для этого требуется отдельное разрешение на трудовую деятельность.

Турецкий ТАПУ также дает возможность подачи на гражданство через 5 лет проживания и владения недвижимостью. Однако для этого необходимо инвестировать в недвижимость не менее $600,000.

Аннулирование ВНЖ по ТАПУ

Если недвижимость, на основании которой был выдан ВНЖ, продана или передана другому лицу, ВНЖ может быть аннулирован. То же самое относится и к нецелевому использованию недвижимости — например, если владелец, вместо проживания, передал недвижимость в аренду.

Длительное отсутствие в Турции (обычно более 6 месяцев в год) также может стать причиной для аннулирования вида на жительство. Отслеживая сроки пребывания в стране, государственные органы проверяют, действительно ли владелец использует недвижимость для проживания, а не как инвестицию​.

Главным образом, турецкий титул аннулируется, если владелец ВНЖ совершает правонарушения или преступления на территории Турции или если выясняется, что при подаче заявления на ВНЖ были предоставлены ложные данные или документы.

Виды ТАПУ в Турции

ТАПУ в Турции существует в двух основных видах, которые различаются по цвету и типу недвижимости, на которую они выданы: красный ТАПУ и синий ТАПУ. Красный ТАПУ используется для регистрации права собственности на готовую недвижимость, такую как квартиры, дома, офисы или коммерческие помещения. Он подтверждает, что объект недвижимости завершен и имеет все необходимые разрешения на эксплуатацию.

Синий ТАПУ выдается на земельные участки и подтверждает право собственности на землю. Этот документ используется, когда недвижимость еще не построена или находится в стадии строительства. Важно понимать, что синий ТАПУ не дает права на проживание или коммерческое использование до завершения строительства и получения всех необходимых разрешений.

Виды ТАПУ в Турции

Термины, связанные с ТАПУ:

• Kat Mülkiyeti используется для обозначения права собственности на отдельные жилые или коммерческие единицы в многоквартирных домах. Красный ТАПУ подтверждает такое право.
• Arsa означает земельный участок. Синий ТАПУ используется для регистрации права собственности на землю.
• Kat İrtifakı обозначает временное право собственности на объект, который еще строится. После завершения строительства и получения всех разрешений этот статус изменяется на Kat Mülkiyeti.

Необходимые документы для оформления ТАПУ

Главным документом при оформлении ТАПУ является удостоверение личности. Для граждан Турции потребуется оригинал и копия паспорта или национального удостоверения личности (TC Kimlik Kartı). Иностранцам нужно предоставить заграничный паспорт с нотариально заверенным переводом на турецкий язык.

Документы для ТАПУ:

• Налоговый номер (Vergi Numarası). Налоговый номер, который можно получить в любом налоговом управлении Турции. Обязателен для всех сделок с недвижимостью.
• Фотографии. Две фотографии владельца недвижимости размером 6x4 см, сделанные в последние шесть месяцев. Одна из фотографий прикрепляется к ТАПУ.
• Справка о стоимости недвижимости (Rayiç Bedel Belgesi). Документ, который подтверждает официальную рыночную стоимость недвижимости. Выдается муниципалитетом, к которому относится объект недвижимости.
• Свидетельство о браке/разводе. Если недвижимость покупается совместно супругами или если есть раздельное имущество, могут понадобиться копии свидетельств о браке или разводе. В случае смерти одного из супругов, потребуется свидетельство о смерти.
• Документы на недвижимость. Предыдущий ТАПУ (если имеется), документы, подтверждающие право на недвижимость, кадастровый план участка или здания.
• Документ о подтверждении платежа (DASK — обязательное страхование от землетрясений). Документ, подтверждающий наличие обязательного страхования от землетрясений (для зданий). Этот документ необходим для всех сделок с недвижимостью, включающих здания.
• Документ об оценке недвижимости (Ekspertiz Raporu). Оценочный отчет, выданный сертифицированным оценщиком, который подтверждает реальную стоимость недвижимости. С 2019 года обязателен для иностранных граждан.

Документы для юридических лиц:

• Учредительные документы компании. Копии всех учредительных документов компании, включая устав, регистрационные документы и выписку из торгового реестра.
• Решение о покупке недвижимости. Протокол или решение собрания акционеров компании, разрешающее покупку недвижимости.
• Документы, подтверждающие полномочия представителя. Доверенность на лицо, которое будет подписывать документы от имени компании, а также копия удостоверения личности этого лица.

