24 мая 2023 года в Испании был принят Закон 12/2023 «О праве на жилье» (Ley de vivienda), который вступил в силу 26 мая 2023 года после публикации в Официальном государственном вестнике (BOE).

Испанский закон о жилье вводит значительные изменения, направленные на обеспечение доступа граждан к жилью. Закон регулирует такие аспекты, как контроль арендной платы, защита прав арендаторов, налоговые льготы для владельцев недвижимости и меры по борьбе с пустующей недвижимостью. Некоторые положения закона, включая новые налоговые льготы, вступили в силу с 1 января 2024 года.

Содержание:

  1. Ключевые тезисы закона о жилье в Испании
    1. Ограничение ежегодного роста арендной платы
    2. Ограничение агентских комиссий
    3. Налоговые льготы для владельцев недвижимости
    4. Ценовые пределы для «стрессовых зон»
    5. Защита от выселений
    6. Контроль пустующего жилья
    7. Определение крупного собственника
  2. Последствия 

Ключевые тезисы закона о жилье в Испании

Закон направлен на регулирование наиболее спорных явлений испанского рынка недвижимости, главной проблемой которого являются пустующие объекты недвижимости. По данным на последние годы, более 3,4 миллиона объектов стоят пустыми. Многие квартиры принадлежат банкам или инвесторам и используются исключительно для спекуляций, а не для проживания. Из-за этого создается дефицит жилья в конкретных регионах страны, который лишает граждан возможности покупки и аренды жилья. Для решения этой проблемы закон предусматривает конкретные меры.

Ограничение ежегодного роста арендной платы

Ранее арендная плата могла увеличиваться в соответствии с Индексом потребительских цен (IPC). Это приводило к резким скачкам стоимости аренды и делало рынок недвижимости мало предсказуемым. С введением закона максимальное повышение арендной платы было ограничено двумя процентами в 2023 году и тремя в 2024-м. С 2025 года планируется внедрение нового индекса, но точный процент максимально допустимого повышения арендной платы пока не раскрыт.

Ограничение агентских комиссий

Ранее расходы на агентские комиссии и административные сборы часто возлагались на арендаторов, что создавало финансовые барьеры при заключении договоров аренды. Согласно новому закону, за все расходы, связанные с работой риелтора, будет отвечать собственник недвижимости, а не арендатор.

Налоговые льготы для владельцев недвижимости

Владельцы, которые сдают жилье по более низкой ставке, получают налоговые льготы по подоходному налогу. Ставка вычетов может достигать до 90% и предоставляется только в тех случаях, когда жилье находится в «стрессовых зонах», то есть в районах с дефицитом арендного жилья. Жилищный закон Испании предусматривает и другие налоговые стимулы для арендодателей по следующим условиям:

  • Скидка до 90% предоставляется арендодателям, которые снижают арендную плату как минимум на 5% по сравнению с предыдущим договором аренды в «стрессовых зонах».
  • Скидка 70% применяется, если жилье сдается арендаторам в возрасте от 18 до 35 лет в тех же «стрессовых зонах».
  • Скидка 60% предоставляется арендодателям, которые провели ремонт или реконструкцию недвижимости перед сдачей ее в аренду.
  • Базовая скидка 50% действует для всех объектов недвижимости, сдаваемых в аренду независимо от их расположения или условий аренды.

Важно отметить, что эти налоговые льготы не суммируются; арендодатель может воспользоваться только одной из них, в зависимости от выполненных условий.

Ценовые пределы для «стрессовых зон»

Закон устанавливает возможность ограничения арендных ставок в районах, которые считаются «стрессовыми». Как уже отмечалось, таковыми являются районы с дефицитом арендного жилья. Дефицит определяется тем, что расходы на аренду и основные товары превышают 30% от среднего дохода жителей, или цены на недвижимость за последние пять лет выросли более чем на 3% по сравнению с индексом потребительских цен. 

Закон ограничивает работодателя в повышении арендной цены, и если он захочет заключить новый контракт в «стрессовых» районах, то обязан предоставить арендатору такие же условия, как в предыдущем договоре на срок в 3 года. Фактически закон обязывает заморозить арендные ставки в таких районах.

Защита от выселений

Новый закон о жилье в Испании вводит дополнительные гарантии для арендаторов, которые находятся в сложной жизненной ситуации. Выселение окупасов в виде недобросовестных арендаторов станет еще более трудным и длительным (2 года и более), если те будут отнесены к «наиболее уязвимым слоям населения». При их выселении владельцы обязаны предоставлять социальную альтернативу или работать с органами социальной защиты.

Контроль пустующего жилья

Если дома или квартиры остаются пустыми без уважительной причины более двух лет, владельцы обязаны платить повышенный налог на недвижимость (IBI). Ставка надбавки может достигать 150% (вместо нынешних 50%) и распространяется на владельцев, у которых в собственности не менее четырех объектов.

Определение крупного собственника

Испанский жилищный закон вводит дополнение в определение «крупного собственника». Обычно таковым является физическое или юридическое лицо, владеющее более чем 10-ю городскими объектами недвижимости (исключая гаражи и складские помещения) или объектами общей жилой площадью более 1500 м². 

Однако, согласно дополнениям, этот статус можно присвоить физическим или юридическим лицам, которые владеют как минимум пятью или более объектами недвижимости. Решение о присвоении статуса принимают автономные сообщества и только по отношению к собственникам объектов недвижимости в «стрессовых зонах».

Статус обязывает собственников ограничивать повышение арендной платы и предоставлять своим клиентам альтернативные или вмененные варианты жилья в случае выселения.

Последствия 

Стоит отметить, что закон все еще вызывает неоднозначную реакцию и был принят вопреки противодействию правых сил (VOX). Многие из их представителей считают, что его нормы сформулированы недостаточно четко и приведут к росту цен, а не к их снижению или сдерживанию.

Более того, после принятия закона некоторые автономные сообщества, где к власти пришли коалиции центристов (PP) и правых (VOX), заявили о своем намерении не применять положения этого закона на региональном уровне. Руководство PP также заявило, что в случае победы на общенациональных выборах рассмотрит возможность отмены данного закона.

Несмотря на ожидания, что закон о жилье в Испании снизит арендную плату, средняя стоимость аренды продолжает расти. По данным Alquiler Seguro, в 2022 году средняя стоимость аренды составляла €906, в 2023 году она выросла до €1002, а в 2024 году она превысила планку в €1069 (увеличение на 6,68% по сравнению с 2023 годом).