Где купить квартиру в Польше в 2025: интервью с экспертом
Доходность до 9% годовых, растущие цены в крупных городах и появление недооцененных регионов с высоким потенциалом — польский рынок недвижимости сегодня предлагает привлекательные возможности как для собственного проживания, так и для инвестиций. При этом условия покупки для иностранцев остаются относительно лояльными, особенно для граждан ЕС и обладателей постоянного вида на жительство.
Константин Обуховский, директор агентства недвижимости OKEASK, поделился экспертным взглядом на текущее состояние и перспективы польского рынка. Из интервью вы узнаете, какие города показывают лучшую динамику, на какую доходность можно рассчитывать в разных сегментах и какие изменения ждут рынок в ближайшие годы.
Динамика спроса и изменения в законодательстве
— Как изменился и продолжает меняться спрос на жилье в Польше со стороны местных и иностранцев в последние два года?
— Спрос со стороны местных заметно вырос в 2023–2024 годах благодаря государственным программам, снижению процентных ставок и оживлению рынка после инфляционного спада. Также молодые покупатели стали более активными благодаря программам «Mieszkanie na start» и снижению ставок.
Иностранцы — особенно граждане Украины, Беларуси — все чаще становятся покупателями, а не только арендаторами. Видим рост покупательской активности и со стороны инвесторов из стран Западной Европы.
— Какие изменения в законодательстве, касающиеся покупки недвижимости иностранцами, могут произойти в ближайшем будущем?
— На сегодня граждане ЕС могут покупать жилье без ограничений. Для граждан стран вне ЕС — в большинстве случаев не требуется разрешение на покупку квартиры, но требуется на покупку отдельных земельных участков и отдельностоящих домов. Радикальных изменений не ожидается.
— Могут ли иностранцы взять ипотеку на покупку недвижимости? И если да, то как её условия отличаются от тех, что актуальны для местных жителей?
— Да, могут. Условия зависят от гражданства, типа ВНЖ и доходов.
Граждане ЕС, а также резиденты с постоянным ВНЖ могут получить ипотеку на тех же условиях, что и поляки.
Иностранцам вне ЕС (в т.ч. украинцам без карты побыту) банки дают кредиты реже, с большим первоначальным взносом (минимум 20–30%) и более строгой проверкой дохода. Банки, как правило, требуют стабильный доход в Польше и подтверждение легального пребывания.
— Какие факторы будут определять спрос на жилье в ближайший год?
— Основные факторы:
- Уровень процентных ставок и доступность ипотеки.
- Программы государственной поддержки (включая новые программы субсидий).
- Миграционные потоки (в т.ч. из Украины).
- Ситуация на рынке труда и инфляция.
- Темпы строительства нового жилья.
Если макроэкономическая стабильность сохранится, спрос будет высоким.
Примеры объектов недвижимости в Польше
Недооцененные регионы, цены и прогнозируемый ROI
— Какие типы недвижимости в Польше наиболее привлекательны для инвестиций сейчас и в ближайшие годы с точки зрения окупаемости?
— Наиболее привлекательны сегодня — малометражные квартиры (студии и двухкомнатные), особенно в больших городах и пригородах с хорошим транспортом. Это обусловлено тем, что такие квартиры дешевле, чем большего размера или с большим количеством комнат, и популярностью сдачи в аренду таких квартир со стороны молодежи, студентов и трудовых мигрантов. Всегда был интерес к недвижимости на первичном рынке потому, что можно платить поэтапно и сделать ремонт согласно своему вкусу.
— Что сейчас происходит с ценами по Вашим наблюдениям?
— Во многих случаях цены стабильны. Часть сегментов недвижимости продолжает уверенный постепенный рост, некоторые сегменты недвижимости сейчас в состоянии коррекции.
— Какие польские города и, может быть, районы в них наиболее ликвидны для покупки жилья или инвестиций?
— Традиционно ликвидны Варшава, Краков, Вроцлав и Гданьск — они обеспечивают быструю сдачу и стабильный рост стоимости. В Варшаве особенно интересны районы: Mokotów, Wola, Praga-Północ, Ursynów. В Кракове — Podgórze и Grzegórzki. В Труймясте — Gdynia Redłowo и Гданьск Wrzeszcz.
— Какие города или регионы недооценены, но имеют потенциал для роста в ближайшие годы?
— Среди недооцененных:
- Лодзь — благодаря логистике, студенческому населению и активной модернизации.
- Быдгощ и Торунь — устойчивый рост, особенно в аренде.
- Жешув — растущая роль как центра для бизнеса, особенно в контексте восточной границы.
- Пригороды крупных городов — низкий порог входа, хорошее сообщение.
— На какой ROI можно рассчитывать в среднем?
— Для долгосрочной аренды в крупных городах — 4–6% годовых, при удачной покупке и хорошем управлении — до 7%. Краткосрочная аренда может давать до 8–9%, но требует большего вовлечения и подвержена сезонности. В пригородах ROI может быть выше из-за более низкой цены входа.
— Каковы Ваши прогнозы для польского рынка недвижимости на 2026–2030 годы? Станет ли Польша догонять по ценам более дорогие рынки, такие как Германия, например?
— Польша продолжит устойчивый рост цен — в среднем 4–7% в год, в зависимости от города. Дифференциация будет снижаться. Варшава и Краков вполне могут приблизиться к Берлину в плане средней цены за м². При этом спрос останется высоким за счет миграции, цифровизации процессов и роста арендного сектора.
Подытожим
Польский рынок недвижимости в 2025 году предлагает привлекательные возможности как для проживания, так и для инвестиций. Ключевые выводы из интервью с экспертом: стабильный рост цен на 4-7% в год, доходность от аренды до 9% годовых и появление недооцененных регионов с высоким потенциалом. Для иностранцев условия покупки остаются достаточно лояльными, особенно для граждан ЕС, а получение ипотеки возможно при соблюдении требований банков к доходам и статусу пребывания.
При выборе недвижимости стоит обратить внимание на малометражные квартиры в крупных городах и их пригородах, а также рассмотреть перспективные, но пока недооцененные города как Лодзь, Быдгощ и Жешув. Главное — учитывать макроэкономические факторы, следить за государственными программами поддержки и выбирать объекты с хорошей транспортной доступностью.
Автор