Дополнительные документы для иностранных граждан:

• Заявление о месте проживания. Заявление, подтверждающее место проживания в Турции (договор аренды или справка о регистрации по месту жительства).
• Нотариально заверенные переводы. Все документы, которые не были изначально оформлены на турецком языке, должны быть переведены на турецкий и нотариально заверены.
• Международный сертификат семейного положения. Сертификат, подтверждающий семейное положение покупателя (если применимо).

Специальные требования для отдельных сделок:

• Разрешение на покупку в приграничных зонах. Если недвижимость находится в приграничной зоне или зоне, близкой к военным объектам, может потребоваться специальное разрешение от Министерства обороны Турции.
• Подтверждение статуса сделки. В некоторых случаях, особенно если объект недвижимости является новым, может потребоваться подтверждение от застройщика или продавца о завершении строительства и сдаче объекта в эксплуатацию.

Процесс получения и оформления ТАПУ

Перед началом оформления необходимо убедиться, что все необходимые документы подготовлены. Затем необходимо оплатить сборы, главным из которых является налог на приобретение недвижимости. 

Следующий этап — это подача заявления на оформление ТАПУ в местное кадастровое управление. Оно проводит ревизию всех поданных документов, а также проверяет недвижимость на предмет соответствия всем требованиям закона. 

После завершения проверки стороны (покупатель и продавец) должны лично или через уполномоченных представителей явиться в кадастровое управление для подписания акта о передаче права собственности.

После подписания и регистрации сделки кадастровое управление выдает новый ТАПУ на имя покупателя. Процедура обычно занимает от нескольких часов до одного дня, если все документы в порядке. Однако в некоторых случаях может потребоваться дополнительная проверка, что увеличит длительность обработки еще на несколько дней.

Таким образом, оформление и выдача ТАПУ обычно занимает 1–3 рабочих дня после подачи всех документов. В случае необходимости получения дополнительных разрешений (например, в приграничных зонах или для иностранных граждан), процесс может затянуться до нескольких недель.

Сколько стоит оформление ТАПУ в Турции

Основным расходом при оформлении ТАПУ в Турции является налог на покупку недвижимости. Часто также можно встретить сбор за передачу права собственности или титульный сбор, но они не взимаются отдельно, а включены в налог на покупку недвижимости. Его величина фиксирована и составляет 4% от заявленной кадастровой стоимости недвижимости. На практике эта сумма может быть поделена между покупателем и продавцом, но чаще всего полностью оплачивается покупателем​.

Основные расходы и сборы:

• Оценочный отчет (Ekspertiz raporu). Перед оформлением ТАПУ необходимо получить оценочный отчет рыночной стоимости недвижимости. Стоимость услуг оценщика варьируется в зависимости от типа и местоположения объекта. Например, для жилой недвижимости эта услуга может стоить от 5500 до 11,729 лир ($162–345), а для коммерческой недвижимости — от 5983 до 19,495 лир ($176–572).
• Циркулирующий капитал ТАПУ (Döner Sermaye Harcı). Это отдельный административный сбор, который взимается за обработку документов в кадастровом управлении. Его величина обычно составляет около 5000–6000 лир ($147–176), в зависимости от местоположения и типа недвижимости.
• Перевод и нотариальные услуги. Если покупатель или продавец не владеет турецким языком, требуется заверенный перевод документов. Перевод паспорта составляет около 1000 лир ($30), а услуги присяжного переводчика обойдутся примерно в 1500 лир ($45).
• Обязательное страхование от стихийных бедствий (DASK). Ввиду того, что Турция находится в сейсмически активной зоне, этот тип страховки обязателен для всех объектов недвижимости в стране. Стоимость DASK варьируется в зависимости от площади объекта и составляет от 295 до 1145 лир ($9–34) в год​.
• Подключение коммунальных услуг. При приобретении нового объекта может потребоваться оплата за подключение электричества и воды, что обычно стоит от 6000 до 7000 лир ($176–205). 

Дополнительные расходы:

• Юридические услуги. Рекомендуется воспользоваться услугами юриста для проверки чистоты сделки. Обычно адвокат взимает 1% от стоимости сделки. 
• Ежегодный налог на имущество. Этот налог варьируется в зависимости от типа недвижимости и ее местоположения и может составлять от 0.1% до 0.6% от заявленной стоимости недвижимости​.
• Комиссионные агентству недвижимости. По закону эта комиссия составляет 3–6% от стоимости сделки. Очень важно внимательно читать условия договора и сразу понять, кто именно берет на себя ответственность за оплату комиссии агентству. Чаще всего эту сумму оплачивает продавец, но нередко агентства, желая предоставить более выгодные условия, могут переложить плату на плечи покупателя.